TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 3]

N° RG 25/02147 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FWDC

Minute : 25/00788

JUGEMENT

DU 17 Décembre 2025

AFFAIRE :

S.A. CISN RESIDENCES LOCATIVES

C/

[V] [C]

Copies certifiées conformes

M^e BIARD

Mme [C]

Copie exécutoire

M^e BIARD

délivrées le :

JUGEMENT

________________________________________________________

DEMANDEURS :

S.A. CISN RESIDENCES LOCATIVES

Activité : , demeurant [Adresse 2]

Représentée par Maître Dominique BIARD de la SCP BIARD & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

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DEFENDEURS :

Madame [V] [C]

née le 02 Janvier 1989 à [Localité 12] (TUNISIE), demeurant [Adresse 4]

Comparante,

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Estelle HAMON

GREFFIER :

Léà DELOBEL, Greffière lors des débats

Camille LECRIQUE, Greffière lors du prononcé

DEBATS : A l’audience publique du 05 Novembre 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 17 Décembre 2025

JUGEMENT :

CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 août 2022, la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES a donné à bail à Madame [V] [C] un logement de type II à usage d’habitation et ses annexes situés [Adresse 5] à [Localité 10], moyennant un loyer révisable et total de 360,01€, provision sur charges incluse.

Par jugement en date du 13 mars 2024, Madame [V] [C] s’est vu accorder des délais de paiement pour solder une dette locative.

Suite à de nouveaux impayés, la situation a été signalée auprès de la CAF de [Localité 11]-Atlantique le 15 mai 2025 par le bailleur.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juin 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer les loyers, pour un montant de 980,81€, et de fournir les justificatifs d’assurance, en visant la clause résolutoire.

Par acte du 25 août 2025, la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES a fait citer Madame [V] [C], locataire, devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :

1 – constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 19 août 2025, à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers ;

2 – ordonner l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

3 – condamner la défenderesse au paiement des sommes suivantes :

* la somme de 1.853,89€ à titre d’arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 20 août 2025, avec intérêt au taux légal sur la somme de 980,81€ à compter du 18 juin 2025, date du commandement de payer ;

* les loyers ou indemnité occupation postérieurs à la résiliation ;

* une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer en cours, augmenté des charges, à compter du 19 août 2025 ;

* la somme de 1.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du tribunal le 22 octobre 2025. Les éléments concernant la situation de Madame [V] [C] ont pu être évoqués à l’audience.

A l’audience du 5 novembre 2025, la SA [Adresse 8] CISN RESIDENCES LOCATIVES, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 3.163,25€, arrêtée à la date du 31 octobre 2025. Elle a indiqué être opposée à l’octroi de délais de paiement, la locataire ne réglant pas son loyer courant depuis le mois de décembre 2024 et n’ayant pas transmis son attestation d’assurance ni répondu à l’enquête OPS. Il a précisé que les APL étaient désormais suspendues.

Madame [V] [C], comparante en personne, n’a pas contesté ni l’existence, ni le montant de la dette locative. Elle a indiqué vivre seule dans le logement et être en recherche d’emploi, percevant l’ARE. Elle a expliqué avoir rencontré des difficultés suite à un licenciement abusif, être suivie par le service social et avoir engagé une procédure devant les Prud’hommes. Elle a déclaré avoir envoyé son attestation d’assurance par mail et s’est engagée à répondre à l’enquête OPS.

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 17 décembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité

L’action de la SA [Adresse 8] CISN RESIDENCES LOCATIVES en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été notifiée au préfet de [Localité 11]-Atlantique six semaines au moins avant la date de l’audience, soit le 29 août 2025, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action de la SA [Adresse 9], bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine ayant été réalisée par la saisine de la CAF de [Localité 11]-Atlantique le 15 mai 2025 et l’assignation délivrée le 25 août 2025, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et R.824-4 du code de la construction et de l’habitation.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

La locataire n’a pas, dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer qui reproduit les mentions prévues à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l’octroi des délais de paiement. Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.

Toutefois, en vertu des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiés par les articles 9 et 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate en l’absence de dispositions transitoires, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 reçoit application lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l’audience visant à constater la résiliation du bail.

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats que la locataire n’a procédé à aucun règlement depuis le mois de décembre 2024. Par ailleurs, elle n’a pas proposé aucun plan de remboursement, le montant de ses ressources ne lui permettant pas actuellement d’apurer la dette locative malgré la mise en place d’un suivi social et d’une réelle mobilisation de sa part. Aussi, il n’est pas possible d’accorder à Madame [V] [C] des délais de paiement, en l’absence de toute reprise des règlements.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur et que le bail est résilié depuis le 19 août 2025.

Dès lors, la procédure d’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation due par la locataire jusqu’à sa sortie effective des lieux, sera fixée au montant du loyer, soit la somme de 336,49€ (297,33€ pour le logement, 16,79€ pour le jardin, 13,42 pour la dépendance et 8,95€ pour le parking), augmenté des charges qu’elle aurait payées en cas de non-résolution du bail. Cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les sommes dues

Le décompte fourni n’appelant aucune critique et la dette n’étant pas contestée, Madame [V] [C] sera condamnée à payer à la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES la somme de 2.943,76€ selon décompte arrêté le 31 octobre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice qui sont à inclure dans les dépens et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la locataire au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement du 18 juin 2025.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail, conformément à la clause résolutoire, conclu le 9 août 2022 entre la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES et Madame [V] [C] relatif au local à usage d’habitation et ses annexes situés [Adresse 5] à [Localité 10], ce à compter du 19 août 2025 et DIT que Madame [V] [C] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Madame [V] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Madame [V] [C] à payer à la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES la somme de 2.943,76€ au titre des loyers courants, des charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté le 31 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [V] [C] à payer à la SA [Adresse 9] une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer, soit la somme de 336,49€ (297,33€ pour le logement, 16,79€ pour le jardin, 13,42 pour la dépendance et 8,95€ pour le parking), augmenté des charges qu’elle aurait payées en cas de non-résolution du bail, à compter du 1er juillet 2025 et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que cette indemnité est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 441-2-3 du Code de la construction et de l’habitation, la commission départementale de conciliation des baux d’habitation, Direction départementale de l’emploi, du travail et des solidarités (DDETS) – [Adresse 1], peut être saisie sans condition de délai lorsque le demandeur, de bonne foi, est dépourvu de logement ou menacé d’expulsion sans relogement, afin d’étudier les possibilités de relogement ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DEBOUTE la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Madame [V] [C] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 18 juin 2025.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC

PAR LE GREFFE LE 17 DÉCEMBRE 2025

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION

E. HAMON