N° RG 20/00374 – N° Portalis DB2F-W-B7E-EBFQ

C O U R D’ A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COLMAR

[Adresse 17]

[Localité 12]

Service Civil

Sous-Section 1

I J

N° RG 20/00374 – N° Portalis DB2F-W-B7E-EBFQ

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 15 DECEMBRE 2025

* Copies délivrées à

M^e MORY

le ………………

* Copie exécutoire délivrée à

M^e LOOS

le………………………..

* Appel de …………………………..

En date du …………..

sous référence :

RG :

n°d’appel :

Dans la procédure introduite par

– DEMANDEURS –

Madame [C] [T], demeurant [Adresse 14]

représentée par M^e Magali LOOS, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 40

Madame [N] [T] épouse [D], demeurant [Adresse 11]

représentée par M^e Magali LOOS, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 40

Monsieur [B] [T], demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Magali LOOS, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 40

Madame [Z] [T] épouse [H], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Magali LOOS, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 40

À l’encontre de :

– DÉFENDEUR –

Monsieur [M] [L], demeurant [Adresse 10]

représenté par M^e Daniel MORY, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 27

CONCERNE : Demande en partage, ou contestations relatives au partage

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 15 septembre 2025

Charles JEAUGEY, au Tribunal Judiciaire de Colmar, statuant en juge unique, qui en a délibéré.

Greffier, lors des débats : Nathalie GOCEL

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées,

Signé par Charles JEAUGEY, et Nathalie GOCEL, greffière présente au prononcé.

FAITS ET PROCEDURE :

Madame [R] [W] [L], divorcée [G] est décédée le [Date décès 2] 2016 laissant pour lui succéder :

— Ses neveux et nièces venant en représentation de sa sœur prédécédée en 2003 [K], [O] [L], veuve [T] :

o [C] [T],

o [N] [T] épouse [D]

o [Z] [T], épouse [H],

o [B] [T]

— Son neveu venant en représentation de son frère prédécédé en 2005 [P], [J] [L] :

o [M] [L]

Feue [R] [L] était pour l’essentiel propriétaire pour 4/12èmes d’une propriété composée d’une maison d’habitation et de dépendances à usage agricole située [Adresse 8] à [Localité 19] ainsi que de parcelles agricoles pour la même quotité de 4/12èmes. Elle était en outre propriétaire d’un corps de ferme composé d’une maison d’habitation et de granges situé [Adresse 10] à [Localité 19].

La procédure de partage judiciaire des actifs dépendant de la succession de Madame [R] [L] a été ouverte selon ordonnance du Tribunal d’instance de COLMAR en date du 04 juillet 2018.

Par ordonnance en date du 25 mars 2019, la procédure de partage judiciaire a été étendue aux successions de la communauté de biens constituée par les époux [F] [I] [A] [L] et [U] [T] (grands-parents des parties), de [K] [O] [T] (mère des consorts [T] et tante de [M] [L]) et de [P] [J] [L] (père de [M] [L] et oncle des consorts [T]).

Le 14 novembre 2019, un procès-verbal de difficultés a été dressé par Maître [E], notaire à [Localité 15].

Le 12 mars 2020, [C] [T], [N] [T], [Z] [T] et [B] [T], ci-après les consorts [T], ont fait assigner [M] [L] devant le Tribunal de céans afin de faire trancher les difficultés faisant obstacle au règlement des successions.

Par jugement mixte en date du 02 novembre 2023, le Tribunal a notamment ordonné une expertise immobilière confiée à Monsieur [X] [Y] afin de donner un avis sur les valeurs vénale et locative de l’ensemble immobilier sis [Adresse 10] à [Localité 19] et des parcelles agricoles. Dans l’attente de l’expertise, il a été sursis à statuer sur la demande aux fins de fixation d’une indemnité d’occupation à la charge de Monsieur [L] au titre de la jouissance des biens immobiliers sis [Adresse 10] à [Localité 19].

L’expert a déposé au greffe le 05 juin 2024 son rapport daté du 31 mai 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 mars 2025, les consorts [T] sollicitent que le Tribunal :

— Fixe la valeur vénale de l’ensemble immobilier sis [Adresse 10] à [Localité 19] à 258.011,78 €,

— Fixe l’indemnité d’occupation due par Monsieur [L] à l’indivision à hauteur de 520,00 € par mois à compter du 05 février 2016 au titre du [Adresse 10] à [Localité 19],

— Fixe la valeur des parcelles agricoles selon les indications du rapport d’expertise sauf en ce qui concerne la parcelle située à [Localité 19], cadastrée section [Cadastre 6]/[Cadastre 3]/[Cadastre 9] dont la valeur doit être majorée de 20.000,00€,

— Attribue aux consorts [T] la parcelle " [Adresse 20] [Cadastre 9] ",

— Déboute Monsieur [L] de ses prétentions,

— Ordonne le renvoi du dossier devant Maître [V] [E],

— Condamne Monsieur [L] à leur payer la somme de 3.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile (CPC), outre sa condamnation aux dépens.

S’agissant de la valeur vénale des biens situés [Adresse 10] à [Localité 19], les consorts [T] font valoir que celle-ci doit être appréciée au regard de leurs caractéristiques d’ensemble et que la parcelle d’une superficie de deux ares située à l’arrière de la grange et encadrée en rouge sur le plan figurant au rapport d’expertise n’a pas vocation à être vendue séparément. Etant de nature constructible, elle apporte une plus-value à l’ensemble dont il doit être tenu compte. Ils ajoutent que le prix du mètre carré retenu par l’expert pour la maison paraît faible et proposent de retenir pour ce bien une valeur de 198.000,00 €.

En ce qui concerne l’indemnité d’occupation, les consorts [T] souhaitent que celle-ci soit fixée sur la base de la valeur locative déterminée par l’expert mais sans décote dans la mesure où Monsieur [L] occupe les lieux de manière stable.

S’agissant de la valeur vénale des terres agricoles, les consorts [T] proposent également d’entériner les valeurs établies par l’expert, sans décote liée à l’existence de baux en cours sur les terres, le fermier en place, [M] [L] ayant vocation à réunir sur sa tête les qualités d’attributaire des terres et de locataire, situation qui aboutira à la disparition des baux en place. Les demandeurs considèrent que la valeur de la parcelle [Cadastre 6]/[Cadastre 3]/[Cadastre 9] à [Localité 19] doit être augmentée de 20.000,00 € en raison de la présence d’un hangar que Monsieur [L] a fait édifier.

Pour s’opposer aux demandes de Monsieur [L] en remboursement des cotisations d’assurance et taxes foncières, les consorts [T] font valoir que ces demandes ne figurent pas dans le procès-verbal de difficultés dressé par Maître [E]. A titre subsidiaire, ils prétendent que seules des cotisations d’assurance « propriétaire non occupant » pourraient être mises à la charge de l’indivision si elles avaient été réglées par Monsieur [L], le défendeur devant conserver à sa charge les cotisations qui découlent de l’occupation ou de l’exploitation unilatérale des lieux.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 09 janvier 2025, Monsieur [M] [L] sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, que le Tribunal :

— Fixe la valeur vénale de l’ensemble immobilier situé [Adresse 10] à [Localité 19] à la somme de 189.175,78 €

— Fixe l’indemnité d’occupation à sa charge au titre de la jouissance des biens immobiliers sis [Adresse 10] à [Localité 19] à 364,00 € par mois à compter du 05 février 2016,

— Fixe la valeur vénale des parcelles agricoles qui lui ont été attribuées de manière préférentielle à 110.473,50 €,

— Fixe la récompense qui lui est due par les successions de Madame [R] [G] [L] et des époux [F] [L]/[U] [T] à la somme de 20.000,00 € au titre de la construction du hangar sur la parcelle section [Cadastre 6]/[Cadastre 3]/[Cadastre 9] à [Localité 19],

— Fixe la récompense qui lui est due par les successions de Madame [R] [G] [L] et des époux [F] [L]/[U] [T] à la somme de 4.514,00 € au titre des taxes foncières 2023 et 2024,

— Fixe la récompense qui lui est due par les successions de Madame [R] [G] [L] et des époux [F] [L]/[U] [T] à la somme de 3.311,55 € au titre des cotisations d’assurance échues entre 2021 et 2025 sur les immeubles situés [Adresse 8] à [Localité 19] et à la somme de 2.242,62 € au titre des cotisations d’assurance échues sur la même période sur les immeubles sis [Adresse 10] à [Localité 19],

— Déboute les consorts [T] de leurs prétentions,

— Ordonne le renvoi du dossier à Maître [V] [E] afin de poursuivre les opérations de partage judiciaire,

— Condamne les demandeurs à lui payer une indemnité de 3.000,00 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux dépens.

Monsieur [L] s’en remet aux conclusions de l’expertise s’agissant de la valeur vénale de l’ensemble immobilier situé [Adresse 10]. En réponse aux moyens adverses, il fait observer que les dépendances sont sans véritable utilité économique et n’apportent en conséquence aucune plus-value à l’ensemble. Ils soulignent que la maison présente de nombreux points négatifs, de sorte que la valeur vénale retenue par l’expert apparaît pertinente. Ils soutiennent que les si les deux ares de terrain situés à l’arrière de la grange sont théoriquement constructibles, cette partie est affectée de multiples contraintes qui ne permettent pas de la valoriser comme un terrain constructible.

S’agissant de la valeur locative de l’ensemble, Monsieur [L] indique que le montant proposé par l’expert doit être défalqué de 30% en raison de la précarité de l’occupation des lieux.

Quant à la valeur des parcelles agricoles, Monsieur [L] ne conteste pas celle qui a été proposée par l’expert mais fait observer que le hangar sur la parcelle [Cadastre 6]/[Cadastre 3]/[Cadastre 9] a été édifié à ses frais. Il précise que si la demande de revalorisation des consorts [T] était accueillie, il serait en droit de réclamer la fixation d’une récompense de 20.000,00 € au passif de l’indivision des époux [L] [F] et d'[R] [L].

Enfin, Monsieur [L] fait observer qu’il s’est acquitté des taxes foncières et cotisations d’assurance afférentes aux immeubles dépendant des successions ce qui justifie sa demande de fixation d’une créance à son profit au passif de l’indivision.

La clôture a été prononcée le 09 avril 2025 par ordonnance du même jour.

MOTIFS DE LA DECISION :

I- Sur la valeur vénale des immeubles attribués à Monsieur [L]

A. Sur la valeur vénale de l’ensemble sis [Adresse 10] à [Localité 19]

Attendu que cet ensemble situé sur la parcelle section [Cadastre 4]/[Cadastre 13] à [Localité 19] est constitué d’un corps de ferme comportant une maison d’habitation, une grange et ancienne étable, ainsi que d’un grand terrain à l’arrière dont deux ares sont constructibles, le reste, soit 13,14 ares étant situé en zone exclusivement agricole;

Qu’en ce qui concerne la maison d’habitation d’une surface habitable évaluée à 104 m2 et affectée de plusieurs aspects négatifs (absence d’isolation thermique, chauffage électrique avec convecteurs muraux, étage fortement mansardé, absence de garage et de terrain d’agrément attenant), l’expert a retenu une valeur de 187.164,00 €, soit 1.800,00 € le mètre carré en tenant compte de la présence des dépendances qui ne présentent toutefois pas de réel potentiel économique ; que cette valorisation du mètre carré correspond à celle d’une maison également en vente à la même période dans la commune de [Localité 18] et que les consorts [T] demandent de considérer comme la « maison référence »; qu’il y aura donc lieu de retenir la valeur proposée par l’expert comme la valeur vénale du corps de ferme ;

Attendu que si la partie de la parcelle [Cadastre 13] située derrière le corps de ferme et encadrée en rouge sur le plan cadastral figurant dans le rapport d’expertise est classée comme constructible, il convient de relever que les possibilités d’aménagement sont très restreintes puisqu’elle se situe entre la grange et les terres à vocation agricole ; que le terrain ne peut ainsi être utilisé pour créer une extension de la maison d’habitation dans la mesure où il est séparé de celle-ci par la cour du corps de ferme et le volume important de la grange ; qu’en raison de la situation enclavée du terrain, l’édification d’une maison supposerait au préalable de percer une ouverture dans la grange ou de détruire celle-ci ; que la nouvelle construction ne présenterait pas d’intérêt pour le propriétaire unique des lieux puisqu’elle ne serait pas directement accolée à la maison existante ; qu’en réalité, le terrain litigieux n’offre pas d’autre utilité que celle d’un terrain d’agrément de sorte que l’expert a proposé à juste titre une valorisation de sa superficie sur la base de la valeur d’un jardin/potager, soit 500,00 € de l’are ; que la valeur de la partie de la parcelle encadrée en rouge ressort ainsi à 1.000,00 € ;

Qu’enfin, l’estimation de la valeur de la partie de la parcelle située en zone exclusivement agricole par l’expert, soit 1.011,78 € n’est pas contestée par les parties ;

Attendu que la valeur vénale de l’ensemble immobilier sis [Adresse 10] à [Localité 19] sera ainsi fixée à 189.175,78 € ;

B. Sur la valeur vénale des terres agricoles

Attendu qu’il convient de constater que les parties sont d’accord pour entériner la valorisation des parcelles agricoles attribuées à Monsieur [L] à hauteur de 110.473,50 € ;

Attendu qu’il n’y aura pas lieu de retenir une plus-value de 20.000,00 € pour la parcelle située à [Localité 19] section [Cadastre 6]/[Cadastre 3]/[Cadastre 9] au titre du hangar que Monsieur [L] a fait édifier à ses frais puisque cette plus-value justifierait la fixation réciproque au profit de l’indivisaire d’une indemnité équivalente sur le fondement de l’article 815-13, al.1er du Code civil ; qu’il n’est pas dans l’intérêt des parties de multiplier les écritures comptables qui se traduisent finalement par un jeu à somme nulle ;

Attendu que la valeur vénale des terres agricoles sera donc arrêtée à 110.473,50 €

II- Sur l’indemnité d’occupation due par Monsieur [L]

Attendu qu’aux termes de l’article 815-9, al.2 du Code civil, l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité ;

Attendu qu’en l’espèce, Monsieur [M] [L] occupe les lieux situés [Adresse 10] à [Localité 19] de manière exclusive depuis au moins 2016 puisqu’il ne conteste pas être redevable d’une indemnité d’occupation depuis le 05 février de la même année ; qu’en raison de la permanence de cette occupation, celle-ci ne saurait être qualifiée de précaire, de sorte qu’il n’y a pas lieu de calculer l’indemnité d’occupation à sa charge en appliquant une décote de 30 % sur la valeur locative des immeubles déterminée par l’expert ;

Attendu que l’indemnité d’occupation due par Monsieur [L] sera ainsi fixée à 520,00 € par mois à compter du 05 février 2016 ;

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III- Sur la demande d’attribution de la parcelle [Adresse 20] [Cadastre 9]

Attendu que l’objectif d’un partage étant de faire cesser l’indivision, la demande aux fins d’attribuer " aux consorts [T] " la parcelle [Adresse 20] [Cadastre 9] sera rejetée puisqu’elle aurait pour effet de maintenir le bien dans l’indivision ; qu’au surplus, la demande n’est pas suffisamment précise alors même que l’indivision comporte plusieurs parcelles sur différentes communes ; qu’il pourrait s’agir de la parcelle située à [Localité 19] et cadastrée section [Cadastre 1]/[Cadastre 9] mais celle-ci avait justement fait l’objet d’une demande d’attribution par Madame [Z] [T], épouse [H] lors de la réunion en l’étude de Maître [E] du 28 janvier 2019 ; qu’il appartiendra donc aux parties de préciser à nouveau leurs souhaits en ce qui concerne le sort de cette parcelle devant le notaire chargé des opérations de partage ;

IV- Sur les demandes reconventionnelles

A. Sur la demande en fixation d’une créance de 20.000,00 € à l’encontre de la succession

Attendu que cette demande sera rejetée pour les motifs exposés ci-dessus, la valeur du hangar édifié par Monsieur [L] sur la parcelle [Cadastre 6]/[Cadastre 3]/[Cadastre 9] n’ayant pas été retenue dans la détermination de la valeur des terres agricoles qui lui ont été attribuées ;

B. Sur la demande en paiement au titre des primes d’assurance et taxes foncières

Attendu que les cotisations d’assurance habitation ainsi que les impôts fonciers constituent des dépenses de conservation des biens indivis qui incombent à l’indivision jusqu’au jour du partage conformément aux dispositions de l’article 815-13 du Code civil et nonobstant l’occupation privative du bien par l’un des coïndivisaires (Cass.1ère civ., 20 janvier 2004, n° de pourvoi : 01-17.124) ;

Attendu qu’en l’espèce, Monsieur [L] justifie, au regard des avis de taxes foncières et relevés de compte versés aux débats, du règlement de la somme de 4.881,00 € au titre des impôts fonciers exigibles sur les biens indivis en 2023 et 2024 ; qu’il fait toutefois valoir à ce titre une créance limitée à 4.514,00 €

Qu’il justifie pareillement, au moyen des avis d’échéance et attestations d’assurance versés aux débats, du paiement des cotisations d’assurance habitation sur les immeubles bâtis dépendant des successions situés [Adresse 8] à [Localité 19] pour un total de 1.587,15 € au titre de la période 2021-2025 et sur les immeubles bâtis dépendant des successions situés [Adresse 10] à [Localité 19] pour un total de 2.242,62 € au titre de la même période ;

Qu’enfin, l’assurance « risque professionnel » [16] souscrite par Monsieur [L] garantit les dommages causés aux bâtiments d’exploitation sis [Adresse 8] à [Localité 19] par incendie, évènements naturels, dégâts des eaux, bris de glaces, dommages électriques ou catastrophes naturelles ; qu’il s’agit donc également d’une dépense de conservation non exclusivement en lien avec l’activité de l’indivisaire ; que Monsieur [L] ne justifie toutefois du paiement de la cotisation afférente que pour l’année 2020, de sorte que sa réclamation pour les années 2021 à 2025 sera rejetée ;

Attendu que les sommes précitées seront ainsi fixées au passif de l’indivision et chaque indivisaire en supportera la charge à concurrence de ses droits dans l’indivision ;

V- Sur les dépens et l’article 700 du CPC

Attendu qu’en raison de la nature familiale du litige, les consorts [T], d’une part, Monsieur [L], d’autre part, supporteront chacun la moitié des dépens comprenant la rémunération de l’expert judiciaire ; qu’en outre, chaque partie conservera la charge de ses propres frais irrépétibles ;

VI- Sur l’exécution provisoire

Attendu qu’il sera rappelé que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision conformément à l’article 514 du CPC ;

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

➢ FIXE la valeur vénale de l’ensemble immobilier sis [Adresse 10] à [Localité 19] à 189.175,78 euros;

➢ FIXE l’indemnité à la charge de Monsieur [M] [L] au profit de l’indivision au titre de l’occupation des immeubles sis [Adresse 10] à [Localité 19] du 05 février 2016 jusqu’à la date du partage à la somme de 520,00 euros par mois ;

➢ FIXE la valeur vénale des terres agricoles attribuées à Monsieur [M] [L] à la somme de 110.473,50 euros ;

➢ REJETTE la demande de Monsieur [M] [L] aux fins de fixation d’une créance de 20.000,00 euros à l’encontre de l’indivision ;

➢ REJETTE la demande des consorts [T] aux fins d’attribution d’une parcelle " [Adresse 20] [Cadastre 9] » ;

➢ FIXE au passif de l’indivision constituée sur les biens dépendant des successions des époux [L] [F] et d'[R] [L] la somme de 4.514,00 euros au titre des taxes foncières échues en 2023 et 2024 ;

➢ FIXE au passif de l’indivision la somme de 1.587,15 euros au titre des cotisations d’assurance échues entre 2021 et 2025 sur les biens immobiliers sis [Adresse 8] à [Localité 19] et la somme de 2.242,62 euros au titre des cotisations d’assurance échues entre 2021 et 2025 sur les biens immobiliers sis [Adresse 10] à [Localité 19] ;

➢ CONDAMNE les consorts [T], d’une part, Monsieur [M] [L], d’autre part, à supporter chacun la moitié des dépens comprenant la rémunération de l’expert judiciaire ;

➢ DIT que chaque partie supportera la charge de ses propres frais irrépétibles;

➢ RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits et signé par le Président et le Greffier,

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,