TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/01702 -

N° Portalis DBX2-W-B7I-KYS3

[V] [L] [W]

C/

[B] [C] [N]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 17 MARS 2025

DEMANDEUR:

M. [V] [L] [W]

né le 08 Février 1987 à TOULON (VAR)

74 Impasse Propsere Merimée

34400 LUNEL

représenté par la SELARL GONDER, avocats au barreau de BORDEAUX substituée par la SCP TOURNIER & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES

DEFENDERESSE:

Mme [B] [C] [N]

23 A Impasse De La Gare

30800 ST GILLES

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Serge SALTET-DE-SABLET, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Stéphanie RODRIGUEZ, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date des Débats : 10 février 2025

Date du Délibéré : 17 mars 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 17 Mars 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 3 août 2021, M. [V] [W] a consenti un bail d’habitation à M. [M] [N] et Mme [B] [N] sur des locaux situés au 23 A impasse de la Gard, 30800 Saint Gilles, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 930 euros et d’une provision pour charges de 40 euros.

M. [M] [N] est décédé le 2 avril 2023.

Par acte de commissaire de justice du 1er août 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3972 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [B] [N] le 5 août 2024.

Par assignation du 21 octobre 2024, M. [V] [W] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [B] [N] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

−

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  2195,75 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 21 octobre 2024,

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 octobre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Il en ressort que Madame [B] [G] a connu des difficultés économiques suite au décès de son mari et de sa maladie.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 janvier 2025 et renvoyée au 10 février 2025.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 10 février 2025, M. [V] [W], représenté sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. M. [V] [W] considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La dette actualisée au 4 février 2025 s’élève à 1010,07 euros.

Mme [B] [N] , comparante en personne, expose que suite au décès de son mari elle est seule à assurer les charges locatives, mais qu’elle a repris le paiement des loyers, que sa dette s’élève au jour de l’audience à la somme de 17,07 euros puisqu’elle a d’une part viré le 5 février 2025 la somme de 620 euros sur le compte bancaire de M. [W] et qu’il a perçu directement la somme de 373 euros au titre des APL.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [B] [N] a indiqué avoir déposé un dossier de surendettement sans y inclure son arriéré locatif. Le traitement du dossier en est au stade de la recevabilité s’orientant vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [V] [W] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 1er août 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3972 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 2 octobre 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord des parties sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Il ressort de l’examen des pièces versées que Madame [B] [G] a fait des efforts conséquents pour s’acquitter de ses obligations contractuelles, le solde de la dette ayant considérablement baissé entre le commandement de payer et le jour de l’audience.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de Mme [B] [N] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 17,07 euros en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande des parties de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, M. [V] [W] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 février 2025, Mme [B] [N] lui devait la somme de 993 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [B] [N] justifie à l’audience que le 6 février dernier elle a procédé à un virement de 620 euros sur le compte bancaire de M. [W] et que la somme de 373 euros lui a été versée directement au titre des APL. Sa dette locative s’élève au jour de l’audience à 17,07 euros.

Elle dépose une attestation de paiement de l’allocation logement d’un montant de 373 euros et une attestation de la banque Nickel d’un virement de 620 euros depuis son compte bancaire vers le compte bancaire de M. [V] [W].

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [B] [N] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 990 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 2 octobre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [V] [W] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [B] [N] qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de M. [V] [W] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

les droits et moyens des parties demeurant réservés quant au fond mais cependant et dès à présent, en l’absence de contestation sérieuse, vu l’urgence ;

Vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,

Vu les dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

Vu le bail,

DECLARE recevable et bien fondée l’action initié par M [V] [W],

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 1er août 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 3 août 2021 entre M. [V] [W], d’une part, et Mme [B] [N], d’autre part, concernant les locaux situés au 23 A impasse de la Gard, 30800 Saint Gilles est résilié depuis le 2 octobre 2024,

CONDAMNE Mme [B] [N] à payer à M. [V] [W] la somme de 17,07 euros (dix-sept euros et sept centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 10 février 2025,

AUTORISE Mme [B] [N] à se libérer de sa dette en réglant en une seule fois, en plus du loyer courant, la somme de 17,07 euros (dix-sept euros et sept centimes),

DIT que le règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution de ce délai de paiement accordés à Mme [B] [N],

DIT que si le délai accordé est respecté, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où cette somme resterait impayée , ou un loyer restait impayé pendant le délai accordé, quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 2 octobre 2024,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [B] [N] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [B] [N] sera condamnée à verser à M. [V] [W] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE Mme [B] [N] à payer à M. [V] [W] la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [B] [N] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 1er août 2024 et celui de l’assignation du 21 octobre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 mars 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge