TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

JUGEMENT DU 15 Janvier 2026

AFFAIRE N° RG 24/00302 – N° Portalis DBWX-W-B7I-DELS

AFFAIRE :

S.C.I., [O]

C/

,

[B], [G]

APPEL

N°

du

☒ Copie exécutoire délivrée à

ME ATTALI

ME BLANQUER

☒ Copie à

ME ATTALI

ME BLANQUER

☒ copie dossier

JUGEMENT

RENDU LE QUINZE JANVIER DEUX MIL VINGT SIX par mise à disposition au greffe

Dans l’affaire :

ENTRE :

S.C.I., [O] inscrit au RCS de, [Localité 2] 412 763 468

dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-claude ATTALI de la SCP SVA, avocats au barreau de BEZIERS, avocats plaidant

DEMANDEUR

ET :

Monsieur, [B], [G]

né le, [Date naissance 1] 1950 à, [Localité 3]

de nationalité Française

demeurant, [Adresse 2]

représenté par Maître Bruno BLANQUER de la SCP BLANQUER//CROIZIER/CHARPY/SELMO, avocats au barreau de NARBONNE, avocats plaidant

DÉFENDEURS

***

Vu l’article 785 du Code de Procédure Civile ;

Vu l’article 786 du Code de Procédure Civile ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 11 Septembre 2025

Devant Marie-Camille BARDOU, Juge rapporteur à l’audience publique du 09/10/2025 assisté de Madame Alexandra GAFFIE Greffier.

Les avocats ont été entendus en leurs observations et conclusions,

L’affaire a été mise en délibéré au 11/12/2025 puis prorogée au 15 Janvier 2026 et la décision rendue par le Tribunal composé de Marie-Camille BARDOU Présidente, Marion ANGE juge placée près de la cour d’appel de Montpellier suivant ordonnance du premier Président de ladite cour et de Marc POUYSSEGUR, assesseurs,

Le Jugement a été rédigé par Marion ANGE, et a été rendu contradictoirement en premier ressort conformément à l’article 450 du Code de Procédure Civile, par mise à disposition au Greffe de ce jour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2èm alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ;

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 23 mars 2011, la SCI, [O] a donné à bail à monsieur, [B], [G], exploitant un établissement hôtelier pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2011, moyennant un loyer annuel hors taxes en principal de 18.000 € payable mensuellement, un immeuble à usage commercial cadastré section B n,°[Cadastre 1], sis à FITOU,, [Adresse 3] et comprenant :

1°) -en rez-de chaussée : entrée, bureau et accueil ainsi que la jouissance du terrain au droit fil de la partie occupée en rez-de-chaussée

— l’entier premier étage de l’immeuble,

— l’entier deuxième étage de l’immeuble

2°) la jouissance en commun avec les autres locataires du parking occupant la parcelle de terrain cadastrée section B n,°[Cadastre 2].

Au titre des conditions particulières, le bail précisait que « le preneur s’engage à libérer les parties du rez-de-chaussée non incluses dans le présent bail d’ici au 15 avril 2011 ».

Le 11 août 2020, la SCI, [O] a opposé un refus de renouvellement de bail à monsieur, [G].

Par jugement du 27 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Narbonne a dit que le refus de renouvellement signifié le 10 août 2020 par la SCI, [O] n’est pas fondé sur une cause valable dûment justifiée et l’a déclaré dépourvu d’effet.

Par acte notarié du 28 mars 2023, monsieur, [B], [G] a cédé son fonds de commerce.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception en date du 21 avril 2023, la SCI, [O] a mis en demeure monsieur, [G] d’avoir à libérer les locaux du rez-de-chaussée avant le 30 avril 2023 et a réclamé une indemnité d’occupation de 500 € mensuel.

Par exploit d’huissier en date du 31 janvier 2024, la SCI, [O] a assigné à comparaître devant le tribunal judiciaire de Narbonne monsieur, [B], [G] aux fins de voir ordonner son expulsion des locaux occupés sans droit ni titre situés au rez-de-chaussée de l’immeuble, [Adresse 4] à FITOU et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation du 15 avril 2011 jusqu’à son départ effectif des lieux.

Par ordonnance du 8 janvier 2025, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Narbonne a :

— déclaré irrecevable l’action de la SCI, [O] en paiement d’une indemnité d’occupation pour la période antérieure au 31 janvier 2019, tenant la prescription,

— dit que le surplus de la demande en paiement d’une indemnité d’occupation est recevable à compter du 31 janvier 2019

— condamné la SCI, [O] à devoir à monsieur, [G] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— renvoyé les parties à l’audience de mise en état du 13 mars 2025 pour conclusions du défendeur,

— réservé les dépens.

Par ordonnance de clôture du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Narbonne en date du 11 septembre 2025, la clôture de l’instruction a été ordonnée et l’audience a été fixée au 9 octobre 2025.

Suivant conclusions notifiées par RPVA, la SCI, [O], représentée par son conseil, sollicite du tribunal au visa de l’article 544 du code civil de :

— condamner monsieur, [B], [G] à lui payer les sommes de :

-25.000 € correspondant à l’indemnité d’occupation dont il est redevable du 31 janvier 2019 au 28 mars 2023,

-30.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

-3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner monsieur, [B], [G] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI fait valoir que si son expulsion n’est plus d’actualité, monsieur, [G] reste redevable des indemnités d’occupation engendrées par son occupation illicite du rez-de-chaussée du 31 janvier 2019 au 28 mars 2023.

Suivant conclusions notifiées par RPVA en date du 26 mars 2025, monsieur, [B], [G], représenté par son conseil, sollicite du tribunal de débouter la SCI, [O] de l’ensemble de ses demandes et de la condamner, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à lui verser la somme de 2.500 € ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions il indique que la SCI, [O] échoue à rapporter la preuve de ce qu’il aurait, en violation de la clause incluse dans le contrat de bail conclut en 2011, continué à occuper la partie du rez-de-chaussée non incluse dans ledit contrat. En outre, il relève qu’elle ne verse aucun élément permettant de retenir que la prétendue occupation illégitime des garages litigieux doit être indemnisée à hauteur de 500 € par mois. Il indique également que deux précédentes procédures judiciaires l’ont opposé à la SCI, [O] s’agissant du contrat de bail commercial conclut en 2011, et qu’aucune ne fait état de l’occupation illicite dont se prévaut la SCI, [O] dans le cadre de la présente instance.

Sur la demande formulée au titre de la résistance abusive, monsieur, [G] fait valoir que l’assignation de la demanderesse est intervenue plus de treize ans après la conclusion du contrat et plus d’un an après le constat d’huissier du 19 avril 2023, de telle sorte qu’il indique ne peut être à l’origine de la longueur de la procédure.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025, puis prorogée au 8 janvier 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 544 du code civil la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Il est de principe que lorsque l’occupation d’un local se poursuit contre le gré du propriétaire, le locataire peut être redevable d’une indemnité d’occupation, dont le montant est fixé par le juge mais qui ne peut être considérée comme résultant du bail ou d’une prorogation du bail

L’article 9 du code de procédure civile précise également qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail commercial conclut le 23 mars 2011 que monsieur, [G] était locataire de l’immeuble objet du présent litige dans les conditions suivantes : « un immeuble à usage commercial avec terrain attenant à usage de parking, à l’exception de la partie à usage restaurant, l’immeuble dont dépendent les locaux loués figurant au cadastre de la manière suivante : -section B n,°[Cadastre 1] pour 13a 29 ca (construction) et n,°[Cadastre 3] pour 11a et 40ca (terrain).

Tel que ce bien existe avec ses aisances, parties attenantes et dépendances, et les droits de toute nature qui y sont attachés, sans exception ni réserve ».

Cette location résultait d’un bail conclu le 18 février 2002 et reçu par Maître, [L], notaire à, [Localité 4], pour une durée de 9 ans commençant à courir le 23 février 2002 pour se finir le 22 février 2011.

Les parties ont décidé, d’une part, de résilier ce bail à effet du 31 mars 2011 et, d’autre part, de conclure un nouveau bail commercial portant sur les parties des lieux précédemment loués, monsieur, [G] libérant l’ensemble des locaux qu’il occupait en rez-de-chaussée à l’exclusion de la partie réception-accueil. Il était précisé au titre des conditions particulières que le preneur s’engage à libérer les parties du rez-de-chaussée non incluses dans le bail avant le 15 avril 2011.

Il en résulte qu’en vertu du nouveau contrat de bail conclu le 23 mars 2011 monsieur, [G] n’était plus fondé à occuper le rez-de-chaussée dudit immeuble à l’exception de la partie réception-accueil à partir du 15 avril 2011.

La SCI, [O] verse aux débats un constat de commissaire de justice, dressé le 9 avril 2023 par Maître, [Z], [Q], établi en présence du bailleur et des nouveaux locataires au titre duquel il est constaté :

— la présence d’une voiture, d’une remorque et de divers matériaux et planches dans le premier garage,

— la présence de grilles, de portes, de tables, d’un aquarium, de deux pneumatiques, d’une machine, d’étagères, de pots de peinture, de baignoire d’angle, de divers meubles, de plusieurs cartons, d’une gazinière, de fûts de bière, d’étagère en Inox, d’un bureau d’école avec fauteuil, de lustres, de bouteille à oxygène, d’une table à huit pieds, d’un convecteur électrique, de divers objets dans le second garage.

Monsieur, [G] indique avoir cessé l’occupation des lieux dans les délais qui lui étaient impartis et nie être le propriétaire des biens décrits par le commissaire de justice.

Or, en vertu des dispositions de l’article L145-40-1 du code de commerce, lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Le tribunal constate qu’aucun état des lieux n’est annexé au contrat de bail conclut le 23 mars 2011.

En outre, la SCI, [O] ne démontre pas avoir entrepris des démarches visant à libérer les locaux objets du présent litige antérieurement au 21 avril 2023, or la date limite laissée à monsieur, [G] pour libérer lesdits lieux était le 15 avril 2011.

Enfin, il n’a pas été fait mention dans le litige opposant les parties sur le renouvellement du contrat de bail commercial survenu en 2020 de cette difficulté concernant l’occupation par monsieur, [G] de la partie du rez-de-chaussée non incluse dans ledit contrat. De la même manière, il n’est fait nullement mention de cette difficulté dans l’acte notarié de cession de fonds de commerce du 28 mars 2023.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la SCI, [O] échoue à démontrer que les affaires énumérées par le constat d’huissier dressé le 9 avril 2023 appartiennent à monsieur, [G] et par voie de conséquence que ce dernier a continué à occuper la partie du rez-de-chaussée non incluse dans le contrat de bail commercial conclu entre les parties le 23 mars 2011.

Par conséquent, la SCI, [O] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI, [O], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La SCI, [O], partie condamnée aux dépens, sera condamné à payer à monsieur ,

[B], [G] une somme qu’il est équitable de fixer à 1500 euros.

Cette dernière sera par ailleurs également déboutée de sa propre demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe ;

DÉBOUTE la SCI, [O] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI, [O] à verser à monsieur, [B], [G] la somme de 1500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI, [O] aux entiers dépens de la procédure ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

La Greffiere La Presidente

A. GAFFIE M-C. BARDOU