N° RG 24/00023 – N° Portalis DB2F-W-B7I-FACR

C O U R D’ A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Service Civil

Sous-Section 1

I J

N° RG 24/00023 – N° Portalis DB2F-W-B7I-FACR

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 24 OCTOBRE 2025

* Copies délivrées à

M^e PAULUS

le ………………

* Copie exécutoire délivrée à

M^e HAGER

le………………………..

* Appel de …………………………..

En date du …………..

sous référence :

RG :

n°d’appel :

Dans la procédure introduite par

– DEMANDERESSE –

S.C.I. VAUBAN INVESTISSEMENTS immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 538 050 394, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Vadim HAGER, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 34, M^e Muriel AMSELLEM-KASSABI, avocat au barreau de PARIS,

À l’encontre de :

– DÉFENDERESSE –

S.A.S. MICROMANIA SAS au capital de 32 230 000 €, inscrite au RCS de [Localité 4] sous le numéro 418 096 392, dûment représentée par son Président domicilié en cette qualité audit siège.

Représentée par Maître Anne-Cécile LEMAIRE, Avocat au Barreau de PARIS, Avocat plaidant et Maître Antoine-Guy PAULUS, avocat postulant., dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Antoine-guy PAULUS, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 31

CONCERNE : Baux professionnels – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 05 septembre 2025

Bertrand GAUTIER, 1er Vice-Président au Tribunal Judiciaire de Colmar, statuant en juge unique, qui en a délibéré.

Greffier, lors des débats : Nathalie GOCEL

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées,

Signé par Bertrand GAUTIER, 1er Vice-Président et Nathalie GOCEL, greffière présente au prononcé.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant assignation délivrée le 3 janvier 2024, la SCI Vauban Investissements a fait citer la SAS Micromania aux fins d’obtenir :

— qu’il soit jugé que le bail commercial a été renouvelé le 1er juillet 2018, après accord de principe sur le renouvellement et le montant du loyer

— qu’il soit jugé que le droit d’option exercé par la SAS Micromania est nul de ce fait

— la condamnation subséquente de la SAS Micromania à lui payer le montant du loyer renouvelé, avec indexation contractuelle, depuis le 1er juillet 2018 jusqu’au 30 juin 2024 (date d’effet du congé donné par la locataire), soit 403.233,74 € (déduction faite des loyers déjà versés par la SAS Micromania)

— subsidiairement, que l’indemnité d’occupation soit fixée à la somme de 62.139 € HT/an (valeur locative annuelle de renouvellement + indexation – taxe foncière)

— la condamnation de la SAS Micromania à lui payer ces indemnités d’occupation pour la même période 1er juillet 2018/ 5 juillet 2022 (date de remise des clés), soit 258.206, 13 € HT (déduction faite des sommes déjà versées par la SAS Micromania)

— le paiement de 5.000 € au titre de l’article 700, outre frais et dépens

Au soutien de ses demandes, la SCI Vauban Investissements expose les circonstances de droit et de fait suivantes :

— elle a fait signifier à la SAS Micromania un congé avec offre de renouvellement du bail commercial pour un loyer annuel de 64.500 € HT/HCharges à compter du 1er juillet 2018

— en raison du désaccord portant sur le loyer du renouvellement, une expertise a été ordonnée par le juge des loyers commerciaux

— un accord a été trouvé pendant l’expertise à hauteur de 500 €/an/m² pondéré

— postérieurement à l’accord, la SAS Micromania a notifié à la SCI Vauban Investissements son intention de renoncer au renouvellement et a indiqué vouloir faire usage de son droit d’option

— par jugement du 17 novembre 2022, le juge des loyers commerciaux a validé le droit d’option de la SAS Micromania

— la SCI Vauban Investissements a interjeté appel de cette décision, estimant que le juge des loyers commerciaux n’était pas compétent pour trancher la question du droit d’option

La SCI Vauban Investissements rappelle que les parties avaient trouvé un accord le 30 novembre 2021, prévoyant un renouvellement du bail au 1er juin 2018, une valeur locative unitaire de 500 €/an/m² quelle que soit la surface pondérée retenue, et la taxe foncière étant déduite de la valeur locative.

Nonobstant cet accord, la SAS Micromania a délivré congé le 30 décembre 2021 avec effet au 30 juin 2022.

En réponse, il était d’emblée souligné que la date d’effet était erronée, le renouvellement au 1er juillet 2018 emportant un renouvellement jusqu’au 30 juin 2021, puis jusqu’au 30 juin 2024 – cette dernière date étant à retenir au vu de la date de délivrance du congé -.

La SAS Micromania a notifié le 11 février 2022 son intention de renoncer au renouvellement du bail et sa volonté de restituer les locaux au 30 juin 2022 en se prévalant de son droit d’option.

La SCI Vauban Investissements a répondu le 18 mars 2022 en soulignant l’impossibilité de faire usage du droit d’option après la délivrance d’un congé.

Néanmoins, le local commercial a été restitué le 5 juillet 2022 suivant constat de commissaire de justice, qui a relevé de nombreuses dégradations. Le commissaire instrumentaire a expressément rappelé dans son procès-verbal que la remise des clés ne valait pas acceptation par le bailleur de la date d’expiration du bail.

Ainsi qu’il a été dit, le jugement du 17 novembre 2022 du juge des loyers commerciaux a « constaté que la SAS Micromania [avait] valablement exercé son droit d’option en date du 11 février 2022 » et que, partant, l’instance était devenue sans objet. Appel a été interjeté le 19 janvier 2023, seul le Tribunal étant compétent pour statuer sur le droit d’option en application de l’article R 211-4 du Code de l’organisation judiciaire.

La SCI Vauban Investissements soutient en conséquence que le droit d’option dont s’est prévalu la SAS Micromania est nul et sollicite de ce fait une indemnité d’occupation.

L’article L 145-57 du Code de commerce prévoit le droit d’option du preneur pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé. L’exercice du droit d’option suppose que le bailleur délivre un congé avec offre de renouvellement, ou que le preneur délivre une demande de renouvellement acceptée dans son principe. En l’espèce, la SCI Vauban Investissements rappelle qu’elle a délivré à la SAS Micromania un congé avec offre de renouvellement le 3 novembre 2017.

Un accord a été trouvé sous l’égide de l’expert ; la SCI Vauban Investissements a accepté les conditions de fixation du loyer de renouvellement, suivant mémoire du 30 novembre 2021. La SAS Micromania a fait délivrer un congé le 30 décembre 2021 et ce congé confirmait le principe acquis du renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2018 sur la base de l’accord trouvé. Dès lors, le loyer dû, conformément à l’accord, est de 62.139 € HT/HC. Les effets du congé donné sont bien au 30 juin 2024, nonobstant la date erronée, étant de jurisprudence constante que le terme inexact visé dans le congé n’est pas frappé de nullité, mais est valide à la première date utile pour laquelle le congé pouvait être donné.

Sur la période considérée, le loyer dû de juillet 2018 à juin 2024 est donc (indexation incluse) de 403.233, 74 €, dont il faut déduire le loyer payé par la SAS Micromania (131.834, 35 €), soit un solde de 371.399,39 € HT.

A titre subsidiaire, si le Tribunal retenait la validité du droit d’option, il y a lieu de statuer sur l’indemnité d’occupation et les frais. A cet égard, l’indemnité d’occupation due entre la date de fin de bail et l’exercice du droit d’option par le preneur est de nature statutaire et s’établit au montant de la valeur locative en renouvellement – soit, en l’espèce, suivant la valeur locative de renouvellement retenue par l’expert, la somme de 62.139 € HT/an (taxe foncière déduite). Il n’y a pas lieu de retenir un abattement sur ce montant au titre d’une précarité qui ne résulte que du seul choix du preneur d’exercer son droit d’option. Dès lors, le montant dû sur la période juillet 2018-5 juillet 2022 (remise des clés) est de 258.206, 13 € HT (indexation incluse) et le montant payé de 131.834, 35 €, soit un solde de 126.371,78 € HT.

Il convient d’y ajouter les frais exposés par le bailleur conformément à l’article L 145-57 du Code de commerce qui prévoit que si le locataire renonce au renouvellement, il supporte tous les frais.

Outre les frais d’instance et d’article 700, sont inclus dans ces frais les honoraires de résultat réglés au conseil. En l’occurrence, la SCI Vauban Investissements sollicite 5.269,17 € de frais d’expertise, outre les frais de commissaire de justice pour 489,20 € (constat d’état des lieux de sortie) – les honoraires de résultat restant à chiffrer -.

Suivant conclusions du 3 mars 2025, la SAS Micromania sollicite :

— le débouté de la SCI Vauban Investissements en toutes ses demandes

— subsidiairement, la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 43.100 € du 1er juillet 2018 au 5 juillet 2022

— le paiement de 10.000 € au titre de l’article 700, outre frais et dépens

La SAS Micromania rappelle pour sa part qu’elle a pris à bail le local dont s’agissait en août 2005 pour un loyer annuel de 26.000 € HT/HC pour 9 années ; par l’effet de l’indexation, le loyer s’est trouvé au terme du bail initial porté à 35.410 €/an (soit + 36 %). Le congé donné par le bailleur le 3 novembre 2017 offrait le renouvellement pour un montant de 64.500 €/an.

L’expertise ordonnée par le juge des loyers des commerciaux a conclu à une valeur locative de 59.294 € HT. Suivant mémoire de la SCI Vauban Investissements après expertise (30 novembre 2021), il était demandé au juge des loyers commerciaux de juger que le loyer du bail devait être fixé à la valeur locative, et de dire qu’il existait un accord des parties pour une valeur de 500€/an/m² et fixer consécutivement le loyer annuel à 62.139 € HT/an. La SAS Micromania a contesté les conclusions de l’expert et sollicité la fixation du loyer en renouvellement à 43.110 €. Puis elle a notifié à la SCI Vauban Investissements l’exercice de son droit d’option le 11 février 2022 et a restitué les lieux le 5 juillet suivant.

La jurisprudence considère que le droit d’option peut s’exercer à tout moment au cours de l’instance en fixation du loyer, et en dernier lieu dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision devenue définitive.

En l’espèce, la SAS Micromania a pu valablement exercer son droit d’option puisque, contrairement à ce que soutient la SCI Vauban Investissements, aucun accord n’est intervenu sur le nouveau loyer. En effet, tout au long des opérations d’expertise, elle a contesté la superficie retenue par l’expert et donc le montant de la valeur locative globale. L’assertion de l’expert sur l’accord quant à une valeur unitaire de 500 €/m² ne vaut pas reconnaissance de cet accord. La SAS Micromania ajoute que lors du rendez-vous d’expertise considéré, aucun représentant n’était présent. Si un accord avait été trouvé, la SCI Vauban Investissements aurait adressé au preneur un renouvellement du bail aux conditions convenues. Il n’en a rien été. En l’absence d’accord des parties, la SAS Micromania était parfaitement fondée à exercer son droit d’option.

A titre subsidiaire, la SAS Micromania sollicite la fixation de l’indemnité d’occupation à 43.110 € HT/an. Elle rappelle que le local commercial comporte un sous-sol, deux étages et un grenier d’intérêt médiocre au regard de la surface de vente du rez-de chaussée (outre un état général moyen ou mauvais pour partie). Le bail est en outre conclu pour une destination commerciale spécialisée de vente de matériels informatiques, logiciels, jeux vidéo, multimédias. Le bail prévoit enfin que les travaux de mise en conformité, les réparations d’entretien, les impôts et taxes sont à la charge du preneur. Ces éléments constituent un facteur de diminution de la valeur locative et celle-ci doit en tenir compte en application de l’article R 145-8 du Code de commerce. La SAS Micromania fait état ensuite des valeurs locatives de six autres commerces et d’une surface pondérée de 105 m², et non 125, 42 m² comme retenu par l’expert, ou 131, 11 m² comme retenu par la SCI Vauban Investissements. Elle en déduit un loyer de 43 110 €/ HT/an.

La SCI Vauban Investissements, en réplique, précise que la Cour d’appel, par arrêt du 19 juin 2024, a infirmé la décision du juge des loyers commerciaux du 17 novembre 2022, qui ne pouvait apprécier la validité du droit d’option du preneur pour en tirer une décision, n’étant compétent que pour les litiges relatifs au loyer et accessoires.

Elle ajoute que la Cour a expressément visé l’accord constaté par l’expert sur la valeur locative des locaux, rendant sans objet le litige en fixation de loyer. Pour autant, la Cour n’a pas tiré les conséquences de l’existence de cet accord, puisque cela relève de la compétence de la juridiction présentement saisie.

Les demandes initiales sont donc maintenues.

La demande subsidiaire au titre des frais engagés par le bailleur est portée à 57.364 € TTC, les frais déjà mentionnés étant augmentés des frais d’avocat à hauteur de 51.605, 63 € TTC.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 mai 2025, l’affaire appelée à l’audience du 5 septembre 2025 et mise en délibéré au 24 octobre suivant.

MOTIFS :

Vu l’article L 145-57 du Code de commerce qui prévoit un droit d’option du preneur pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé ;

Attendu qu’en l’espèce, l’instance en fixation du loyer du bail renouvelé a été introduite par assignation du 8 août 2019 ;

Qu’elle a donné lieu à un rapport d’expertise du 21 septembre 2021, lequel mentionne en page 28 « Suite à la réunion d’expertise réalisée sur les lieux le 21 mai 2021, il en ressort un accord express entre le bailleur et le preneur sur le montant de la valeur unitaire à retenir dans le cadre de la fixation du loyer renouvelé à la date du 1er juillet 2018. Les parties ont convenu de retenir une valeur unitaire de 500 €/m²/an quelle que soit la surface pondérée retenue et affranchissent l’expert de la recherche d’éléments comparatifs dans le secteur. » ; que l’expert a ensuite retenu une surface pondérée de 125, 42 m², et a appliqué la valeur du m² convenue entre les parties pour déterminer un loyer annuel de 62.710 € HT/an, avant d’en déduire la taxe foncière pour aboutir à un loyer annuel de 59.294, € HT/an ;

Qu’il est relevé par le Tribunal que le rapport mentionne en page 5 que la SCI Vauban Investissements était représentée à la réunion d’expertise sur site du 21 mai 2021 par son gérant, M. [M] et assistée par son conseil et que la SAS Micromania était représentée à la réunion par M. [U] responsable dans cette société, également assistée de son conseil ;

Attendu qu’il s’évince de ce rapport que l’accord entre les parties n’ a eu lieu que sur l’un des éléments de détermination du loyer, et non sur la totalité de ces éléments, l’élément « surface pondérée » à prendre en compte restant en discussion ;

Qu’en effet, cette surface pondérée a fait l’objet de longues observations dans les dires adressés à l’expert après la réunion ; qu’in fine, l’expert a retenu cette surface à 125,42 m² ;

Qu’ensuite du dépôt du rapport, la SCI Vauban Investissements a pris position dans son mémoire du 10 décembre 2021 demandant la fixation du loyer à 62.139 € HT/HC déduction de la taxe foncière acceptée, étant certes visé le principe d’un loyer de 500 €/an/m², mais lequel était appliqué à une surface pondérée de 131,11 m² (65.555 – 3.416 € de taxe foncière = 62.139 €) ;

Que pour sa part, la SAS Micromania a répondu par son mémoire du 4 février 2022 en admettant certes le loyer de 500 €/an/m², mais sur une surface pondérée de 105 m², soit un loyer de 52.500 €, déduction à faire de la taxe foncière de 2019 (4.099,29 €) et sollicitant par surcroît un abattement supplémentaire de 10 % au motif que la destination des locaux était restrictive et spécialisée, et que plusieurs clauses mises à la charge du preneur étaient exorbitantes du droit commun, demandant au final la fixation du loyer à la somme de 43.110 € HT/HC par an à compter du 1er juillet 2018 ;

Attendu en conséquence qu’à la date à laquelle la SAS Micromania (11 février 2022) a exercé le droit d’option, il n’y avait aucunement accord sur le loyer annuel, mais seulement sur l’un des éléments permettant la détermination de ce loyer ;

Que dès lors, et nonobstant le congé délivré le 30 décembre 2021, postérieurement au mémoire de la SCI Vauban Investissements, mais avant dépôt de son propre mémoire, il est constant que l’instance en fixation du loyer n’était pas achevée, en sorte que la SAS Micromania pouvait valablement exercer son droit d’option ;

Attendu en conséquence que la SAS Micromania ne peut être redevable que de l’indemnité d’occupation s’établissant au montant de la valeur locative en renouvellement, pour la période du 1er juillet 2018 au 5 juillet 2022 ;

Attendu qu’aux termes de sa demande subsidiaire, la SCI Vauban Investissements sollicite la fixation de cette valeur locative à la somme de 62.139€ HT/an, soit 258.206,13 € sur la période considérée, solde restant dû de 131.834,35 € HT, conformément à la demande qu’elle avait faite au Juge des loyers commerciaux – outre les frais chiffrés à 57.364 € - ;

Que pour sa part, la SAS Micromania, aux termes de sa demande subsidiaire, sollicite la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 43.110 € HT /an et développe à nouveau longuement tout son argumentaire relatif à la fixation de la valeur locative, soit 173.030,54 € (hors indexation), solde restant dû de 41.196,19 € – également en conformité avec la demande faite au Juge des loyers commerciaux - ;

Attendu qu’il appartient au Tribunal de fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant de la valeur locative en renouvellement ; qu’en l’espèce, cette valeur locative sera fixée comme étant celle proposée par l’expert au terme de ses travaux, soit en retenant les éléments suivants :

— valeur du m² telle qu’admise par les parties et faisant accord entre elles, à raison de 500 €/m²/an

— surface pondérée de 125, 42 m², étant observé que l’expert a longuement et exactement répondu aux observations des parties sur un métrage supérieur tel qu’argumenté par la SCI Vauban Investissements, et sur un métrage inférieur tel qu’argumenté par la SAS Micromania, notamment sur la prise en compte des surfaces des vitrines, de celles des alcôves latérales devenues masquées par aménagements, prise en compte de la cave comme surface de vente possible (coefficient remonté de 0,25 à 0,30 sur ce point) pondération de 0,10 pour le palier, pondération de la surface de vente en raison de sa profondeur au-delà de 5 m, 0, 50 pour le grand bureau du 1er étage, appréciation de l’ensemble des locaux indépendamment de l’usage effectif de la SAS Micromania pour ses ventes, différent de celui du précédent exploitant du local commercial …

— déduction de la taxe foncière (jurisprudence constante de la Cour de cassation sur ce point)

— destination des locaux restrictive suivant clause du bail, mais sans emport sur l’usage effectif des locaux (page 32 du rapport)

— autres clauses en réalité non exorbitantes sinon du droit commun, du moins des usages commerciaux, pour les travaux d’entretien et de réparation, de mise en conformité des locaux, transfert des impôts et taxes, interdiction de sous-location et de cession du droit au bail, clause d’accession du bailleur sans indemnité au preneur, en sorte que c’est à juste titre que l’expert n’a pas admis un abattement de la valeur locative supplémentaire dans son appréciation et que le Tribunal retient également cette position ;

Qu’en conséquence, le montant de 59.294 € HT/HC sera retenu pour la valeur locative de 2018 (déduction faite de la taxe foncière de 3.416 €) ; que compte tenu de cette valeur locative, l’indemnité d’occupation est fixée pour la période 1er juillet 2018-5 juillet 2022 à 244.174, 34 € (avec indexation appliquée à ladite indemnité d’occupation );

Attendu qu’au vu du règlement par la SAS Micromania de la somme de 131.384,35 €, le solde restant dû est de 112.789,99 € ; que toutefois, au cas où ce décompte ne serait pas exact, la SAS Micromania sera condamnée au règlement de la somme de 244.174, 31 €, en deniers ou quittances ;

Attendu, sur les frais, qui sont à la charge de celui qui refuse la poursuite de la relation contractuelle, que si les frais et dépens sont nécessairement de ce fait à la charge de la SAS Micromania, il ne s’évince aucunement de l’article L 145-57 du Code de commerce que celui qui supporte tous les frais doive pour autant supporter les frais d’avocat au-delà de l’article 700 apprécié par le Tribunal, et notamment pas la convention d’honoraires, qui fixerait ou non un honoraire de résultat, ladite convention n’étant pas opposable à un tiers ; qu’en conséquence, la SAS Micromania supportera les frais de l’instance incluant ceux de l’expertise (5269,17 € – ordonnance de taxation produite -) et les frais de constat de commissaire de justice (489, 20 €), mais non la somme de 51.605, 63 €;

Attendu, sur les frais irrépétibles, qu’il sera alloué à la SCI Vauban Investissements la somme de 4.500 € ;

Attendu que l’exécution provisoire est de droit ; qu’en l’espèce, il n’existe pas de motif pertinent pour l’écarter ; qu’au contraire, l’ancienneté du litige la commande tout particulièrement ;

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort, par décision mise à disposition au greffe :

DIT que la SAS Micromania a exercé validement son droit d’option ;

FIXE la valeur locative annuelle 2018 à 59.294 € HT et hors charges ;

CONDAMNE de ce chef la SAS Micromania à payer à la SCI Vauban Investissements les sommes de :

—  244.174,31 € au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 1er juillet 2018 au 5 juillet 2022, en deniers ou quittances

—  5.758,37 € au titre des frais d’expertise et de constat de commissaire de justice

—  4.500 € au titre de l’article 700

DÉBOUTE la SCI Vauban Investissements de toutes ses autres demandes ;

CONDAMNE la SAS Micromania aux frais et dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit en toutes ses dispositions.

La Greffière, Le Président,