Minute n°

N° RG 25/00312 – N° Portalis DBXS-W-B7J-ISGU

JUGEMENT DU 04 Septembre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

DEMANDERESSE :

S.A. SDH CONSTRUCTEUR, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Madame [R] [P] munie d’un pouvoir

DÉFENDERESSE :

Madame [S] [F], demeurant dernière adresse connue : [Adresse 1]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Président : Emilie BONNOT

Greffier : Loetitia MANNING

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 28 Août 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré pour le jugement être rendu ce jour.

JUGEMENT :

par défaut,

en dernier ressort,

prononcé par mise à disposition au greffe,

par Emilie BONNOT, Juge des contentieux de la protection,

assistée de Loetitia MANNING, Greffier

Copie à :

le :

N° RG 25/00312 – N° Portalis DBXS-W-B7J-ISGU

EXPOSE DU LITIGE

La société SDH CONSTRUCTEUR a donné à bail à Mme [S] [F] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] par contrat en date du 29 octobre 2014 avec effet au 1er décembre 2014, pour un loyer mensuel initial hors charge de 481,40 euros. La locataire a versé un dépôt de garantie de 481,40 euros.

Mme [S] [F] a délivré congé au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception et un état des lieux de sortie a été réalisé le 16 octobre 2023.

Se prévalant de dégradations locatives et de loyers impayés, la société SDH CONSTRUCTEUR l’a mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé réception le 20 août 2024, de s’acquitter de la somme de 879,11 euros correspondant aux sommes restant dues après déduction du dépôt de garantie et régularisation des charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 mai 2025, signifié selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, la société SDH CONSTRUCTEUR a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence pour obtenir la condamnation de Mme [S] [F] :

— au paiement de la somme de 879,11 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 août 2024,

— au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, outre intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

— au paiement de la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux dépens.

A l’audience du 26 juin 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la société SDH CONSTRUCTEUR a comparu et maintenu ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, la société SDH CONSTRUCTEUR fait valoir en substance que le logement était neuf à la date d’entrée dans les lieux de la locataire et que celle-ci a manqué à son obligation d’entretien, l’état des lieux de sortie montrant que les lieux nécessitaient une réfection, sans que la vétusté ne trouve à s’appliquer dès lors que le matériel était en mauvais état. Elle ajoute que des loyers sont restés impayés.

Mme [S] [F] n’a pas comparu et n’était pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 septembre 2025, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

Par mention au dossier le 24 juillet 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 28 août 2025 suite à l’indisponibilité du magistrat ayant présidé l’audience du 26 juin 2025.

A cette audience, la société SDH CONSTRUCTEUR a maintenu ses demandes. La défenderesse n’a pas comparu.

L’affaire a été à nouveau mise en délibéré au 4 septembre 2025, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale

Sur les loyers impayés

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 2023 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société SDH CONSTRUCTEUR produit un décompte établissant que les loyers résiduels pour les mois de septembre 2023 et octobre 2023, pour un montant total de 449,95 euros, n’ont pas fait l’objet d’un règlement par la locataire.

Sur les réparations locatives

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit notamment que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Si un état des lieux a été fait au moment de l’entrée du locataire, il doit, en application des dispositions de l’article 1730 du code civil, rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Il est constant que le preneur n’est tenu des dégradations que si celles-ci ont été constatées en fin de bail et si elles se sont produites au cours de la période de jouissance des lieux.

Par ailleurs, si le preneur est tenu des dégradations intervenues pendant la location et des réparations locatives, cette obligation ne s’étend pas à la remise à neuf des papiers, peintures, revêtements de sol atteints par la vétusté après des années d’occupation.

Enfin, l’indemnisation du propriétaire pour les dégradations commises n’est pas subordonnée à la preuve de l’exécution par celui-ci des travaux dont il demande réparation.

En l’espèce, la société SDH CONSTRUCTEUR sollicite une somme de 1310,99 euros à l’encontre de Mme [S] [F] au titre de dégradations locatives ou défauts d’entretien. Si elle ne produit pas d’état des lieux d’entrée, elle produit la déclaration faite au service des impôts locaux montrant que le logement a été achevé le 1er décembre 2014, date de l’entrée dans les lieux de la locataire. Ainsi, il est établi que le logement était neuf.

La société SDH CONSTRUCTEUR réclame la somme de 1310,99 euros correspondant :

— pour 1058,99 euros à la réfection de murs ou plafonds dans l’entrée, dans les toilettes, dans la cuisine, dans le séjour, dans la chambre 1, dans la chambre 2 et dans la salle de bains,

— pour 20 euros au détartrage de la cuvette des toilettes,

— pour 100 euros au remplacement d’un fond de meuble dans la cuisine,

— pour 25 euros au nettoyage de traces de colle sur la faïence de la cuisine,

— pour 20 euros à la reprise du cadre de la porte de la chambre 2,

— pour 25 euros au remplacement d’un cache manquant sur le coffre du volet de la chambre 2,

— pour 7 euros au remplacement la douille dans la chambre 2,

— pour 30 euros à la réfection de la porte de la salle de bains,

— pour 25 euros au remplacement du détecteur de fumée manquant.

S’agissant des peintures des murs et plafonds, l’état des lieux de sortie montre effectivement la présence de traces de rebouchages grossiers ou des dégradations des revêtements survenus pendant l’occupation des lieux et dont la réparation incombe au locataire. Toutefois, il convient de tenir compte du délai pendant lequel la locataire a occupé les lieux, à savoir pendant près de neuf années. Compte tenu de la durée de vie des peintures, il y a lieu de retenir un taux de vétusté de 90%, de telle sorte que seul un montant de 105,90 euros peut être mis à la charge de Mme [S] [F].

S’agissant du détartrage de la cuvette des toilettes, il s’agit d’une dépense d’entretien courant qui incombe au locataire, et la somme de 20 euros doit être mise à la charge de Mme [S] [F].

S’agissant du remplacement du fond de meuble sous évier dans la cuisine, l’état des lieux de sortie montre que le fond du meuble a été découpé grossièrement. La somme de 100 euros sera donc mise à la charge de Mme [S] [F].

S’agissant des traces de colle sur la faïence de la cuisine, la présence de ces traces est constatée dans l’état des lieux de sortie. Compte tenu de la durée de vie de la faïence, il y a lieu de retenir un taux de vétusté de 20%, de telle sorte que seul un montant de 20 euros sera mis à la charge de Mme [S] [F].

S’agissant de la reprise du cadre de la porte de la chambre 2, les constatations faites lors de l’état des lieux de sortie montrent que la peinture du cadre est rayée en raison des frottements de la porte. Il ne résulte pas de ces constatations que ces rayures résultent de défaut d’entretien ou de dégradations imputables à la locataire, mais ressortent d’un usage normal des lieux. En revanche, le cache et la douille manquants dans cette pièce doivent être mis à la charge de la locataire pour un montant de 32 euros.

S’agissant de la porte de la salle de bains, l’état des lieux de sortie ne permet de retenir aucune dégradation.

S’agissant du détecteur de fumée manquant, la société SDH CONSTRUCTEUR produit une attestation signée par Mme [S] [F] établissant qu’elle a reçu un détecteur de fumée qu’elle devait installer dans l’appartement. Dans un courrier en date du 18 novembre 2023, celle-ci reconnaît qu’elle doit le coût de ce détecteur, soit la somme de 25 euros.

En définitive, la somme de 302,90 euros peut être mise à la charge de Mme [S] [F] au titre des réparations locatives.

Sur le décompte des sommes dues

Le décompte des sommes dues entre bailleur et locataire s’établit comme suit :

Date Libellé Au débit du locataire Au crédit du locataire

30/09/23 APL 236,48 €

30/09/23 Loyer 643,79 €

30/09/23 Réduction de loyer 45,66 €

solidarité

31/10/23 Loyer 332,28 €

31/12/23 Solde compte APL 243,98 €

05/07/24 Régularisation des charges 401,98 €

Dépôt de garantie 481,40 €

Réparations locatives 302,90 €

TOTAL 1 279,67 € 1 409,50 €

En conséquence, la société SDH CONSTRUCTEUR sera déboutée de l’intégralité de ses demandes.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société SDH CONSTRUCTEUR, succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement par défaut et en dernier ressort,

— Déboute la société SDH CONSTRUCTEUR de l’intégralité de ses demandes,

— Condamne la société SDH CONSTRUCTEUR aux dépens.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,