RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 351/25JCP

N° RG 24/00239 – N° Portalis DBZV-W-B7I-CNBV

JUGEMENT DU 19 Juin 2025

Entre :

Monsieur [I] [S]

né le 18 Avril 1983 à [Localité 12] (ISERE)

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représenté par Maître Océane ZEITER DURAND de la SCP SIMEONI – ZEITER DURAND, avocats au barreau de COMPIEGNE,

Et :

Monsieur [O] [E]

né le 07 Septembre 2000 à [Localité 12] (ISERE)

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représenté par Maître PEYNEAU, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [V] [L] [D]

né le 02 Novembre 1950 à [Localité 11]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Maître PEYNEAU, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur PLENT

Greffier : Madame DA SILVA

DEBATS :

A l’audience du 15 Mai 2025,avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 19 Juin 2025 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

copies le

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 juillet 2020, Monsieur [I] [S] a donné bail d’habitation à Monsieur [O] [E] d’un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 8], moyennant un loyer de 590 euros et une provision mensuelle sur charge d’un montant de 50 euros.

Par acte du 5 août 2020, Monsieur [Y] [D] s’est porté caution solidaire.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 7 août 2020.

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 11 août 2023.

Par actes d’un commissaire de justice en date du 4 juin 2024 et du 19 juin 2024, Monsieur [I] [S] a assigné Monsieur [O] [E] et Monsieur [V] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de COMPIEGNE, aux fins de :

Condamner solidairement Monsieur [O] [E] et Monsieur [Y] [D], en sa qualité de caution, à payer à Monsieur [I] [S] la somme de 6205,90 euros au titre des dégradations locatives, Condamner in solidum Monsieur [O] [E] et Monsieur [Y] [D] à payer à Monsieur [I] [S] la somme de 2000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner in solidum Monsieur [O] [E] et Monsieur [Y] [D] aux entiers dépens de l’instance et de l’exécution à intervenir, Prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire, ayant fait l’objet de plusieurs renvois, a été appelée et utilement retenue à l’audience du 15 mai 2025.

A l’audience, Monsieur [I] [S], représenté par son conseil, maintient les termes de son assignation.

En défense, Monsieur [O] [E] et Monsieur [Y] [D], représentés par leur conseil, demandent à ce que l’ensemble des prétentions du demandeur soient jugées mal fondées et qu’en conséquence, il en soit débouté. Ils sollicitent la restitution du dépôt de garantie pour un montant de 833 euros, déduction faite du solde locatif et des taxes d’ordures ménagères. Ils demandent la condamnation du demandeur à leur payer la somme de 590 euros au titre de la majoration due pour le retard dans la restitution du dépôt de garantie. Ils sollicitent la condamnation du demandeur au paiement de la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Le délibéré a été fixé au 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande au titre des réparations locatives

En application de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En application de l’alinéa 7 du même article, à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

Selon l’article 7 alinéas b) et c) et d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire se doit d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, vice de construction, malfaçon, cas fortuit ou force majeure.

Lorsque l’état des lieux de sortie révèle des désordres non mentionnés dans l’état des lieux d’entrée, les travaux de remplacement d’éléments d’équipement nécessités pour restitution en bon état sont à la charge du locataire qui est présumé responsable des dégradations intervenues pendant sa jouissance.

En l’espèce, il est constant qu’un dépôt de garantie de 1180 euros a été versé par Monsieur [O] [E] à Monsieur [I] [S] au moment de son entrée dans le logement.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 7 août 2020, entre Monsieur [O] [E] et Monsieur [I] [S].

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 11 août 2023, entre Monsieur [O] [E] et Monsieur [I] [S], soit trois ans et 4 jours après la prise du logement.

Il convient de rappeler que le départ d’un locataire ne doit pas donner lieu à la mise à sa charge de l’intégralité de la remise à neuf du logement. Chaque bailleur doit, en effet, assumer les charges liées à la rénovation du logement en lien avec la vétusté inhérente à toute occupation d’un bien immobilier.

— Sur le receveur de douche

Monsieur [I] [S] sollicite le paiement de la somme de 1542,81 euros, TVA comprise, au titre du remplacement du receveur de la douche. Au soutien de sa demande, il produit une facture n°F2022148 du 18 juillet 2022 réalisée par la société GUERRA BALTAZAR sur lequel figure ce poste de réparation.

Il ressort des dispositions de l’article 7 alinéas b) et c) et d) et du décret n°87-712 du 26 août 1987 que la responsabilité du locataire est limitée aux réparations locatives courantes et aux dégradations survenues pendant la durée du bail. Force est de constater que le remplacement d’un receveur de douche excède les menues réparations devant être prise en charge par un locataire.

En l’absence de tout élément probant permettant d’établir une faute du locataire ou une utilisation anormale ayant causé la dégradation du receveur, il y a lieu de considérer que celle-ci résulte de l’usure normale.

Par conséquent, le coût du remplacement du receveur de douche doit être supporté par le bailleur et ne saurait être mis à la charge du preneur.

— Sur la réfection des sanitaires

Monsieur [I] [S] sollicite le paiement de la somme de 3 610,09 euros, TVA comprise, au titre de la rénovation de la faïence dans les sanitaires du logement. Au soutien de sa demande, il produit une facture n°DE00000227 du 5 décembre 2023 réalisée par la société EURL DYNAMIC EAU sur lequel figure ce poste de réparation.

L’état des lieux d’entrée indique que les sanitaires sont en bon état général et mentionne expressément la présence de faïence en bon état.

L’état des lieux de sortie mentionne que les murs, portes et le revêtement en faïence sont en bon état. Seul le sol en grès apparait en mauvais état, sans davantage de précision sur les dégradations constatées. Du reste, force est de constater que le devis susvisé ne prévoit aucunement la reprise du sol.

Dès lors, il n’est pas justifié d’imputer au locataire le coût du remplacement à neuf de la faïence des sanitaires, de sorte que cette demande ne sera pas retenue.

— Sur la réfection du meuble du four

Monsieur [I] [S] sollicite le paiement de la somme de 77 euros, TVA comprise, pour la réfection du meuble du four. Au soutien de sa demande, il produit une facture n°[Numéro identifiant 10] du 15 septembre 2023 réalisée par la SARL L’ATOUT RENOVATION sur lequel figure ce poste.

L’annexe de l’état des lieux, paraphé par les parties et daté au 7 août 2020, mentionne que le four est « non encastré »

L’état des lieux de sortie, quant à lui, ne porte aucune mention s’agissant de la fixation du four.

Dès lors, il n’est pas justifié d’imputer au locataire le coût de la fixation du four comme indiqué par la facture produite en demande puisqu’il apparait qu’au moment de la prise du logement par Monsieur [O] [E] le four n’était pas encastré, le locataire ne devant pas supporter le coût d’une amélioration. Ainsi, la demande ne sera pas retenue.

— Sur le remplacement de la plaque de cuisson

Monsieur [I] [S] sollicite le paiement de la somme de 451 euros, TVA comprise, au titre du remplacement de la plaque de cuisson. Au soutien de sa demande, il produit une facture n°[Numéro identifiant 9] du 30 août 2023 réalisée par la SARL L’ATOUT RENOVATION sur lequel figure ce poste de réparation.

L’état des lieux d’entrée indique que l’électroménager de la cuisine est en bon état et mentionne expressément la présence d’une plaque de cuisson vitrocéramique en bon état.

L’état des lieux de sortie indique que la plaque de cuisson est en mauvais état et que seuls deux feux fonctionnent. En ce sens, il est précisé dans le devis que la cause des dysfonctionnements relevés est un « défaut d’entretien ». Aussi, bien qu’il ne soit pas contestable que l’objet litigieux soit ancien, le défendeur ne saurait pour autant contester que les dégradations constatées résultent de son absence de diligences.

Dès lors, le remplacement à neuf de la place de cuisson apparait justifié, de sorte que la demande sera retenue à hauteur de 451 euros, TVA comprise.

— Sur la désinsectisation

Monsieur [I] [S] sollicite le paiement de la somme de 360 euros, TVA comprise, au titre de la désinsectisation du logement. Au soutien de sa demande, il produit une facture n°23164 du 20 septembre 2023 réalisée par la société NUISIBLES 60 sur lequel figure cette prestation.

Il de l’état des lieux d’entrée que le logement a été délivré en bon état général. L’état des lieux de sortie ne mentionne pas la présence de nuisibles imputable au locataire sortant.

En l’absence d’éléments justificatifs complémentaires, cette demande sera rejetée.

— Sur le nettoyage

Monsieur [I] [S] sollicite le paiement de la somme de 165 euros, TVA comprise, au titre du nettoyage de l’appartement. Au soutien de leur demande, ils produisent une facture n°PROFA20090002 du 28 septembre 2023 réalisée par la société EVH CONSEILS.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que le logement a été délivré en bon état général.

L’état des lieux de sortie indique que :

Dans la cuisine : la VMC est « sale », les deux prises sont « sales », que la robinetterie est en mauvais état et présente du calcaire, que le four est « sale » et la hotte présente du « gras », Dans les sanitaires : la VMC est « sale », la cuvette est « sale », le couvercle de la chasse d’eau est « sale »,Dans la salle de bain : la faïence des murs est « à nettoyer », le sol est à « nettoyer », la VMC est « sale », un meuble à quatre portes est « à nettoyer », le sèche-serviette est « sale », le mélangeur du receveur présente du calcaire et le joint silicone est « sale », la vasque du lavabo est sale et présente des traces de calcaire, Dans le séjour : le sol est en « bon état » mais présente une « trace légère », les murs sont en « bon état » mais il y a une « tâche et un peu de poussière », les boiseries présentent de « légères taches », le radiateur est en mauvais état et « sale » Dans la chambre : les murs présentent de « légères taches », un miroir « sale », les fenêtres sont « sales » à l’extérieur, le sol est « sale », le radiateur est en mauvais état et est « sale »,

Ainsi, l’état des lieux de sortie mentionne que de nombreux éléments n’ont pas été entretenus et nettoyés alors que cela incombait au locataire. Dès lors, la demande de prise en charge du nettoyage est justifiée et sera retenue à hauteur de 165 euros, TVA comprise.

Par acte du 5 août 2020, Monsieur [Y] [D] s’est engagé de manière solidaire pour les obligations résultant du contrat de bail conclu entre Monsieur [I] [S] et Monsieur [O] [E].

En conséquence, Monsieur [O] [E] et Monsieur [Y] [D], en sa qualité de caution, sont redevables à l’égard de Monsieur [I] [S] de la somme de 616 euros au titre des dégradations locatives.

Cependant, compte tenu du montant du dépôt de garantie, déduction faite de l’arriéré locatif et de la taxe d’ordures ménagères (254 + 93 euros), il convient de condamner Monsieur [I] [S] à restituer à Monsieur [O] [E] la somme de 217 euros indûment conservée sur le dépôt de garantie.

Aussi, Monsieur [O] [E] est bien fondé à solliciter une majoration du dépôt de garantie, ce dernier n’ayant pas été restitué dans le délai légal de deux mois qui était imparti au bailleur à compter de la remise des clés par le locataire, soit une majoration d’une somme égale à 10% du loyer hors charges (59€) à compter du mois de novembre 2023, correspondant à la première période mensuelle commencée en retard et jusqu’à la date de délivrance de l’assignation devant la juridiction de céans. Donc, Monsieur [I] [S] sera condamné à payer à Monsieur [O] [E] la somme de 472 euros (59 x 8) au titre du retard dans la restitution du dépôt de garantie.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’état, il y a lieu de dire que les dépens seront partagés par moitié entre les parties.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Du reste, il y a lieu de rejeter les demandes formées par les parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Condamne Monsieur [I] [S] à payer à Monsieur [O] [E] la somme de 217 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, déduction faite du montant des dégradations locatives supportées solidairement par Monsieur [O] [E] et Monsieur [Y] [D] ;

Condamne Monsieur [I] [S] à payer à Monsieur [O] [E] la somme de 472 euros au titre du retard dans la restitution du dépôt de garantie ;

Rejette toute demande plus ample ou contraire des parties ;

Dit que les dépens seront partagés par moitié entre les parties ;

Rappelle que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 19 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,