TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

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Première Chambre Civile

MINUTE n°

N° RG 24/00281 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IXB5

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU

31 mars 2026

Dans la procédure introduite par :

Monsieur [R] [E]

demeurant [Adresse 2]

Madame [J] [X]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Alexandra KENNEL, avocat postulant, avocat au barreau de MULHOUSE et Maître Benoît NICOLAS, avocat plaidant, avocat au barreau de COLMAR

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

[…]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Olivier PERNET de la SELARL PERNET ET ASSOCIES, avocat plaidant, avocat au barreau de COLMAR et Maître Caroline BRUN, avocat postulant, avocat au barreau de MULHOUSE

— partie défenderesse -

CONCERNE : Autres demandes relatives à la vente

Le Tribunal composé de Jean-Louis DRAGON, Juge au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, et de Thomas SINT, Greffier

Jugement contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 20 janvier 2026, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique reçu par Me [M] [Z], notaire à [Localité 1], le 28 juillet 2022, M. [R] [E] et Mme [J] [X] (ci-après les consorts [E]-[X]) ont acquis un immeuble de rapport, comprenant cinq appartements, sis [Adresse 4] à [Localité 1] auprès de la […] au prix de 230.000 euros.

L’immeuble avait été acquis par la […] en date du 9 octobre 2020.

Arguant de ce que leur consentement a été vicié compte tenu de l’indécence des logements et d’impayés de loyers, les consorts [E]-[X] ont attrait, par assignation signifiée le 15 avril 2024, la […] devant la première chambre civile du tribunal judiciaire de MULHOUSE aux fins de voir indemniser leur préjudice financier.

Aux termes de leurs dernières écritures transmises par RPVA le 9 septembre 2025, les consorts [E]-[X] demandent à la juridiction de :

— condamner la […] à leur payer la somme de 84.896,70 euros, outre les intérêts légaux à compter de la demande,

— condamner la […] à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens.

À l’appui de leur demande, les consorts [E]-[X] exposent, au visa des articles 1137 et 1641 du code civil, pour l’essentiel :

— sur le dol, que la réticence dolosive de la […] est caractérisée, et leur consentement vicié, dès lors qu’ils n’ont pas été informés de l’obligation d’effectuer des travaux de mise en conformité d’un appartement ;

— qu’en effet, le logement occupé par M. [G] [A] a fait l’objet d’un rapport de non-décence en 2019 et qu’à la date de leur achat, la situation était inchangée en raison d’une ventilation non-conforme et de traces de moisissures ;

— que la […] était nécessairement informée de l’indécence du logement, eu égard à la suspension des allocations d’aides au logement à compter de septembre 2020;

— que la décence des logements et l’irrégularité des paiements constituaient des éléments d’information primordiaux, qu’ils n’auraient pas acquis le bien dans ces conditions ;

— que la […] a commis un dol par manœuvres frauduleuses en établissant de fausses quittances de loyer ;

— que leurs professions, agent immobilier pour M. [E] et gestionnaire de dossier pour Mme [X], ne font pas d’eux des acquéreurs professionnels, dès lors qu’ils n’ont pas acquis le bien dans le cadre de l’exercice de leur profession ;

— que le service communal d’hygiène et de santé de [Localité 1] a informé la […] des constats réalisés dans l’immeuble ;

— qu’il ressort du courriel du 24 février 2025 de la CAF que les paiements de mai à septembre 2021 sont dus à une erreur ;

— que le logement n’a été déclaré décent qu’à compter du 15 novembre 2023 ;

— qu’ils ne peuvent rapporter la preuve des impayés, compte tenu du fait qu’ils n’ont pas accès aux documents ;

— qu’un locataire, M. [D], ne conteste pas l’absence de paiement des loyers durant la période où la […] était propriétaire, ce que corrobore une attestation CAF ;

— sur la garantie des vices cachés, qu’un logement reconnu comme indécent, entraînant la suspension du versement des allocations d’aides au logement, ne remplit pas l’objectif de revenu locatif inhérent à un immeuble de rapport ;

— que le rendement brut était de 10.71 %, et de 6.79% après la déduction de la situation d’impayé ;

— que leur préjudice s’élève à 84.896,70 euros, dont 80.335,14 euros équivalent à la part entre le rendement théorique et le rendement effectif de l’immeuble compte tenu de la situation d’impayé de deux logements sur cinq, et 4.541,56 euros pour le montant des travaux de mise en conformité de l’immeuble.

Aux termes de ses dernières écritures transmises par RPVA 4 septembre 2025, la […] demande à la juridiction de :

— débouter les consorts [E]-[X] de leurs demandes, fins et prétentions,

— reconventionnellement, condamner in solidum les consorts [E]-[X] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens.

La […] fait notamment valoir :

— sur le dol, que les consorts [E]-[X] ne démontrent ni l’antériorité à la vente de la situation d’impayée ni les manœuvres dolosives ;

— qu’il n’est pas démontré qu’elle avait connaissance de l’indécence du logement ;

— que les documents dont se prévalent les demandeurs sont datés de l’année 2019 et du 31 juillet 2020, alors même qu’elle a acquis l’immeuble le 9 octobre 2020 ;

— que la CAF a procédé au versement des allocations ;

— qu’il ressort d’un courrier du 28 mars 2022 que la situation d’indécence été levée par la ville ;

— que les demandeurs ne démontrent pas qu’elle ait agit intentionnellement dans un but de les tromper, qu’en effet le simple silence ne suffit pas à caractériser le dol, et qu’ils n’auraient pas contracté ou contracté à des conditions substantiellement différentes ;

— sur la garantie des vices cachés, l’existence d’un vice n’est pas démontrée ;

— que l’ensemble immobilier comporte cinq logements, ainsi la prétendue indécence d’un seul n’empêche pas la location des quatre autres logements, qu’en outre le logement litigieux a été donné à bail à M. [G] [A] ;

— que le caractère caché fait débat dès lors que les défauts étaient visibles lors des visites, qu’en outre l’acte de vente précise que les acquéreurs ont visité les lieux avant la vente ;

— qu’ils connaissent, compte tenu de leurs professions d’agent immobilier et de gestionnaire de patrimoine, les points de vigilance pour l’achat d’un immeuble de rapport ;

— sur le préjudice, que la diminution du prix de vente, calculé sur la base d’un rendement diminué tenant compte des loyers impayés fait double emploi avec l’indemnisation au titre des loyers impayés ;

— que le préjudice n’est pas certain, dès lors que l’immeuble acquis porte sur un immeuble de rapport situé dans un quartier populaire de [Localité 1] ayant vocation à être loué à des personnes disposant de faibles ressources, ainsi le risque d’impayé est important ;

— qu’en 2022, le rendement moyen du marché était de 4,9 %.

ll est, en application de l’article 455 du Code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions des parties ci-dessus visées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 novembre 2025.

À l’audience de plaidoiries du 20 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de dommages-intérêts formée par les consorts [E]-[X]

A) Sur l’existence d’un dol

L’article 1130 du code civil dispose : “L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné”.

L’article 1137 du code civil précise, en ses alinéas 1 et 2 : “Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie”.

Lorsqu’il est constitué, l’article 1178 du code civil ajoute que la partie lésée peut demander réparation du préjudice subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle, qui suppose, conformément à l’article 1240 du même code, la preuve d’un préjudice.

La charge de la preuve du dol pèse sur celui qui l’allègue, qui doit justifier de l’élément matériel du dol , soit les manœuvres, mensonges et/ou dissimulation intentionnelle, et l’élément moral du dol , soit la volonté de tromper son cocontractant pour le déterminer à conclure le contrat.

En l’espèce, l’acte de vente conclu entre les parties le 28 juillet 2022, précise que l’immeuble acquis par les consorts [E]-[X] est un immeuble de rapport dont quatre appartements sur cinq sont occupés. L’acte stipule dans la sous-section “obligations du vendeur” que “l’acquéreur reconnaît avoir pu prendre connaissance du contenu des conventions APL et de l’ensemble des informations les concernant dès avant ce jour et notamment de ses modalités de calcul du loyer du logement conventionné ainsi que de la procédure à suivre pour demander la résiliation desdites conventions” et dans la sous-section “conditions de la location” que le “vendeur déclare qu’il n’existe aucune procédure en cours concernant ses rapports avec les locataires.”

S’agissant de l’indécence du logement, il est établi par la production d’un rapport d’enquête de la mairie de [Localité 1] en date du 18 février 2019, que le logement occupé par M. [G] [A] a été déclaré indécent par le service communal d’hygiène et de sécurité de [Localité 1], compte tenu du caractère non-conforme de la ventilation, de traces de moisissures et de l’absence d’anneau d’étanchéité du conduit d’évacuation de la chaudière. Le précédent propriétaire, la SCI L20 a été avisée de cette décision par courrier du 3 octobre 2019.

Aux termes d’un rapport établi par la mairie de [Localité 1] en date du 31 juillet 2020, il a été constaté que l’ancien propriétaire avait transmis un devis concernant les travaux à réaliser dans le logement mais que le locataire avait indiqué que ces derniers n’avaient pas été effectués.

La […] allègue qu’il n’est pas démontré qu’elle avait connaissance de la situation et du caractère indécent du logement qui aurait été de surcroit levé par la ville de [Localité 1] selon un courrier en date du 28 mars 2022.

Or, ce courrier de la mairie précise qu’en raison de l’absence de collaboration de la part du locataire, le service “ne peut poursuivre le dossier” et le classe. Il est manifeste que ce classement du dossier ne vaut pas levée de la situation de l’indécence du logement, dès lors que les travaux n’ont pas été réalisés, mais uniquement dessaisissement du dossier par le service.

En outre, l’acte de vente ne fait mention d’aucun désordre ou dysfonctionnement affectant l’immeuble, alors même que la […] avait connaissance de l’insalubrité du logement.

En outre, il n’est pas contesté que les demandeurs ont procédé aux travaux nécessaires ayant conduit à un rapport de conformité de la mairie en date du 15 novembre 2023.

Dès lors, l’état d’insulabrilité du logement était non seulement connu de la venderesse mais existait au jour de la conclusion de la vente.

Cet élément avait nécessairement une importance déterminante pour le consentement à la vente de l’acquéreur

Il est constant que la […] est un professionnel de l’immobilier au regard de l’objet de l’activité exercée indiqué sur le site Pappers à jour au 7 juillet 2025 mentionnant l’acquisition, l’administration et l’exploitation par bail, par location ou autrement de tous immeubles bâtis ou non bâtis de tous biens et droits immobiliers ainsi que la vente de biens immobiliers et l’activité de marchands de biens.

Le moyen selon les acquéreurs disposaient eux mêmes de connaissance dans le domaine de l’immobilier et qu’ils ont pu visiter le bien sera écarté dès lors que ce point ne serait démontré par la seule production de leur profil Likedin et que l’indécence du logement n’avait aucune manifestation apparente.

Par conséquent, il y a lieu de considérer que la […] a, de façon intentionnelle, commis des manœuvres déterminantes du consentement des consorts [E]-[X].

S’agissant de l’existence d’impayés de loyers et de l’allégation selon laquelle la […] aurait produit de fausses quittances de loyers, il est constant que les consorts [E]-[X] démontrent l’existence d’une dette locative à la charge de M. [D] par la production d’un signalement d’impayés auprès de Caisse aux allocations familiales réalisé par la […] elle même le 26 août 2021. Toutefois, il n’est pas démontré que cette situation perdurait au jour de la vente, étant précisé que l’acte de signification du jugement d’expulsion avec commandement de payer aux fins de saisie-vente concerne une dette postérieure à l’acte de vente. En outre, ils ne rapportent pas la preuve du caractère frauduleux des quittances produites par la […].

Dans ces conditions, ce moyen sera rejeté faute de preuve.

B) Sur les préjudices

Il est constant que la victime d’un dol peut solliciter ou la nullité du contrat, ou le paiement de dommages et intérêts au titre de la faute résultant d’un dol.

1. Sur le préjudice résultant de la perte de chance de négocier la vente à un meilleur prix

Il est constant que les consorts [E]-[X] ont acquis un immeuble de rapport. Ils sollicitent la somme de 80.355,14 euros à titre de dommages-intérêts, résultant de la différence entre le rendement théorique et le rendement effectif de l’immeuble en tenant compte de la situation d’impayés de deux logements sur cinq.

Toutefois, tel qu’il a été constaté supra, les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’impayés de loyers antérieurs à la vente.

Dès lors, leur demande fondée ce point sera rejetée.

2. Sur la réalisation des travaux

Il est établi que les consorts [E]-[X] ont dû réaliser des travaux pour rendre le logement occupé par M. [G] [A]. La réalisation de ces travaux est reconnue par l’attestation dressée le 15 novembre 2023 par le service communal d’hygiène et de sécurité de [Localité 1], qui constate que dans la pièce de vie les revêtements du sol et muraux ont été rénovés et changés et l’installation électrique mise en sécurité, dans la cuisine le plafond a été rénové, le mur mitoyen entre la cuisine et la salle de bain a été asséché et rénové et une fenêtre a été installée, dans la salle de bain et les toilettes une chaudière à gaz fonctionnelle, une fenêtre et une grille d’aération ont été installées et les revêtements ont été rénovés.

Les consorts [E]-[X] justifient avoir acquis du matériel auprès de l’enseigne […] pour un montant total de 590,90 euros, suivant factures n°2053440706 du 3 novembre 2023 (417,30 euros), n°2060691987 du 3 juin 2023 (49 euros) relatives à l’achat du matériel et n°2053452632 du 3 novembre 2023 (124,60 euros) afférente aux frais la livraison.

Ils établissent également avoir confié la réalisation des travaux à la société OIKOS DECO, en vertu du devis n°00122 du 15 octobre 2023 d’un montant de 2.269,52 euros, ainsi que factures n°F00266 du 19 septembre 2023 (749,99 euros) et n°F00275 du 19 novembre 2023 (525,10 euros).

Les travaux de 4.135,51 euros étaient nécessaires pour rendre le logement décent. Il est incontestable que sans le dol, les époux [E]-[X] n’auraient pas eu à engager ces dépenses.

Par conséquent, la […] sera condamnée à payer aux consorts [E]-[X] la somme de 4.135,51 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2024, date de l’assignation.

II) Sur les autres demandes

Aux termes des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, et à payer à l’autre partie une somme que le juge détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

La […], partie succombante, sera condamnée aux dépens.

La […] sera également condamnée à payer aux consorts [E]-[X] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de rejeter la demande de la […] formée sur ce même fondement.

L’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE la […] à payer à M. [R] [E] et Mme [J] [X] la somme de 4.135,51 € (QUATRE MILLE CENT TRENTE-CINQ EUROS ET CINQUANTE-UN CENTIMES) au titre des travaux de réfection, outre les intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2024, date de l’assignation ;

REJETTE le surplus de la demande en paiement de la M. [R] [E] et Mme [J] [X] du surplus ;

CONDAMNE la […] à payer à M. [R] [E] et Mme [J] [X] la somme de 1.500,00 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la […] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la […] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente procédure est exécutoire à titre provisoire.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président