Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e BERNARDI

1 EXP Me [W] MAUREL

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 19 Janvier 2026

DÉCISION N° 2026/16

N° RG 23/03003 – N° Portalis DBWQ-W-B7H-PIMA

DEMANDEURS :

Madame [B] [O] épouse [I]

née le 08 Février 1945 à (75015)

DOMAINE DE LA PIERRE LONGUE Les Orangers 5 – 49 Boulevard

Leader

06150 CANNES LA BOCCA

et

Monsieur [E] [I]

né le 16 Août 1942 à

DOMAINE DE LA PIERRE LONGUE Les Orangers 5 – 49 Boulevard

Leader

06150 CANNES LA BOCCA

représentés par M^e Cecile BIGUENET-MAUREL, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

S.D.C. DOMAINE DE PIERRE LONGUE représenté par son syndic le cabinet REGENCE IMMOBILIER dont le siège social est 67 Bd Carnot 06110 LE CANNET

39 bd leader

67 boulevard Carnot

06150 CANNES

représenté par Maître Jean-louis BERNARDI de la SCP BERNARDI, avocats au barreau de DRAGUIGNAN, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame MOREAU, Juge

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 23 octobre 2025 ;

A l’audience publique du 17 Novembre 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 19 Janvier 2026.

*****

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [E] [I] et Madame [B] [O] épouse [I] sont propriétaires depuis 2020, de plusieurs lots (n°510, 524 et 901) au sein de la copropriété DOMAINE DE PIERRE LONGUE, sise 49 boulevard Leader à CANNES (06150).

Se plaignant de diverses difficultés dans le fonctionnement de la copropriété en lien, notamment avec les installations de chauffage collectif, les charges afférentes et l’exécution de décisions prises au titre de la mise en place de bornes électriques de recharge rapide, Monsieur [E] [I] et Madame [B] [O] épouse [I] ont, par acte du 22 juin 2023, délivré assignation au syndicat des copropriétaires de la résidence DOMAINE DE PIERRE LONGUE, aux fins de condamnation sur le fondement des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967 et des articles 1998 et suivants, 1240 et suivants et 1383-2 du Code civil.

****

Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 22 avril 2025, Monsieur [E] [I] et Madame [B] [O] épouse [I] demandent au Tribunal de :

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

Vu le décret 67-2 23 du 17 mars 1967 portant règlement d’administration de la copropriété et en particulier son article 55 modifié par décret 95-162 du 15/02/1995 (art.7) permettant au Syndic

d’engager une action en recouvrement de créance ;

Vu les articles 1998 et s. et 1240 et s. et 1383-2 du Code civil ;

Vu les pièces versées ;

1. Sur la question du chauffage collectif :

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la résidence DOMAINE DE PIERRE LONGUE à payer à Monsieur et Madame [I] les sommes de :

1.701,21 € (arrêtée au 15/05/2023) au titre du remboursement des charges de chauffage qui leur ont été imputées dans le passé depuis les 4 dernières années ;540 € au titre de la facture ECO FUITES ;1.000 € au titre du surcoût inhérent à la nécessité de se chauffer au moyen de convecteurs électriques ;10.000 € au titre du préjudice moral ;2. Sur la question des charges et frais injustifiés :

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence DOMAINE DE PIERRE LONGUE, représenté par son syndic en exercice, à retirer du décompte de Monsieur et Madame [I] les frais injustifiés correspondant à :

Mise en demeure du 12/05/2022 : 25 € ;Mise en demeure du 24/05/2022 : 25 € ;Mise en demeure du 17/05/2023 : 30 € ;Réponse à Me [W] du 13/03/2023 : 66 € ;Soit un total de : 146 €.CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence DOMAINE DE PIERRE LONGUE, représenté par son syndic en exercice, à justifier auprès de Monsieur et Madame [I] des charges et frais injustifiés figurant en annexe du courrier de Me [W] du 16/05/2023 (pièce 3) ;

ASSORTIR ces condamnations d’une astreinte de 20 € par jour de retard, qui commencera à courir un mois après signification du jugement à intervenir ;

3. Sur la question de la borne de charge rapide :

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à verser à Monsieur et Madame [I] la somme de 2 271,35 € en réparation de leur préjudice résultant de l’inexécution de la décision prise en assemblée générale du 30 octobre 2020 ;

4. Sur les frais irrépétibles, dépens et exécution provisoire :

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence DOMAINE DE PIERRE LONGUE à verser à Monsieur et Madame [I] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du C.P.C. ainsi qu’aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître BIGUENET-MAUREL Avocat aux offres de droit, lesquels comprendront les droits et émoluments des actes d’huissier de Justice ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence DOMAINE DE PIERRE LONGUE aux entiers dépens ;

DIRE n’y a avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

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De son côté, par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 09 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence DOMAINE DE PIERRE LONGUE, pris en la personne de son syndic en exercice, demande au Tribunal de :

Vu le règlement de copropriété du 10.01.2019,

Vu les articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces,

DEBOUTER Monsieur [E] [I] et Madame [B] [I] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNER Monsieur [E] [I] et Madame [B] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence DOMAINE DE PIERRE LONGUE représenté par son syndic en exercice, le Cabinet REGENCE IMMOBILIER, la somme de 2.250, 20 euros correspondant aux charges de copropriété dues par les époux [I] et non réglées avec intérêt au taux légal à compter du courrier du syndic demandant le paiement ;

CONDAMNER Monsieur [E] [I] et Madame [B] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence DOMAINE DE PIERRE LONGUE représenté par son syndic en exercice, le Cabinet REGENCE IMMOBILIER, la somme de 6.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

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Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un plus large exposé des moyens présentés à l’appui de ces prétentions.

Par ordonnance du 3 juillet 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure avec effet différé au 23 octobre 2025 et fixé les plaidoiries à l’audience du 17 novembre 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 19 janvier 2026.

****

MOTIFS :

Sur les différentes demandes formulées par l’une ou l’autre des parties tendant à ce qu’il soit « dit » ou « jugé » ou « constaté » ou « donné acte »Il résulte des dispositions des articles 5 et 12 alinéa 1 du Code de procédure civile que l’office du juge est strictement de trancher les litiges entre les parties, lesquelles doivent ainsi, conformément à l’article 4 du même code, présenter leurs prétentions dans un dispositif clair concluant leurs écritures, appuyées par des moyens juridiques dans le corps de leur discussion.

L’office du tribunal est en effet de statuer par voie de jugement contenant un dispositif exécutoire. Il en résulte que les demandes de telle ou telle partie tendant à ce qu’il lui soit seulement « donné acte», « dit », « jugé », ou tendant à « voir constater » tel ou tel fait invoqué par elle, et qui n’apparaissent être en réalité que des étapes de leur argumentation, ne peuvent qu’être écartées en ce qu’elles ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile susceptibles d’être résolues dans une décision judiciaire soutenue pas un dispositif juridique ayant vocation à être concrètement exécuté.

Sur les demandes relatives à l’installation de chauffage collectif

Sur les demandes présentées par Monsieur et Madame [I] :

Monsieur et Madame [I] sollicitent le remboursement de sommes indûment avancées au titre du chauffage collectif, notamment :

1 701.21 euros correspondant à des charges de chauffage imputées à tort ;540 euros de frais engagés dans le cadre de la recherche de fuite ;Ils réclament en outre l’indemnisation des sommes suivantes :

1 000 euros au titre du surcoût inhérent à la nécessité de se chauffer au moyen de convecteurs électriques ;10 000 euros au titre du préjudice moral.Les demandeurs se prévalent, en premier lieu, de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 pour rappeler que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes.

Ils expliquent qu’en application de ce texte, la responsabilité objective du syndicat des copropriétaires est engagée lorsque celui-ci s’abstient de prendre les mesures nécessaires au bon fonctionnement du chauffage.

Dans leur situation, ils indiquent que le réseau de chauffage au sol qui dysfonctionne, a occasionné des désordres à leur appartement, du fait de fuites liées à l’installation.

Selon eux, ce dysfonctionnement était parfaitement connu du syndicat des copropriétaires, cette question ayant été débattue à plusieurs reprises en assemblée générale.

Les demandeurs en déduisent une négligence du syndicat des copropriétaires, à l’origine de leurs préjudices.

Ils précisent que l’argument développé en défense, selon lequel il s’agirait de parties privatives, n’est pas applicable au cas de l’espèce, dès lors que, conformément aux articles 1240 et suivants du Code civil, tout dommage causé à autrui oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Ils indiquent, en outre, que la mention figurant au procès-verbal d’assemblée générale du 30 octobre 2020, selon laquelle il y aurait reconnaissance d’un défaut d’entretien, constitue un aveu judiciaire au sens de l’article 1383-2 du Code civil.

Cet aveu résulte également, selon eux, du rapport de gestion du syndic portant sur l’exercice 2021-2022 ou encore, du procès-verbal d’assemblée générale du 29 octobre 2021 et de la prise en charge par le syndicat des copropriétaires, des frais de réparations effectuées par la société DALKIA laquelle a procédé au remplacement de 5 robinets.

Ils en déduisent une responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires défendeur et sollicitent, en conséquence, une exonération des charges afférentes au chauffage collectif pour toute la période antérieure à la réparation, outre l’indemnisation des préjudices évoqués plus haut.

En défense, le syndicat des copropriétaires de la résidence DOMAINE DE PIERRE LONGUE conteste le positionnement adopté par les demandeurs.

Il rappelle que :

Monsieur et Madame [I] ont acheté leur appartement en 2020, en toute connaissance de cause des problèmes affectant leur système de chauffage ;l’ancien propriétaire a choisi de condamner le mode de chauffage existant en fermant les vannes d’arrivée d’eau, préférant installer un système de climatisation réversible indépendant, et ce, tout en continuant de régler les charges de copropriété afférentes au chauffage collectif ;Le syndicat des copropriétaires en déduit que les acquéreurs ne peuvent donc avoir plus de droits que leur vendeur, raison pour laquelle, il sollicite aujourd’hui le règlement des charges de copropriété restant dues.

En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires rappelle que si les demandeurs avaient souhaité bénéficier du chauffage collectif, ceux-ci auraient été dans l’obligation de réaliser des travaux sur leurs propres canalisations, précisant que cette information leur a été parfaitement délivrée au moment de la signature de l’acte authentique d’achat de leur bien, celui-ci comprenant un courriel annexé du syndic, en date du 28 janvier 2020, dans lequel l’information est donnée selon laquelle, « la réfection du chauffage au sol est à la charge du copropriétaire ».

Le syndicat des copropriétaires défendeur reproche alors à Monsieur et Madame [I] de ne pas avoir sollicité l’intervention d’un chauffagiste afin de vérifier l’état de leur installation et d’avoir continué à utiliser la climatisation réversible.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence DOMAINE DE PIERRE LONGUE explique également que contrairement à ce qui est affirmé en demande, le problème qui les prive de chauffage est en lien avec des fuites de canalisations situées au sol de leur appartement, lesquelles ne sont que des parties privatives, exclues de l’obligation d’entretien telle que visée par les demandeurs, comme cela résulte de l’article 6 du règlement de copropriété.

A ce titre, le défendeur soutient n’avoir nullement touché aux canalisations de l’appartement, ni à leur système de chauffage et n’être intervenu qu’au niveau des vannes d’arrêt se situant aux entrées des appartements et en parties communes de la copropriété.

Sur ce point, le syndicat des copropriétaires rappelle que les demandeurs ont voté contre l’installation de nouvelles vannes, ce qui, selon lui, prouve que celles-ci n’étaient pas à l’origine de leur problème de chauffage.

Au surplus, le syndicat des copropriétaires précise qu’il a toujours fait le nécessaire pour entretenir le système de chauffage, les chaudières ayant été remplacées en 2020, chaudières qui fonctionnent parfaitement aujourd’hui.

Il précise qu’une fois le changement de vannes effectué chez les époux [I], le professionnel n’ayant repéré aucune nouvelle fuite, les demandeurs ont alors pris la décision de remettre en circulation le chauffage au sol.

Selon le défendeur, d’éventuelles fuites ultérieures seraient alors de leur responsabilité.

Le syndicat des copropriétaires ajoute que les demandeurs ne peuvent se servir du remplacement des vannes, voté en assemblée générale, pour affirmer que la copropriété est consciente de sa défaillance et qu’elle a fait réaliser des travaux sur le propre système de chauffage des consorts [I].

Selon lui, il appartenait alors aux demandeurs de faire intervenir un professionnel plus tôt et d’ouvrir les vannes pour vérifier la fonctionnalité du système de chauffage et de réaliser les travaux nécessaires comme cela résulte de l’article 6.2 du règlement de copropriété.

Sur ces éléments :

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires de la résidence DOMAINE DE PIERRE LONGUE, il est rappelé que l’article 14 de la loi du 10 juillet 2025, dans sa version applicable depuis le 1er juin 2020, dispose que « La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Dès lors, il résulte de ce texte que le syndicat des copropriétaires est responsable de tout dommage subi par les copropriétaires ou les tiers dès lors qu’ils trouvent leur origine dans les parties communes.

En effet, l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, entrée en vigueur le 1er juin 2020, a gommé toute référence au défaut d’entretien ou vice de construction.

Par la référence aux seuls « dommages ayant leur origine dans les parties communes », le législateur a renforcé le caractère objectif d’une responsabilité du syndicat se présentant comme le corollaire de l’obligation pour le syndicat d’entretenir les parties communes et de maintenir les éléments d’équipement collectif en bon état de fonctionnement.

Cette responsabilité est donc indépendante de toute faute et le syndicat des copropriétaires verra sa responsabilité automatiquement engagée dès lors qu’est prouvé un dommage provenant ou découlant d’une partie commune.

Toutefois, il n’est pas contestable que le syndicat des copropriétaires peut bénéficier de causes d’exonération totale ou partielle de responsabilité, à savoir, la faute de la victime ou d’un tiers, ou encore une circonstance de force majeure dont la charge de la preuve lui incombe.

Cependant, ne constitue pas une cause exonératoire susceptible d’exonérer le syndicat, le fait qu’il n’aurait jamais failli à ses obligations de surveillance et d’entretien, et, plus généralement, qu’aucune faute ne pourrait lui être reprochée à quelque titre que ce soit.

En l’espèce, il est constant que l’appartement de Monsieur et Madame [I] a été touché par un dégât des eaux, le 1er juin 2023, à l’origine d’un constat amiable dressé, le 03 juin 2023, et sur lequel il est indiqué que la cause du sinistre serait celle du chauffage au sol.

Par ailleurs, il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 30 octobre 2020 que l’assemblée des copropriétaires a pris acte de gênes importantes dans le fonctionnement de la résidence, et, notamment, de difficultés liées à l’entretien de la chaufferie et des réseaux pour lesquelles la copropriété entend engager la responsabilité des sociétés alors chargées de cet entretien, à qui elle impute les fuites en provenance des planchers chauffants et le mauvais état des réseaux.

Si le règlement de copropriété prévoit en son article 6 que constituent des parties privatives « les installations de chauffage et tuyaux de chauffage, même encastrés, à partir des vannes d’arrêt de chaque appartement, les canalisations propres à ce local, même encastrées, les conduits, les canalisations propres à un seul local, les colonnes montantes se trouvant à l’intérieur des locaux constituant chaque appartement », qualification que le Tribunal retient sans difficulté, il n’en demeure pas moins que cela n’exclut pas une éventuelle responsabilité du syndicat des copropriétaires de la résidence s’il est rapporté la preuve d’un lien de causalité entre les fuites affectant les canalisations, parties privatives, et les vannes d’arrêt dont la responsabilité relève du syndicat des copropriétaires.

Or, dans le cas de la présente espèce, les demandeurs sur qui reposent la charge de la preuve de ce lien de causalité, sont défaillants.

En effet, il ne suffit pas de faire état de travaux engagés par la copropriété pour en déduire la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires alors qu’aucun élément technique ne permet d’affirmer que les fuites dont se prévalent les demandeurs sont effectivement liées au réseau collectif de chauffage.

En tout état de cause, pour répondre au moyen tiré de l’aveu, le Tribunal rappelle que l’aveu judiciaire ou extra judiciaire ne lie le juge qu’en tant qu’il porte sur des faits, et non sur les conséquences juridiques à en déduire.

Ainsi, le fait que le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 octobre 2020 fasse état d’un défaut d’entretien du réseau de chauffage expliquant que « les planchers chauffants sont bouchés ou fuyards », ne suffit pas, en l’absence de constatations techniques précises, à retenir la responsabilité du syndicat des copropriétaires défendeur, aucun élément ne permettant d’établir de lien entre les dysfonctionnements en provenance de parties communes et les désordres causés aux parties privatives.

Le Tribunal fait observer que la démonstration des demandeurs ne tient qu’au seul constat amiable dressé lors de la survenance du sinistre du 1er juin 2023 – cette pièce étant à elle seule insuffisante à faire la preuve d’une quelconque responsabilité, précision étant faite que la facture établie par la société ECO FUITES, datée du 22 novembre 2023, ne révèle pas davantage d’éléments techniques au soutien de l’argumentation développée par les demandeurs, étant au surplus observé, que Monsieur [L], copropriétaire, dans son attestation du 09 décembre 2023, évoque une fuite au niveau du serpentin de chauffage et une oxydation de la tuyauterie, dont il a été rappelé plus haut qu’il s’agissait de parties privatives dont la réparation incombait au copropriétaire concerné.

Bien que cette attestation parle d’un désordre survenu en 2002, il n’en demeure pas moins que celle-ci pose la question de l’état des canalisations privatives, objets du présent litige.

Il y a lieu en outre de souligner le fait que les demandeurs ne font pas davantage de lien entre l’utilisation d’un système de chauffage indépendant et le dysfonctionnement du chauffage collectif dès lors qu’il résulte de l’acte notarié du 08 juillet 2020, passé entre les consorts [T] et Monsieur et Madame [I] que le chauffage au sol ne fonctionne plus pour avoir été supprimé par d’anciens propriétaires et remplacé, par le vendeur, par une climatisation réversible – aucun lien n’étant fait avec d’éventuels dysfonctionnements imputables à la copropriété.

Si ce choix a pu être fait en raison des fuites affectant les canalisations, il a été démontré plus haut que les éléments versés aux débats ne permettaient pas d’établir une responsabilité du syndicat des copropriétaires à ce titre.

Au surplus, sur le paiement des charges de chauffage collectif, il est rappelé qu’un copropriétaire ne peut refuser de payer les charges de chauffage au motif qu’il n’occupe pas les lieux ou que ses radiateurs ne fonctionnent pas ou qu’il n’utilise pas le chauffage collectif ; de même, le copropriétaire qui est dans l’attente du raccordement au chauffage collectif de l’immeuble ou qui a différé ce raccordement doit participer aux charges communes ;

Il est constant que le copropriétaire d’un lot dans lequel le chauffage collectif ne fonctionne pas, ne peut, de sa propre initiative, se dispenser de régler ses appels de charges afférents à ce poste de dépenses, celui-ci se devant, dans ce cas, de mettre en demeure le syndic de rétablir le fonctionnement du chauffage collectif de son lot et ne pouvant obtenir réparation qu’en saisissant les juridictions compétentes si cette initiative échoue pour des raisons indépendantes de sa volonté.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, et sans qu’il ne soit nécessaire de répondre à l’ensemble des arguments des parties, il y a lieu, sur le fondement des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, d’écarter la responsabilité du syndicat des copropriétaires de la résidence DOMAINE DE PIERRE LONGUE.

Il convient donc de débouter Monsieur et Madame [I] de leur demande de remboursement des charges de chauffage, arrêtées au 15 mai 2023.

Il y a lieu, également de les débouter de leur demande de remboursement de la facture établie par la société ECO FUITES d’un montant de 540 euros, ainsi que de la demande d’indemnisation au titre de la nécessité de se chauffer au moyen de convecteurs électriques.

En tout état de cause et en l’état des éléments qui précèdent, le Tribunal n’est pas en mesure de faire droit à la demande d’indemnisation au titre du préjudice moral, demande soutenue exclusivement dans le cadre de la question relative au chauffage collectif.

Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires de la résidence DOMAINE DE PIERRE LONGUE :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence DOMAINE DE PIERRE LONGUE forme, sur le fondement de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, une demande en paiement des charges de copropriété d’un montant de 2 250.20 euros.

Il rappelle que le non-accomplissement de ses obligations par le syndicat des copropriétaires ne peut être invoqué, l’exception d’inexécution n’étant pas admise pour faire échec à l’action en paiement de charges, quand bien même le copropriétaire aurait été empêché de percevoir tout revenu locatif par le fait d’un défaut d’entretien des parties communes.

Il rappelle également que :

la Cour de cassation a, dans un arrêt de la 3ème chambre civile du 13 septembre 2018, n°17-17.514, refusé d’exempter des charges de copropriété des copropriétaires qui se trouvaient dans l’impossibilité d’accéder à leur lot par les parties communes de l’immeuble ;s’agissant du chauffage collectif, le copropriétaire qui n’en use pas n’est pas exonéré des charges afférentes pour autant, seule étant prise en compte, l’utilité objective des services collectifs et non l’utilisation effective (Cass. Civ 3ème 17 mai 1995, n°93-16.624) ; sauf à faire la démonstration qu’il n’est pas en mesure de se raccorder au système de chauffage, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, Monsieur et Madame [I] utilisant désormais l’installation commune ;il y a lieu de faire application de l’article 9.4 du règlement de copropriété relatif à la répartition des charges de copropriété ;A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse un relevé de compte de charges de Monsieur et Madame [I] portant sur la situation arrêtée au 13 décembre 2023.

De leur côté, Monsieur et Madame [I] entendent être exonérés de cette demande de paiement dans la mesure où ils sont contraints d’utiliser un système de chauffage indépendant.

A ce titre, ils se fondent sur une jurisprudence de la Cour de cassation du 09 décembre 1988 (n°97-11.320) aux termes de laquelle le propriétaire d’un lot indépendant et autorisé à disposer d’une chaufferie et d’une installation autonomes est exonéré de toute participation aux dépenses relatives au chauffage collectif.

Il en est de même, selon eux, des copropriétaires qui sont contraints de réaliser des travaux importants pour se raccorder au chauffage collectif, comme c’est le cas en ce qui les concerne.

Ils en déduisent que la contribution aux charges n’est envisageable que lorsque que le raccordement à cet équipement est techniquement possible, ce que le syndicat des copropriétaires échoue à démontrer.

Ils précisent que le critère d’utilité posé par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 consiste à fournir à chaque lot un confort thermique convenable et identique, que tel n’est pas le cas en l’espèce.

Il y a donc, selon eux, une rupture d’égalité évidente.

Monsieur et Madame [I] expliquent en outre, que, depuis 2024, ils s’acquittent de paiement de leurs charges.

Sur ces éléments :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 14-1 I. de la même loi prévoit que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; ».

En tout état de cause, en application des dispositions de l’article 1353 du Code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 9 du Code de procédure civile pose pour sa part qu’ « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur.

Le vote de l’assemblée générale constitue la base légale de l’exigibilité des charges et provisions.

Au demeurant, et conformément aux dispositions de l’article 1353 pris en son alinéa 2, il doit être tenu compte par le Tribunal de ce que l’objet de la preuve à rapporter, qui repose principalement sur le syndicat demandeur, consiste dans la preuve d’un fait négatif, en l’occurrence l’absence de paiement, tandis qu’à l’inverse, il n’est pas déraisonnable de considérer que le copropriétaire assigné peut être, sans difficulté majeure, en mesure de rapporter la preuve directe des paiements qu’il prétend le cas échéant avoir effectués, notamment par la production de ses relevés bancaires.

Sont ainsi généralement considérées comme constituant un dossier utile et pertinent permettant au tribunal de vérifier l’exactitude des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, les pièces ainsi versées :

le décompte du copropriétaire assigné, qui retrace l’historique de l’impayé et ce en permettant de remonter jusqu’à son origine ;la copie des appels de fonds qui ont été adressés au copropriétaire et qui n’ont pas été honorés, afin de justifier le décompte (appels de charges, appels pour travaux, appels exceptionnels (…) ;le décompte de régularisation de charges ;la mise en demeure de payer les charges, avec son justificatif d’accusé de réception, qui fera courir la date à partir de laquelle les intérêts légaux de la dette commencent à courir ;la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant voté le budget prévisionnel ou le budget de travaux, et ce afin de justifier les appels de fonds faits au débiteur ; la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé les comptes de l’exercice comptable clos, afin de justifier les appels de régularisation.

En tout état de cause, il est rappelé qu’en l’absence de décision d’individualisation des frais de chauffage prise en assemblée générale par l’installation de compteurs individuels dérogeant au principe d’intangibilité de la répartition des charges (ex. : Civ. 3ème, 17 novembre 2004, n° 03-10.002), tous les lots de l’immeuble sont tenus de participer aux charges de chauffage en fonction de l’utilité objective que cet élément d’équipement présente à l’égard de chaque lot.

L’obligation de participer aux charges spéciales énoncée par l’article 10 précité découle de la copropriété et chaque propriétaire est tenu de participer aux frais de ces services et éléments d’équipement dès lors qu’il a la possibilité de les utiliser, sans qu’il puisse s’en dispenser au motif que pour une raison personnelle il s’abstiendrait d’en user (3e Civ., 29 novembre 1977, pourvoi n° 76-12.001).

Un copropriétaire ne peut être exonéré du paiement des charges relatives à un service collectif ou un élément d’équipement commun qu’en l’absence d’utilité de ces éléments et équipements à l’égard de son lot (3e Civ., 25 janvier 2012, pourvoi n° 10-27.014).

Il est constant que les juges du fond doivent rechercher si les éléments d’équipement commun et les services collectifs ne présentent aucune utilité objective pour le lot considéré en fonction des circonstances matérielles et techniques. La charge de la preuve de la possibilité d’utiliser le service ou l’équipement pèse sur le syndicat (3e Civ., 11 octobre 2006, pourvoi n° 05-15.208, Bull. 2006, III, n° 195).

En l’espèce, il résulte des pièces versées par le syndicat des copropriétaires, et notamment, du courriel de son syndic du 28 janvier 2020, annexé à l’acte authentique précité, que la question n’est pas celle d’une impossibilité technique de se raccorder, mais d’un dysfonctionnement dont il a été rappelé plus haut qu’il ne pouvait être à l’origine d’une dispense de paiement de charges de copropriété.

Par ailleurs, il est souligné qu’il ne s’agit pas ici d’un lot indépendant pour lequel il a été donné l’autorisation d’utiliser un chauffage autonome mais d’une décision prise librement par les copropriétaires demandeurs – en sorte qu’il ne peut, au surplus, être retenu une quelconque rupture d’égalité.

En outre, le Tribunal fait observer que Monsieur et Madame [I] échouent dans la démonstration de travaux importants les empêchant de se raccorder au chauffage collectif, les procès-verbaux d’assemblées générales visés des 30 octobre 2020 et 20 juin 2022 ne permettant pas d’établir un chiffrage en lien avec leurs propres travaux.

Par ailleurs, si Monsieur et Madame [I] indiquent payer leurs charges depuis les réparations, il est rappelé que les charges réclamées portent sur la période allant du 1er avril 2022 au 20 avril 2023, période correspondant au relevé de compte produit par le syndicat des copropriétaires.

Dès lors, au vu de ce qui précède, il y a lieu de retenir que le syndicat des copropriétaires de la résidence DOMAINE DE PIERRE LONGUE est bien-fondé à solliciter le paiement des charges de chauffage dont il se prévaut, par application de l’article 9.4 du règlement de copropriété.

Cependant, le Tribunal constate que si l’article 9.4 du règlement de copropriété fait état des charges communes, celui-ci fait également référence à un acte complémentaire définissant les nouvelles répartitions des charges de chauffage, non produit aux débats.

De même, le Tribunal n’est pas en capacité, au regard du seul relevé de compte produit, d’établir le quantum effectif dû par Monsieur et Madame [I] au titre des charges de chauffage, aucun détail n’apparaissant sur cette pièce.

Le Tribunal en déduit que la demande présentée par la syndicat des copropriétaires n’est pas prouvée dans son quantum.

En tout état de cause, il n’est versé aucune des pièces utiles précitées.

Il convient donc de le débouter de sa demande de paiement des charges de copropriété d’un montant de 2 250.20 euros.

Sur la demande relative aux frais jugés injustifiés par les consorts [I] :

Monsieur et Madame [I] sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires à extraire de leur décompte les frais injustifiés correspondant à :

une mise en demeure du 12 mai 2022 de 25 euros ;une mise en demeure du 24 mai 2022 de 25 euros ;une mise en demeure du 17 mai 2023 de 30 euros ;une réponse à Me [W] du 13 mars 2023 de 66 euros ;soit un total de 146 euros.Par ailleurs, ils demandent au syndicat des copropriétaires de justifier des charges et frais figurant en annexe du courrier de Maître [W] du 16 mai 2023 et d’assortir ces condamnations d’une astreinte de 20 euros par jour de retard, qui commencera à courir un mois après la signification du jugement à intervenir.

Monsieur et Madame [I] se fondent sur les dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et sur l’article 10-1 de la même loi.

En outre, ils se prévalent des dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 lequel évoque l’obligation qui pèse sur le syndic de détention des archives de la copropriété.

Ils reprochent au syndic d’avoir laissé sans réponse leurs demandes d’informations relatives aux frais imputés.

Ils précisent avoir reçu une réponse insatisfaisante du Président du conseil syndical, par courriel du 12 avril 2023 et avoir réitéré, en vain, leurs demandes par courrier du 16 mai 2023, auquel a été joint une liste de sommes jugées selon eux injustifiées et sur lesquelles il était demandé des clarifications.

Monsieur et Madame [I] indiquent que, sur cette liste, apparaît 80 euros de frais injustifiés (deux mises en demeure envoyées à 12 jours d’intervalle et 30 euros de mise en demeure datée du 17 mai 2023, outre 66 euros au titre d’une réponse à Maître [W]).

En réponse, le syndicat des copropriétaires explique que :

le recouvrement des charges est de la compétence exclusive du syndic de copropriété ;il peut, à ce titre, délivrer une ou plusieurs mises en demeure, dont les frais incombent au copropriétaire défaillant, et ce, d’autant plus que les consorts [I] multiplient les courriers et les procédures à l’encontre du syndic qui prend un temps considérable pour tenter d’obtenir de ces derniers le paiement des sommes dues ;il leur appartient, pour éviter ce type de frais, de payer leurs charges en temps voulu ;sur les explications sollicitées, il indique que s’agissant du carnet de timbres du 29 juillet 2020, le cabinet REGENCE IMMOBILIER n’était pas syndic à cette époque et ne peut donc s’expliquer sur ces frais ; en tout état de cause, il doit s’agir des timbres liés à l’envoi de réponses aux nombreux courriers adressés par Monsieur et Madame [I], précisant toutefois, qu’ils n’ont pas assigné le syndic à titre ;s’agissant des écritures antérieures au 1er octobre 2022, ces sommes sont sans doute justifiées par les travaux votés en assemblée générale du 30 octobre 2020 et du 29 octobre 2021 ;s’agissant des écritures postérieures au 1er octobre 2022, les sommes réclamées correspondent aux travaux votés en assemblée générale et justifiées par les appels de fonds produits aux débats ;Il en déduit que l’ensemble de ces frais apparaît justifié.

Sur ces éléments :

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du Code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, (…) les frais nécessaires exposé par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables à ce seul copropriétaire.

Ce texte autorise alors l’imputation des seuls frais « nécessaires » au recouvrement directement sur le compte du débiteur, et ce à partir de la mise en demeure.

A cet égard, il est constant que ne sont pas considérés comme des « frais nécessaires » aux poursuites tels que visés par l’article 10-1 :

la lettre de relance simple. A cet égard, considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance simple ne peuvent par définition qu’être minimes et il est d’ailleurs raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur ;

la relance par lettre recommandée avec accusé de réception, qui ne mentionne pas qu’elle est une véritable mise en demeure et a donc la même valeur très minime que la relance simple. Elle n’est ainsi pas un acte de procédure essentiel au recouvrement et son utilité étant faible il ne saurait être fait abus de ce type d’actes notamment en les facturant à des coûts totalement disproportionnés avec le travail qui a été nécessaire pour les formaliser, notamment lorsqu’il s’agit de lettre-type. Considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance ne peuvent par définition qu’être minimes et il est raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur ;

la mise en place d’un échéancier amiable, en ce qu’elle peut être attachée à une simple phase amiable préalable aux poursuites et qu’il est permis de considérer raisonnablement qu’elle s’intègre dans le champ de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur ;

la sommation de payer par commissaire de justice, laquelle ne consiste en réalité qu’en un acte extra-judiciaire signifié par un commissaire de justice, non pas dans le cadre de son office ministériel mais dans sa fonction libérale ; elle est ainsi sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur ;

la lettre comminatoire par avocat, qui ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par avocat, sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur ;

les frais dits « complémentaires de constitution, suivi et de transmission » des dossiers entre le syndic et l’avocat, ni les frais de transmission du dossier au commissaire de justice, les rejets de paiement ou les frais de constitution d’un échéancier, qui sont en réalité des actes de gestion que le syndic exécute en exécution pure et simple de son mandat.

Cependant, le Tribunal juge que la demande de modification des frais nécessaires, ne peut être, dans un souci de bonne administration de la justice, décorrélée d’une condamnation en paiement des charges de copropriété.

Or, le syndicat des copropriétaires ayant vu sa demande rejetée à ce titre, le Tribunal retient qu’il n’y a pas lieu, en l’état de faire droit à une telle demande de modification.

Il convient donc de débouter Monsieur et Madame [I] de leur demande de modification du décompte produit au titre des frais nécessaires.

Pour les mêmes raisons, il y a lieu également de les débouter de leur demande de justification des charges et frais injustifiés figurant en annexe du courrier de Maître [W] du 16 mai 2023.

Sur les demandes relatives à la borne de charge rapideMonsieur et Madame [I] invoquent les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et une jurisprudence de la Cour de cassation (Civ 3ème du 11 février 2016, n°14-29.345) aux termes de laquelle le syndicat des copropriétaires peut voir sa responsabilité engagée du fait de fautes commises par le syndic, sans que ce dernier n’ait à être mis en cause.

Dans ce cadre, ils rappellent que par décision du 30 octobre 2020 (résolution n°35), l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires a voté la création d’une borne de recharge rapide et a choisi, pour ce faire, de souscrire un contrat avec l’entreprise ZEPLUG.Ils précisent que le syndic en exercice a alors reçu mandat pour signer la convention annexée à la convocation.Or, Monsieur et Madame [I] expliquent qu’à ce jour, soit plus de 3 ans après, le contrat ne semble toujours pas signé et les travaux n’ont toujours pas commencé, et ce, en dépit d’une relance du 17 janvier 2022.Ils en déduisent que le syndic a manqué à son obligation d’exécuter la décision prise en assemblée générale et que le syndicat des copropriétaires doit être jugé responsable du préjudice qui en résulte, caractérisé par une impossibilité de procéder à la recharge de leur véhicule dans leur résidence.Par ailleurs, Monsieur et Madame [I] précisent que, depuis une assemblée générale du 28 juillet 2023, la copropriété est revenue sur sa décision, remettant à l’ordre du jour la question de l’installation d’une borne de recharge dans chaque garage et de bornes partagées dans le parking tennis, lesquelles résolutions ont été rejetées.Dès lors, les demandeurs indiquent que, du fait de l’inertie du syndicat des copropriétaires dans l’exécution des décisions prises en 2020 et du refus ensuite voté en assemblée générale de 2023, ils ont été contraints de trouver une solution alternative.En effet, ils disent avoir soumis, en vain, une première demande d’installation d’une borne électrique privative auprès du syndic, par courrier du 07 février 2022.Dès lors, ils indiquent que s’ils sont aujourd’hui titulaires d’un système de recharge de leur véhicule, ils ont subi un préjudice de jouissance, moral et financier dû à l’inertie du syndicat des copropriétaires qui a fautivement refusé d’exécuter les décisions prises en assemblée générale.Monsieur et Madame [I] entendent alors obtenir l’indemnisation du défalcateur électrique d’un montant de 271.35 euros, outre la somme de 2 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance et de leur préjudice moral.En réponse, le syndicat des copropriétaires de la résidence DOMAINE DE PIERRE LONGUE rappelle que la décision prise en assemblée générale du 30 octobre 2020 reposait sur une proposition « théorique » de la société ZEPLUG, sur la base d’un modèle de convention et d’une note de présentation de la société.Il précise que ces documents ont été présentés à la copropriété afin que les copropriétaires valident le principe de l’installation de ces bornes.Dès lors, le syndicat des copropriétaires indique que la résolution a été adoptée sous réserve de signer cette convention type et à la condition qu’elle soit installée à un endroit spécifique, à savoir au niveau du parking tennis, situé côté Sud de la résidence.Cependant, il est apparu que la proposition faite par la société ZEPLUG était inadaptée à la copropriété dans la mesure où elle correspondait à l’hypothèse d’un parking en sous-sol, ce qui ne correspond pas à la situation de la résidence dont les garages sont en surface.Il précise que la pose d’une borne aurait nécessité des travaux très importants de voirie. Par suite, le syndicat des copropriétaires explique qu’après une étude sérieuse, menée par le syndic, un devis a été établi et a été proposé aux copropriétaires, le 28 juillet 2023, sur la base d’un montant de 14 000 euros.Cependant, il indique que cette proposition a été refusée à la majorité des copropriétaires, de même que celle relative à la mise en place de bornes privatives.Sur ces éléments :Outre l’action en nullité fondée sur l’ article 42, alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires opposants ou défaillants sont en droit de réclamer au syndicat l’indemnisation du préjudice personnel que leur causeraient des décisions adoptées par l’assemblée générale, qu’elles soient positives ou négatives.Dans la mesure où une délibération de l’assemblée générale irrégulière ou présentant un caractère abusif constituerait une faute imputable au syndicat et aurait causé un préjudice notamment à un copropriétaire, elle peut engager la responsabilité dudit syndicat.A titre d’exemple, le syndicat des copropriétaires peut être condamné à réparer le préjudice qu’il a causé au copropriétaire en ne se préoccupant pas de faire exécuter par le syndic dans un délai raisonnable une délibération de l’assemblée générale.Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires, mandant du syndic, est rendu responsable envers les copropriétaires, des fautes commises par son mandataire, dans le cadre de son mandat sur le fondement de l’ article 1998 du Code civil.Selon l’article 18, I, 1er tiret, de la loi du 10 juillet 1965 , le syndic est chargé « d’assurer l’exécution […] des délibérations de l’ assemblée générale ". Les copropriétaires considérés individuellement sont sans qualité pour assurer l’exécution d’une décision de l’ assemblée générale relative à l’administration de l’immeuble »Le syndic n’a pas à se faire juge de l’opportunité ou de la régularité des décisions de l’ assemblée générale et doit exécuter les décisions de l’ assemblée générale, sauf s’il s’agit d’un simple vœu ou seulement d’une décision de principe.Constitue une décision de principe, une décision préparatoire proclamant l’intention du syndicat de réaliser une opération à venir (tel le vote de la décision d’installer un élément d’équipement commun), mais sans en préciser ni les modalités de réalisation (détail des travaux), ni les conditions financières (marchés, budget).Dès lors, selon une jurisprudence établie, une décision de principe est une décision imparfaite qui ne se suffit pas à elle-même mais qui nécessite une seconde décision prise par une nouvelle assemblée générale sur des mesures concrètes telles le détail des travaux à réaliser et les conditions financières. Les copropriétaires, qui restent libres lors de la nouvelle assemblée générale de rejeter tous les travaux projetés, par exemple en raison de leur coût avéré, ne sont pas engagés par la décision de principe prise par la première assemblée générale. Il s’ensuit qu’une décision de principe, qui ne produit pas d’effets juridiques, n’est pas une décision susceptible d’action en contestation ou en responsabilité. C’est seulement la décision prise lors de la nouvelle assemblée générale qui pourra faire l’objet d’une action en contestation ou en responsabilité.En l’espèce, il n’est pas contestable que la copropriété a voté la mise en place de bornes électriques sans aborder le détail des travaux nécessaires et le détail de la convention à signer avec la société ZEPLUG – étant observé que la convention type versée aux débats fait expressément référence à des travaux dont la réalisation est notamment soumise à la faisabilité technique du raccordement ENEDIS.Cette décision est donc insusceptible d’engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires du fait d’une prétendue faute du syndic liée à l’inexécution d’une simple décision de principe.Au surplus, les copropriétaires étaient parfaitement libres de rejeter la résolution proposée en assemblée générale du 28 juillet 2023, au vu de l’importance des travaux à réaliser, ces copropriétaires n’étant en rien liés par la décision de principe prise en 2020.Il n’y a donc pas davantage lieu à responsabilité du syndicat des copropriétaires à ce titre, rappel étant d’ailleurs fait qu’il n’appartient pas au Tribunal de s’immiscer dans la copropriété et de juger de l’opportunité des décisions adoptées, en dehors de décisions abusives dont il n’est pas question dans le cadre du présent litige.Dans le cas de la présente espèce, la demande formée revient à solliciter le prononcé d’une sorte de « sanction », venant confirmer ou infirmer le caractère techniquement ou financièrement désavantageux des décisions, ce qui ne relève pas du pouvoir de la juridiction.En tout état de cause, le Tribunal précise que le préjudice de jouissance dont se prévalent les demandeurs ne constituent en réalité qu’une perte de chance d’utiliser ce type d’installation collective, préjudice non invoqué et non quantifié par ces derniers.Au vu de ces éléments, il y a donc lieu de débouter Monsieur et Madame [I] de leur demande de remboursement de la facture d’installation d’un défalcateur électrique et de leur demande d’indemnisation en réparation de leurs préjudices de jouissance, moral et financier.Sur les demandes accessoiresSur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Si chacune des parties a vu certaines de ses prétentions rejetées, le Tribunal juge Monsieur et Madame [I], au vu des éléments de motivation qui précèdent, partie perdante du présent litige.

Il convient donc de condamner Monsieur [E] [I] et Madame [B] [O] épouse [I] aux entiers dépens de la présente instance, précision étant faite qu’il n’est sollicité aucune condamnation in solidum.

Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il convient de débouter Monsieur [E] [I] et Madame [B] [O] épouse [I] de leur demande d’indemnité fondée sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et de les condamner, sur ce même fondement, à payer la somme de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence DOMAINE DE PIERRE LONGUE.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de ne pas ordonner l’exécution provisoire

****

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Sur les demandes relatives au chauffage collectif :

JUGE que la responsabilité objective du syndicat des copropriétaires de la résidence DOMAINE DE PIERRE LONGUE n’est pas établie ;

DEBOUTE Monsieur [E] [I] et Madame [B] [O] épouse [I] de leur demande de remboursement des charges de chauffage, arrêtées au 15 mai 2023 ;

DEBOUTE Monsieur [E] [I] et Madame [B] [O] épouse [I] de leur demande de remboursement de la facture établie par la société ECO FUITES du 22 novembre 2023 d’un montant de 540 euros TTC ;

DEBOUTE Monsieur [E] [I] et Madame [B] [O] épouse [I] de leur demande d’indemnisation liée à la nécessité de se chauffer au moyen de convecteurs électriques ;

DEBOUTE Monsieur [E] [I] et Madame [B] [O] épouse [I] de leur demande d’indemnisation au titre du préjudice moral ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence DOMAINE DE PIERRE LONGUE de sa demande de paiement des charges de copropriété d’un montant de 2 250.20 euros ;

DEBOUTE Monsieur [E] [I] et Madame [B] [O] épouse [I] de leur demande de modification du décompte produit au titre des frais nécessaires ;

DEBOUTE Monsieur [E] [I] et Madame [B] [O] épouse [I] de leur demande de justification des charges et frais injustifiés figurant en annexe du courrier de Maître [W] du 16 mai 2023 ;

Sur la demande relative à la borne de recharge rapide :

DEBOUTE Monsieur [E] [I] et Madame [B] [O] épouse [I] de leur demande de remboursement de la facture d’installation d’un défalcateur électrique ;

DEBOUTE Monsieur [E] [I] et Madame [B] [O] épouse [I] et de leur demande d’indemnisation en réparation de leurs préjudices de jouissance, moral et financier ;

Sur les mesures accessoires :

DEBOUTE Monsieur [E] [I] et Madame [B] [O] épouse [I] de leur demande d’indemnité fondée sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [E] [I] et Madame [B] [O] épouse [I] à payer la somme de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence DOMAINE DE PIERRE LONGUE sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [E] [I] et Madame [B] [O] épouse [I] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE le surplus des demandes ;

JUGE n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT