Tribunal Judiciaire de Coutances, Tpbr avranches, 4 novembre 2025, n° 23/00004

TJ Coutances 4 novembre 2025

Arguments

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Rejeté
Absence d'agrément pour la cession du bail
La cour a estimé que la transformation de l'EARL en GAEC ne constitue pas une cession de bail, car il s'agit de la même personne morale.
Rejeté
Agissements compromettant la bonne exploitation du fonds
La cour a jugé que la demanderesse n'a pas prouvé que les agissements du GAEC compromettaient la bonne exploitation du fonds.
Rejeté
Indemnité d'occupation en raison de l'occupation sans droit
La cour a rejeté cette demande en raison du rejet des demandes de résiliation et d'expulsion.
Rejeté
Frais de justice
La cour a débouté le GAEC de sa demande d'indemnité pour procédure abusive, mais a condamné la demanderesse aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Coutances, tpbr avranches, 4 nov. 2025, n° 23/00004
Numéro(s) :	23/00004
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	13 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Laurence MARTINAlbane SADOT
Parties :	G.A.E.C. LA VICOMTERIE

Texte intégral

TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX D’AVRANCHES

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’AVRANCHES

Place Jean de Saint Avit

50300 AVRANCHES

MINUTE N° 25/8

JUGEMENT DU 04 Novembre 2025

AFFAIRE : N° RG 23/00004 – N° Portalis DBY6-W-B7H-DPSN

JUGEMENT RENDU LE 04 Novembre 2025

ENTRE

DEMANDEUR

Madame [C] [M] épouse [X]

née le 05 Avril 1961 à VILLEDIEU LES POELES (MANCHE)

89 la vicomterie

50800 FLEURY

comparante, assistée de M^e Laurence MARTIN, avocat au barreau de CAEN

DÉFENDEUR

G.A.E.C. LA VICOMTERIE

4 route de la libéation

50800 FLEURY

non comparant, représenté par M^e Albane SADOT, avocat au barreau de COUTANCES-AVRANCHES

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré

Copie certifiée conforme par LRAR le

à :

— Madame [C] [M] épouse [X]

— G.A.E.C. LA VICOMTERIE

Copie exécutoire délivrée le

à :

— M^e Laurence MARTIN

— M^e Albane SADOT

Copie certifiée conforme le

à :

— M^e Laurence MARTIN

— M^e Albane SADOT

— dossier

Président : Fabienne GACEL,

Assesseur : Michel DE TARADE

Assesseur : Josiane BELIARD

Assesseur : Jérôme BOULÉ

Assesseur : Martine HERBERT

Greffier : Lydie DELAVESNE, lors des plaidoiries et de la mise à disposition au greffe

La formation du Tribunal étant complète, la formation a pu délibérer à la majorité des voix (Article L 492-1 du Code Rural).

Après débats à l’audience publique du 09 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 04 NOVEMBRE 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe.

Exposé des faits et prétentions

Par acte sous seing privé en date du 13 août 2002, M. [T] [M] a consenti à l’EARL [U] un bail rural sur diverses parcelles de terres situées à Fleury (50) cadastrées section ZK n° 36 et 42 et à Champrepus (50) cadastrées section A n° 222 d’une contenance totale de 3ha 13a 32ca moyennant un fermage annuel de 525.19 euros payable en deux termes égaux le 1er janvier et le 1er juillet de chaque année.

Exposant venir aux droits de M. [T] [M] et avoir appris incidemment que le GAEC LA VICOMTERIE exploitait désormais sans droit ni titre les terres et manquait aux obligations du preneur (installation d’arrivée d’eau sans son accord, pollution d’un puits), Mme [C] [X] a, par requête reçue au greffe le 6 juin 2023, saisi le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux d’Avranches aux fins de voir ordonner l’expulsion du GAEC LA VICOMTERIE faute d’avoir obtenu l’autorisation du bailleur pour une cession à son profit et subsidiairement la résiliation du bail pour agissement du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.

Une tentative de conciliation a échoué le 7 novembre 2023.

Après plusieurs renvois sollicités par les parties, l’affaire a été examinée à l’audience de jugement du 9 septembre 2025.

Mme [C] [X], assistée de son conseil, demande au tribunal de :

ordonner la résiliation du bail consenti à l’EARL [U], aujourd’hui GAEC LA VICOMTERIE, et l’expulsion de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique des parcelles sises à Fleury ZK36 et ZK42 et à Champrepus A222,fixer une indemnité d’occupation égale à deux fois le coût des fermages annuelsA titre subsidiaire,

ordonner la résiliation du bail pour agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, au visa des dispositions de l’article L.411-31 du code rural et de la pêche maritime portant sur les parcelles sises à Fleury ZK36 et ZK42 et à Champrepus A222,ordonner l’expulsion du GAEC LA VICOMTERIE des parcelles susvisées et l’expulsion de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publiquefixer, dans l’attente de la libération effective des terres, une indemnité d’occupation égale à deux fois le coût des fermages annuels,débouter le GAEC LA VICOMTERIE de toutes ses demandes,condamner le GAEC LA VICOMTERIE à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Le GAEC LA VICOMTERIE, représenté par son conseil, demande au tribunal de :

débouter Mme [C] [X] de toutes ses demandes ;condamner Mme [C] [X] à lui payer la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée,condamner Mme [C] [X] à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, condamner Mme [C] [X] aux entiers dépens.

Sur ce,

Sur la demande de Mme [C] [X] en résiliation du bail

Pour défaut d’information sur les transformations de la société et les changements de gérants

Mme [C] [X] expose que lors de la conclusion du bail, l’EARL [U] était gérée par M. [P] [U] et son épouse Mme [K] [U] ; que l’EARL [U] a ensuite intégré leur fils [F] [U], avant que M. [P] [U] ne prenne sa retraite ; l’EARL [U] s’est ensuite transformée en GAEC LA VICOMTERIE puis Mme [K] [U] a pris elle-même sa retraite laissant ses parts à la compagne de M. [F] [U].

Mme [C] [X] déplore ne pas avoir été avisée tant des modifications statutaires que des changements de gérants. Elle soutient que n’ayant ainsi pas donné son agrément à la cession du bail, la résiliation est encourue.

Le GAEC LA VICOMTERIE le conteste.

L’article L411-31 du code rural et de la pêche maritime énonce que le bailleur peut demander la résiliation du bail pour “toute contravention aux dispositions de l’article L. 411-35".

Aux termes de l’article L411-35 du même code :

Sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial prévues au chapitre VIII du présent titre et nonobstant les dispositions de l’article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés. A défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire.

De même, le preneur peut avec l’agrément du bailleur ou, à défaut, l’autorisation du tribunal paritaire, associer à son bail en qualité de copreneur son conjoint ou le partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité participant à l’exploitation ou un descendant ayant atteint l’âge de la majorité.

Lorsqu’un des copreneurs du bail cesse de participer à l’exploitation du bien loué, le copreneur qui continue à exploiter dispose de trois mois à compter de cette cessation pour demander au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception que le bail se poursuive à son seul nom. Le propriétaire ne peut s’y opposer qu’en saisissant dans un délai fixé par décret le tribunal paritaire, qui statue alors sur la demande. Le présent alinéa est applicable aux baux conclus depuis plus de trois ans, sauf si la cessation d’activité du copreneur est due à un cas de force majeure.

A peine de nullité, la lettre recommandée doit, d’une part, reproduire intégralement les dispositions du troisième alinéa du présent article et, d’autre part, mentionner expressément les motifs allégués pour cette demande ainsi que la date de cessation de l’activité du copreneur (…).

L’article L411-37 énonce :

I.-Sous réserve des dispositions de l’article L. 411-39-1, à la condition d’en aviser le bailleur au plus tard dans les deux mois qui suivent la mise à disposition, par lettre recommandée, le preneur associé d’une société à objet principalement agricole peut mettre à la disposition de celle-ci, pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail, tout ou partie des biens dont il est locataire, sans que cette opération puisse donner lieu à l’attribution de parts (…).

Le bail ne peut être résilié que si le preneur n’a pas communiqué les informations prévues à l’alinéa précédent dans un délai d’un an après mise en demeure par le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (…)

II.-Avec l’accord préalable du bailleur, le preneur peut mettre à la disposition de toute personne morale autre que celles mentionnées au I, à vocation principalement agricole, dont il est membre, pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail, tout ou partie des biens dont il est locataire, sans que cette opération puisse donner lieu à l’attribution de parts.

III.-En cas de mise à disposition de biens dans les conditions prévues aux I ou II, le preneur qui reste seul titulaire du bail doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l’exploitation de ces biens, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation (…).

Enfin, l’article L.323-14 dispose que :

“Le preneur à ferme qui adhère à un groupement agricole d’exploitation en commun peut faire exploiter par ce groupement tout ou partie des biens dont il est locataire pour une durée qui ne peut être supérieure à celle du bail dont il est titulaire. Il en avise alors, par lettre recommandé, avec accusé réception, son propriétaire.

Cette opération ne donne pas lieu à l’attribution de parts d’intérêts au profit du preneur qui reste seul titulaire du bail. Les droits du bailleur ne sont pas modifiés. Toutefois, le groupement est tenu solidairement avec le preneur de l’exécution des clauses du bail.”

Ces textes, qui encadrent la cession du bail au conjoint ou au descendant avec agrément du bailleur ou autorisation du tribunal (L.411-35), la mise à disposition des terres louées, après information du bailleur, à une société agricole (L.411-37) ou un GAEC (L.323-14), s’appliquent, ainsi qu’ils l’indiquent explicitement, au “preneur”c’est à dire au fermier personne physique.

Ces textes n’ont donc aucune vocation à s’appliquer en l’espèce dès lors que le bail a été consenti en 2002 à une société agricole l’EARL [U] (et non à M. et Mme [P] et [K] [U]).

Le 2 mars 2017, l’EARL [U], immatriculée au RCS de Coutances sous le n° 339 692 683 ayant son siège social La Vicomterie à Fleury, a été transformée en GAEC LA VICOMTERIE (même n° de RCS et même siège social).

Il s’agit de la même personne morale.

Les parcelles ont donc toujours été exploitées par le même locataire sans qu’aucune cession de bail n’intervienne.

En effet, la transformation d’un GAEC preneur d’un bail rural en une EARL ne constitue pas une cession de bail “car l’opération n’entraîne pas la création d’une personne morale nouvelle” (Cass. 3e civ., 10 mars 2004, n° 02-19.861).

De même, la “cession au profit de tiers de l’intégralité des parts sociales d’une société civile agricole titulaire d’un bail rural ne constitue pas une cession de bail car cette opération n’implique nullement que cette société soit dissoute et remplacée par une autre”( Cass. 3e civ., 7 juill. 2004, n° 03-11.585).

Mme [C] [X] sera en conséquence déboutée de sa demande en résiliation du bail sur ce fondement.

Pour agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds

L’article L411-31 permet au bailleur de demander la résiliation du bail s’il justifie “d’agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds (…)”.

— la pollution du puits située sur la parcelle ZK42

Mme [C] [X] soutient en premier lieu que le GAEC LA VICOMTERIE a pollué l’eau d’un puits située sur la parcelle ZK42.

Le GAEC LA VICOMTERIE le conteste.

Mme [C] [X] verse aux débats plusieurs rapports d’analyses réalisés par le laboratoire [O] en suite de deux prélévements effectuées le 28/10/2020, l’un dans le “puits garage” et l’autre dans le “puits des Vallées”, et d’un autre prélèvement effectué le 22/08/2024 dans le “puits champs”.

Les premiers prélèvements effectuées en 2020 révélaient la présence de bactéries coliformes, d’Escherichia coli et d’Entéroques de sorte que le laboratoire indiquait que l’eau ne pouvait être considérée comme potable au regard des critères du code de la santé publique.

De même en 2024, les analyses ont mis en évidence des non-conformités bactériennes.

Mme [C] [X] soutient que ces contaminations résulteraient d’un épandage massif de lisier aux abords du puits situé sur la parcelle ZK 42 (dénommé “puits des vallées” ou “puits champs” par le laboratoire).

Le GAEC LA VICOMTERIE le conteste précisant ne pas avoir réalisé d’épandage en 2020 et 2021 et pour le reste respecter les distances réglementaires. Il souligne par ailleurs que les prélèvements ont été réalisés sans son autorisation.

Mme [C] [X] produit aux débats un rapport de l’inspection des installations classées en date du 05/03/2025 d’où il ressort que, saisie d’une plainte de M. [H] [X], les inspecteurs ont effectué une visite sur la parcelle ZK42 et constaté “des traces de lisier pailleux à plusieurs endroits à 20 mètres en périphérie du puits laissant penser qu’un épandage a eu lieu”.

A cette occasion, le GAEC LA VICOMTERIE a admis avoir épandu du lisier pailleux sur la parcelle le 18 ou le 19 février 2025.

Les inspecteurs indiquent avoir demandé au GAEC LA VICOMTERIE, sous huit jours, de réaliser des aménagements pérennes autour du puits afin de respecter les distances réglementaires (35 mètres du puits) lors des prochains épandages.

Le GAEC LA VICOMTERIE justifie depuis lors avoir mis en place des piquets autour du puits afin de marquer la zone où il lui est interdit de procéder à l’épandage.

Il indique, sans être contesté, que ce constat n’a pas donné lieu à d’autres suites, les services de la police de l’environnement estimant selon lui qu’il avait répondu à sa demande.

En tout état de cause, il apparaît que Mme [C] [X] échoue à démontrer que les agissements du GAEC LA VICOMTERIE seraient à l’origine de la pollution du puits situé sur la parcelle ZK42, alors que cette preuve lui incombe.

En effet, aucun élément du dossier ne permet d’établir un lien de causalité certain entre les épandages et la pollution du puits (les rapports de [O] ne se prononcent nullement sur ce point) alors que les causes peuvent être diverses (il est par exemple évoqué à l’audience la présence d’une fosse à lisier à proximité).

Par ailleurs, la contamination similaire et concomitante des deux puits en 2020, dont l’un dénommé “puits garage” n’est pas situé sur les parcelles louées au GAEC LA VICOMTERIE et n’est pas l’objet d’épandage en proximité du fait du GAEC LA VICOMTERIE, interroge et est de nature à suggèrer une autre causalité.

Au surplus, Mme [C] [X] n’établit pas que les épandages de lisier par le GAEC LA VICOMTERIE aux abords du puits “compromettraient la bonne exploitation du fonds” ainsi que l’exige le texte de l’article L.411-31, dès lors que le GAEC justifie avoir pris les dispositions idoines afin de ne pas réitérer des épandages sans respecter les distances réglementaires.

— les travaux pour alimenter en eau un abreuvoir installé sur la parcelle ZK42

Mme [C] [X] soutient que les travaux entrepris, sans son autorisation, par le GAEC LA VICOMTERIE pour faire passer un tuyau du point d’eau situé sur la parcelle ZK36 à l’abreuvoir positionné sur la parcelle ZK42, qui ont partiellement détérioré deux talus, constituent une modification de l’état des lieux qui justifient la résiliation du bail.

Elle verse aux débats plusieurs photographies des lieux qui laissent apparaître qu’une brèche a été réalisée dans les talus.

Le GAEC LA VICOMTERIE indique avoir installé en effet, pour les besoins de l’exploitation des parcelles, un abreuvoir en plastique dans l’angle Sud-Ouest de la parcelle ZK42 et un tuyau dans le chemin d’accès à ladite parcelle et tout le long de la parcelle A222 pour y amener l’eau.

Les allégations des parties divergent quant au positionnement du tuyau pour amener l’eau à l’abreuvoir et aucun des clichés produits aux débats ne permet d’éclaier le tribunal.

Néanmoins, il sera relevé que les talus détériorés n’appartiennent pas à Mme [C] [X] mais à un voisin (lequel ne s’est pas plaint selon le GAEC LA VICOMTERIE qui n’est pas contesté sur ce point).

Il est constant que le preneur à bail peut effectuer certains aménagements sur la parcelle louée pour les besoins de son exploitation.

En l’espèce, l’eau du puits situé sur la parcelle ZK42 étant polluée (sans que la responsabilité du GAEC dans cette pollution ne soit établie), l’installation d’un point d’eau pour abreuver les bêtes parquées dans la parcelle ZK42 caractérise un tel aménagement.

L’installation d’un abreuvoir amovible et d’un tuyau pour y amener l’eau ne requiert aucune autorisation préalable du bailleur.

Au terme du bail, Mme [C] [X] pourra, si elle le souhaite, demander au GAEC le retrait du matériel (abreuvoir et tuyau) et la remise en état des lieux.

Ainsi, Mme [C] [X] ne démontre pas que “les agissements du GAEC LA VICOMTERIE compromettent la bonne exploitation du fonds”.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande en résiliation du bail présentée sur ce fondement.

Sur la demande indemnitaire du GAEC LA VICOMTERIE pour procédure abusive

Le GAEC LA VICOMTERIE demande paiement d’une somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Aux termes des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une indemnisation que dans les cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalente au dol.

De même, l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas en soi constitutive d’une faute.

En l’espèce, le GAEC LA VICOMTERIE ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi ou d’un fait constitutif de malice ou de dol émanant de la demanderesse. Il en est de même de l’existence d’un préjudice moral ou même d’un préjudice distinct des frais indemnisés au titre des frais irrépétibles.

Le GAEC LA VICOMTERIE sera débouté de sa demande sur ce point.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, Mme [C] [X], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser au GAEC LA VICOMTERIE la charge de la totalité des frais de justice qu’il a exposés. Mme [C] [X] tenue aux dépens, sera donc condamnée à lui payer la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux, statuant en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Déboute Mme [C] [X] de sa demande tendant à la résiliation du bail rural consenti à l’EARL [U], devenu GAEC LA VICOMTERIE, sur diverses parcelles de terres situées à Fleury (50) cadastrées section ZK n° 36 et 42 et à Champrepus (50) cadastrées section A n° 222 d’une contenance totale de 3ha 13a 32ca ;

Déboute le GAEC LA VICOMTERIE de sa demande indemnitaire pour procédure abusive;

Condamne Mme [C] [X] à payer au GAEC LA VICOMTERIE la somme de 1000 € (mille euros) sur le fondement des dispositions du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne Mme [C] [X] aux dépens de la présente instance.

Le Greffier, Le Président,