MINUTE N° : 25/248

JUGEMENT DU : 20 Mars 2025

DOSSIER N° : N° RG 22/01126 – N° Portalis DBX4-W-B7G-QV4S

NAC : 71G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 3

JUGEMENT DU 20 Mars 2025

PRESIDENT

Madame GABINAUD, Vice-Président

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

Assistée de

Madame RIQUOIR, greffier lors des débats

Madame GIRAUD, greffier lors de la mise à disposition

DEBATS

à l’audience publique du 07 Janvier 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré au 7 Mars 2025 et prorogé à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

Mme [Y] [W], demeurant [Adresse 7]

représentée par Maître Olivier LERIDON de la SCP LERIDON LACAMP, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 001

DEFENDERESSES

Compagnie d’assurance MATMUT, es qualité d’assureur de Mme [F], RCS [Localité 12] 487 597 510, dont le siège social est sis [Adresse 10]

représentée par Maître Dominique JEAY de la SCP JEAY & JAMES-FOUCHER, AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 122

S.D.C. IMMEUBLE SIS [Adresse 8], représenté par son syndic, la SAS NOVILIS IMMOBILIER, RCS de [Localité 13] 400 158 382, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Audrey MARTY, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 500

Société STEF [H] [Z] TERRIN [T] [X] Société crée de fait entre personnes physiques, inscrite au RCS sous le n° 532 516 226, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Emmanuelle DESSART, de la SCP DESSART, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire 416, et par Maître Damien JOST de la SELARL JOST JURIDIAG, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant,

S.A. GAN ASSURANCES, dont le siège social est sis [Adresse 11]

représentée par M^e Sophie DRUGEON, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 400

Mme [B] [F], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Dominique JEAY de la SCP JEAY & JAMES-FOUCHER, AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 122

EXPOSE DU LITIGE

Madame [Y] [W] a été propriétaire d’un lot de l’immeuble soumis au statut des copropriétés situé au [Adresse 4], constitué par un appartement du rez-de-chaussée en fond de cour, qu’elle a habité entre 2002 et 2023.

L’appartement était assuré auprès de la société Natio Assurances, aux droits de laquelle vient la SA Axa France IARD.

La copropriété était représentée par la société Stef Terrin – [T] – [H] – [V] jusqu’au 6 décembre 2021, date à laquelle lui a succédé la SAS Novilis immobilier.

A partir de 2018, plusieurs dégâts des eaux ont affecté l’appartement de Madame [W], en provenance de l’appartement de l’étage supérieur, appartenant à Madame [B] [F] et donné en location, assuré auprès de la SA Matmut, et des parties communes de l’immeuble.

Un premier désordre est survenu le 3 août 2018, suivant la rupture d’un flexible d’alimentation en eau du lavabo de la salle de bail de Madame [F]. Un procès verbal de constatation a été signé contradictoirement le 16 octobre 2018 entre notamment Madame [W], le cabinet Elex pour l’assureur de Madame [W], Madame [F], et le cabinet Getrey pour l’assureur de Madame [F].

La SA Axa France IARD a réglé le coût des travaux de remise en état, et versé à Madame [W] 1 381 € au titre de ses pertes mobilières, 219 € en remboursement de la franchise et 800 € au titre de son préjudice de jouissance.

Un deuxième désordre est survenu le 13 octobre 2018, soit avant la remise en état financée par la SA Axa France IARD, suite à une défaillance du cumulus d’eau de Madame [F]. Cette dernière et Madame [W] ont signé un constat amiable.

Deux opérations d’assèchement des lieux ont été menées avant la réalisation des travaux de reprise, lesquelles ont débuté en avril 2019, et ont été réceptionnées le 20 juin 2019 concernant le premier dégât des eaux, et le 3 juillet 2019 concernant le deuxième.

L’expertise amiable a fixé le montant des dégradations matérielles à hauteur de 6 048, 11 €, outre 990 € au titre des mesures conservatoires et provisoires (déshumidification). Elle a retenu des pertes mobilières à hauteur de 6 943 € et une perte d’usage à hauteur de 4 000 €.

La SA Axa France IARD a réglé le coût des travaux de remise en état, et versé à Madame [W] 4 373 € au titre de ses pertes mobilières et 2 063,41 € au titre de son préjudice de jouissance. Elle lui a en outre remboursé sa franchise de 227 €.

Un troisième désordre a été dénoncé par Madame [W] le 1er août 2019, cette dernière signalant la persistance d’une humidité anormale, ce qui a donné lieu à plusieurs recherches de fuite au contradictoire de Madame [F] et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble, dès lors qu’il était suspecté une fuite des canalisations dans les parties communes.

La SA Gan Assurances, assureur du syndicat des copropriétaires, a contesté la responsabilité de ce dernier, estimant que le désordre pouvait résulter, non de la fuite mise en évidence sur les canalisations communes d’évacuation des eaux vannes, mais de remontées capillaires indépendantes de celle-ci et liées au mode constructif de l’immeuble. Elle contestait en outre l’existence d’un préjudice de jouissance, estimant que l’appartement demeurait habitable.

La SA Axa France IARD a toutefois versé à Madame [W] une somme de 375. 40 € au titre d’une “perte d’usage contractuelle” de son appartement, et une somme de 4016, 60 € au titre des dommages matériels. L’indemnité de perte d’usage a été versée déduction faite d’une franchise contractuelle de 227 €.

Une nouvelle déshumidification des murs de l’appartement de Madame [W] a été nécessaire avant la réalisation des travaux de reprise engagés par le syndicat des copropriétaires. Elle a été faite aux frais de Madame [W].

La canalisation a été remise en état en septembre 2020.

Le 6 novembre 2019, Madame [W] s’est plainte auprès de la société Stef Terrin – [T] – [H] – [V] de la présence de déjections de pigeons dans la cour menant à son appartement.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2021, un projet de résolution a été soumis à l’assemblée présentant différentes solutions pour mettre fin à ces dégradations, laquelle a voté l’instauration de piques, travaux exécutés le 14 septembre 2021.

Le 6 décembre 2021, une nouvelle assemblée générale des copropriétaires a eu lieu, laquelle a voté des travaux complémentaires pour lutter contre la présence des volatiles et leurs nuisances.

Suivant actes d’huissier signifiés les 25 février, 1er, 3 et 4 mars 2022, Madame [W] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] représenté par son syndic la SAS Novilis Immobilier, la société Stef Terrin – [T] – [H] – [V], la SA Gan Assurances en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires, Madame [B] [F] et la SA SA Matmut en sa qualité d’assureur de Madame [F] devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins de lui demander de bien vouloir condamner d’une part Madame [F] et son assureur à indemniser ses préjudices résultant du dégât des eaux, d’autre part le syndicat des copropriétaires, son assureur et la société Stef Terrin – [T] – [H] – [V] in solidum à indemniser d’autres préjudices de jouissance, et enfin l’ensemble des parties défenderesses à réparer un préjudice moral, outre des demandes accessoires.

Madame [W] a vendu son appartement le 17 mars 2023.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 juin 2024, et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 7 janvier 2025.

A l’issue des débats, elle a été mise en délibéré au 7 mars 2025, échéance prorogée au 20 mars 2025.

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 14 février 2024, Madame [W] demande au tribunal de bien vouloir :

— Condamner in solidum Madame [F] et son assureur, la SA Matmut, à régler à Madame [W] la somme de 2 789 € au titre des pertes mobilières subies du fait des dégâts des eaux survenus les 3 août et 13 octobre 2018 ;

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et son assureur, la SA Gan Assurances, à régler la somme de 900 € à Madame [W] au titre de la location d’un déshumidificateur ;

— Condamner in solidum Madame [F] et la SA SA Matmut à régler à Madame [W] :

—  1 200 € en réparation du préjudice de jouissance subi du fait du dégât des eaux survenu le 3 août 2018 ;

—  5 536,59 € en réparation du préjudice de jouissance subi du fait du dégât des eaux survenu le 13 octobre 2018 ;

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], la SA Gan Assurances et la société Stef Terrin – [T] – [H] – [V] à régler à Madame [W] une somme de 11 851,60 € en réparation du préjudice de jouissance subi du fait du dégât des eaux survenu le 1er août 2019 ;

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], la SA Gan Assurances et la société Stef Terrin – [T] – [H] – [V] à régler à Madame [W] la somme de 20 000 € au titre du préjudice de jouissance subi en raison des déjections de pigeons ;

— Condamner in solidum Madame [F], la SA SA Matmut, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], la SA Gan Assurances et la société Stef Terrin – [T] – [H] – [V] à régler à Madame [W] une somme de 15 000 € au titre de son préjudice moral ;

— Condamner in solidum Madame [F], la SA SA Matmut, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], la SA Gan Assurances et la société Stef Terrin – [T] – [H] – [V] à régler à Madame [W] une somme de 5 000 € en vertu des dispositions de l’article du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 27 mars 2024, Madame [F] et la SA Matmut demandent au tribunal de bien vouloir :

— Débouter Mme [W] de i’intégralité de ses demandes en ce qu’elles ont étéprésentées à l’encontre de la SA SA Matmut et Mme [F] ;

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] a [Localité 13] et la SA Gan Assurances à relever et garantir la SA Matmut et Mme [F] des condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre au titre du préjudice moral de Mme [W] et de l’indemnité réclamée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Laisser les dépens à la charge de Mme [W], distraction en étant prononcée au profit de M^e Jeay, Avocat, sur son affirmation de droit.

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 3 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] demande au tribunal de bien vouloir:

A titre principal :

— Débouter Madame [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

A titre subsidiaire :

— Condamner la SA Gan Assurances à relever et garantir, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], du paiement des loyers qu’il pourrait accorder à Madame [W] pour le temps nécessaire à la remise en état des locaux sinistrés et dont elle a été privée ;

— Condamner la société Stef Terrin – [T] – [H] – [V] à relever et garantir, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], de toute condamnation dont il pourrait faire l’objet à raison d’une défaillance dans la gestion des dégâts des eaux et notamment du dégât des eaux du 1 août 2019 ;

— Condamner tout succombant à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Les condamner aux dépens.

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 19 juillet 2022, la SA Gan Assurances demande au tribunal de bien vouloir :

— Dire et juger que l’existence du préjudice de jouissance lié au dégât des eaux en date du 1 er août 2019 n’est pas établie ;

— Dire et juger que le préjudice de jouissance lié aux déjections de pigeons n’entre pas dans le champ des garanties prévues au contrat Immeuble n° 141 483 167 ;

— Dire et juger que le préjudice lié à la location d’un déshumidificateur doit être pris en charge par l’assureur de Madame [W] ;

— Dire et juger que l’existence du lien entre le préjudice moral allégué et le dégât des eaux subi n’est pas établie ;

— Dire et juger que le préjudice moral allégué n’entre pas dans le champ des garanties prévues au contrat Immeuble n° 141 483 167 ;

— Débouter Madame [W] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la SA Gan Assurances.

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 4 avril 2023, la société Stef Terrin – [T] – [H] – [V] demande au tribunal de bien vouloir :

— Débouter Madame [W] et les autres parties de leurs demandes tendant à la condamnation de la société créée de fait Stef Terrin – [T] – [H] – [V] ;

— Condamner tout succombant à payer à la société créée de fait Stef Terrin – [T] – [H] – [V] une somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner tout succombant aux dépens, lesquels seront recouvrés par Maître Emmanuelle DESSART sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens.

MOTIFS

I / Sur les demandes concernant les dégâts des eaux provenant de l’appartement de Madame [F]

Nul ne doit causer à autrui un trouble anormal du voisinage.

En application de ce principe, toute personne qui subit un trouble anormal du voisinage dans la jouissance de son local, à savoir une nuisance qui excède ce qui est ordinaire, peut obtenir réparation.

Celui qui demande réparation doit démontrer l’existence d’un trouble, son caractère anormal, et le lien de causalité avec le préjudice qu’il invoque.

La notion de trouble anormal du voisinage est détachée de celle de faute de la personne qui cause le trouble, ce dernier pouvant provenir d’une activité licite.

En l’espèce, concernant les dégâts des eaux survenus les 3 août et 13 octobre 2018, leur existence, leur origine et le montant des préjudices qui en ont découlé, établis par des experts amiables d’assurance, ne sont pas contestés, à l’exception du préjudice moral, qui sera étudié séparément.

De même, la garantie de la SA Matmut en sa qualité d’assureur de Madame [F] n’est pas déniée.

1/ Sur la demande en indemnisation des pertes mobilières :

Madame [W] affirme n’avoir bénéficié que d’une indemnisation partielle de ses préjudices de la part de son assureur la SA Axa France IARD.

Madame [F] et la SA Matmut affirment au contraire qu’elle a été entièrement désintéressée par son assureur.

Madame [W] fait valoir qu’elle a perçu 1 381 € pour les pertes mobilières résultant du premier sinistre, alors qu’elles étaient évaluées à 1 600 € par l’expert, et qu’elle a perçu 4 373 € pour les pertes mobilières résultat du deuxième sinistre, pourtant évaluées à 6 943 €. Elle demande donc le paiement du solde, soit 219 € et 2 570 €.

Il ressort toutefois des avis de virement des 27 novembre 2018 et 11 décembre 2020 produits par Madame [W] et visant la référence du premier sinistre qu’elle a perçu une somme de 1 381 € correspondant à “l’indemnisation du mobilier validée par l’expert et franchise déduite” et une somme de 219 € qui correspond manifestement à la franchise, l’addition de ces sommes permettant d’atteindre l’évaluation du préjudice fixé par l’expert à hauteur de 1 600 €.

Dans ces conditions, Madame [W] ne justifie pas de la persistance d’un préjudice au titre des pertes mobilières résultant du dégât des eaux du 3 août 2018, et sera déboutée de sa demande.

Concernant le deuxième sinistre, le même raisonnement peut être fait concernant le montant des sommes reçues, soit, selon avis de virement du 21 février 2019, une somme de 4 373 €, et, selon Madame [W] elle-même, conformément à l’annonce faite par son assureur dans un courrier électronique du 17 mars 2020, une somme de 227 € au titre de sa franchise.

Elle a donc perçu une somme de 4 600 € qu’elle ne peut revendiquer à l’encontre de Madame [F] et de la SA Matmut.

Sa demande doit donc être étudiée à hauteur de 2 343 € (et non de 2 570 € qui ne tient pas compte du remboursement de la franchise).

Il ressort du détail des chiffrages établi par l’expert amiable (P13 de Madame [W]) que cette somme de 2 343 € correspond à la déduction qu’il a réalisée pour tenir compte de la vétusté des meubles.

Il est de principe que la victime d’un dommage est en droit d’en obtenir réparation intégrale sans qu’il n’en résulte pour elle aucune perte ni profit. Elle doit en effet être replacée dans la même situation que celle qui aurait existé si le fait dommageable ne s’était pas produit.

A ce titre, il n’y a pas lieu de prendre en compte, dans les rapports entre la victime et le responsable du désordre dont résulte le préjudice, un coefficient de vétusté appliqué au titre des clauses contractuelles liant la victime à son assureur.

En l’espèce, Madame [W] devra remplacer les meubles qui ont été endommagés par le dégât des eaux, et la prise en compte d’un coefficient de vétusté de près de 34 % fera nécessairement obstacle à ce remplacement intégral, lui imposant un appauvrissement.

Par conséquent, sa demande tendant à la réparation de sa perte mobilière sans prise en compte de la vétusté résultant de l’application du contrat d’assurance sera accueillie, et Madame [F] ainsi que son assureur la SA Matmut seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 2 343 € au titre des deux dégâts des eaux des 3 août et 13 octobre 2018.

2/ Sur la demande d’indemnisation des préjudices de jouissance :

A) Concernant le premier dégât des eaux, Madame [W] affirme que consécutivement au dégât des eaux du 3 août 2018, elle n’a pas pu réintégrer son logement au bout d’un mois comme retenu par son assureur, dès lors que les travaux n’ont pas pu débuter avant le nouveau dégât des eaux du 13 octobre 2018.

Elle demande donc une indemnisation à hauteur de deux mois et demi, pour un chiffrage non contesté de 800 € par mois, soit 2 000 €, dont elle déduit les 800 € payés par son assureur.

Madame [F] et la SA Matmut estiment qu’il n’est pas démontré que Madame [W] a été contrainte de quitter son logement entre le 3 août et le 12 octobre 2018.

*

Il ressort du constat amiable de dégât des eaux du 3 août 2018 que lors de sa survenance, les parties ont dû faire appel aux pompiers. L’estimation des travaux établie par l’expert d’assurance indique qu’il y avait lieu de reprendre les embellissements de la cuisine et de la salle de séjour, tant au niveau des murs que des plafonds, pour un coût de 6 450, 46 € TTC. Le mobilier abîmé et pris en charge correspond à des papiers et fournitures diverses, une gravure numérotée et un accordéon. Ce document est daté du 17 octobre 2018, soit deux mois et demi après la survenance du désordre, et ne retient pourtant qu’un mois de perte de jouissance.

Il résulte du rapprochement de ces informations qu’il n’est pas établi que Madame [W] ne pouvait pas vivre dans son appartement entre le 3 août 2018 et le 13 octobre 2018, l’évaluation d’une durée d’un mois au titre de la perte de jouissance étant compatible avec la durée des travaux de reprise à mener, et alors qu’elle ne produit aucune preuve d’un relogement à sa charge pendant cette période.

En l’occurrence, il n’a pas été réalisé de travaux de reprise propres au premier dégât des eaux, compte tenu de la survenance du deuxième désordre avant qu’ils ne débutent, de sorte que l’appartement a été remis en état en une seule opération, postérieure au deuxième sinistre.

Par ailleurs, Madame [W] ne fait pas état, subsidiairement à sa demande de voir prendre en compte une perte de jouissance totale, d’un préjudice qui aurait pu résulter d’une jouissance amoindrie de son bien, en raison d’une gêne occasionnée par l’état dégradé des lieux.

Dans ces conditions, Madame [W] sera déboutée de sa demande en indemnisation d’un préjudice de jouissance consécutif au dégât des eaux du 3 août 2018.

B) Concernant le deuxième dégât des eaux, elle rappelle que son assureur a retenu l’impossibilité de jouir de son logement entre le 13 octobre 2018 et le 31 mars 2019, mais fait valoir qu’il a été nécessaire de procéder à l’assèchement de l’appartement à deux reprises consécutives, la deuxième opération s’étant achevée le 20 juin 2019, les travaux ayant finalement été réceptionnés le 3 juillet 2019. Elle retient donc une privation des lieux de neuf mois et demi, soit 7 600 € dont elle déduit l’indemnité versée par son assureur à hauteur de 2 063, 41 €.

Madame [F] et la Matmut affirment que l’assèchement de l’appartement a été achevé le 5 décembre 2018, et qu’il n’est pas démontré que l’humidité postérieure à cette date serait imputable aux dégâts des eaux antérieurs et non à celui constaté le 1er août 2019.

En outre, la Matmut affirme avoir réglé à la SA Axa France IARD la somme de 4 000 € réclamée, laquelle a nécessairement été reversée à Madame [W].

*

Il ressort de l’évaluation faite par l’expert amiable le 18 février 2019 qu’il a estimé que Madame [W] pouvait se prévaloir d’une perte de l’usage de son appartement pendant 5 mois. Cette durée couvre d’une part la période écoulée entre le 13 octobre 2018 et le jour de cette évaluation le 18 février 2019, soit quatre mois, outre un mois, qui correspond donc, par déduction, à la durée de réalisation des travaux.

La SA Matmut affirme avoir payé la somme de 4 000 € retenue sur le fondement de ce rapport, de sorte qu’elle ne saurait désormais contester qu’il a existé une perte de jouissance au delà du 5 décembre 2018, ce qui limiterait celle-ci à deux mois et, par hypothèse, ne prendrait pas en compte la durée des travaux de reprise à réaliser.

Dans ces conditions, Madame [W], qui supporte la charge de la preuve, doit établir qu’elle n’a pas pu réintégrer son logement entre le 13 mars 2019, date à laquelle les travaux auraient dû être achevés selon l’expert amiable dont l’analyse a été validée par la SA Matmut et le 31 juillet 2019, date à laquelle elle indique avoir réintégré les lieux, et que cette impossibilité est imputable au dégât des eaux du 13 octobre 2018.

En l’occurrence, il n’est pas contesté qu’elle n’a pas pu réintégrer les lieux, seule la question du lien de causalité entre cette impossibilité et ce dégât des eaux étant discutée, au regard de l’existence, révélée dès l’installation de Madame [W] dans les lieux, le 1er août 2019, d’une fuite dans les canalisations de l’immeuble.

Force est de constater que le procès verbal de constat amiable du 13 octobre 2018, établi contradictoirement et signé par Madame [W], indique que Madame [F] a procédé à la réparation de la fuite qui provenait de son cumulus.

Compte tenu de la suppression de l’origine de la fuite, la persistance de l’humidité au delà de la période évaluée par l’expert amiable comme nécessaire à la réalisation des travaux de reprise ne saurait être imputée au dégât des eaux du 13 octobre 2018.

Par conséquent, Madame [W] n’est pas fondée à réclamer à Madame [F] l’indemnisation de son trouble de jouissance au delà d’une période de cinq mois.

En l’occurrence, la SA Matmut produit une capture d’écran de son système informatique qui indique que la somme de 4 000 € a été versée à la SA Axa France IARD au titre du dégât des eaux du 13 octobre 2018.

Si toutefois il était retenu que cet élément, qui peut s’apparenter à une preuve établie pour soi-même, établirait la réalité de ce paiement, bien qu’il vise la garantie des dommages matériels des tiers (et non immatériels), il demeurerait qu’il n’est pas démontré que la SA Matmut ou Madame [F] ont indemnisé Madame [W], seule créancière de l’indemnité réparatrice.

Par conséquent, il convient de retenir que Madame [W] peut revendiquer un préjudice de jouissance résultant du dégât des eaux du 13 octobre 2018 d’un montant de 4 000 €, dont il convient de déduire la somme versée par son assureur, soit 2 063, 41 €.

La SA Matmut et Madame [F] seront donc condamnées in solidum à lui payer une somme de 1 936, 59 €.

II / Sur les demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires et la SA Gan Assurances

A/ Sur le dégât des eaux du 1er août 2019

1/Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

L’article 14 alinéa 4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige s’agissant d’un dégât des eaux survenu le 1er août 2019, dispose que le syndicat “a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.”

En l’espèce, s’agissant de la cause de l’humidité relevée le 1er août 2019, le rapport de la société Accebat établi le 10 décembre 2019 conclut à un défaut sur le réseau des eaux vannes collectives vertical en fibro ciment entre l’appartement de Madame [W] et celui de Madame [F]. L’inspection plus approfondie menée par la société AHMP a permis de déterminer que le pied de chute de la colonne des eaux vannes présentait une perforation importante, qui était à l’origine de l’évacuation de ces eaux dans la dalle du rez-de-chaussée.

Ces mêmes opérations d’investigation ont établi que deux corps étrangers se trouvaient dans le réseau horizontal sous dallage, dont un burin situé vingt centimètres avant le pied de chute. La perforation, aussi qualifiée de casse dans le rapport d’intervention, présentait l’aspect d’un trou situé sur le bas du tuyau horizontal qui rejoint la colonne verticale, au niveau de la chute de cette colonne, ce qui apparaît compatible avec la chute d’un objet par la colonne, retrouvé vingt centimètres plus loin dans le tuyau horizontal (photographies 12 et 16 et schéma explicatif page 3).

Si le rapport relève aussi que le réseau, constitué en fibrociment, était très ancien, de sorte qu’il existait un doute sur l’étanchéité des emboîtements, il n’en demeure pas moins qu’il ressort des explications fournies que c’est l’ouverture créée par la perforation qui était à l’origine de la fuite, et non d’éventuelles fuites, non constatées et par hypothèse de moindre importance, situées aux emboitements des différents tuyaux.

Contrairement à l’affirmation de Madame [W], le procès verbal de constat du 19 mai 2020 n’affirme rien d’autre en indiquant que la colonne commune d’évacuation des eaux usées est fuyarde en pied de chute.

De même, l’hypothèse formulée par le cabinet Eurexo, représentant la SA Gan Assurances, selon laquelle le désordre pourrait être imputé à des remontées capillaires indépendantes de cette fuite, et liées au mode constructif de l’immeuble, n’est étayée par aucune pièce ni analyse, et relève d’une simple affirmation de sa part, étant observé que Madame [W] ne s’est plainte d’aucune humidité anormale entre 2002 et 2018.

Par conséquent, il doit être retenu que le fait générateur du dégât des eaux révélé le 1er août 2019 réside dans la perforation de la canalisation consécutive à la chute d’objets. Il est donc étranger à un défaut d’entretien des parties communes comme à un vice de construction.

Il n’est pas davantage allégué que le syndicat des copropriétaires, lequel est une personne morale qui réunit l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble, et ne peut être matériellement à l’origine de la chute des objets qui ont perforé la canalisation, aurait fait réaliser des travaux susceptibles d’être à l’origine de la chute des objets en question.

Par conséquent, les conditions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas réunies, et la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne saurait être engagée au titre des préjudices résultant du dégât des eaux révélé le 1er août 2019.

Madame [W] sera donc déboutée de ses demandes formées contre le syndicat des copropriétaires au titre de la prise en charge des frais de location d’un déshumidificateur, qu’elle a engagés à compter du 9 juin 2020 et qui sont donc bien liés à la fuite de la colonne d’eaux vannes, et au titre du préjudice de jouissance résultant de ce dégât des eaux.

La demande en garantie du syndicat des copropriétaires formée contre le syndic au titre de ses condamnations éventuelles relatives aux dégâts des eaux, formée à titre subsidiaire, ne sera donc pas examinée.

2/ Sur la responsabilité du syndic

L’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que le syndic doit administrer l’immeuble, pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, et, en cas d’urgence, faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est admis sur ce fondement que la responsabilité extracontractuelle du syndic peut être engagée à l‘égard du copropriétaire qui subit un préjudice personnel causé par la carence de ce dernier dans la gestion de la copropriété.

Au titre de ses obligations de gestion de l’immeuble, le syndic doit surveiller le bon entretien des parties communes de l’immeuble, et peut de ce fait faire procéder à certains travaux de son propre chef, et à d’autres sur autorisation de l’assemblée générale. Il lui appartient notamment de prendre les mesures requises pour réparer les défectuosités constatées dans les parties communes, et faire exécuter les travaux urgents.

En l’espèce, d’abord, il sera observé que dès lors que les dégâts des eaux ne sont pas imputables au syndicat des copropriétaires, le fait que le syndic ait refusé de procéder à une déclaration de sinistre auprès de son assureur n’a causé aucun préjudice à Madame [W].

Ensuite, s’agissant d’un défaut de diligences quant aux investigations à mener dans les parties communes, Madame [W] ne produit pas d’élément permettant de dater le moment où elle a informé le syndic de l’humidité persistante dont elle s’est plainte le 1er août 2019. Elle verse aux débats le rapport de recherche de fuites de la société 7ID en date du 20 septembre 2019, lequel conclut toutefois au fait que l’origine du sinistre serait due à la fuite qui provenait du lot de Madame [F].

Dans la mesure où ce document ne fait état d’aucune suspicion de fuite sur les parties communes de l’immeuble, l’absence de réaction du syndic à son éventuelle prise de connaissance, qui n’est pas établie, ne saurait être considérée comme fautive.

De fait, le syndic a exprimé très clairement cette position dans son courrier électronique du 31 octobre 2019, dans lequel il rappelle que la copropriété n’est pas concernée par les désordres affectant les lots de Mesdames [W] et [F] en l’état des informations dont il dispose. Il est notable qu’il sollicite en outre dans ce courrier électronique d’être informé s’il existait une suspicion de défaillance des parties communes.

Suivant courrier électronique du 22 novembre 2019, le cabinet Elex a fait état de l’hypothèse que la colonne d’eaux vannes soit fuyarde. Pour autant, le syndic n’apparaît pas parmi les destinataires de ce document, et Madame [W], qui supporte la charge de la preuve de la faute du syndic, n’établit pas qu’elle lui aurait transmis cette information.

Le 20 décembre 2019, la société Accebat est intervenue pour le compte de la SA Matmut, et a confirmé l’existence d’un défaut constaté sur le réseau d’évacuation des eaux vannes collectives verticales entre les deux appartements.

Madame [W] produit ensuite un courrier électronique du syndic en date du 29 janvier 2020, dont il ressort qu’il a reçu communication du rapport de la société Accebat, et va diligenter des recherches, lesquelles ont effectivement été menées par la société AHMP le 7 février 2020. Le jour même, le syndic a écrit aux copropriétaires pour les informer des conclusions de ces investigations, demander qui a pu procéder à des travaux privatifs expliquant la rupture de la canalisation par la présence de corps étrangers, faire savoir qu’il avait procédé à une déclaration de sinistre auprès de la SA Gan Assurances, et annoncer la tenue prochaine d’une assemblée générale en urgence.

Il ressort du procès verbal de constations en date du 19 mai 2020 que le syndic a mandaté un plombier pour intervenir fin mai 2020, ce qui est confirmé par les échanges de courriers électroniques entre ce dernier et Madame [W] du début du mois de mai 2020.

Il ressort des échanges de courriers électroniques entre Madame [W] et le syndic à compter du 9 juin 2020 que le plombier a indiqué le 2 juin 2020 qu’il était nécessaire d’installer un déshumidificateur pour procéder à l’achèvement des travaux, et que le syndic n’est pas intervenu faute d’avoir une réponse de la SA Gan Assurances, laquelle a été énoncée par courrier électronique du 16 juillet 2020, à savoir un refus de prise en charge, transmis à Madame [W] le 21 juillet 2020.

Madame [W] indique enfin qu’elle a elle-même financé l’installation du déshumidificateur, et produit à ce titre un devis en date du 26 juillet 2020, puis que les travaux ont été réalisés à la fin du mois de septembre 2020, ce qui n’est pas contesté.

Il ressort de ces éléments qu’aucun défaut de diligence ne saurait être reproché au syndic entre le moment où il a été informé d’une possible défaillance des parties communes et le mois de mai 2020, compte tenu de la survenance du confinement lié à la crise sanitaire du COVID-19 entre le 17 mars 2020 et le 11 mai 2020, ce dernier ayant fait procéder aux investigations idoines, puis mandaté un professionnel pour la réalisation des travaux de reprise de la canalisation commune abîmée.

Par la suite, il a existé une période d’inaction entre le 9 juin 2020 et la fin du mois de juillet 2020, date à laquelle le déshumidificateur a été mise en place, permettant la poursuite des travaux de reprise.

Par hypothèse, l’opération de déshumidification concerne la remise en état des murs et de la chape de l’appartement de Madame [W], qui ont subi l’inondation. Or, il résulte des termes de la page 8 du règlement de copropriété que, classiquement, le sol et les gros murs de l’immeuble constituent des parties communes.

Ainsi, la déshumidification des murs et du sol constituait une reprise des parties communes qui devait être menée par le syndic au titre de son obligation de gestion de l’immeuble, afin de permettre à Madame [W] de réaliser ses travaux privatifs, quand bien même le syndicat des copropriétaires n’était pas responsable de la fuite, à charge pour le syndic de rechercher le responsable de la rupture de la canalisation par la suite.

Il résulte de ce qui précède que le syndic a commis une faute constituée par le refus de prendre en charge la déshumidification des murs affectés par la fuite survenue sur la canalisation commune. Cette faute a eu pour conséquence un retard dans la réalisation des travaux en partie privative chez Madame [W], pour une période d’un mois et demi, entre le 9 juin 2020 et le 26 juillet 2020, soit pendant sept semaines.

Il est constant que Madame [W] n’a pas occupé les lieux du fait de leur état dégradé par l’humidité. Pour autant, il est contesté que l’état des lieux ait rendu l’appartement inhabitable, imposant ce déménagement.

Dès lors qu’il est établi que les travaux de reprise des embellissements ne pouvaient être menés au regard de l’humidité affectant les murs et la chape du sol, il sera retenu que Madame [W] ne pouvait habiter son appartement, étant rappelé que la fuite affectait une colonne d’évacuation d’eaux usées.

Dans ces conditions, elle a subi un préjudice de jouissance en partie imputable au syndic, lequel s’élève, sur la base d’un préjudice chiffré à 800 € par mois, à une somme de 1400 € pour sept semaines.

Par conséquent, le syndic sera condamné à payer à Madame [W] une somme de 1400 € en réparation de son préjudice de jouissance résultant du dégât des eaux du 1er août 2019.

3/ Sur la garantie de la SA Gan Assurances

Dès lors que la responsabilité de son assuré, le syndicat des copropriétaires, n’est pas engagée au titre de la location d’un déshumidificateur et du dégât des eaux révélé le 1er août 2019, la garantie de la SA GAN Assurances n’est pas due concernant les préjudices qui en résultent.

De même, la SA Gan Assurances, assureur du syndicat des copropriétaires et non de la responsabilité civile du syndic, ne saurait garantir le préjudice de jouissance imputable à la faute de ce dernier.

Madame [W] sera donc déboutée de ses demandes à cet égard.

B/ Sur les dégâts causés par les pigeons

Contrairement à l’affirmation du syndicat des copropriétaires dans ses écritures, l’existence des nuisances liées à la présence des pigeons ressort bien des pièces versées aux débats par Madame [W], et notamment de la réunion des indices constitués par les photographies produites, par le récit fait par la société Design d’S-pace dans son courrier électronique du 16 septembre 2020, et dans le courrier électronique du syndic du 6 novembre 2019, lequel indique “nous ne pouvons nier que les pigeons occasionnent des nuisances”.

Il n’est pas sérieusement contestable que les nuisances occasionnées par les pigeons sont à l’origine d’un préjudice de jouissance subi par Madame [W], laquelle a vu la cour dont elle a l’usage privatif et qu’elle est chargée de nettoyer, affectée par une concentration anormale de fientes.

Concernant l’imputabilité du désordre, il est constant que le syndicat des copropriétaires a pris en charge les travaux nécessaires à l’éloignement des pigeons qui salissaient la cour. De fait, seul le syndicat des copropriétaires était en mesure d’autoriser la mise en oeuvre d’un dispositif attaché aux parties communes de l’immeuble pour protéger cette cour, quand bien même l’entretien de cette dernière incombait à Madame [W].

Alors que Madame [W] justifie avoir sollicité l’intervention du syndic et du syndicat des copropriétaires à compter du 6 novembre 2019, il apparaît que l’assemblée générale des copropriétaires n’a été réunie par le syndic sur cette question que le 30 juin 2021, et qu’elle a opté pour des travaux qui se sont avérés insuffisants puisqu’elle a voté des travaux complémentaires le 6 décembre 2021.

Le délai écoulé entre le 6 novembre 2019 et le 30 juin 2021 est constitutif d’une faute de gestion imputable au syndic, au regard de son manque de réactivité.

Par la suite, le délai écoulé entre le 30 juin 2021 et le 6 décembre 2021, pendant lequel le désordre s’est poursuivi, est imputable au syndicat des copropriétaires qui n’a pas voté les travaux suffisants pour y remédier.

Dès lors que la faute du syndicat des copropriétaires et du syndic sont caractérisées, et qu’il en a résulté un préjudice pour Madame [W], celle-ci est fondée à en solliciter la réparation contre chacun d’eux, ceux-ci ne pouvant toutefois pas être condamnés in solidum en ce qu’ils sont impliqués au titre de périodes successives, et n’ont donc pas concouru à la réalisation du même désordre.

Elle demande à ce titre une somme de 20 000 €, laquelle n’est appuyée sur aucun justificatif, étant observé qu’elle n’a pas occupé les lieux entre l’été 2019 et octobre 2020.

Au regard des photographies qu’elle produit, et qui ne sont pas contestées, il apparaît que la cour était investie, permettant à Madame [W] de profiter d’un extérieur aménagé avec des plantes et des chaises longues. Il a été retenu supra que la valeur locative de son bien peut être fixée à 800 € par mois.

Dans ces conditions, il sera retenu que son préjudice de jouissance sera justement réparé par l’allocation d’une indemnité de 100 € par mois, soit une somme 2 000 € à la charge du syndic pour la période de vingt mois écoulée entre le 6 novembre 2019 et le 30 juin 2021, et une somme de 500 € pour la période de cinq mois écoulée entre le 1er juillet 2021 et le 6 décembre 2021.

Concernant la garantie de la SA Gan Assurances, le contrat produit aux débats ne vise pas le désordre en cause au titre des événements garantis, de sorte que Madame [W], qui au surplus ne développe aucun moyen ni argument au soutien de sa demande contre l’assureur, en sera déboutée.

Il convient de constater que le syndicat des copropriétaires n’a pas été condamné au paiement de loyers au bénéfice de Madame [W] le temps de la remise en état des lieux, qu’il s’agisse du désordre constitué par les dégâts des eaux ou de celui résultant de la présence des pigeons. Par conséquent, la demande du syndicat des copropriétaires de voir condamner la SA Gan Assurances à le garantir à ce titre est sans objet.

III / Sur la demande formée au titre d’un préjudice moral

Madame [W] fonde sa demande d’indemnisation au titre d’un préjudice moral exclusivement sur les conséquences des dégâts des eaux sur sa situation psychique et professionnelle.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires, dont la responsabilité n’a pas été retenue au titre du dégât des eaux, ne saurait être condamné à réparer son préjudice moral, lequel ne sera par conséquent pas davantage mis à la charge de la SA Gan Assurances.

Madame [W] justifie, par la production de certificats médicaux et attestations émanant de plusieurs soignants, de la dégradation de son état psychique au cours de l’année 2019, en relation notamment avec les difficultés liées à son logement.

Concernant Madame [F], il a été retenu sa responsabilité au titre des troubles anormaux du voisinage constitués par les deux premiers dégâts des eaux, lesquels ont entraîné un préjudice de jouissance jusqu’au 1er août 2019. Le fait que cette responsabilité soit engagée sans référence à la notion de faute n’exclut pas l’indemnisation d’un préjudice moral au profit de la victime du trouble anormal, s’il est démontré que ce préjudice résulte du trouble caractérisé.

En l’occurrence, la date et la cause de l’apparition de la pathologie dépressive de Madame [W] suffisent à retenir ce lien de causalité.

La SA Matmut ne dénie pas sa garantie au titre de ce préjudice.

Concernant le syndic, il a été retenu contre lui une inertie fautive à l’origine de l’impossibilité pour Madame [W] de réintégrer son appartement pendant sept semaines, à compter du 9 juin 2020, date à laquelle son état dépressif restait d’actualité, les pièces produites permettant de retenir la persistance d’un lien de causalité avec sa situation de logement.

Il n’en demeure pas moins qu’il ressort de ces mêmes pièces que l’état dépressif dont a souffert Madame [W] n’est pas entièrement imputable aux conséquences des dégâts des eaux qu’elle a subis.

Dans ces conditions, le préjudice moral de Madame [W] sera réparé par l’allocation d’une indemnité de 3 000 €, à laquelle Madame [F], la SA Matmut et le syndic seront condamnés in solidum.

Dès lors que le syndicat des copropriétaires et la SA Gan Assurances ne sont pas condamnés à ce titre, en l’absence de faute garantie, la demande de la SA Matmut et de Madame [F] tendant à être garanties de cette condamnation par la SA Gan Assurances sera rejetée.

IV / Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [F], la SA Matmut, la société Stef Terrin – [T] – [H] – [V], et le syndicat des copropriétaires, qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

La solution du litige conduit à accorder à Madame [W] une indemnité pour frais de procès à la charge de Madame [F], de la SA Matmut, de la société Stef Terrin – [T] – [H] – [V], et du syndicat des copropriétaires in solidum qu’il paraît équitable de fixer à une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de faire d’autres applications de l’article 700 du code de procédure civile.

Dès lors que les préjudices tels qu’ils ont été reconnus sont davantage imputables à Madame [F] et à la SA Matmut qu’au syndicat des copropriétaires, condamné à hauteur de 500 €, et à la SA Gan Assurances, qui n’a pas été condamnée, Madame [F] et la SA Matmut seront déboutées de leur demande en garantie de leur condamnation au titre des frais irrépétibles.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par décision contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [B] [F] et la SA Matmut in solidum à payer à Madame [Y] [W] une somme de 2 343 € au titre des pertes mobilières résultant des dégâts des eaux survenus le 3 août 2018 et le 13 octobre 2018 ;

DÉBOUTE Madame [Y] [W] de sa demande au titre d’un préjudice de jouissance résultant du dégât des eaux du 3 août 2018 ;

CONDAMNE Madame [B] [F] et la SA Matmut in solidum à payer à Madame [Y] [W] une somme de 1 936, 59 € au titre de son préjudice de jouissance résultant du dégât des eaux du 13 octobre 2018 ;

DÉBOUTE Madame [Y] [W] de sa demande formée contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] et la SA Gan Assurances au titre de la location d’un déshumidificateur ;

DÉBOUTE Madame [Y] [W] de sa demande au titre d’un préjudice de jouissance résultant du dégât des eaux du 1er août 2019 dirigée contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] et la SA Gan Assurances ;

CONDAMNE la société Stef Terrin – [T] – [H] – [V] à payer à Madame [Y] [W] une somme de 1 400 € en réparation de son préjudice de jouissance résultant du dégât des eaux du 1er août 2019 ;

CONDAMNE la société Stef Terrin – [T] – [H] – [V] à payer à Madame [Y] [W] une somme de 2 000 € en réparation de son préjudice de jouissance résultant des salissures des pigeons ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à payer à Madame [Y] [W] une somme de 500 € en réparation de son préjudice de jouissance résultant des salissures des pigeons ;

DÉBOUTE Madame [Y] [W] de sa demande formée contre la SA Gan Assurances au titre d’un préjudice de jouissance résultant des salissures des pigeons ;

CONSTATE que la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] tendant à la condamnation de la SA Gan Assurances à le garantir de ses condamnations à payer des loyers à Madame [W] le temps nécessaire à la remise en état des lieux est sans objet ;

CONDAMNE Madame [B] [F], la SA Matmut, et la société Stef Terrin – [T] – [H] – [V] in solidum à payer à Madame [Y] [W] une somme de 3 000 € en réparation de son préjudice moral ;

DÉBOUTE Madame [Y] [W] de sa demande en réparation de son préjudice moral formée contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] et la SA Gan Assurances ;

DÉBOUTE Madame [B] [F] et la SA Matmut de leur demande en garantie de leur condamnation au titre du préjudice moral formée contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] et la SA Gan Assurances ;

CONDAMNE in solidum Madame [B] [F], la SA Matmut, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] et la société Stef Terrin – [T] – [H] – [V] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Madame [B] [F], la SA Matmut, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] et la société Stef Terrin – [T] – [H] – [V] à payer à Madame [Y] [W] une somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à d’autres applications de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Madame [B] [F] et la SA Matmut de leur demande en garantie formée contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] et la SA Gan Assurances au titre de leur condamnation fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la décision du tribunal est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du tribunal le 20 mars 2025, et signé par la présidente et la greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE