TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Références : N° RG 25/00178 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D7R7

Affaire :

[O] [V] épouse [L], [P] [L]

C/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 2], S.C.I. LBRB

Copies délivrées le :

CE + CCC à M^e MARGUERIE

CE + CCC à M^e FAVRE

CCC à l’expert

CCC à la régie

CCC dossier

ORDONNANCE DE REFERE DU 29 JANVIER 2026

JUGE DES REFERES : Emmanuel ROCHARD, président

GREFFIER : Léa GALLIS, greffière

Débats à l’audience publique du 08 janvier 2026.

Décision prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 22 janvier 2026, date indiquée à l’issue des débats et prorogée à la date du 29 janvier 2026.

DEMANDEURS

Madame [O], [U] [V], épouse [L]

née le 06 Septembre 1945 à [Localité 12]

Monsieur [P], [A], [D], [H], [W] [L]

né le 02 Décembre 1938 à [Localité 9]

demeurant ensemble [Adresse 4]

représentés par Maître Nicolas MARGUERIE de la SCP DOREL-LECOMTE-MARGUERIE, avocat au barreau de CAEN

DEFENDEURS

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 2]

représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET FAUDAIS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social situé [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

S.C.I. LBRB

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social situé [Adresse 3]

représentée par Maître Frédérique FAVRE de la SELARL PARAGRAPHE AVOCATS, avocat au barreau de COUTANCES-AVRANCHES

EXPOSE DU LITIGE

M. [P] [L] et Mme [O] [V], épouse [L], sont propriétaires des lots n°1 et n°2, correspondants à un local commercial et à un bureau, situés au rez-de-chaussée d’un ensemble immobilier en copropriété cadastré section AI n°[Cadastre 5], au [Adresse 2] (50).

La SCI LBRB est quant à elle propriétaire du lot n°3, correspondant à une véranda terrasse, situé au 1er étage dudit ensemble immobilier.

Faisant valoir la survenance d’infiltrations au sein des lots situés au rez-de-chaussée, M. et Mme [L] ont fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Coutances la SCI LBRB et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 2] (ci-après dénommé « LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES »), afin d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire, suivant les missions précisées au dispositif de l’assignation.

Initialement appelée à l’audience du 27 novembre 2025, l’affaire a été renvoyée pour la mise en état des parties et finalement retenue à l’audience du 8 janvier 2026.

Représentés à l’audience, les époux [L] ont maintenu leur demande selon les termes de l’assignation.

Représentée à l’audience, la SCI LBRB a demandé, à titre principal, de débouter M. et Mme [L] de leur demande d’expertise judiciaire faute de motif légitime et de les condamner à lui payer 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. A titre subsidiaire, elle a formulé protestations et réserves d’usage.

Régulièrement assignée par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES n’a pas constitué avocat et ne s’est pas manifesté auprès de la juridiction.

La présente ordonnance, susceptible d’appel, sera donc réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 alinéa 1er du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, il ressort des débats et des pièces produites que M. et Mme [L] sont propriétaires des lots n°1 et n°2, correspondants à un local commercial et à un bureau, situés au rez-de-chaussée d’un ensemble immobilier en copropriété cadastré section AI n°[Cadastre 5], au [Adresse 1] [Localité 11] (50) (pièce n°1).

La SCI LBRB est propriétaire du lot n°3, correspondant à une véranda terrasse, situé au 1er étage dudit ensemble immobilier (pièce n°1).

Cet ensemble immobilier est administré par la SARL CABINET FAUDAIS en qualité de syndic.

Par acte en date du 22 mars 2024, M. et Mme [L] ont consenti à la SARL ATELIER CHRISTOPHE DESFAUDAIS EBENISTE un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux ayant pour objet le lot n°1 (pièce n°2).

Toutefois, la société locataire des époux [L] a dénoncé l’existence d’infiltrations à l’intérieur du local commercial.

Dans ce contexte, le syndic a mandaté la société LES GARS DES EAUX afin de procéder à une recherche de fuite.

Aux termes d’un rapport en date du 8 décembre 2024, la société LES GARS DES EAUX a estimé que le dégât des eaux était dû à des infiltrations extérieures lors de fortes pluies provenant d’un défaut d’étanchéité au niveau (pièce n°3) :

— de la toiture de la véranda, lié notamment à la liaison entre certaines plaques de plexiglass et les montants ainsi qu’entre le mur et la véranda, aux plaques cassées et fissurées et à la traversée de la descente eaux pluviales,

— de la toiture terrasse, lié notamment à la déchirure sur la partie courante et à la liaison entre l’acrotère côté garde-corps et la véranda.

Face à la persistance des désordres, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 12 février 2025, la SARL ATELIER CHRISTOPHE DESFAUDAIS EBENISTE a indiqué au cabinet POZZO IMMOBILIER, administrateur des biens de M. et Mme [L], que 64 m² sur les 183 m² du local commercial étaient devenus insalubres avec présence de moisissures et que sa facture d’électricité avait considérablement augmenté (pièce n°4).

A l’appui de sa mise en demeure, ladite SARL a dénoncé le procès-verbal de constat établi le 29 janvier 2025 par Maître [X], commissaire de justice, auquel elle a fait appel. Il ressort de ce procès-verbal les éléments suivants (pièce n°4) :

— La présence de bacs remplis d’eau au pied du ballon d’eau et en parties supérieure et inférieure de l’escalier,

— La présence d’une fissure au plafond au-dessus du ballon d’eau et de gouttes d’eau le long de cette fissure,

— La présence, dans plusieurs pièces, de plusieurs coulures d’eau sur les murs qui sont détrempés ou humides, sur les sols, sur les plafonds et sur la poutre, avec des tâches éparses de couleur noirâtre et verdâtre,

— La présence d’auréoles au plafond et sur les murs, alors que se situent à proximité le tableau et l’armoire électriques du local,

— L’affaissement du parquet flottant,

— Les débris au sol résultants de la dégradation des dalles au plafond.

A ce jour, outre l’inaction des parties défenderesses, les époux [L] déplorent la persistance d’infiltrations au préjudice de leur local commercial, qui trouveraient leur origine dans les parties communes de l’ensemble immobilier en copropriété ainsi que dans les parties privatives dépendant du lot n°3 appartenant à la SCI LBRB.

Pour s’opposer à la demande d’expertise judiciaire, la SCI LBRB a souligné que les demandeurs ont régularisé une déclaration de sinistre auprès de leur assureur, qui a dès lors organisé une expertise amiable dont la première réunion devait se tenir le 12 janvier 2026 (pièce n°1 de la SCI LBRB). Dans ces conditions, la défenderesse a soutenu que tant que le rapport d’expertise amiable n’était pas déposé, une expertise judiciaire apparaissait prématurée, engendrerait des frais importants et se trouvait dépourvue de motif légitime.

En réponse, M. et Mme [L] ont fait observer que l’expertise amiable diligentée par leur assureur « dégâts des eaux » n’avait pas le même objet que l’expertise judiciaire sollicitée, dès lors qu’une mesure amiable n’avait pas vocation à déterminer l’origine des désordres, ni les travaux de remise en état nécessaires pour mettre un terme aux infiltrations, mais seulement à apprécier les travaux de remise en état des embellissements des parties privatives du local commercial.

Toutefois, l’existence d’un rapport d’expertise amiable à venir ne saurait, à elle seule, faire obstacle à la mise en place d’une expertise judiciaire dès lors que les pièces déjà produites aux débats, en particulier le rapport de recherche de fuite du 8 décembre 2024 et le procès-verbal de constat du 29 janvier 2025, constituent des éléments suffisants pour établir l’existence de désordres persistants et sérieux.

Ces désordres sont susceptibles de faire naître un différend entre les parties, notamment quant à leur teneur, leur origine, leur imputabilité entre parties communes et parties privatives et les solutions le cas échéant pour y remédier.

Une mesure d’expertise judiciaire aura ainsi vocation à fournir aux parties, dans un cadre contradictoire, l’ensemble des éléments techniques utiles à l’introduction d’une éventuelle instance au fond, sans préjuger des responsabilités du chacun dans la survenance des désordres.

Dans ces circonstances, la demande d’expertise judiciaire est légitime en vue d’un possible litige au fond et sans en préjuger : il conviendra de l’ordonner aux frais avancés des demandeurs et avec les précisions indiquées au dispositif.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dépens de l’instance de référé seront, en l’état, laissés à la charge des demandeurs, sans qu’il y ait lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dans cette instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et exécutoire par provision,

ORDONNE une mesure d’expertise, confiée à :

M. [G] [C]

[Adresse 7]

[Localité 8]

Mél : [Courriel 10]

Lequel aura pour mission de :

Se rendre sur les lieux, au [Adresse 2] (50), y convoquer et entendre les parties,Prendre connaissance des pièces et éléments fournis par les parties, se faire remettre toute pièce utile à l’accomplissement de la mission et, le cas échéant, entendre tout sachant,Décrire les éventuels : désordres, malfaçons, non-façons, non-conformités, manquements aux règles de l’art ou vices affectant l’immeuble, au vu de ceux décrits dans l’assignation et dans le procès-verbal de constat établi le 29 janvier 2025,Rechercher la cause des désordres constatés, en précisant pour chacun d’eux s’il y a eu vice du matériau, malfaçon dans l’exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction, le contrôle ou la surveillance ou toute autre cause,Dire si ces désordres compromettent la solidité de l’immeuble ou le rendent impropre à sa destination, ou s’ils affectent la solidité des éléments d’équipement formant de manière indissociable corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert,Décrire et évaluer, le cas échéant, la nature et la durée des travaux nécessaires pour remédier aux désordres, en chiffrer le coût sur la base de devis d’entreprises,Décrire, s’il y a lieu, les mesures conservatoires nécessaires et leur coût sur la base de devis d’entreprises, Apporter tout élément nécessaire à l’appréciation des responsabilités encourues et à l’évaluation des préjudices éventuellement subis par M. [P] [L] et Mme [O] [V] épouse [L] du fait de la survenance des désordres, Apporter toute autre appréciation utile à la résolution du litige entre les parties,Etablir un pré-rapport et répondre aux éventuelles observations des parties ;FAIT injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

RAPPELLE que l’article 276 du code de procédure civile dispose que lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qui ont été présentées antérieurement, l’expert étant fondé le cas échéant à ne pas tenir compte des observations écrites qui n’auraient pas été reprises par les parties ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 275 du code de procédure civile, l’expert peut remettre son rapport lorsque les parties n’ont pas produit, dans les délais impartis par l’expert, les pièces demandées ou leurs observations ;

DIT que M. [P] [L] et Mme [O] [V] épouse [L] devront consigner auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de COUTANCES la somme de 3.000 € (TROIS MILLE EUROS) à titre provisionnel à valoir sur les frais et honoraires de l’expert et ce avant le 30 avril 2026 ;

DIT qu’à défaut de consignation à l’expiration de ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

INDIQUE que l’expert procédera à sa mission dès qu’il sera avisé du versement de la consignation ci-dessus fixée ;

DIT que l’expert désigné déposera, après un pré-rapport adressé aux parties avec un délai pour leurs réponses éventuelles d’au moins six semaines, son rapport écrit, en double exemplaire, au greffe du tribunal judiciaire de COUTANCES avant le 30 octobre 2026, terme de rigueur, et qu’il en adressera une copie à chaque partie ;

DIT que l’expert sera remplacé sur simple requête des parties en cas de refus ou d’empêchement de celui-ci, par ordonnance du magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise ;

DIT qu’en cas de difficultés faisant obstacle à l’accomplissement de sa mission ou si une extension s’avérait nécessaire, de même qu’en cas de survenance ou d’annonce de pourparlers transactionnels, d’insuffisance manifeste de la provision allouée, ou de retard prévisible dans le respect du délai imparti pour le dépôt du rapport, l’expert en avisera le magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article 282 alinéa 5 du code de procédure civile, l’expert devra lors du dépôt de son rapport accompagner celui-ci de sa demande de rémunération et avoir adressé celle-ci aux parties afin de justifier par tout moyen la date d’accomplissement de cette formalité ;

COMMET, pour suivre les opérations d’expertise, le magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile dans la présente instance de référé ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE, en l’état, M. [P] [L] et Mme [O] [V] épouse [L] aux dépens de l’instance de référé ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et le greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT