TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e MICHEL

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e MICHEL, M^e LOIR

■

Charges de copropriété

N° RG 23/09391 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C2JQV

N° MINUTE :

Assignation du :

11 Juillet 2023

JUGEMENT

rendu le 13 Novembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9] [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la Société BVGL ASSOCIES, exerçant sous l’enseigne IMMOBILIER 120 [Adresse 13], agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par Maître Luc MICHEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0314

DÉFENDERESSE

Madame [G] [V]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Représentée par Maître Vincent LOIR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0874

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 13 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/09391 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2JQV

Madame Océane CHEUNG, Juge, statuant en juge unique, assistée de Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 04 Septembre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 13 Novembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Madame [N] [V] est propriétaire dans l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 15] des lots n° 25, 35 et 60 de la copropriété.

Par exploit d’huissier signifié le 11 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 11] a fait assigner Madame [N] [V] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 23 novembre 2023.

*

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 22 novembre 2024, et au visa des articles 10, 10-1, 14-1 et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que de l’article 1240 du code civil, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Débouter Madame [G] [V] en toute ses demandes ;Constater que Madame [N] [V] a réglé toutes les charges de copropriété qu’elle devait encore au 3 mai 2024 ;Condamner Madame [N] [V] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 10]) les intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2023 (date de réception de la mise en demeure) pour la somme de 5 756,78 € (soit le montant de la mise en demeure diminué des règlements postérieurs à la date de l’assignation) et à compter de l’assignation pour la somme de 3 139,66 € ; Constater que Madame [N] [V] a réglé la somme de 55,00 € au titre des frais de relance et subsidiairement la condamner à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 10]) ladite somme de 55,00 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; Constater et donner acte à Madame [N] [V] qu’elle a réglé la somme de 360,00 € au titre des frais de contentieux et subsidiairement la condamner à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9] ([Adresse 5]) ladite somme de 360,00 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; Ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ; Décision du 13 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/09391 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2JQV

constater la résistance abusive et condamner Madame [N] [V] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 10]) la somme de 2 000,00 € à titre de dommages-intérêts ; Condamner Madame [N] [V] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 10]) la somme de 3 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; La condamner aux entiers dépens de l’instance ; Ordonner l’exécution provisoire ou rappeler qu’elle est de droit.

Par conclusions en réponse et d’actualisation signifiée le 23 septembre 2024, et au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Madame [N] [V] demande au tribunal de :

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] de toutes ses demandes, fins et prétentions ; Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] à payer à Madame [V] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] aux dépens.

*

La clôture de l’instruction a été prononcée le 9 janvier 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 4 septembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales en paiement

Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Madame [N] [V] est propriétaire des lots n° 25, 35 et 60 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 7] à [Localité 15].

Le syndicat des copropriétaires produit également aux débats :

les procès-verbaux des assemblées générales des 15 mars 2022 et 6 mars 2023 , par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;une attestation de non-recours correspondante ;les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;un décompte de créance actualisé au15 novembre 2024. Le syndicat des copropriétaires reconnaît qu’il existe des erreurs dues à une inversion de deux clefs de répartition des charges à partir du 3ème appel provisionnel 2022-2023 et cotisation fonds travaux du 1er avril 2023 (régularisées ultérieurement par des appels rectificatifs) et que la demande de condamnation formulée dans l’assignation était donc supérieure (de 145,45 € x 2 = 290,90 €) à ce qu’elle devait être.

Ainsi, il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Madame [N] [V], déduction faite des frais de recouvrement, était débitrice de 8.494,14 euros à la date de l’assignation, correspondant au montant des charges dues pour la période du 1er janvier 2020 au 5 juillet 2023. Il ressort également du relevé de compte actualisé au 15 novembre 2024 que depuis le 15 mai 2024, Madame [N] [V], ayant procédé à plusieurs virements, s’est acquittée de l’intégralité des sommes dues.

Dès lors, si les charges dues pour la période du 1er janvier 2020 au 5 juillet 2023 ont été entièrement réglées, Madame [N] [V] reste redevable des intérêts au taux légal qui ne peuvent courir qu’à compter de la date de l’assignation valant interpellation suffisante au sens de l’article 1344 du code civil sur la somme de 8.494,14 euros, faute pour le demandeur de produire la lettre de mise en demeure avec bordereaux d’accusé de réception.

Par conséquent, Madame [N] [V] sera condamnée au paiement des intérêts au taux légal sur la somme de 8.494,14 euros à compter de la date de l’assignation jusqu’au 15 mai 2024.

Décision du 13 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/09391 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2JQV

Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties que Madame [N] [V] a réglé la somme de 55 euros au titre des frais de relance (en l’absence de mise en demeure) et la somme de 360 euros au titre des frais de contentieux, comme le démontre par ailleurs le relevé de compte de Madame [N] [V] au 15 novembre 2024. Dès lors, il convient de débouter la demande de condamnation au paiement de ces sommes avec intérêts, lesquelles ne sont par ailleurs pas des frais nécessaires.

Sur la demande indemnitaire

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Décision du 13 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/09391 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2JQV

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Madame [N] [V] de ses obligations, qui selon lui, a occasionné des tensions de trésorerie et une complication de gestion.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation. Aucun préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires liés à la créance n’est établi par le demandeur.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que Madame [N] [V], laquelle a par ailleurs effectué plusieurs virements afin de solder ses dettes, a agi de mauvaise foi. Aucune faute caractérisant une résistance abusive n’est davantage démontrée.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

Par application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite juridiquement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [N] [V], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

Sur les frais non compris dans les dépens

Décision du 13 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/09391 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2JQV

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, Madame [N] [V] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne Madame [N] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] [Localité 6] les intérêts au taux légal sur la somme de 8.494,14 euros entre la date de l’assignation et le 15 mai 2024 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement formulée au titre des frais de recouvrement ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

Condamne Madame [N] [V] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Condamne Madame [N] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] [Localité 15] la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 14] le 13 Novembre 2025.

La Greffière La Présidente