RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 12 août 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00512 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q4EC

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 4 juillet 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

Monsieur [E] [T]

demeurant [Adresse 8]

représenté par Maître Cyril RAVASSARD de la SELARL AVOCATS ASSOCIES RAVASSARD, avocat au barreau de l’ESSONNE

Madame [U] [B]

demeurant [Adresse 8]

représenté par Maître Cyril RAVASSARD de la SELARL AVOCATS ASSOCIES RAVASSARD, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEURS

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. MONTHLERY IMMBILIER

dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante ni constituée

Monsieur [S] [P]

demeurant [Adresse 5]

non comparant ni constitué

S.C.I. RIBEIRAO

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Eric COURMONT de la SELARL SELARL COURMONT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 45

DÉFENDEURS

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice des 17 et 23 avril 2025, Monsieur [E] [T] et Madame [U] [B] ont fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes la SCI RIBEIRAO, la SARL MONTLHERY IMMOBILIER et Monsieur [S] [P], au visa de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins de voir désigner un expert judiciaire.

Appelée à l’audience du 3 juin 2025, l’affaire a été utilement renvoyée à l’audience du 4 juillet 2025 au cours de laquelle Monsieur [E] [T] et Madame [U] [B], représentés par leur conseil, se sont référés à leurs conclusions en demande aux termes desquelles ils sollicitent le rejet des demandes de la SCI RIBEIRAO, maintiennent leur demande d’expertise judiciaire, sollicitent la condamnation de la SCI RIBEIRAO à leur verser la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que leur condamnation aux entiers dépens de la présente instance.

A l’appui de leurs demandes, Monsieur [E] [T] et Madame [U] [B] exposent que, par acte notarié du 28 juin 2021, ils ont acquis auprès de la SCI RIBEIRAO une maison située à La Ville-du-Bois, par l’intermédiaire de l’agence immobilière MONTLHERY IMMOBILIER. Ils précisent que le diagnostic de contrôle de la conformité de l’assainissement, qui n’a relevé aucune anomalie, a été réalisé par l’entreprise [P] le 25 février 2021. Ils expliquent que, dans les mois qui ont suivi leur aménagement, ils ont découvert des anomalies affectant le bien acquis, à savoir des fissures, des infiltrations, une mauvaise étanchéité des gardes corps de la terrasse et la non-conformité du réseau d’assainissement de la pièce située au sous-sol. Ils indiquent que des opérations d’expertise amiable ont été diligentées à l’initiative de leur assureur protection juridique au cours desquelles l’ensemble des désordres a pu être constaté selon les termes des rapports d’expertise rendus les 31 janvier 2023 et 3 janvier 2024. Ils considèrent qu’ils justifient d’un motif légitime à voir ordonner une expertise judiciaire au motif que les désordres étaient antérieurs à l’acquisition et ne pouvaient être ignorés du vendeur. Aucune solution n’ayant pu être trouvée entre les parties, ils s’estiment bien fondés à solliciter une expertise judiciaire au contradictoire de l’ensemble des parties.

En défense, la SCI RIBEIRAO, représentée par son conseil, s’est référée à ses conclusions aux termes desquelles, au visa de l’article 1648 du code civil, elle sollicite du juge des référés de :

— Débouter les consorts [T] de leur demande d’expertise judiciaire car toute action subséquente serait prescrite au titre de la garantie des vices cachés ;

— Condamner les consorts [T] à payer à la SCI RIBEIRAO la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner les consorts [T] aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, la SCI RIBEIRAO fait valoir l’existence d’une clause exonératoire de responsabilité prévue par l’acte de vente de telle sorte que, n’étant pas un professionnel de l’immobilier, elle peut s’appliquer seulement si elle avait connaissance du vice caché, ce qui n’est pas le cas. Elle ajoute en tout état de cause que toute action diligentée à son encontre au titre de la garantie des vices cachés serait irrecevable compte tenu du fait que les acquéreurs n’ont pas agi dans le délai légal de prescription de deux années.

En réplique, Monsieur [E] [T] et Madame [U] [B] soutiennent que le juge des référés n’est pas compétent, d’une part, pour interpréter la clause prévue par l’acte de vente notarié et, d’autre part, pour apprécier le point de départ de l’action sur le fondement de la garantie des vices cachés. Ils soulignent qu’ils justifient d’un motif légitime pour voir ordonner une expertise judiciaire, la responsabilité contractuelle de la SCI RIBEIRAO, de la SARL MONTLHERY IMMOBILIER et de Monsieur [P] pouvant être engagées.

Bien que régulièrement assignés, Monsieur [S] [P] et la SARL MONTHLERY IMMOBILIER n’ont pas comparu ni constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

Il suffit ainsi qu’un procès futur soit possible, qu’il ait un objet et un fondement suffisamment déterminés et que sa solution puisse dépendre de la mesure d’instruction sollicitée.

En l’espèce, Monsieur [E] [T] et Madame [U] [B] n’ont pas à démontrer l’existence de désordres ou de fautes qu’ils invoquent, puisque cette mesure d’instruction est justement destinée à les établir. Ils doivent seulement justifier d’éléments rendant crédibles leurs suppositions.

Or, ils versent aux débats le rapport de diagnostic de conformité du réseau d’assainissement du bien litigieux réalisé le 25 février 2021, le compte rendu du contrôle du réseau d’assainissement réalisé le 3 août 2022, du rapport d’expertise amiable du 31 janvier 2023 établi par le cabinet EUREXO, du rapport d’expertise amiable du 3 janvier 2024 réalisé par le cabinet SARETEC, rendant vraisemblable l’existence des désordres invoqués.

Pour s’opposer à la mesure d’expertise, la SCI RIBEIRAO fait valoir, d’une part, l’existence dans l’acte de vente liant les parties d’une clause l’exonérant de toute responsabilité en matière de vices cachés et, d’autre part, un moyen tiré de la prescription au visa de l’article 1648 du code civil.

Il convient de préciser qu’il n’appartient pas au juge des référés de déterminer l’apparence du vice. L’expertise judiciaire a notamment pour objet d’établir si le désordre était ou non existant au moment de la vente, ainsi que son caractère visible, de sorte qu’elle est nécessaire pour permettre d’établir le cas échéant les responsabilités et obligations à indemnisation.

Aux termes de l’article 1648 du code civil précité, l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

La notion de vice telle que retenue dans l’article 1648 du code civil, ne saurait se confondre avec celle de désordre. Ainsi, le fait d’avoir observé des désordres n’implique pas ipso facto la connaissance de l’origine. La mesure d’instruction sollicité aura notamment pour but de rechercher l’origine des désordres et par conséquent, les éventuels vices cachés affectant le bien acquis par les parties demanderesses.

Seule une action manifestement prescrite peut conduire à considérer qu’il ne peut plus exister d’intérêt légitime à une mesure d’instruction devant le juge des référés, toute action au fond étant manifestement vouée à l’irrecevabilité.

Or, l’appréciation du point de départ de la prescription excède les pouvoirs du juge des référés, de sorte qu’il subsiste bien une incertitude et que l’action ne peut ainsi être considérée comme nécessairement prescrite. Ce moyen ne saurait suffire à écarter l’intérêt légitime dont justifie les demandeurs.

Dès lors, l’action n’étant pas manifestement vouée à l’échec, Monsieur [E] [T] et Madame [U] [B] justifient d’un motif légitime pour obtenir la désignation d’un expert en vue d’établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner une expertise judiciaire dans les termes du dispositif.

Les mesures réclamées avant tout procès sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne sont pas destinées à éclairer le juge qui les ordonne mais le sont au seul bénéfice de celui qui les sollicite en vue d’un éventuel procès au fond.

En conséquence la provision à valoir sur le coût de cette expertise est mise à la charge de Monsieur [E] [T] et Madame [U] [B].

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile, les dépens ne peuvent être réservés. En l’absence de partie succombante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de laisser les dépens à la charge de Monsieur [E] [T] et Madame [U] [B], dans l’intérêt desquels la mesure d’expertise est ordonnée.

Compte tenu de la teneur de la présente décision, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les demandes formées à ce titre seront donc rejetées.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

ORDONNE une expertise judiciaire, au contradictoire de l’ensemble des parties et désigne pour y procéder :

Monsieur [N] [R]

Expert près la cour d’appel de VERSAILLES

E-mail : [Courriel 13]

[Adresse 3]

[Localité 9]

Tél. portable [XXXXXXXX02]

Lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

Avec mission de :

— se rendre sur les lieux situés [Adresse 7] à [Localité 11] et les visiter ;

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

— relever et décrire les désordres allégués dans l’assignation, tels que figurant dans l’ensemble des pièces des demandeurs à l’expertise, et, en procédant désordre par désordre, en détailler l’origine, les causes (défaut de conception, de conseil ou d’exécution, malfaçon, non-façon, inachèvement) et leur étendue ;

— fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables, et dans quelles proportions ;

— donner son avis sur l’existence du désordre au moment de la vente ;

— donner son avis sur le caractère visible du désordre au moment de la vente, pour un profane d’une part et un professionnel de l’immobilier d’autre part ;

— indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’ouvrage, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;

— donner son avis sur les solutions appropriées pour remédier aux désordres, évaluer le coût des travaux utiles à l’aide de devis d’entreprises fournis par les parties et évaluer leur durée ;

— donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ;

— plus généralement, fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer s’il y a lieu les préjudices subis ;

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis,

— donner, le cas échéant, son avis sur les comptes entre les parties ;

DIT qu’en cas d’urgence reconnue par l’expert, la partie la plus diligente pourra nous en référer pour être autorisée à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, lequel dans ce cas déposera un pré-rapport précisant la nature et l’importance des travaux ;

FAIT injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d’un fichier PDF enregistré sur un CDROM au greffe du service du contrôle des expertises du tribunal judiciaire d’Évry sis [Adresse 10] à Evry-Courcouronnes (91012), dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;

DIT que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties et au juge chargé du contrôle :

— en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations,

— en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent,

— en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées,

— en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

INVITE les parties à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure dans le but de limiter les frais d’expertise ;

DIT que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

DIT que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DESIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DIT que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

FIXE à la somme de 3.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par Monsieur [E] [T] et Madame [U] [B] entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 10] à 91012 Évry-Courcouronnes ([Courriel 12] / Tél : [XXXXXXXX01] ou 80.06), dans le délai de six semaines à compter de la délivrance de la présente ordonnance par le greffe aux parties, sans autre avis ;

DIT que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

DIT qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [T] et Madame [U] [B] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente est exécutoire par provision ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 12 août 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,