RG 25/00028 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D3DQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COUTANCES

Greffe civil

— 

Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 25/00028 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D3DQ

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

RENDU LE 23 FEVRIER 2026

ENTRE :

DEMANDEURS :

Madame [L] [E] épouse [U]

née le 23 novembre 1980 à COUTANCES (MANCHE)

demeurant 3 rue du colombier – 50770 PIROU

comparante en personne,

Monsieur [S] [U]

né le 17 février 1979 à CAEN (CALVADOS)

demeurant 3 rue du colombier – 50770 PIROU

comparant en personne,

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [A] [W]

né le 05 mars 1991 à COUTANCES (MANCHE)

demeurant 3 rue des Morts – 50770 PIROU

non comparant représenté par Maître Simon BALLE, avocat inscrit au barreau de COUTANCES-AVRANCHES,

Débats à l’audience publique du 13 octobre 2025 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame Sophie FREMOND

Greffier : Madame Julie LOIZE, lors des débats et de la mise à disposition au greffe

Après débats à l’audience publique du 13 octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 08 décembre 2025, prorogé au 09 février 2026, puis au 23 février 2026, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

RG 25/00028 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D3DQ

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé en date du 7 avril 2017, M. [S] [U] et Mme [L] [U] ont donné à bail à M. [A] [W] un logement à usage d’habitation, sis 29 rue du Mortier à PIROU (50 770), moyennant un loyer mensuel de 600 euros, charges comprises mais hors indexation.

Un état des lieux de sortie a été réalisé par constat de commissaire de justice le 31 janvier 2023.

Par acte de commissaire de justice, signifié à domicile le 21 janvier 2025, M. [S] [U] et Mme [L] [U] ont fait assigner M. [A] [W] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Coutances, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— condamner M. [A] [W] au paiement de la somme de 8 929, 34 euros au titre desréparations locatives ;

— condamner M. [A] [W] au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts dus pour résistance abusive ;

— condamner M. [A] [W] au paiement d’une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 17 mars 2025, a été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties.

A l’audience du 13 octobre 2025, M. [S] [U] et Mme [L] [U], comparant en personne, maintiennent l’intégralité de leurs demandes détaillées dans l’assignation et expliquées dans leur courrier du 15 septembre 2025. Ils ajoutent que l’attitude du locataire n’encourage à louer des logements à l’année comme ils le font.

M. [A] [W], représenté par son conseil, se fonde sur ses conclusions et demande au juge de :

— rejeter les demandes visant à le voir condamné à régler des sommes au titre de la reprise des murs, et des revêtements de sol compte tenu de la vétusté,

— rejeter les demandes visant à le voir condamné à régler des sommes au titre de l’entretien des extérieurs au regard de l’imprécision du devis et des travaux d’embellissement qu’il comporte ou à tout le moins, réduire les demandes relatives à la haie en de très larges proportions,

— statuer ce que de droit sur les demandes relatives au nettoyage du logement,

— admettre la demande relative au remplacement du double vitrage de la porte d’entrée,

— rejeter la demande au titre de la prétendue résistance abusive,

— réduire en de très larges proportions la demande faite au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— exclure des dépens l’acte établi le 31 janvier 2023 par Me [M] ainsi que la sommation de payer délivrée le 23 avril 2024.

Il indique à l’audience que les bailleurs ne prouvent pas leurs prétentions s’agissant des plus couteuses. Il reconnait un carreau cassé par sa faute.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 décembre 2025, prorogée au 9 février 2026 puis au 23 février 2026.

MOTIFS

Sur le fond

Sur la demande relative aux réparations locatives

Aux termes des dispositions de l’article 7 d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, repris par le contrat de bail, le locataire prend en charge l’entretien courant du logement, les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives mentionnées par décret à l’exception des réparations occasionnées par vétusté, malfaçons, vices de construction, cas fortuits ou force majeure.

Aux termes des dispositions de l’article 7 c) du même texte, le locataire doit répondre des dégradations et pertes survenues pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire et justifiées dans leur principe comme dans leur montant.

En applications de l’article 1732 du code civil le preneur à bail répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

En l’espèce, à l’appui de leurs demandes, M. [S] [U] et Mme [L] [U] versent aux débats :

— Le contrat de location conclu le 7 avril 2017,

— l’état des lieux d’entrée établi amiablement le 01 avril 2017,

— le procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie en date du 31 janvier 2023 ;

— des devis et des factures de réparations locatives,

— une sommation de payer en date du 23 avril 2024.

Il y a lieu de relever que le bien a été occupé durant environ 5 ans et 10 mois.

En outre, l’état des lieux d’entrée indiquait un bon état général du logement, à l’exception d’un état moyen des fenêtes du salon, des sols et plinthes en moquette de la chambre 1 et du sol en moquette de la chambre 2.

Il ressort de l’état des lieux de sortie que le bien, en cours de déménagement, est très sale, et comporte les précisions suivantes :

— dans la cuisine, les murs en fibre de verre sont dégradés par des taches, une prise de courant est manquante côté séjour, un carreau double vitrage est cassé, dans le meuble sous évier, un trou pour le passage d’un tuyau a été agrandi et le meuble à ce niveau est éclaté, le même meuble est tâché intérieurement, les décors présents sur les éléments hauts de la cuisine aménagée se décollent,

. dans le séjour, plusieurs lames du parquet flottant stratifiées sont dégradées par de nombreux éclats, sur le mur nord, des trous ont été rebouchés très grossièrement, sur la porte d’entrée, la boiserie est en état d’usage, le double vitrage est cassé, sa partie extérieure est manquante le détecteur de fumée ne fonctionne pas,

— dans le passage vers le local vers le garage, le parquet flottant stratifié est hors d’usage, toute sa surface étant dégradée par de nombreux éclats y compris côté placard, la peinture des murs est dégradée par des décollement, écaillements et rebouchages grossiers, le mur à droite vers le garage est griffé, la porte donnant vers le garage (huisserie, boiserie, peinture) est dégradée par des griffures,

— dans la salle de bain, la fibre de verre est moisie à gauche de la cuvette des WC et sous le sèche-serviette électrique, le lambris au plafond est dégradé par des tâches de moisissures, sur le sèche-serviette électrique, la fixation basse ne tient plus, les joints de la baignoire sont hors d’usage,

— dans la chambre à gauche en haut de l’escalier, la moquette est totalement hors d’usage (sale et tâchée), la peinture des murs est dégradée par des éclats et des coups sur les deux murs de chaque côté des rampants, au pied des rampants, le lambris est tâché, sur le rampant côté Sud, trous en lien avec la pose d’un store par le locataire, la peinture de la porte est griffée en face extérieure, le convecteur électrique ne fonctionne pas, une prise de courant est détachée du mur et le boitier derrière la prise déboité,

— dans la chambre centrale : un arrachement de moquette sur les plinthes côté Est est présent, les murs Est et Sud sont extrêmement dégradés par de nombreux trous de cheville et arrachements de peinture suite à la pose d’étagère par le locataire, la peinture de la porte est dégradée par une rayure et des éclats en face extérieure,

— dans la chambre en extrémité Est : la moquette est en mauvais état général, sale et tâchée, sur les murs et le rampant, deux trous sont présents dans le lambris de chaque côté du Velux, la peinture de la cloison Ouest est dégradée par des écaillements, comme celle sur le dessus du conduit de cheminée, le coffrage du conduit de cheminée a été tapissé par le locataire sans autorisation du bailleur, les boiseries de la porte d’entrée sont dégradées par des griffures, la peinture de la porte est hors d’usage sur les deux faces, une prise de courant présente un éclat,

— dans le WC : le bouchon est manquant sur le côté de la réserve de la chasse d’eau. Il y a une fuite d’eau au niveau de la réserve d’eau,

— dans le couloir : la peinture des murs est dégradée par des griffures à gauche de la porte d’entrée de la chambre centrale, deux trous sont rebouchés grossièrement sur la cloison de la chambre centrale, des dégradations sont également présentes sur la partie en haut de l’escalier,

— dans le garage : sur la porte d’entrée du garage côté rue, la serrure est cassée, une charnière est également cassée sur la porte insérée dans la porte du garage, la porte de service en bois donnant sur le terrain privatif est tachée et dégradée, sur les deux blocs néons, les caches sont manquants et retrouvés dans la dépendance, la reprise de la dalle en béton d’origine a été cassée par le locataire et la réparation faite par celui-ci au ciment maigre ne tient pas,

— sur les extérieurs : les parterres au Nord ne pas nettoyés ni désherbés, les graviers et le trottoir devant la façage Nord sont tachés d’huile de voiture, coté Sud, le terrain est en friche, la partie en graviers n’est pas désherbée, les haies ne sont pas taillées

— divers : il manque la clé de la boite aux lettres.

M. [S] [U] et Mme [L] [U] sollicitent le paiement de la somme de 8 929, 34 euros décomposée comme suit :

—  6 548, 29 euros correspondant au devis de l’EURL BENOIT VAUTIER PEINTURE,

—  1 860 euros correspondant au devis de LEMOIGNE PAYSAGE?

—  325 euros correspondant au devis de MAISON ET SERVICES nettoyage

—  196 euros correspondant au devis de RIOU.VIC Glass.

Aussi, M, [A] [W] reconnaît être redevable de la somme de 196 euros due au titre du carreau cassé.

Dès lors, il y a lieu d’allouer à M. [S] [U] et Mme [L] [U] la somme de 196 euros en remplacement du carreau cassé dans la cuisine.

Concernant le nettoyage du logement, si le locataire admet qu’un nettoyage de finition a pu être nécessaire après son départ, il remarque que le devis produit par MAISON ET SERVICES manque de précision quant aux tâches accomplies. Il indique s’en remettre au juge s’agissant de cette demande.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que celui-ci ne comportait aucune précision particulière s’agissant de l’état de propreté du logement, qui est donc présumé comme ayant été remis dans un état de propreté correct. Il ressort au contraire du procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie, établi le 31 janvier 2023 à partir de 14h30, que les lieux, alors encore en cours de déménagement, étaient très sales.

Par ailleurs, les parties s’accordent pour fixer le départ des lieux du locataire au jour où ce procès-verbal de constat a été établi, soit le 31 janvier 2023, ce qui a laissé peu de temps au locataire pour réaliser un ménage approfondi des lieux.

Enfin, contrairement aux dires de M. [W], le devis établi le 17 février 2023 par l’entreprise MAISON ET SERVICES, est précis quant aux prestations à réaliser, soit aspiration du sol, dépoussiérage des étagères et lavage, lavage intérieur et extérieur de la porte vitrée s’agissant du garage et pour l’ensemble du logement, nettoyage intérieur et extérieur des vitres, encadrements et feuillures, dépoussiérage des plinthes, aspiration du sol, dépoussiérage de l’escalier et sa rampe, balayage humide de l’escalier, lavage du sol, nettoyage et essuyage baignoire, robinetteries et bonde, et nettoyage et essuyage de la faïence.

Toutes ces prestations apparaissent justifiées au regard de l’état de saleté du logement constaté par le commissaire de justice.

Dès lors, il y a lieu d’allouer à M. [S] [U] et Mme [L] [U] la somme de 325 euros au titre du nettoyage du logement.

Concernant la réfection des peintures et des sols, les bailleurs produisent un devis de BENOIT VAUTIER PEINTURE en date du 9 février 2023 pour un montant de 6 548, 29 euros TTC correspondant :

— au lessivage, rebouchage et deux couches de peinture sur les murs du salon, de la salle de bain, de la cage d’escalier, de la chambre 1 et de la chambre 2,

— au lessivage, rebouchage, ponçage, couche d’impression et deux couches de peinture sur une face de porte dans le salon, la salle de bain et la chambre 2 et pour l’intégralité de la porte dans la cage d’escalier,

— la dépose, la fourniture et la pose d’un nouveau parquet flottant dans le salon,

— la dépose, la fourniture et la pose d’une nouvelle moquette dans la chambre 2.

Dans ses écritures, M. [W] conteste l’intégralité de la demande en indiquant que s’applique une durée de vie des peintures, papiers peints et moquette d’environ 7 ans au titre de la vétusté et qu’il a vécu près de 6 ans dans les lieux, lesquels ne lui ont pas été remis à l’état neuf. S’agissant du parquet flottant du salon, il indique que celui-ci n’avait pas été posé dans les règles de l’art et a souffert de l’humidité des lieux, ce qui ne lui est pas imputable. Il soutient par ailleurs que le constat ne fait état que de quelques lames abîmées et pas de l’entier sol, que les photographies du commissaire de justice ne concerne que la même lame et que de surcroît s’applique comme pour le reste la vétusté.

Les bailleurs ne contestent pas la prise en compte de la vétusté des peintures ou des sols mais répondent que les constatations du commissaire de justice ne correspondent pas à cela dès lors qu’elles correspondent à de véritables dégradations par des griffures, éclats ou rayures excédant un usage normal. S’agissant particulièrement du parquet flottant, ils contestent toute mauvaise pose et tout problème d’humidité. Ils indiquent que le procès-verbal de constat montre qu’il s’agit de dégradations par des rayures ou griffures, d’une ampleur telle qu’il ne peut être envisagé de ne remplacer que quelques lames.

Sur ces demandes, il ressort de l’état des lieux d’entrée que la peinture des murs du salon, de la salle de bain, de la cage d’escalier, de la chambre 1 et de la chambre 2 était en bon état, que celle des portes dans le salon, la salle de bain et la chambre 2 étaient en bon état, qu’aucune mention ne concernait la porte de la cage d’escalier, que le parquet flottant dans le salon était en bon état tandis que la moquette dans la chambre 2 était en moyen état.

Il en résulte qu’au regard de l’absence de mention concernant la porte de la cage d’escalier, la demande la concernant sera rejetée et que dans la mesure où aucun des postes visé n’était neuf à l’entrée dans les lieux, un coefficient de vétusté devra s’appliquer.

Toutefois, l’appréciation du taux de celui-ci devra nécessairement tenir compte des descriptions du commissaires de justice qui ne constate pas l’usure des peinture ou des sols causée par le frottement ou la pose de meubles mais bien une dégradation de ceux-ci du fait pour la moquette de tâches et d’arrachage partiel et pour les murs peints, de griffures et de rebouchages sommaires de trous non repeints qui justifient une reprise totale.

En revanche, s’agissant du parquet du salon, il est fait état de dégradations circonscrites à quelques lames par des éclats. Ainsi, sa réfection ne sera indemnisée qu’à hauteur d’un quart.

Ainsi, en l’espèce, compte tenu de la durée d’occupation du logement par le locataire mais aussi du fait que ce dernier a contribué à la dégradation des peintures et des sols, il y aura lieu d’appliquer un coefficient de vétusté de 30% sur les montants des réparations locatives relatives à la réfection des peintures et de la moquette, et de 50% s’agissant du parquet.

Dès lors, il y a lieu de retenir les éléments suivants pour le calcul des réparations locatives, relatives à la réfection des peintures et des sols, qui seront mises à la charge du locataire :

Libellé des réparations

Coefficient de vétusté

Quantité

Montant sollicité

Montant alloué

Peinture murs salon

30%

33, 76m²

891,26 euros TTC

623,88 euros TTC

Peinture murs salle de bain

30%

11, 18m²

295, 15 euros TTC

206,61 euros TTC

Peinture murs cage d’escalier

30%

5,98 m²

157,87euros TTC

110,51 euros TTC

Peinture murs chambre 1

30%

13,44 m²

354,82euros TTC

248, 35 euros TTC

Peinture murs chambre 2

30%

12,36m²

326,30 euros TTC

228,41 euros TTC

Peinture porte salon

30%

2m²

100,98 euros TTC

70,79 euros TTC

Peinture porte salle de bain

30%

2m²

100,98 euros TTC

70,79 euros TTC

Peinture porte chambre 2

30%

2m²

100,98 euros TTC

70,79 euros TTC

Moquette chambre 2

30%

13,88 m²

1289, 37 euros TTC

902,56 euros TTC

Parquet salon

50%

36,71 m²

2552,92 euros TTC

319,11 euros TTC

Dès lors, il y a lieu d’allouer à M. [S] [U] et Mme [L] [U] la somme de 2 851,80 euros pour la réfection des peintures et des sols.

Concernant la remise en état des extérieurs, les bailleurs produisent un devis de LEMOIGNE PAYSAGE du 9 février 2023 pour un montant de 1860 euros TTC euros, lequel comprend pour la somme de 900 euros TTC: :

— devant la maison, supprimer les deux massifs avec les bordures pourries,

— nettoyer le massif devant la porte du garage, arracher le lierre aux mur et désherber le sol,

— fournir et planter 5 arbustes à fleurs devant les baies vitrées avec un complément de gravier au sol pour éviter les bordures,

— derrière la maison, couper et ramasser l’herbe,

— arracher les ronces le long de la palissade,

— tailler l’arbre aux papillons à l’angle des deux murs et arracher le lierre sur les murs,

— évacuer et traiter les déchets

et pour la somme de 960 euros TTC :

— tailler les haies d’éléagnus de chaque côté de la pelouse, rabattre la hauteur à 1m80 et réduire sérieusement le côté intérieur au ras des troncs de façon à retrouver a haie initiale (55ml)

— évacuer et traiter les déchets.

Sur cette demande, M. [W] indique qu’il a correctement entretenu les extérieurs durant ses années d’occupation des lieux et qu’il a proposé de le faire au moment de l’établissement de l’état des lieux, ce que les bailleurs auraient refusé. Il indique par ailleurs que le devis prévoit des travaux d’embellissement qui ne peuvent être mis à sa charge. Il demande le rejet de la première partie du devis et une réduction dans de très larges proportions de celle concernant les haies.

M. Et Mme [U] contestent, en s’appuyant sur les constatations du commissaire de justice, le fait que M. [W] est convenablement entretenu les extérieurs durant l’occupation des lieux comme il l’indique. Ils précisent que les travaux relatifs aux massifs et arbustes sont dus au fait que M. [W] jetait ses huiles et déchets dans les massifs rendant la terre impropre à recevoir des végétaux.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que le jardin et la terrasse étaient en bon état à la prise des lieux tandis que les extérieurs sont décrits dans le procès-verbal de constat comme non désherbés, non taillées pour les haies et en friche s’agissant du terrain, témoignant en cela de l’absence totale d’entretien des extérieurs par le locataire, contrairement à ses dires.

Les travaux de suppression des massifs et de nouvelle plantations d’arbustes, qui peuvent être estimés à la moitié de la somme demandée en première partie de devis, soit 450€ TTC, peuvent être considérés comme des travaux d’embellissement non indemnisables au titre du préjudice dès que les époux [U] n’apportent aucune preuve sur le fait que lesdits massifs auraient été dégradés par l’usage des lieux de M. [W], ce qui n’apparaît pas dans le constat.

En revanche, les autres postes demandés sont justifiés et doivent être indemnisés en totalité.

En conséquence, il y a lieu de mettre à la charge du locataire le paiement de la somme de 1410 euros TTC au titre de la remise en état des extérieurs.

Par conséquent, M. [A] [W] est redevable de la somme de 4 782,80euros (196+625+2851,80 + 1410) au titre des réparations locatives.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. La résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En l’espèce, la production d’une seule sommation de payer les sommes réclamées au titre des réparations locatives délivrée le 23 avril 2024 ne suffit pas un préjudice distinct de celui induit par le retard de paiement, lequel sera réparé par l’octroi d’intérêts moratoires.

En conséquence, la demande des époux [U] à ce titre sera rejetée.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens […].

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations […].

En l’espèce, les époux [U] ont comparu en personne à trois reprises devant la juridiction.

Les frais qu’ils ont exposés pour cela nnon compris dans les dépens justifient de leur allouer une indemnité de 200 euros.

Sur les dépens

En application de l’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989, le coût du constat d’état des lieux réalisé par commissaire de justice ne peut être partiellement récupéré sur le locataire que dans le cas où l’établissement d’un état des lieux amiable est impossible.

Or, en l’espèce, les pièces produites par les époux [U] ne démontrent pas qu’une tentative d’établissement d’un état des lieux amiable a été tentée et qu’elle a échoué du fait de l’attitude du locataire.

En conséquence, les frais d’état des lieux par commissaire de justice restera à leur charge.

Il en est de même de la sommation de payer du 23 avril 2024 en l’asbence de pièces produites relatives à des tentatives de recouvrement amiables.

AFFAIRE : N° RG 25/00028 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D3DQ

Dès lors M. [A] [W] partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et de la signification du présent jugement mais pas les frais de procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie du 31 janvier 2023 ni ceux de la sommation de payer du 23 avril 2024.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement rendu par contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [A] [W] à payer à M. [S] [U] et Mme [L] [U] la somme de

4 782,80 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

CONDAMNE M. [A] [W] à payer à M. [S] [U] et Mme [L] [U] la somme de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [S] [U] et Mme [L] [U] de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M. [A] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et de la signification du présent jugement mais pas les frais de procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie du 31 janvier 2023 ni ceux de la sommation de payer du 23 avril 2024.

RAPPELLE l’exécution provisoire.

Ainsi jugé publiquement et prononcé par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION