RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00251 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O3SS

MINUTE N° : 121

Notification

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 09 FEVRIER 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société VAL D’OISE HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 2]

représentée par M^e Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Madame [I] [P] [V]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 24 Novembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

La société d’HLM VAL D’OISE HABITAT est propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 5]) à [Localité 9], qu’elle indique avoir donné en location à Madame [I] [P] [V] par conclusion d’un bail verbal.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 avril 2025, VAL D’OISE HABITAT a fait signifier à Madame [I] [P] [V] une sommation de payer pour un montant de 3 698,58 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés sur ce bien, arrêtés au 7 avril 2025.

Par notification électronique du 21 mars 2025, la société VAL D’OISE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 15 septembre 2025, la société VAL D’OISE HABITAT a fait assigner Madame [I] [P] [V] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montmorency, à l’audience du 24 novembre 2025, aux fins de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner l’expulsion de Madame [I] [P] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde meuble du choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra ;

— condamner Madame [I] [P] [V] au paiement des sommes suivantes :

* 4 348,86 euros au titre de la dette locative ;

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux ;

* 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val-d’Oise le 17 septembre 2025.

À l’audience, VAL D’OISE HABITAT, représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 2 992 euros, échéance d’octobre 2025 incluse, selon décompte du 17 novembre 2025. Elle s’oppose aux délais sollicités en défense compte tenu de l’irrégularité des paiements effectués.

La société VAL D’OISE HABITAT soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [I] [P] [V], comparante en personne, ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois en plus des loyers courants.

Au soutien de sa prétention, elle indique avoir réalisé trois virements avant l’audience. Elle fait état de difficultés financières qui l’ont empêchée de s’acquitter de ses loyers, mais précise qu’elle est désormais en mesure d’apurer rapidement sa dette grâce au soutien financier de son conjoint.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 9 février 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur l’existence du contrat de location

Selon l’article 1714 du code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement. Aux termes de l’article 1715 du code civil, si le bail fait sans écrit a reçu un commencement d’exécution, la preuve de l’existence du contrat peut être rapportée par tous moyens.

L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le contrat de location est établi par écrit.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il résulte des pièces communiquées, notamment d’une part des modalités de signification de la sommation de payer, signifiée à l’adresse du logement à la partie défenderesse, de l’assignation signifiée également à cette adresse, du décompte, qui laisse apparaître des paiements partiels, ainsi que des observations du locataire à l’audience qui confirme être redevable des loyers et charges demandés en exécution du contrat de location, que l’existence d’un contrat de location liant la société VAL D’OISE HABITAT d’une part et Madame [I] [P] [V] d’autre part, portant sur des locaux sis [Adresse 4] (bâtiment F, porte n°152 – 5ème étage) à [Localité 9] est établie.

S’agissant d’un local à usage d’habitation, le contrat de location, même non écrit, est soumis aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société VAL D’OISE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société VAL D’OISE HABITAT aux fins de constat de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment de la sommation de payer délivrée le 15 avril 2025 et du décompte de la créance actualisé au 17 novembre 2025, que la société VAL D’OISE HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés, qui n’est au demeurant pas contestée par Madame [I] [P] [V].

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 13,60 euros, imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Madame [I] [P] [V] à payer à la société VAL D’OISE HABITAT la somme de 2 978,40 euros, au titre des sommes dues au 17 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de résiliation du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s’élève à 2 992 euros selon décompte au 17 novembre 2025.

L’examen du décompte démontre des paiements, plus réguliers les derniers mois, mais insuffisants à rembourser la dette.

L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat.

Néanmoins, la locataire justifie à l’audience d’une part de sa situation personnelle et financière. D’autre part elle justifie qu’elle a repris le paiement des échéances courantes du loyer, par plusieurs versements au cours du mois de novembre 2025, pour environ 2 782 euros complémentaires. Elle atteste ainsi être en mesure d’assurer le remboursement de l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

Dès lors, il convient d’accorder un délai à la locataire pour exécuter ses obligations dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision, et de ne prononcer la résiliation du bail avec expulsion des lieux loués que dans le cas où elle ne respecte pas ce délai.

À défaut de règlement d’une des échéances, l’expulsion de Madame [I] [P] [V] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Par ailleurs, la société VAL D’OISE HABITAT ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles du locataire en garantie du paiement des loyers. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En cas de résiliation judiciaire du bail avec expulsion, il y aura lieu de faire application des articles 1240 et 1730 du code civil, et de fixer une indemnité d’occupation à compter de la résiliation, à la charge de Madame [I] [P] [V] jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les mesures accessoires au jugement

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [I] [P] [V] aux dépens de l’instance.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société VAL D’OISE HABITAT les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré :

DÉCLARE recevable la demande de la société d’HLM VAL D’OISE HABITAT aux fins de constat de résiliation judiciaire du bail ;

CONDAMNE Madame [I] [P] [V] à payer à la société d’HLM VAL D’OISE HABITAT la somme de 2 978,40 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 17 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

REJETTE la demande de résiliation judiciaire du bail et ORDONNE l’exécution du contrat de bail ;

ORDONNE à Madame [I] [P] [V] d’exécuter ses obligations au terme du contrat de bail et l’AUTORISE à s’acquitter de la dette en 15 fois, en procédant à 14 versements de 200 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance :

— l’échelonnement sera caduc,

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— le contrat de location concernant les locaux situés [Adresse 4] (bâtiment F, porte n°152 – 5ème étage) à [Localité 9] sera résilié, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas :

ORDONNE en conséquence, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [I] [P] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

CONDAMNE Madame [I] [P] [V] à payer à la société d’HLM VAL D’OISE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, sous déduction des versements déjà effectués ;

CONDAMNE Madame [I] [P] [V] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification de la sommation de payer du 15 avril 2025 ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de [Localité 8], le 9 février 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION