TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 6]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 07 Novembre 2024

N° RG 23/09359 – N° Portalis DBYC-W-B7H-KXLA

Jugement du 07 Novembre 2024

[K] [C]

C/

Société IMOTHEP 35

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à la société IMOTHEP

CERTIFIE CONFORME DELIVRE

LE

à madame [C] et à monsieur [T]

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 07 Novembre 2024 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffière ;

Audience des débats : 12 Septembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 07 Novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEURS :

Mme [K] [C]

M. [P] [T] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparants

ET :

DEFENDEUR :

Société IMOTHEP 35

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par maitre PELTIER, substitué par maitre SALPIN, avocats au barreau de RENNES

FAITS ET PRÉTENTIONS :

Suivant mandat de gestion de location du 10 juin 2022, Madame [C] et Monsieur [T] [Y] ont confié à la SARL IMOTHEP 35, la gestion locative de leur maison d’habitation située [Adresse 3].

Madame [C] et Monsieur [T] [Y] ont donné à bail à Monsieur [H] et Madame [M] ce logement pour une durée d’une année à compter du 1er septembre 2022, pendant leur expatriation au Mexique pour raison professionnelle, pour un loyer mensuel de 950 € charges comprises.

Le 31 juillet 2023, la SARL IMOTHEP 35 a dressé l’état des lieux de sortie, mais les locataires ont refusé de le signer.

Le 3 août 2023, Madame [C] et Monsieur [T] [Y] ont repris possession des lieux et ont, quelques jours plus tard, fait réaliser des travaux de remise en état.

Ils ont ensuite saisi la commission départementale de conciliation des litiges locatifs d’Ille et Vilaine, laquelle a rendu, le 7 novembre 2023, un procès verbal de non conciliation, estimant que le dossier ne relevait pas de la compétence de la commission.

Par acte requête déposée au greffe le 24 novembre 2023, Madame [K] [C] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes en sollicitant la condamnation de la société IMOTHEP 35 à lui verser la somme de 4 899 € correspondant au coût des travaux engagés pour réparer son bien immobilier.

Au soutien de sa demande, elle fait principalement valoir que, durant le bail, elle a été informée par l’agence d’une fuite d’eau au niveau des WC, puis de moisissures diffuses, qu’elle a fait intervenir tous les professionnels nécessaires, mais que la communication avec l’agence était difficile. Elle poursuit en indiquant qu’à la fin du bail, l’agence a constaté que les locataires avaient dégradé le logement, mais que ces derniers ont refusé de signer l’état des lieux de sortie. Elle estime que l’agence, qui lui a indiqué qu’elle devait faire chiffrer les travaux de reprise pour lancer les réparations et effectuer une procédure contre les locataires, a manqué à son devoir de conseil et d’assistance.

L’affaire a été retenue à l’audience du 12 septembre 2024 lors de laquelle Madame [K] [C], comparant en personne, a maintenu ses demandes. Monsieur [P] [T] [Y] est intervenu volontairement à l’instance en soutien des demandes.

Madame [C] et Monsieur [T] [Y] ont expliqué qu’ils ont saisi la commission de conciliation en lui précisant les coordonnées de l’agence gestionnaire du bien immobilier, si bien qu’ils ont tenté de trouver un accord amiable.

Ils font ensuite valoir que l’agence immobilière ne leur a jamais dit qu’ils devaient saisir un huissier de justice puisque les locataires refusaient de signer l’état des lieux de sortie et qu’elle ne leur a versé que tardivement le dépôt de garantie, soit le 21 septembre 2023, et uniquement parce qu’ils l’ont sollicité. Sur le fondement de l’article 1992 du code civil, ils estiment donc que la responsabilité de la société IMOTHEP est engagée pour manquement à son devoir de conseil et d’assistance, les privant, de ce fait, de recours contre leurs locataires, responsables des dégradations.

En réponse, la société IMOTHEP, représentée par son avocat, a soulevé, in limine litis, l’irrecevabilité de la demande pour défaut de conciliation.

A titre subsidiaire, elle a demandé à ce que les demandeurs soient déboutés de toutes leurs demandes.

En tout état de cause, elle a demandé la condamnation des demandeurs à lui verser la somme de 1500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que leur condamnation aux dépens.

Au soutien de ses demandes, la société IMOTHEP fait ainsi valoir qu’il n’y a pas eu de tentative de conciliation entre les parties au litige, si bien qu’en application des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile, la requête est irrecevable.

Subsidiairement, au fond, elle fait valoir que l’agent immobilier n’est tenu que d’une obligation de moyens ou de prudence et diligence et qu’il ne répond pas des dégradations commises par les locataires. Elle soutient avoir informé les propriétaires de la nécessité de mandater un huissier de justice pour dresser un état des lieux de sortie et avoir privilégié une issue amiable en organisant une nouvelle visite pour l’état des lieux de sortie le 8 août 2023, étant précisé que seule l’attitude des propriétaires qui ont lancé des travaux réparatoires dès le 11 août 2023, a empêché la société IMOTHEP de mandater un huissier de justice. Elle ajoute que les demandeurs ne justifient pas d’un préjudice actuel et certain, ni même d’une perte de chance, faute d’avoir exercé un recours à l’encontre des locataires.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe le 7 novembre 2024.

MOTIFS :

— Sur la recevabilité de la requête :

Il résulte des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile que : “En application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants:

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution.”

En l’espèce, Madame [C] et Monsieur [T] [Y] justifient avoir saisi, préalablement à l’introduction de la présente instance, la commission départementale de conciliation des litiges locatifs d’Ille et Vilaine en communiquant à cette commission, à la fois les coordonnées des locataires, et ceux de l’agence immobilière, l’objet de cette saisine étant le même que celui sur lequel porte le présent litige.

Le seul fait que la commission départementale de conciliation n’ait visé, dans son procès verbal de non conciliation du 7 novembre 2023, que les locataires et les propriétaires, à l’exclusion de l’agence immobilière, n’a pas pour effet de rendre la présente instance dirigée contre l’agence immobilière irrecevable, puisque les propriétaires ont bien indiqué les coordonnées de l’agence dans leur saisine et que la société IMOTHEP reconnaît, dans ses conclusions, qu’elle était bien présente à cette réunion de conciliation.

Les demandeurs ont donc respecté les dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile.

La requête déposée par Madame [C] sera donc déclarée recevable.

— Sur l’engagement de la responsabilité de l’agence immobilière :

L’article 1992 du code civil dispose que : “ Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.".

En l’espèce, les pièces produites permettent de constater que l’agence immobilière IMOTHEP 35 a dressé l’état des lieux de sortie le 31 juillet 2023, mais que les locataires ont refusé de le signer, si bien qu’elle a fixé un deuxième rendez-vous avec les locataires pour signature de cet état des lieux, le 8 août 2023. Les locataires n’ont toutefois pas accepté de signer l’état des lieux. L’agence soutient avoir indiqué aux propriétaires qu’ils devaient mandater un huissier de justice, ce que contestent Madame [C] et Monsieur [T] [Y]. Aucune pièce du dossier ne permet donc de savoir si cette information a été donnée par l’agence aux propriétaires. De même, aucune pièce ne permet de savoir si Madame [C] et Monsieur [T] [Y] ont averti l’agence avant de mandater des sociétés pour effectuer des travaux de reprise des désordres affectant le logement, si bien qu’il n’est pas démontré que la société IMOTHEP a manqué à son devoir de conseil, faute d’avoir conseillé aux propriétaires de faire appel à un commissaire de justice pour établissement d’un constat d’état des lieux de sortie.

La société IMOTHEP a restitué aux propriétaires le dépôt de garantie versé par les locataires, si bien qu’il n’est, ici, caractérisé aucune faute.

Il n’est, de même, caractérisé aucune faute dans la gestion du bien durant le contrat de bail.

Il n’est, dès lors, caractérisé aucune faute commise par la société IMOTHEP, étant précisé que cette dernière ne peut être tenue de réparer les éventuelles dégradations locataires imputables aux seuls locataires.

Madame [C] et Monsieur [T] [Y] ne peuvent donc qu’être déboutés de toutes leurs demandes formées à l’encontre de la société IMOTHEP.

— Sur l’exécution provisoire :

Il résulte des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile que « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

L’article 514-1 précise que " Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état."

En l’espèce, il convient donc de constater que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit. Il n’y a pas lieu de l’écarter.

— Sur les frais irrépétibles et les dépens:

Selon l’article 696 du code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

Selon l’article 700 du code de procédure civile, “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° (…).

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. (…).”

Madame [C] et Monsieur [T] [Y] succombants, ils seront condamnés aux entiers dépens de la présente instance.

L’équité ne commande, en revanche, pas de faire application, en l’espèce, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Cette demande présentée par la société IMOTHEP sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable, la requête déposée par Madame [K] [C] ;

DEBOUTE Madame [K] [C] et Monsieur [P] [T] [Y] de toutes leurs demandes ;

DEBOUTE la société IMOTHEP 35 de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [K] [C] et Monsieur [P] [T] [Y] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

MAINTIENT l’exécution provisoire de la présente décision.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection