TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Références : N° RG 25/00154 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D6ZP

Affaire :

SYNDICAT DE COPROPRIETE RESIDENCE LES PEUPLIERS

C/

[C] [Z], S.A.S. ISOLA BELLA

Copies délivrées le :

CE + CCC à M^e ENGUEHARD

CE + CCC à M^e MARGUERIE

CCC dossier

ORDONNANCE DE REFERE DU 29 JANVIER 2026

JUGE DES REFERES : Emmanuel ROCHARD, président

GREFFIER : Léa GALLIS, greffière

Débats à l’audience publique du 08 janvier 2026.

Décision prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 22 janvier 2026, date indiquée à l’issue des débats et prorogée à la date du 29 février 2026.

DEMANDEURS

SYNDICAT DE COPROPRIETE RESIDENCE LES PEUPLIERS

représenté par son syndic collectif bénévole, pris en la personne de Monsieur [V] [F], domicilié en cette qualité au siège social situé [Adresse 3]

représenté par Maître Yoann ENGUEHARD de la SCP ADJUDICIA, avocat au barreau de COUTANCES-AVRANCHES

DEFENDEURS

Monsieur [C] [Z]

demeurant [Adresse 1]

S.A.S. ISOLA BELLA

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social situé [Adresse 5]

représentés par Maître Nicolas MARGUERIE de la SCP DOREL-LECOMTE-MARGUERIE, avocat au barreau de CAEN

EXPOSE DU LITIGE

La SAS ISOLA BELLA est propriétaire d’un ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 8] (50), cadastré section AT n°[Cadastre 7], provenant de l’ancien lot n°49 d’une ancienne copropriété horizontale.

Le SYNDICAT DE COPROPRIETE RESIDENCE LES PEUPLIERS (ci-après dénommé « SYNDICAT DE COPROPRIETE ») administre l’ensemble immobilier voisin, sis [Adresse 2], cadastré section [9] n°[Cadastre 6], provenant de l’ancien lot n°48 de cette même copropriété horizontale.

Par arrêté du 6 mars 2025, le maire de la commune d'[Localité 8] a délivré à la SAS ISOLA BELLA un permis de construire portant sur la réhabilitation de son ensemble immobilier en vue de la création de cinq logements.

Faisant valoir que l’exécution des travaux de réhabilitation porterait atteinte à une servitude de passage qu’il revendique au bénéfice de son fonds, le SYNDICAT DE COPROPRIETE, représenté par son Syndic collectif bénévole en la personne de M. [V] [F], a fait assigner la SAS ISOLA BELLA et son dirigeant, M. [C] [Z], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Coutances afin d’enjoindre à la SAS ISOLA BELLA d’avoir à stopper immédiatement les travaux de construction du bâtiment projeté sur la parcelle sise [Adresse 4], sous astreinte de 200 € par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir. En outre, les demandeurs ont sollicité la condamnation de la SAS ISOLA BELLA à leur payer 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Initialement appelée à l’audience du 16 octobre 2025, l’affaire a été renvoyée à quatre reprises pour la mise en état des parties et finalement retenue à l’audience du 8 janvier 2026.

Représenté par avocat, le SYNDICAT DE COPROPRIETE représenté par M. [F], a maintenu sa demande d’injonction de cessation des travaux de construction sous astreinte de 200 € par jour de retard. En revanche, il a sollicité du juge des référés qu’il lui donne acte de son désistement à l’égard de M. [C] [Z] et qu’il rejette la demande de celui-ci tendant au versement d’une somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. En outre, il a demandé de rejeter l’ensemble des demandes reconventionnelles formées par la SAS ISOLA BELLA à son encontre. Enfin, il a sollicité la condamnation de ladite SAS à lui payer 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Représentés par avocat, la SAS ISOLA BELLA et M. [Z] ont demandé au juge des référés de déclarer irrecevable l’action diligentée par le SYNDICAT DE COPROPRIETE à l’encontre de M. [Z], celui-ci n’ayant ni la qualité de propriétaire du fonds, ni la qualité de pétitionnaire du permis de construire délivré le 6 mars 2025 et de condamner le demandeur à payer à M. [Z] 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens afférents à sa mise en cause. En outre, la SAS ISOLA BELLA a demandé que le SYNDICAT DE COPROPRIETE soit débouté de l’intégralité des demandes formées à son encontre. A titre reconventionnel, ladite SAS a sollicité la condamnation du demandeur à procéder à la dépose du débord du bardage de son ensemble immobilier empiétant sur la parcelle propriété de la SAS ISOLA BELLA et à la dépose des antennes et de la boîte à eau surplombant cette parcelle, sous astreinte de 200 € par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir. Enfin, la défenderesse a demandé la condamnation du SYNDICAT DE COPROPRIETE à lui payer 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la mise hors de cause de M. [C] [Z]

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, par acte en date du 19 septembre 2025, le SYNDICAT DE COPROPRIETE, représenté par son Syndic collectif bénévole en la personne de M. [V] [F], a assigné M. [C] [Z], dirigeant de la SAS ISOLA BELLA, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Coutances.

Toutefois, la SAS ISOLA BELLA et M. [Z] ont soulevé l’irrecevabilité de l’action diligentée à l’encontre du dirigeant, faisant valoir un défaut d’intérêt à agir dès lors que celui-ci n’est ni propriétaire du fonds litigieux sur lequel le SYNDICAT DE COPROPRIETE revendique une servitude de passage, ni pétitionnaire du permis de construire délivré le 6 mars 2025 par le maire de la commune d'[Localité 8].

Aux termes de ses dernières écritures et à l’audience, le SYNDICAT DE COPROPRIETE s’est désisté de ses demandes dirigées à l’encontre de M. [Z].

Le désistement du demandeur à l’égard de M. [Z] étant exprès et non équivoque, il y a lieu de lui en donner acte, sans qu’il soit nécessaire de statuer davantage sur la recevabilité des demandes initialement formées à son encontre.

Sur la demande de cessation sous astreinte des travaux entrepris par la SAS ISOLA BELLA

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des débats et des pièces produites que la SAS ISOLA BELLA est propriétaire d’un ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 8] (50), cadastré section AT n°[Cadastre 7], provenant de l’ancien lot n°49 d’une ancienne copropriété horizontale.

Le SYNDICAT DE COPROPRIETE administre l’ensemble immobilier voisin, sis [Adresse 2], cadastré section [9] n°[Cadastre 6], provenant de l’ancien lot n°48 de cette même copropriété horizontale (pièce n°2 du demandeur et pièce n°5 de la SAS ISOLA BELLA).

En suite d’une demande déposée le 20 décembre 2024 (pièce n°1 du demandeur), par arrêté du 6 mars 2025, le maire de la commune d'[Localité 8] a délivré à la SAS ISOLA BELLA un permis de construire portant sur la réhabilitation de son ensemble immobilier en vue de la création de cinq logements (pièce n°2 du demandeur).

Toutefois, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 25 avril 2025, le SYNDICAT DE COPROPRIETE a formé un recours gracieux auprès de la commune d'[Localité 8] (pièce n°5 du demandeur), lequel a été rejeté par le maire selon courrier recommandé en réponse du 30 avril 2025 (pièce n°7 du demandeur).

Dans ce contexte, le SYNDICAT DE COPROPRIETE a saisi le tribunal administratif de Caen d’un recours pour excès de pouvoir à l’encontre de ladite décision de rejet et du permis de construire.

Dans l’attente et faisant valoir que l’exécution des travaux de construction initiés par la SAS ISOLA BELLA porterait atteinte à une servitude de passage qu’il revendique au bénéfice de son fonds, le SYNDICAT DE COPROPRIETE a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Coutances.

Au soutien de sa demande de cessation desdits travaux, le SYNDICAT DE COPROPRIETE fait observer qu’il existe deux servitudes, l’une au profit du demandeur, grevant la parcelle de la SAS ISOLA BELLA et la seconde au profit de ladite SAS, sur une partie de la cour située sur la propriété du SYNDICAT.

Il affirme que ces servitudes résulteraient :

— D’une part, du titre de propriété de M. [W] [F], défunt père de M. [V] [F] (pièce n°11 du demandeur), aux termes duquel il est précisé que « Monsieur [F], acquéreur aux présentes, crée au profit du propriétaire du lot n°53, un droit d’accès sur le rez-de-chaussée du lot n°54 (petite parcelle de terrain provenant de la division du lot n°49) afin de permettre à ce dernier de pénétrer dans son local actuellement à usage de piscine » (pièce n°4 du demandeur) ;

— D’autre part, du titre de propriété de la SAS ISOLA BELLA, qui prévoit que « Monsieur et Madame [I] [anciens propriétaires de l’ensemble immobilier] s’interdisent d’utiliser la voie publique au Sud du lot 49, au-delà de l’angle Sud-Ouest du lot 48 objet des présentes. » (pièce n°2 de la SAS ISOLA BELLA).

Le demandeur ajoute que si la servitude de passage grevant la parcelle de la SAS ISOLA BELLA n’a pas été expressément reprise dans son titre de propriété, cela relève de la seule erreur du notaire ayant régularisé l’acte et que cette seule circonstance ne saurait remettre en cause une servitude qui est bien prévue par le titre de propriété du SYNDICAT DE COPROPRIETE.

Subsidiairement, le demandeur soutient que même à considérer que la servitude de passage ne soit pas établie par un titre de propriété, il existe a minima une servitude établie par usucapion, dès lors que l’usage de la servitude de passage litigieuse est démontré depuis plus de 30 ans.

En tout état de cause, le SYNDICAT DE COPROPRIETE souligne que la SAS ISOLA BELLA connaissait nécessairement l’existence de ces deux servitudes de passage, dès lors que M. [Z] aurait évoqué l’existence d’un droit de passage dans des courriels en date des 5 janvier et 6 février 2024 (pièce n°16 du demandeur) et que celles-ci n’avaient jamais posé aucune difficulté jusqu’à présent.

En définitive, le demandeur, se prévalant du caractère certain de l’existence d’une servitude de passage grevant le fonds de la SAS ISOLA BELLA, soutient que le projet de réhabilitation de cette dernière empiéterait sur l’assiette de la servitude dont il bénéficie. Il fait également valoir que la largeur de l’allée appartenant à la défenderesse serait réduite, par l’effet des travaux, de 5 à 3 mètres, ce qui empêcherait les copropriétaires de jouir pleinement de leur droit de passage, tant pour l’accès à leur immeuble que pour les manœuvres au sein de la cour et la desserte de la voie publique. Ainsi, ces atteintes constitueraient, selon le SYNDICAT DE COPROPRIETE, un trouble manifestement illicite justifiant la cessation des travaux entrepris par la SAS ISOLA BELLA.

En réplique, la SAS ISOLA BELLA conteste l’existence d’une servitude de passage sur son fonds au bénéfice du fonds du SYNDICAT DE COPROPRIETE.

A ce titre, la défenderesse soutient que les stipulations incluses dans le titre de propriété de M. [W] [F] créent uniquement un droit de passage sur un lot dépendant du fonds de M. [F] et au bénéfice de l’ensemble immobilier de la SAS ISOLA BELLA.

S’agissant du titre de propriété de la SAS ISOLA BELLA, celle-ci souligne que la mention manuscrite invoquée par le demandeur, d’une part, ne procède pas expressément du titre de propriété de la défenderesse mais de celui de M. [W] [F] et, d’autre part, qu’il n’a jamais été visé un quelconque droit de passage sur le lot n°49 au bénéfice du lot n°48, et ce en dépit du fait que M. et Mme [I], anciens propriétaires de l’ensemble immobilier, se soient engagés à ne plus utiliser une partie de la voie publique.

De plus, la SAS ISOLA BELLA souligne qu’il est stipulé au sein du chapitre « servitude » de son titre de propriété qu’il existe uniquement « une servitude de passage oralement convenue et constatée depuis, ainsi qu’il en est expliqué dans une note et un plan ci-après annexés » (pièce n°2 de la SAS ISOLA BELLA). Or, la défenderesse fait observer que ladite note est constituée par un compte rendu établi le 13 août 2009, qui ne saurait valoir titre constitutif d’une servitude, en particulier car ce compte rendu fait référence à une simple « tolérance » de M. [I] et qu’il ne vise aucune servitude consentie sur le fonds de la SAS ISOLA BELLA au bénéfice du fonds du SYNDICAT DE COPROPRIETE.

Enfin, la défenderesse fait valoir qu’un droit de passage constitue une servitude discontinue, qui ne saurait s’établir par prescription acquisitive.

Sur ce :

Il ressort des débats que la demande de cessation des travaux sous astreinte formée par le SYNDICAT DE COPROPRIETE repose sur la reconnaissance préalable d’une servitude de passage grevant le fonds appartenant à la SAS ISOLA BELLA au profit du fonds dudit SYNDICAT.

Toutefois, les pièces versées aux débats laissent apparaître que l’existence même de cette servitude fait l’objet de contestations sérieuses, les actes notariés invoqués donnant lieu à des interprétations divergentes, notamment quant à l’identification du fonds dominant et du fonds servant.

Si certaines stipulations semblent accorder des limitations d’usage ou des tolérances au profit de certains lots, force est de constater qu’elles ne permettent pas d’établir, de manière claire et non équivoque, l’existence d’une servitude de passage grevant le fonds de la SAS ISOLA BELLA au bénéfice du fonds du SYNDICAT DE COPROPRIETE.

Ainsi, la reconnaissance du droit de passage invoqué par le demandeur impliquerait une analyse approfondie des différents titres de propriété, de leur portée juridique et de l’historique des relations entre les fonds, laquelle excède en tant que telle l’office du juge des référés.

De surcroît, la cessation des travaux entrepris par la SAS ISOLA BELLA aurait pour effet de neutraliser l’exécution d’un permis de construire régulièrement délivré par le maire de la commune d'[Localité 8], non suspendu à ce jour et dont la contestation est soumise au juge administratif.

Dans ces circonstances, les éléments versés aux débats ne permettant pas d’établir l’existence d’un trouble manifestement illicite au stade des référés, il y a lieu de débouter le SYNDICAT DE COPROPRIETE de sa demande de cessation des travaux sous astreinte.

Sur la demande reconventionnelle de la SAS ISOLA BELLA

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce, il ressort des débats et des pièces produites que le fonds de la SAS ISOLA BELLA et le fonds du SYNDICAT DE COPROPRIETE ont fait l’objet d’un procès-verbal de bornage établi le 14 octobre 2024 par le cabinet GEOMAT, régularisé par chacune des deux parties les 25 mars et 16 avril 2025 (pièce n°1 de la SAS ISOLA BELLA).

Suivant ledit procès-verbal, M. [G] [L], géomètre-expert, a relevé l’existence d’un débord du bardage de l’immeuble cadastré AT n°[Cadastre 6], correspondant au fonds du SYNDICAT DE COPROPRIETE, sur la parcelle cadastrée [Cadastre 10], propriété de la SAS ISOLA BELLA (pièce n°1 de la SAS ISOLA BELLA).

De plus, aux termes d’un procès-verbal de constat en date du 24 novembre 2025, M. [B] [R], commissaire de justice, a fait état des éléments suivants (pièce n°3 de la SAS ISOLA BELLA) :

— La fixation d’antennes hertzienne et satellite sur le pignon Ouest de la construction voisine, qui « avancent » et « surplombent » sur la propriété de la SAS ISOLA BELLA,

— La présence d’une descente de gouttière le long du pignon Ouest de la propriété voisine et d’une boîte à eau au sommet de la descente de gouttière, laquelle « avance » sur la propriété de la SAS ISOLA BELLA.

Pour s’opposer à la demande reconventionnelle de la SAS ISOLA BELLA tendant à voir ordonner la suppression des empiètements et surplombs affectant son fonds, le SYNDICAT DE COPROPRIETE affirme que la boîte à eau et les antennes de télévision ne débordent pas sur la propriété voisine et qu’en toute hypothèse, la boîte à eau vise à ne pas laisser les eaux pluviales s’écouler sur la cour et donc en partie sur la propriété de la SAS ISOLA BELLA, qu’en outre l’antenne de télévision était déjà présente lors de l’acquisition, sans qu’aucun grief n’ait été fait à ce sujet. Le demandeur souligne également que la terrasse en pavés est présente depuis de nombreuses années, tel que confirmé par M. [M], dont l’entreprise serait intervenue sur le lot de M. [F] (pièce n°17 du SYNDICAT DE COPROPRIETE) et qu’il n’y a pas eu de modification de l’assiette de la servitude par la création de cette terrasse.

Il n’en ressort pas moins du procès-verbal de bornage du 14 octobre 2024, autant que du procès-verbal de constat du 24 novembre 2025 l’existence actuelle d’atteintes objectives au droit de propriété de la SAS ISOLA BELLA, caractérisées par l’empiètement d’un bardage et le surplomb d’antennes et d’une boîte à eau sur le fonds de cette dernière.

Ces atteintes ne peuvent être légitimées par leur présence antérieure à l’acquisition du fonds, leur ancienneté ou leur utilité éventuelle. Elles caractérisent en l’état un trouble manifestement illicite subi par la SAS ISOLA BELLA.

Par conséquent, il y a lieu de faire droit à cette demande reconventionnelle de la SAS ISOLA BELLA.

Il conviendra d’assortir cette disposition d’une astreinte provisoire pour en faciliter l’exécution si nécessaire.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Dès lors que les demandes du SYNDICAT DE COPROPRIETE ont été rejetées et que les demandes reconventionnelles formées par la SAS ISOLA BELLA ont été partiellement retenues comme bien fondées, il conviendra de condamner le SYNDICAT DE COPROPRIETE aux dépens de cette instance de référé, ainsi qu’au paiement, à la SAS ISOLA BELLA, d’une indemnité pour ses frais irrépétibles, fixée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en prenant en compte les circonstances de l’affaire et la situation respective des parties.

En revanche, il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de M. [C] [Z], dès lors qu’il n’est pas justifié que la mise en cause de celui-ci ait généré des frais distincts de ceux exposés pour la SAS ISOLA BELLA.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et exécutoire par provision,

DONNE ACTE au SYNDICAT DE COPROPRIETE RESIDENCE LES PEUPLIERS, représenté par son Syndic collectif bénévole en la personne de M. [V] [F], de son désistement à l’égard de M. [C] [Z] ;

DEBOUTE le SYNDICAT DE COPROPRIETE RESIDENCE LES PEUPLIERS, représenté par son Syndic collectif bénévole en la personne de M. [V] [F], de ses demandes formées en référé à l’encontre de la SAS ISOLA BELLA ;

CONDAMNE le SYNDICAT DE COPROPRIETE RESIDENCE LES PEUPLIERS, représenté par son Syndic collectif bénévole en la personne de M. [V] [F], à procéder à la dépose du débord du bardage de son ensemble immobilier empiétant sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 10], propriété de la SAS ISOLA BELLA, ainsi que des antennes hertzienne et satellite et de la boîte à eau surplombant ladite parcelle, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance, sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard dans la limite de deux mois ;

DIT que la liquidation de cette astreinte provisoire, s’il y a lieu, devra être demandée au juge des référés ;

CONDAMNE le SYNDICAT DE COPROPRIETE RESIDENCE LES PEUPLIERS, représenté par son Syndic collectif bénévole en la personne de M. [V] [F], à payer à la SAS ISOLA BELLA la somme de 1.600 € (MILLE SIX CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE le SYNDICAT DE COPROPRIETE RESIDENCE LES PEUPLIERS, représenté par son Syndic collectif bénévole en la personne de M. [V] [F], aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et le greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT