MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 18 Novembre 2024

DOSSIER N° : N° RG 24/00963 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VGKL

CODE NAC : 62B – 5B

AFFAIRE : [W] [D] [J] [Y] épouse [S], [N] [E] [P] [S] C/ [B] [O] [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Élise POURON, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [W] [D] [J] [Y] épouse [S] née le 09 Octobre 1981 à NOGENT-SUR-MARNE (VAL-DE-MARNE), pianiste, demeurant 20 rue du Génie – 57950 MONTIGNY-LES-METZ

Monsieur [N] [E] [P] [S] né le 17 Juin 1982 à SAINT-ADRESSE (SEINE-MARITIME), nationalité française, chargé d’affaires, demeurant 14 rue Antoine Louis – 57000 METZ

tous deux représentés par Maître Loren MAQUIN-JOFFRE, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE – Vestiaire : PC112

DEFENDERESSE

Madame [B] [O] [K] née le 11 Mai 1947 à ORAN (ALGÉRIE), demeurant 48 avenue Saint Philippe – 06000 NICE

non représentée

PARTIE INTERVENANTE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 12 RUE JEAN-JACQUES ROUSSEAU – 94120 FONTENAY SOUS BOIS

représenté par son syndic le Cabinet HL GESTION SAS immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 812 035 970, dont le siège social est sis 168 avenue du Président Wilson – 93100 MONTREUIL

représenté par Maître Jean-Baptiste MESNIER, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : P0586

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Débats tenus à l’audience du : 21 Octobre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : le 18 Novembre 2024

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 18 Novembre 2024

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EXPOSE DU LITIGE

Madame [W] [Y] épouse [S] et Monsieur [N] [S] sont propriétaires des lots de copropriété n° 3, 4, 32 et 25 dans l’immeuble situé 14 rue Jean-Jacques Rousseau 94120 Fontenay sous Bois, selon acte authentique du 5 novembre 2010.

Ils ont donné leur bien en location à Madame [C] [V] et Monsieur [T] [A], lesquels ont constaté une tache d’humidité importante au plafond de la pièce principale.

Les investigations effectuées par la société POLYEXPERT, selon rapport du 10 janvier 2023, ont mis en évidence une absence des joints d’étanchéité de douche dans l’appartement dont Madame [B] [K] est propriétaire au rez-de-chaussée de l’immeuble du 12 rue Jean-Jacques Rousseau 94120 Fontenay sous Bois, ainsi qu’une absence de joint de faïence et un engorgement du bac à douche.

Selon rapport de l’entreprise LAUYANN du 17 février 2022, mandatée par le syndic de la copropriété du 12 rue Jean-Jacques Rousseau 94120 Fontenay sous Bois, un état de vétusté très avancé de la salle de bain du logement de Madame [Z], locataire de Madame [B] [K], était relevé, la douche étant bouchée, la faïence tenant avec du scotch et la salle de bain étant à reprendre dans son intégralité.

Selon lettre recommandée avec accusé de réception du 14 juin 2023 (revenue « pli avisé non réclamé »), le conseil de Madame [W] [Y] épouse [S] et Monsieur [N] [S] a mis en demeure Madame [B] [K] d’effectuer les travaux dans son logement.

Par ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil du 16 novembre 2023, Madame [B] [K] a été condamnée, sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé le délai de 30 jours suivant la signification de la présente ordonnance et pendant trois mois, à remettre en état la salle de bain de son logement situé 12 rue Jean-Jacques Rousseau 94120 Fontenay sous Bois. Le juge des référés s’est réservé la liquidation de ladite astreinte. Madame [B] [K] a également été condamnée à payer à Madame [W] [Y] épouse [S] et Monsieur [N] [S] une provision d’un montant de 17.393,60 euros à valoir sur le coût des travaux de réfection et la perte de loyer consécutive aux dégâts entre février 2023 et octobre 2023, outre 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle a également été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires du 12 rue Jean-Jacques Rousseau 94120 Fontenay sous Bois la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance a été signifiée à Madame [B] [K] par acte de commissaire de justice du 15 février 2024.

Selon certificat du 18 mars 2024, aucun appel n’a été interjeté à l’encontre de cette décision.

Par courrier du 3 avril 2024 (revenu avec la mention « pli avisé non réclamé »), le conseil de Madame [W] [Y] épouse [S] et Monsieur [N] [S] a rappelé à Madame [B] [K] ses obligations.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice délivré le 20 juin 2024, Madame [W] [Y] épouse [S] et Monsieur [N] [S] ont fait citer à comparaître devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil Madame [B] [K] aux fins de :

— à titre principal :

* autoriser Madame [W] [Y] épouse [S] et Monsieur [N] [S] à pénétrer dans l’appartement de Madame [B] [K] sis 12 rue Jean-Jacques Rousseau 94120 Fontenay sous Bois aux fins de faire exécuter, à leurs frais avancés, les travaux de remise en état de sa salle de bain,

* condamner Madame [B] [K] à rembourser à Madame [W] [Y] épouse [S] et Monsieur [N] [S] le coût des travaux de remise en état de sa salle de bain sur présentation de ou des factures correspondantes,

— à titre subsidiaire : fixer une astreinte définitive d’un montant de 600 euros par jour de retard passé un délai de 30 jours suivant la signification de la décision à intervenir et ce pendant une durée de 3 mois,

— en tout état de cause :

* liquider l’astreinte provisoire ordonnée par le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil selon ordonnance du 16 novembre 2023 à la somme de 18.600 euros,

* condamner Madame [B] [K] à verser la moitié à Madame [W] [Y] épouse [S] et Monsieur [N] [S], soit 9.300 euros,

* condamner par provision Madame [B] [K] à payer à Madame [W] [Y] épouse [S] et Monsieur [N] [S] la somme de 15.400 euros au titre de la perte locative subie du 1er novembre 2023 et évaluée sur une durée de 14 mois,

* condamner Madame [B] [K] à payer à Madame [W] [Y] épouse [S] et Monsieur [N] [S] la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui devront comprendre le coût de conversion de l’hypothèque judiciaire et celui du procès-verbal de constat du 28 novembre 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 octobre 2024.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, et signifiées à Madame [B] [K] par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2024, Madame [W] [Y] épouse [S] et Monsieur [N] [S] sollicitent du juge des référés de :

— à titre principal :

* autoriser Madame [W] [Y] épouse [S] et Monsieur [N] [S] à pénétrer dans l’appartement de Madame [B] [K] sis 12 rue Jean-Jacques Rousseau 94120 Fontenay sous Bois aux fins de faire exécuter, à leurs frais avancés, les travaux de remise en état de sa salle de bain,

* condamner Madame [B] [K] à rembourser à Madame [W] [Y] épouse [S] et Monsieur [N] [S] le coût des travaux de remise en état de sa salle de bain sur présentation de ou des factures correspondantes,

— à titre subsidiaire : fixer une astreinte définitive d’un montant de 600 euros par jour de retard passé un délai de 30 jours suivant la signification de la décision à intervenir et ce pendant une durée de 3 mois,

— en tout état de cause :

* liquider l’astreinte provisoire ordonnée par le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil selon ordonnance du 16 novembre 2023 à la somme de 27.900 euros,

* condamner Madame [B] [K] à verser la moitié à Madame [W] [Y] épouse [S] et Monsieur [N] [S], soit 13.950 euros,

* condamner par provision Madame [B] [K] à payer à Madame [W] [Y] épouse [S] et Monsieur [N] [S] la somme de 19.800 euros au titre de la perte locative subie du 1er novembre 2023 au 31 octobre 2024, ainsi que sur une durée supplémentaire de 6 mois,

* condamner Madame [B] [K] à payer à Madame [W] [Y] épouse [S] et Monsieur [N] [S] la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui devront comprendre le coût de conversion de l’hypothèque judiciaire et celui du procès-verbal de constat du 28 novembre 2023.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience et signifiées le 21 octobre 2024 à Madame [B] [K], le syndicat des copropriétaires du 12 rue Jean-Jacques Rousseau 94120 Fontenay sous Bois sollicite du juge des référés de :

— le recevoir en son intervention volontaire,

— liquider l’astreinte provisoire ordonnée par le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil selon ordonnance du 16 novembre 2023 à la somme de 27.900 euros,

— condamner Madame [B] [K] à verser la moitié de cette somme au syndicat des copropriétaires du 12 rue Jean-Jacques Rousseau 94120 Fontenay sous Bois, soit la somme de 13.950 euros,

— enjoindre à Madame [B] [K], sous astreinte de 600 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, sans limite de temps, de remettre en état la salle de bain de son logement situé 12 rue Jean-Jacques Rousseau 94120 Fontenay sous Bois,

— juger que cette astreinte ne cessera qu’au jour de la production par Madame [B] [K] d’un procès-verbal de commissaire de justice démontrant, photographies à l’appui, que la salle de bain a été remise en état,

— se réserver le droit de la liquider,

— condamner Madame [B] [K] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, Madame [B] [K] n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures pour un plus ample exposé des faits et moyens qui y sont contenus.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de rappeler que, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires du 12 rue Jean-Jacques Rousseau 94120 Fontenay sous Bois

Conformément aux dispositions de l’article 325 du code de procédure civile, il convient de recevoir le syndicat des copropriétaires du 12 rue Jean-Jacques Rousseau 94120 Fontenay sous Bois en son intervention volontaire, ce dernier subissant des dommages dans les parties communes (caves) résultant de l’absence de travaux effectués par Madame [B] [K] dans sa salle de bain et étant partie à l’ordonnance de référé du 16 novembre 2023.

Sur la demande de faire réaliser des travaux et d’accéder à l’appartement de Madame [B] [K]

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Tout copropriétaire, qu’il soit absent ou présent, doit faire en sorte que l’accès à ses parties privatives demeure toujours libre lorsqu’il est nécessaire d’effectuer une recherche de fuite et d’une façon générale des travaux dans l’intérêt de la copropriété tout entière.

En l’espèce, Madame [B] [K] a déjà été condamnée par ordonnance du juge des référés du 16 novembre 2023 à réaliser les travaux dans sa salle de bain sous astreinte de 300 euros par jour de retard.

Malgré signification de l’ordonnance de référé et réitération des demandes par courrier du 3 avril 2024, les travaux n’ont toujours pas été réalisés, comme le confirment les photographies produites aux débats et l’attestation de Monsieur [M] [F], lequel a visité l’appartement de Madame [B] [K] le 13 juin 2024.

Ainsi, par son attitude, Madame [B] [K] empêche la réalisation des travaux alors que ces derniers sont indispensables à faire cesser les fuites et infiltrations dans l’appartement de Madame [W] [Y] épouse [S] et Monsieur [N] [S] et dans les parties communes (caves).

Il ne peut donc qu’être constaté que Madame [B] [K] ne défère pas à une obligation de justice et que la fixation d’une astreinte ne l’y contraint pas davantage.

Il échet de mettre un terme à cette situation et de prescrire les mesures conservatoires qui s’imposent pour prévenir un dommage imminent, en faisant droit aux demandes de Madame [W] [Y] épouse [S] et Monsieur [N] [S], lesquelles sont justifiées, dans les termes du dispositif.

Sur la demande de condamnation à rembourser le coût des travaux

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Madame [W] [Y] épouse [S] et Monsieur [N] [S] réclament le remboursement par Madame [B] [K] du coût des travaux de remise en état sur présentation de ou des factures.

Il en résulte qu’ils demandent le paiement d’une créance future, alors que le juge des référés peut seulement allouer une provision de ce chef.

En outre, sans communication des devis des travaux envisagés, le juge des référés ne peut condamner, par provision, Madame [B] [K] au paiement d’une somme indéterminée.

Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande de liquidation de l’astreinte prononcée par l’ordonnance du juge des référés du 16 novembre 2023

Aux termes des articles L. 131-1 à L. 131-4 du code des procédures civiles d’exécution, l’astreinte est en principe liquidée par le juge de l’exécution qui « tient compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter (…) ».

L’astreinte n’est liquidée qu’en cas d’inexécution ou d’exécution tardive d’une décision de justice exécutoire dès lors que sa finalité est précisément d’obtenir l’exécution de cette décision.

L’astreinte n’est pas fonction du préjudice subi par le créancier mais de la résistance du débiteur.

La liquidation de l’astreinte, c’est-à-dire l’évaluation du montant dû par le débiteur récalcitrant, nécessite une nouvelle saisine du juge et tend à apprécier les circonstances qui ont entouré l’inexécution, notamment la bonne ou mauvaise volonté du débiteur mais également du créancier.

Lorsque l’obligation en cause est une obligation de faire, il appartient au débiteur de l’obligation, assigné en liquidation, de prouver qu’il a exécuté l’obligation.

Conformément à l’article R. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’astreinte prend effet à la date fixée par le juge, laquelle ne peut être antérieure au jour où la décision portant obligation est devenue exécutoire.

En l’espèce, par ordonnance de référé du 16 novembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil a condamné Madame [B] [K] à remettre en état la salle de bain de son logement situé 12 rue Jean-Jacques Rousseau 94120 Fontenay sous Bois, sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé le délai de 30 jours suivant la signification de l’ordonnance et pendant 3 mois.

Cette ordonnance de référé, exécutoire à titre provisoire, a été signifiée à Madame [B] [K] le 15 février 2024 (par acte remis à étude). Les demandeurs justifient donc du caractère exécutoire de l’ordonnance ayant ordonné l’astreinte.

Il appartient donc à Madame [B] [K] de démontrer qu’elle a exécuté ses obligations.

Ne comparaissant pas à l’audience, bien que régulièrement citée à étude, cette dernière échoue à apporter cette preuve.

Madame [W] [Y] épouse [S] et Monsieur [N] [S] versent quant à eux aux débats :

— une lettre recommandée avec accusé de réception adressée le 3 avril 2024 par leur conseil, mettant en demeure Madame [B] [K] de réaliser les travaux (revenue « pli avisé non réclamé »),

— une attestation de témoin de Monsieur [M] [F] du 14 octobre 2024, lequel atteste avoir visité l’appartement le 13 juin 2024 et indique que l’appartement est dans un état de délabrement avancé, les photographies produites à l’appui confirmant que les travaux n’ont pas été réalisés dans la salle de bain de l’appartement dont Madame [B] [K] est propriétaire.

Compte tenu de sa carence répétée, la bonne volonté de Madame [B] [K] ne peut être présumée et l’existence de difficultés rencontrées pour exécuter l’injonction du juge n’est pas caractérisée.

Il y a donc lieu à liquidation de l’astreinte prononcée par ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil du 16 novembre 2023 à compter du 16 mars 2024 (soit 30 jours à compter de la signification de l’ordonnance) et jusqu’au 16 juin 2024, soit pendant un délai de 3 mois, tel que prévu par l’ordonnance.

Si la liquidation de l’astreinte ne saurait être un pur calcul mathématique, force est de constater qu’en l’espèce rien ne justifie de minorer son montant.

L’astreinte sera donc liquidée à la somme de 27.900 euros (300 euros x 93 jours).

L’astreinte doit être divisée, comme prévu à l’ordonnance du 16 novembre 2023, par moitié entre le syndicat des copropriétaires du 12 rue Jean-Jacques Rousseau 94120 Fontenay sous Bois et Madame [W] [Y] épouse [S] et Monsieur [N] [S].

Il s’ensuit que Madame [B] [K] sera condamnée à payer la somme de 13.950 euros à Madame [W] [Y] épouse [S] et Monsieur [N] [S] et la somme de 13.950 euros au syndicat des copropriétaires du 12 rue Jean-Jacques Rousseau 94120 Fontenay sous Bois au titre de la liquidation de l’astreinte fixée par ordonnance de référé du 16 novembre 2023.

Sur la fixation d’une nouvelle astreinte

Dans la mesure où Madame [W] [Y] épouse [S] et Monsieur [N] [S] ont été autorisés à pénétrer dans le logement pour y faire réaliser, à leurs frais avancés, les travaux, il n’y a pas lieu de fixer une nouvelle astreinte.

Sur la demande de Madame [W] [Y] épouse [S] et Monsieur [N] [S] de condamnation provisionnelle au titre de la perte locative

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En outre, l’astreinte est indépendante des dommages et intérêts.

Au cas présent, il résulte suffisamment des éléments produits que le principe comme le quantum de la responsabilité de Madame [B] [K] dans le préjudice invoqué par Madame [W] [Y] épouse [S] et Monsieur [N] [S] au titre de la perte locative de leur bien qu’ils ne peuvent remettre en location tant que les travaux ne sont pas effectués, sont démontrés dans des conditions de nature à permettre l’octroi d’une provision à hauteur de 1.100 euros par mois.

Il convient donc de condamner Madame [B] [K] à payer à Madame [W] [Y] épouse [S] et Monsieur [N] [S], avec l’évidence requise en référé, la somme provisionnelle de 13.200 euros au titre de la perte locative entre le 1er novembre 2023 et le 31 octobre 2024.

Il n’est en revanche pas démontré, avec l’évidence requise en référé, que leur préjudice se poursuivra sur une période d’au moins 6 mois.

Sur les autres demandes

Madame [B] [K], succombant, sera condamnée aux dépens de la présente procédure de référé, listés par l’article 695 du code de procédure civile, lesquels comprendront le coût de la conversion de l’hypothèse judiciaire provisoire en hypothèque judiciaire définitive et le coût du procès-verbal de constat du 28 novembre 2023.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Madame [B] [K] sera condamnée à payer à Madame [W] [Y] épouse [S] et Monsieur [N] [S] et au syndicat des copropriétaires du 12 rue Jean-Jacques Rousseau 94120 Fontenay sous Bois la somme de 1.500 euros chacun.

PAR CES MOTIFS

Statuant, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

RECEVONS le syndicat des copropriétaires du 12 rue Jean-Jacques Rousseau 94120 Fontenay sous Bois en son intervention volontaire,

AUTORISONS Madame [W] [Y] épouse [S] et Monsieur [N] [S] à pénétrer dans l’appartement de Madame [B] [K] sis 12 rue Jean-Jacques Rousseau 94120 Fontenay sous Bois afin de faire réaliser, à leurs frais avancés, les travaux de remise en état de la salle de bain du logement,

DISONS n’y avoir lieu en l’état à condamnation de Madame [B] [K] au paiement du coût des travaux de remise en état de sa salle de bain,

CONDAMNONS Madame [B] [K] à payer à Madame [W] [Y] épouse [S] et Monsieur [N] [S] la somme de 13.950 euros au titre de la liquidation de l’astreinte fixée par ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil du 16 novembre 2023,

CONDAMNONS Madame [B] [K] à payer au syndicat des copropriétaires du 12 rue Jean-Jacques Rousseau 94120 Fontenay sous Bois la somme de 13.950 euros au titre de la liquidation de l’astreinte fixée par ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil du 16 novembre 2023,

CONDAMNONS Madame [B] [K] à payer à Madame [W] [Y] épouse [S] et Monsieur [N] [S], à titre provisionnel, la somme de 13.200 euros au titre de la perte locative entre le 1er novembre 2023 et le 31 octobre 2024.

CONDAMNONS Madame [B] [K] à payer à Madame [W] [Y] épouse [S] et Monsieur [N] [S] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [B] [K] à payer au syndicat des copropriétaires du 12 rue Jean-Jacques Rousseau 94120 Fontenay sous Bois la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [B] [K] aux dépens de l’instance en référé, incluant le coût de la conversion de l’hypothèque judiciaire provisoire en hypothèque définitive et le coût du procès-verbal de constat du 28 novembre 2023,

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 18 novembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES