MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 21 Mai 2024

DOSSIER N° : N° RG 24/00668 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VDR5

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : [X] [U], Société LA SELARL AJASSOCIES, Société LA SELARL FIDES C/ Société MBK IMMI

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Claire ALLAIN-FEYDY, Première vice-présidente

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSES

Madame [X] [U] AYANT POUR NOM COMMERCIAL EMAMOTTO,

enregistré au répertoire des méteirs du VAL-DE-MARNE sous le numéro 482 910 981

demeurant 28-30 Rue Pasteur – 94800 VILLEJUIF

S. E. L. A. R. L. AJASSOCIES ès qualité de d’administrateur judiciaire de Madame [X] [U] entrepreneur individuel

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 423 719 178

dont le siège social est sis 90 Boulevard Flandrin – 75116 PARIS

S. E. L. A. R. L. FIDES ès qualité de mandataire judiciaire de Madame [X] [U] entrepreneur individuel

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 451 953 392

dont le siège social est sis 5 Rue Palestro – 75002 PARIS

toutes trois représentées par Maître Meriem BELMEHEL, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE – Vestiaire : PC172

DEFENDERESSE

S. C. I. MBK IMMO

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 509 118 352

dont le siège social est sis 57 Rue Moulin de Saquet – 94800 VILLEJUIF

représentée par Maître Shérazade TRABELSI CHOULI, avocat au barreau u VAL-DE-MARNE – Vestiaire : PC 53

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Débats tenus à l’audience du : 07 Mai 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : le 21 Mai 2024

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2024

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FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 1er février 2018 la société MBK IMMO a consenti à Madame [X] [U] un bail commercial concernant des locaux de 55 m² sis à VILLEJUIF (94800) 28-30, rue Pasteur pour une durée d’un an renouvelable tacitement, moyennant un loyer mensuel hors taxes et hors charges de 620 €, payable mensuellement et d’avance, outre 30 € par mois de provision sur charges.

Par un jugement rendu le 6 mars 2024 par le tribunal de commerce de CRETEIL a été ouverte une procédure de redressement judiciaire à l’égard de Madame [X] [U] et la SELARL AJASSOCIES, en la personne de Maître [O] [K] a été désignée en qualité d’administrateur judiciaire de Madame [X] [U] et la SELARL FIDES, en la personne de Maître [C] [F], en qualité de mandataire judiciaire de Madame [X] [U].

Le jugement du tribunal de commerce de CRETEIL a été publié au BODACC le 15 mars 2024.

Par un courrier du 19 mars 2024, Maître [O] [K] es-qualité d’administrateur judiciaire de Madame [X] [U] a avisé la société MBK IMMO de ce que conformément aux dispositions de l’article L 622-13 du code de commerce il entendait poursuivre le contrat de bail commercial souscrit par Madame [X] [U] ayant pour nom commercial EMAMOTTO.

Vu l’ordonnance du 19 avril 2024 rendue par le magistrat agissant sur délégation du président du tribunal judiciaire de CRETEIL autorisant Madame [X] [U] ayant pour nom commercial EMAMOTTO, la SELARL AJASSOCIES, en la personne de Maître [O] [K] es-qualité d’administrateur judiciaire de Madame [X] [U] et la SELARL FIDES, en la personne de Maître [C] [F], es-qualité de mandataire judiciaire de Madame [X] [U] à faire assigner la société MBK IMMO devant le juge des référés de la présente juridiction à l’audience du 7 mai 2024 à 13h30, l’assignation devant être délivrée au plus tard le 30 avril 2024;

Vu l’assignation délivrée le 22 avril 2024 à la demande de Madame [X] [U] ayant pour nom commercial EMAMOTTO, la SELARL AJASSOCIES, en la personne de Maître [O] [K] es-qualité d’administrateur judiciaire de Madame [X] [U] et la SELARL FIDES, en la personne de Maître [C] [F], es-qualité de mandataire judiciaire de Madame [X] [U] citant à comparaître devant le juge des référés du tribunal judiciaire de CRETEIL la société MBK IMMO, afin de voir :

— ordonner à la société MBK IMMO de rétablir l’alimentation électrique des locaux commerciaux sis 28-30 rue Pasteur 94800 VILLEJUIF exploités par Madame [X] [U] ayant pour nom commercial EMAMOTTO sous astreinte de 500 € par jour de retard sans délai à compter de la décision à intervenir pendant un délai de 3 mois,

— se réserver la faculté de liquider l’astreinte prononcée,

— condamner la société MBK IMMO à verser à Madame [X] [U] ayant pour nom commercial EMAMOTTO à titre de provision en réparation du préjudice de jouissance causé une indemnité équivalente à 75 % du montant des loyers de mars et avril 2024, soit la somme de 690 € ainsi que des mois à venir, soit la somme de 465 € par mois jusqu’à la parfaite exécution de la décision,

— condamner la société MBK IMMO à verser à Madame [X] [U] ayant pour nom commercial EMAMOTTO à titre de provision une indemnité équivalente à sa perte d’exploitation et son gain manqué, soit la somme de 13 510 € par mois pour les mois de mars et avril 2024 ainsi que pour les mois à venir, soit la somme de 6 755 € par mois jusqu’à parfaite exécution de la décision ;

— condamner la société MBK IMMO à payer à Madame [X] [U] ayant pour nom commercial EMAMOTTO la somme de 3 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui comprendront les frais d’établissement du procès-verbal de constat du 16 avril 2024, soit la somme de 260 € TTC;

L’affaire a été appelée et a été entendue à l’audience du 7 mai 2024.

Vu les observations orales soutenues par le conseil des demandeurs lors de l’audience du 7 mai 2024, tendant au bénéfice de l’ensemble des demandes introductives d’instance et au débouté de la société MBK IMMO de ses demandes reconventionnelles ;

Madame [X] [U] ayant pour nom commercial EMAMOTTO, la SELARL AJASSOCIES, en la personne de Maître [O] [K] es-qualité d’administrateur judiciaire de Madame [X] [U] et la SELARL FIDES, en la personne de Maître [C] [F], es-qualité de mandataire judiciaire de Madame [X] [U] font notamment valoir que la société MBK IMMO est tenue à une obligation de délivrance qu’elle ne respecte pas au vu du constat du 16 avril 2024 qui établit que l’électricité est coupée dans le local loué et que malgré la mise en demeure adressée à la bailleresse elle ne l’a pas rétablie.

Vu les observations orales soutenues par le conseil de la société MBK IMMO lors de l’audience du 7 mai 2024, tendant à voir :

— débouter Madame [X] [U] ayant pour nom commercial EMAMOTTO, la SELARL AJASSOCIES, en la personne de Maître [O] [K] es-qualité d’administrateur judiciaire de Madame [X] [U] et la SELARL FIDES, en la personne de Maître [C] [F], es-qualité de mandataire judiciaire de Madame [X] [U] de l’ensemble de leurs demandes ;

A titre reconventionnel,

— condamner Madame [X] [U] ayant pour nom commercial EMAMOTTO à supprimer le branchement sauvage sur l’électricité des parties communes,

— condamner Madame [X] [U] ayant pour nom commercial EMAMOTTO à libérer les parties communes de ses biens personnels ;

Elle expose qu’elle n’est pas à l’origine de la coupure d’électricité et produit un rapport de la SPIE qui atteste que l’électricité est fournie jusqu’au compteur des locaux loués à Madame [X] [U] ayant pour nom commercial EMAMOTTO ; que la société MBK IMMO ne peut donc être condamnée à rétablir l’électricité dans le local alors qu’elle a satisfait à son obligation de fournir l’électricité et que s’il existe un problème sur le tableau électrique il appartient à Madame [X] [U] ayant pour nom commercial EMAMOTTO de faire toutes les réparations nécessaires. La responsabilité de la société MBK IMMO dans la coupure d’électricité n’étant pas établie les demandes de condamnations provisionnelles seront rejetées. Par ailleurs, elle soutient que Madame [X] [U] ayant pour nom commercial EMAMOTTO s’est branchée sur les parties communes et encombre celles-ci par des objets lui appartenant ; qu’elle est fondée à solliciter la cessation de ces troubles manifestement illicites.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’issue des débats il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

SUR CE

Sur la demande de rétablissement de l’électricité

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du Code de procédure civile prévoit que le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats par les parties qu’à la suite de difficultés financières dont Madame [X] [U] ayant pour nom commercial EMAMOTTO a informé son bailleur par un courriel du 17 février 2024 (pièce 16A de la société MBK IMMO), une procédure de redressement judiciaire a été ouverte devant le tribunal de commerce de CRETEIL et Madame [X] [U] ayant pour nom commercial EMAMOTTO a informé la société MBK IMMO qu’elle ne pouvait régulariser le projet de rupture du bail qui avait été envisagé et que la société MBK IMMO a signé le 15 février 2024 (pièce 14 a de la société MBK IMMO). Il n’est pas établi par les pièces produites par la société MBK IMMO qu’ainsi qu’elle le soutenait dans un courrier en date du 19 mars 2024 adressé à Maître [O] [K] es-qualité d’administrateur judiciaire de Madame [X] [U] (pièce 14 des demandeurs) le bail consenti à Madame [X] [U] ayant pour nom commercial EMAMOTTO aie été résilié le 15 mars 2024 par l’envoi d’un courrier envoyé le 15 février 2024. Il apparaît donc que le bail est toujours en cours, Maître [O] [K] es-qualité d’administrateur judiciaire de Madame [X] [U] ayant avisé le bailleur de son souhait de le poursuivre.

Madame [X] [U] ayant pour nom commercial EMAMOTTO soutient que depuis le 16 mars 2024 le local loué n’est plus alimenté en électricité ; qu’elle en faisait état dans un courriel adressé à la société MBK IMMO le 25 mars 2024 (pièce n°5 des demandeurs), « Cela fait maintenant 10 jours que tu as coupé le courant, m’empêchant la poursuite de mes activités professionnelles et entravant de fait, le bon déroulement de cette mise en redressement. » ; qu’elle confirmait la coupure d’électricité et sollicitait son rétablissement dans un courriel du 2 avril 2024 (pièce n° 6 des demandeurs).

Par ailleurs, les demandeurs produisent un procès-verbal de constat dressé le 16 avril 2024 (pièce n°9) duquel il ressort que le local loué n’est pas alimenté en électricité après manipulation par le commissaire de justice du disjoncteur général et de l’ensemble des disjoncteurs du tableau électrique.

Pour contester sa responsabilité dans la coupure d’électricité dans le local loué, la société MBK IMMO produit un rapport d’intervention du 27 mars 2024 établi sur un papier à en-tête de SPI (pièces n° 1A à 1 E) concluant que le tableau général électrique basse tension alimente correctement l’ensemble des parties communes et privatives de l’atelier 28 situé 28, rue pasteur 94800 Villejuif et que si un ou plusieurs ateliers ne disposeraient pas correctement de leurs usages en électricité, cela pourra s’identifier au travers d’une anomalie dans leur tableau électrique placé localement dans leur partie privative ou bien d’un de leurs équipements défectueux. Elle produit également des attestations émanant de trois de ses locataires attestant que le 26 avril 2024 une rallonge électrique était branchée sur les parties communes pour alimenter l’atelier de Madame [X] [U] ayant pour nom commercial EMAMOTTO ainsi qu’un rapport de la SPIE du même jour (pièces 2, 4 à 5).

Il convient de constater que le rapport d’intervention du 27 mars 2024 établi sur un papier à en-tête de SPI n’est pas signé et n’a pas de valeur probante suffisante pour établir l’absence de responsabilité de la société MBK IMMO dans le défaut d’alimentation en électricité du local loué ; que s’agissant des attestations des locataires elles permettent d’établir, ce que ne conteste pas Madame [X] [U] ayant pour nom commercial EMAMOTTO, qu’un branchement électrique sur les parties communes a été réalisé le 26 avril 2024 confirmant l’absence d’alimentation en électricité du local loué à Madame [X] [U] ayant pour nom commercial EMAMOTTO par la société MBK IMMO.

Il résulte de ces constatations qu’il est suffisamment établi que la brutale rupture d’alimentation du local commercial loué à Madame [X] [U] ayant pour nom commercial EMAMOTTO intervenue le lendemain de la publication au BODACC de l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire de Madame [X] [U] ayant pour nom commercial EMAMOTTO constitue un manquement aux obligations contractuelles de la société MBK IMMO qui n’établit pas son imputabilité à un défaut de l’installation électrique du local loué.

En conséquence, le trouble manifestement illicite est suffisamment établi et justifie qu’il soit enjoint à la société MBK IMMO de rétablir sous 48 heures à compter du prononcé de la décision l’électricité dans les locaux loués sous astreinte de 100 € par jour de retard passé ce délai pendant une durée de deux mois, la présente juridiction se réservant la liquidation de l’astreinte.

Sur les demandes de provisions

L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

S’agissant de la demande de provision pour trouble de jouissance, ainsi que mentionné ci-dessus, la responsabilité de la société MBK IMMO dans la coupure d’électricité dans le local loué, n’apparaît pas sérieusement contestable. Au vu du constat du commissaire de justice du 16 avril 2024, le local loué est plongé dans le noir, ne permettant donc pas la poursuite de l’activité professionnelle de Madame [X] [U] ayant pour nom commercial EMAMOTTO dans les locaux loués à usage d’atelier pour des activités de conception, réalisation de sculpture en différents matériaux. En conséquence, il convient d’allouer à Madame [X] [U] ayant pour nom commercial EMAMOTTO à titre de provision sur son préjudice de jouissance la somme de 465 € par mois, représentant 75 % du loyer principal HT, à compter du 16 mars 2024 et jusqu’au rétablissement de l’électricité. Il y a lieu de condamner la société MBK IMMO à payer à Madame [X] [U] ayant pour nom commercial EMAMOTTO une provision de 690,00 € pour la période du 16 mars 2024 au 30 avril 2024, puis la somme de 465 € par mois, à compter du 1er mai 2024 et jusqu’au rétablissement de l’électricité.

S’agissant de la demande de provision pour perte d’exploitation, il ne résulte pas suffisamment des éléments produits que le principe comme le quantum de la responsabilité de la société MBK IMMO dans le préjudice invoqué par Madame [X] [U] ayant pour nom commercial EMAMOTTO seraient démontrés dans des conditions de nature à permettre l’octroi d’une provision ; il n’y a lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes reconventionnelles de la société MBK IMMO

la société MBK IMMO sollicite qu’il soit enjoint à Madame [X] [U] ayant pour nom commercial EMAMOTTO de supprimer le branchement sauvage sur les parties communes et de débarrasser ses effets personnels encombrant les parties communes.

Il convient de constater au vu des attestations des trois locataires de la société MBK IMMO sus-évoquées et du rapport d’intervention du 26 avril 2024 de SPIE, dont il sera observé qu’il est signé, qu’une rallonge électrique branchée sur les parties communes et alimentant le local de Madame [X] [U] ayant pour nom commercial EMAMOTTO a été constatée le 26 avril 2024. Madame [X] [U] ayant pour nom commercial EMAMOTTO ne conteste pas ce branchement. Toutefois, il n’est pas établi que ce branchement soit toujours actuel alors que Madame [X] [U] ayant pour nom commercial EMAMOTTO indique qu’il n’a duré qu’une journée. Par ailleurs, il n’est produit aucun élément probant concernant l’encombrement des parties communes par des effets personnels de Madame [X] [U] ayant pour nom commercial EMAMOTTO. Dès lors, en l’absence de preuve de l’existence d’un trouble manifestement illicite, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de la société MBK IMMO.

Sur les demandes accessoires

la société MBK IMMO, succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens de la présente procédure de référé qui comprendront le coût du procès-verbal de constat du 16 avril 2024.

En application de l’article 700 du Code de procédure civile la société MBK IMMO sera condamnée à payer à Madame [X] [U] ayant pour nom commercial EMAMOTTO une indemnité de procédure qu’il est équitable de fixer à la somme de 1 500,00 €.

PAR CES MOTIFS

Statuant, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

ENJOIGNONS à la société MBK IMMO de rétablir sous 48 heures à compter du prononcé de la présente décision l’électricité dans les locaux loués à Madame [X] [U] ayant pour nom commercial EMAMOTTO sis à VILLEJUIF (94800) 28-30, rue Pasteur sous astreinte de 100 € par jour de retard passé ce délai pendant une durée de deux mois ;

NOUS RESERVONS la liquidation de l’astreinte ;

CONDAMNONS la société MBK IMMO à payer à Madame [X] [U] ayant pour nom commercial EMAMOTTO une provision d’un montant de 690,00 € à valoir sur son préjudice de jouissance pour la période du 16 mars 2024 au 30 avril 2024, puis une provision d’un montant de 465 € par mois, à compter du 1er mai 2024 et jusqu’au rétablissement de l’électricité;

Vu l’existence d’une contestation sérieuse,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de condamnation provisionnelle formée par Madame [X] [U] ayant pour nom commercial EMAMOTTO à l’encontre de la société MBK IMMO ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de la société MBK IMMO ;

CONDAMNONS la société MBK IMMO à payer à Madame [X] [U] ayant pour nom commercial EMAMOTTO une somme de 1 500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société MBK IMMO aux dépens de l’instance en référé qui comprendront le coût du procès-verbal de constat du 16 avril 2024;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 21 mai 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES