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SCP BONHOMME & LEAL

SCP PATUREAU DE MIRAND, LE GALLOU & AUGEREAU

LE : 18 MAI 2017

COUR D’APPEL DE BOURGES CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 18 MAI 2017

N° – Pages

Numéro d’Inscription au Répertoire Général : 16/00748

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de CHÂTEAUROUX en date du 06 Mai 2016

PARTIES EN CAUSE :

I – SARL IMMOBILIÈRE GUIGNARD, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social :

XXX

XXX

Représentée et plaidant par M^e André BONHOMME de la SCP BONHOMME & LEAL, avocat au barreau de CHÂTEAUROUX

timbre dématérialisé n° 1265 1811 7573 2233

APPELANTE suivant déclaration du 28/05/2016

II – M. Z X

né le XXX à XXX

XXX

18 MAI 2017

N° /2

— M^me A B épouse X

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentés et plaidant par M^e Pierre-Yves LE GALLOU, de la SCP PATUREAU DE MIRAND, LE GALLOU & AUGEREAU, avocat au barreau de CHÂTEAUROUX

timbre dématérialisé n° 1265 1786 1107 4252

INTIMÉS

18 MAI 2017

N° /3

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 14 Mars 2017 en audience publique, la Cour étant composée de :

M. FOULQUIER Président de Chambre,

M. GUIRAUD Conseiller

M. PERINETTI Conseiller, entendu en son rapport

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me Y

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ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. ***************

EXPOSÉ

Selon contrat en date du 24 juillet 2012, Monsieur X a donné mandat de gestion immobilière à la SARL IMMOBILIÈRE GUIGNARD pour accomplir tous actes d’administration liés à la location d’une maison à usage d’habitation située XXX à Châteauroux.

Les locataires de cette maison ont cessé de payer leurs loyers depuis le mois de mars 2013, de sorte que, selon ordonnance de référé du 6 juin 2014, ils ont été condamnés au paiement de la somme de 7791,64 € au titre des loyers impayés jusqu’au 12 février 2014, outre une indemnité d’occupation mensuelle de 761,52 € postérieurement à cette date.

Monsieur X a été indemnisé par l’assurance loyers impayés au titre des loyers ayant couru jusqu’au mois de mars 2014.

La SARL IMMOBILIÈRE GUIGNARD l’a informé que l’assurance ne garantissait pas les loyers ultérieurs puisque la compagnie avait résilié le contrat à compter du 1^er janvier 2014.

Par acte du 4 août 2015, Monsieur et Madame X ont assigné la SARL IMMOBILIÈRE GUIGNARD devant le tribunal d’instance de Châteauroux, estimant que celle-ci avait commis une faute dans l’exécution de son mandat de gestion.

Par jugement rendu le 6 mai 2016, le tribunal d’instance de Châteauroux a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, condamné la SARL IMMOBILIÈRE GUIGNARD à verser à Monsieur et Madame X la somme de 9882,12 € avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2014, outre une indemnité de 800 € au titre des frais irrépétibles.

Le tribunal a en effet estimé que :

— Les époux X ne peuvent utilement soutenir que la SARL IMMOBILIÈRE GUIGNARD aurait commis une faute dans l’exécution du mandat de gestion en souscrivant pour leur compte une assurance de garantie loyers impayés susceptible d’être résiliée par l’assureur en raison d’une importante « sinistralité » alors même que la résiliation du contrat d’assurance est intervenue à la seule initiative de l’assureur et que la SARL IMMOBILIÈRE GUIGNARD s’est efforcée de proposer rapidement un nouveau contrat à ses clients

— En revanche, le courrier du 20 décembre 2013 adressé par la SARL IMMOBILIÈRE GUIGNARD à Monsieur et Madame X comporte un paragraphe ainsi libellé : « pour les lots sinistrés sous l’ancienne assurance SADA, les loyers impayés et les frais de recouvrement resteront couverts jusqu’au départ définitif des locataires, sans paiement de primes, mais ne seront pas couvertes les détériorations immobilières ni la protection juridique » qui doit être interprété comme étant une promesse de porte fort au sens de l’article 1120 du Code civil

— La demande de subrogation formulée par la SARL IMMOBILIÈRE GUIGNARD doit être rejetée puisqu’elle ne se trouve pas dans l’une des situations prévues par l’article 1251 du Code civil et qu’elle ne peut pas non plus se prévaloir des dispositions de l’article L 121 – 12 du code des assurances. La SARL IMMOBILIÈRE GUIGNARD a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 28 mai 2016.

Elle demande à la cour, dans ses dernières écritures, de :

— Annuler le jugement qui n’a pas respecté le principe du contradictoire

— Le confirmer en ce qu’il a retenu qu’elle n’avait commis aucun manquement à ses obligations

— L’infirmer en ce qu’il retient qu’elle s’est portée fort auprès des époux X et en ce qu’il l’a condamnée à leur verser la somme de 9882,12 €

— Statuant à nouveau, débouter les époux X de l’ensemble de leurs prétentions

— À titre infiniment subsidiaire, dire que le préjudice des époux X ne peut s’analyser comme perte de chance de percevoir les loyers et réduire à de plus justes proportions les montants sollicités

— Dire qu’en cas de paiement elle se trouvera subrogée dans les droits des propriétaires à l’égard des locataires

— Condamner les époux X à lui verser une indemnité de 3000 € au titre des frais irrépétibles.

L’appelante estime en effet que le premier juge n’a pas respecté le principe du contradictoire puisqu’alors que le débat ne portait que sur la question d’une faute professionnelle au regard des articles 1991 et 1992 du Code civil, il a relevé d’office le moyen tiré d’une promesse de porte fort sans soumettre ce point à la discussion des parties.

Elle estime qu’aucune faute ne peut lui être reprochée dans le cadre de la gestion locative du bien alors même qu’elle n’était débitrice que d’une obligation de moyens et que la résiliation du contrat d’assurance relève de la seule initiative de l’assureur.

La SARL IMMOBILIER GUIGNARD soutient que le courrier qu’elle a rédigé le 20 décembre 2013 ne peut être considérée comme une promesse de porte fort tacite puisqu’elle n’a fait que retranscrire les propos tenus oralement par la compagnie SADA sans s’engager à prendre à sa charge les loyers impayés.

Elle précise, d’ailleurs, que l’assureur a indemnisé deux loyers postérieurs au terme du contrat.

Monsieur et Madame X demandent quant à eux à la cour de :

DÉBOUTER la SARL L’IMMOBILIÈRE GUIGNARD de sa demande tendant à voir annuler le jugement rendu le 6 mai 2016 par le Tribunal d’instance de CHATEAUROUX

CONFIRMER ledit jugement, au besoin par substitution de motifs, pour les raisons sus énoncées, en ce qu’il a :

— « Condamné la SARL L’IMMOBILIÈRE GUIGNARD à payer à Monsieur Z X et Madame A B épouse X la somme de 9.882,12 € avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2014 ; – Condamné la SARL L’IMMOBILIÈRE GUIGNARD à payer à Monsieur Z X et Madame A B épouse X la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Débouté les parties de toutes leurs autres demandes, plus amples ou contraires ;

— Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision ;

— Condamné la SARL L’IMMOBILIÈRE GUIGNARD aux dépens de l’instance. »

Les intimés soutiennent en premier lieu que le premier juge a pu, sans méconnaître le principe du contradictoire, donner aux faits leur exacte qualification juridique.

Ils estiment qu’en souscrivant pour leur compte un contrat d’assurance groupe susceptible d’être résilié en raison d’une trop grande sinistralité, la SARL IMMOBILIÈRE GUIGNARD a commis une faute à leur égard au sens des articles 1991 et 1992 du Code civil sur le mandat puisqu’elle s’était engagée à fournir une assurance de garantie des loyers impayés sans aucune restriction, qui est en lien direct et certain avec leur préjudice au titre des loyers impayés, soit 9882,12 €.

Monsieur et Madame X font valoir par ailleurs que la SARL IMMOBILIERE GUIGNARD s’est engagée, dans le courrier du 20 décembre 2013, à ce que l’ensemble des loyers impayés soient payés jusqu’au départ définitif des locataires, ce qui constitue une promesse de porte-fort en application de l’ancien article 1120 du Code civil.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 février 2017.

SUR QUOI

Attendu qu’en application de l’article 16 du code de procédure civile le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu’il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ;

Qu’il résulte en l’espèce de la lecture des écritures prises devant le premier juge par les parties que Monsieur et Madame X invoquaient la responsabilité de la SARL IMMOBILIÈRE GUIGNARD en raison d’une faute professionnelle imputée à celle-ci dans le cadre des dispositions des articles 1991 et 1992 du Code civil ;

Qu’il apparaît que le premier juge a relevé d’office le moyen de droit tiré de l’application des dispositions de l’article 1120 du Code civil relatif à la promesse de porte-fort sans inviter les parties à présenter leurs observations sur celles-ci ; que la violation du principe fondamental du contradictoire devra nécessairement conduire à l’annulation du jugement déféré, la cour évoquant au fond le litige ;

Attendu que Monsieur et Madame X invoquent en premier lieu au soutien de leurs prétentions les dispositions des articles 1991 et 1992 du Code civil en indiquant que la SARL IMMOBILIÈRE GUIGNARD a manqué aux obligations qui lui incombaient dans le cadre du mandat de gestion confié le 24 juillet 2012 en vue d’accomplir tous les actes d’administration liés à la location d’une maison à usage d’habitation située XXX à Châteauroux et contenant la clause suivante : « possibilité de souscrire à l’assurance loyers impayés » ; Attendu qu’il résulte des articles 1991 et 1992 du Code civil que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ; qu’il répond non seulement du dol mais également des fautes qu’il commet dans sa gestion ;

Qu’il est constant que les loyers de la maison appartenant aux époux X n’ont plus été versés par les locataires depuis le 1^er mars 2013, ce qui a donné lieu à une prise en charge par l’assureur SADA à compter de cette date ;

Que l’assureur a toutefois indiqué, dans un courrier du 14 octobre 2013, qu’il avait pris la décision de mettre fin au contrat d’assurance à la date du 1^er janvier suivant « compte tenu de sa sinistralité » ; que la SARL IMMOBILIÈRE GUIGNARD a alors adressé à Monsieur et Madame X un courrier le 20 décembre 2013 dans lequel elle faisait état de ses recherches pour « trouver une nouvelle compagnie d’assurances avec des conditions plus raisonnables » et proposant à ses clients les services d’une compagnie « certes un peu plus chère que la précédente mais présentant de meilleures garanties à tous les niveaux » tout en précisant « nous sommes désolés de vous prévenir si tardivement et de vous laisser si peu de temps de réflexion, mais nous avons eu une réponse positive de cette assurance il y a seulement 2 jours » ; que l’appelante a ainsi 'uvré avec célérité pour rechercher un nouvel assureur suite à la décision unilatérale de SADA de mettre un terme à ses garanties en application de l’article L 113 – 14 du code des assurances ; qu’il apparaît ainsi qu’aucune faute ne peut lui être reprochée, aussi bien s’agissant de la résiliation du contrat d’assurance qui ne lui est en aucune façon imputable que de l’exécution du contrat de mandat qui lui avait été confié par les époux X ;

Attendu, d’autre part, que les époux X invoquent également en cause d’appel les dispositions de l’article 1120 du Code civil sur la promesse de porte-fort ;

Qu’il apparaît à cet égard que dans l’avant-dernier paragraphe du courrier précité du 20 décembre 2013, la SARL IMMOBILIÈRE GUIGNARD a indiqué : «pour les lots sinistrés sous l’ancienne assurance SADA, les loyers impayés et les frais de recouvrement resteront couverts jusqu’au départ définitif des locataires, sans paiement de primes, mais ne seront pas couvertes les détériorations immobilières ni la protection juridique » ;

Attendu, toutefois, que les termes ainsi employés ne peuvent être interprétés comme constituant une promesse de porte-fort expresse ni même tacite puisqu’ils ne manifestent pas l’intention certaine du promettant de s’engager pour un tiers mais correspondent seulement à la retranscription auprès des clients des propos tenus par l’assureur SADA à la SARL IMMOBILIÈRE GUIGNARD ;

Qu’il en résulte que Monsieur et Madame X devront être déboutés de l’ensemble de leurs demandes ;

Que l’équité commandera d’allouer à la SARL IMMOBILIÈRE GUIGNARD une indemnité de 800 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés ;

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Annule le jugement rendu le 6 mai 2016 par le tribunal d’instance de Châteauroux ;

Évoquant au fond : – Déboute Monsieur et Madame X de l’intégralité de leurs demandes ;

— Les condamne à verser à la SARL IMMOBILIÈRE GUIGNARD une indemnité de 800 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’arrêt a été signé par M. FOULQUIER, Président de Chambre, et par M^me Y, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

A. Y Y. FOULQUIER