MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 17 Février 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01140 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VIYP

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.C.I. DE LA TOURELLE C/ S.A.R.L. AKOFIZ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Élise POURON, Juge

GREFFIER : lors des débats, Madame Valérie PINTE, Greffier

: lors du prononcé, Madame Maëva MARTOL, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S. C. I. DE LA TOURELLE

immatriculée au RCS de EVRY sous le numéro 819 124 538

dont le siège social est sis 155 avenue du Général Leclerc – 91330 YERRES

représentée par Maître Sandrine ZALCMAN, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : G0485

DEFENDERESSE

S. A. R. L. AKOFIZ

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 508 508 330

dont le siège social est sis 18 rue de Valenton – 94700 MAISONS ALFORT

représentée par Maître Aurore TABORDET-MERIGOUX, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : P0490

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Débats tenus à l’audience du : 20 Janvier 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : le 17 Février 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 17 Février 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 décembre 2013, la SCI VALENTON LEMOINE, aux droits de laquelle vient la SCI DE LA TOURELLE, a donné à bail commercial à la SARL ATLAS DEMENAGEMENTS, aux droits de laquelle vient la SARL AKOFIZ, des locaux situés 18 rue de Valenton 94700 MAISONS ALFORT, moyennant un loyer mensuel en principal de 4 138,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Par courrier du 25 mai 2022, la SARL AKOFIZ a indiqué à la SCI DE LA TOURELLE souhaiter quitter les lieux après un préavis de six mois, son départ devant donc être effectif au 31 décembre 2022.

La SARL AKOFIZ s’est maintenue dans les lieux.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 26 juillet 2024, la SCI DE LA TOURELLE a fait assigner la SARL AKOFIZ devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— constater la validité du congé délivré le 25 mai 2022 pour le 31 décembre 2022 par la SARL AKOFIZ,

— déclarer la SARL AKOFIZ sans droit ni titre sur les lieux depuis le 1er janvier 2023,

— ordonner son expulsion des lieux ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner à titre provisionnel la SARL AKOFIZ au paiement de la somme de 6.339,21 euros représentant un arriéré de loyers impayés, indemnités d’occupation et charges suivant un décompte arrêté en juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner la SARL AKOFIZ au paiement d’une indemnité d’occupation journalière égale au montant journalier du loyer contractuel, charges en sus, exigible à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à libération complète des lieux,

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers et dire qu’ils serviront de gage au paiement de toutes sommes dues en vertu de l’ordonnance à intervenir,

— condamner la SARL AKOFIZ au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer du 20 février 2024 et l’assignation.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 20 janvier 2025, à laquelle les parties étaient représentées par leur conseil respectif.

La SCI DE LA TOURELLE a maintenu ses demandes conformément à son acte introductif d’instance.

Elle soutient que le projet de bail précaire n’a jamais été signé, que le congé doit donc s’appliquer, en l’absence de reconduction tacite du bail. Elle relève que la SARL AKOFIZ a toujours uniquement réglé le montant de l’ancien loyer.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, la SARL AKOFIZ sollicite du juge des référés de :

— la déclarer recevable en ses demandes,

— débouter la SCI DE LA TOURELLE de ses demandes,

— condamner la SCI DE LA TOURELLE à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle s’oppose à la demande formulée, relevant l’absence d’urgence et la présence de contestations sérieuses. Elle indique que la rétractation du congé donné le 25 mai 2022 a été acceptée par la SCI DE LA TOURELLE qui a pris l’initiative de rédiger un bail précaire pour un loyer mensuel de 4.300 euros HT HC (contre 4.100,63 euros au 31 décembre 2022). Elle confirme que le projet n’a jamais été signé mais explique que la SCI DE LA TOURELLE a appliqué le loyer prévu et que le bail s’est tacitement prolongé. Elle ajoute que les sommes réclamées ne sont pas dues, la SCI DE LA TOURELLE ne pouvant unilatéralement décider d’appliquer de nouvelles conditions quant au loyer et aux charges.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 17 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expulsion

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

La juridiction des référés n’est pas tenue de caractériser l’urgence lorsqu’elle fait application de l’article 835 du code de procédure civile, ceci n’étant pas une condition prévue par le texte.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la méconnaissance d’un droit sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines.

En l’espèce, le fait de constater que la SARL AKOFIZ serait désormais occupante sans droit ni titre en l’absence de tout bail, requiert de statuer sur la validité du congé délivré le 25 mai 2022, ce point étant contesté.

Il résulte de courriels en date du 22 décembre 2022, que le bailleur, la SCI DE LA TOURELLE, a indiqué au preneur, la SARL AKOFIZ, « je te confirme officiellement ce que nous t’avions dit concernant ton souhait de rester encore quelque temps dans ces locaux. A cet effet, tu trouveras en PJ une proposition de « bail précaire ». Sur cette proposition, tu remarqueras que nous avons un tout tout petit peu augmenté le loyer […] ».

Il est également constant qu’un projet de convention d’occupation précaire a été rédigé par la SCI DE LA TOURELLE et transmis à la SARL AKOFIZ.

Enfin, la SARL AKOFIZ s’est maintenue dans les lieux pendant 1 an et demi après la date d’effet du congé donné avant que la SCI DE LA TOURELLE ne saisisse la juridiction des référés aux fins d’expulsion.

De tels faits sont de nature à interroger sur l’existence d’une renonciation du bailleur, au moins pendant une période, à se prévaloir du congé délivré.

Un tel débat excède les pouvoirs du juge des référés et relève du seul juge du fond.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé s’agissant de la demande d’expulsion et de ses conséquences.

Compte tenu de la contestation sérieuse sur la demande principale, la même absence d’évidence requise en référé doit être constatée s’agissant de l’octroi d’une indemnité d’occupation, qui découlerait du congé contesté.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI DE LA TOURELLE, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, listés par l’article 695 du code de procédure civile. Toutefois, rien ne justifie que les dépens incluent le commandement de payer du 20 février 2024, lequel n’est pas produit aux débats.

La SCI DE LA TOURELLE sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner la SCI DE LA TOURELLE à payer à la SARL AKOFIZ une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expulsion et les demandes subséquentes,

CONDAMNONS la SCI DE LA TOURELLE à payer à la SARL AKOFIZ la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTONS la SCI DE LA TOURELLE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la SCI DE LA TOURELLE aux entiers dépens,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 17 février 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,