Du 15 novembre 2024

5AA

SCI/JJG

PPP Référés

N° RG 24/01156 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZI53

[L] [D]

C/

[C] [M] épouse [X]

— Expéditions délivrées à

Maître Claire FAGES de la SELARL CLF

— FE délivrée à Maître Claire FAGES de la SELARL CLF

Le 15/11/2024

Avocats : Maître Claire FAGES de la SELARL CLF

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2] – [Localité 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 novembre 2024

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEUR :

Monsieur [L] [D]

né le 05 Novembre 1959 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté par Maître Mélani ABUKE, avocat au barreau de Bordeaux substituant Maître Claire FAGES de la SELARL CLF, avocat au barreau de Toulouse,

DEFENDERESSE :

Madame [C] [M] épouse [X]

née le 23 Octobre 1999 à [Localité 6]

[Adresse 1] -

[Adresse 1] -

[Localité 7]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 27 Septembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 28 Mai 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort,

le défendeur ne comparait pas : la décision est en premier ressort, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date des 18 et 22 décembre 2023, Madame [L] [D] a donné à bail à Madame [C] [X] née [M] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 7] ainsi qu’une place de stationnement n°54 située à la même adresse.

Par acte de commissaire de justice du 27 février 2024, Madame [L] [D] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1076 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 28 mai 2024, Madame [L] [D] a assigné Madame [C] [X] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 9 août 2024 aux fins de voir :

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu le 14 décembre 2023,

— CONSTATER la résiliation du bail conclu et ordonner l’expulsion de Madame [C] [X] ou de tout occupant de son chef, au besoin par la force publique,

— CONDAMNER Madame [C] [X] à verser à Madame [L] [D] une provision d’un montant de 2.790,47 € au titre des loyers et charges impayés, cette somme étant à parfaire au jour de l’audience,

— ORDONNER la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles aux frais, risques et périls de la locataire et occupants,

— FIXER l’indemnité d’occupation due par Madame [C] [X] jusqu’à son départ ou son expulsion, à une somme mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges locatives qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail et ce, jusqu’à la reprise effective des lieux,

— CONDAMNER Madame [C] [X] à verser à Madame [L] [D] la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER Madame [C] [X] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et les dépens de l’article A444-32 du Code de commerce en cas de recours à l’exécution forcée.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 9 août 2024, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 27 septembre 2024.

Lors de l’audience du 27 septembre 2024, Madame [L] [D], représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 4942,47 euros au 12 septembre 2024 et confirme les termes de sa demande initiale.

Régulièrement assigné à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Madame [C] [X] née [M] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 15 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution de la défenderesse

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

La défenderesse non comparante ayant été régulièrement assignée et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 29 mai 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 9 août 2024.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 28 février 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En outre, l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s’applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l’article 24 de ladite loi s’applique à l’emplacement de stationnement n°54 loué par Madame [L] [D] à Madame [C] [X] née [M].

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Madame [L] [D] a fait signifier à Madame [C] [X] née [M] un commandement d’avoir à payer dans les deux mois la somme de 1076 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 27 février 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions nouvelles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, un délai de six semaines pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, le commandement quant à lui vise un délai de deux mois. Dans un souci de protection du locataire il convient alors de retenir que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Madame [C] [X] n’ayant pas, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 27 février 2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 28 avril 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 28 avril 2024.

Dès lors, Madame [C] [X] née [M] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 28 avril 2024, ce qui constitue pour Madame [L] [D] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de la défenderesse à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Madame [L] [D] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 4942,47 euros à la date du 12 septembre 2024.

Cependant, ce décompte intègre des frais de procédure qui relèvent des dépens (100,47 euros), qu’il convient de déduire de cette créance.

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Madame [C] [X] sera donc condamnée au paiement de la somme de 4842 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 12 septembre 2024 – échéance du mois de septembre 2024 incluse. Madame [C] [X] sera, en outre, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (538 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. La demanderesse sollicite également la condamnation de la défenderesse aux dépens en ce compris les frais d’exécution à venir. Si les frais d’exécution sont par principe à la charge des débiteurs, ils ne peuvent être compris dans les dépens étant postérieurs à la procédure.

Les dépens, non inclus les frais d’exécution, seront donc mis à la charge de Madame [C] [X] née [M].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [C] [X] à verser à Madame [L] [D] la somme de 300 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 28 avril 2024 ;

CONDAMNONS Madame [C] [X] née [M] à quitter les lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 7] ainsi que la place de stationnement n°54 située à la même adresse ;

AUTORISONS, à défaut pour Madame [C] [X] née [M] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (538 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Madame [C] [X] née [M] à payer à Madame [L] [D] la somme de 4842 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 12 septembre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [C] [X] née [M] à payer à Madame [L] [D], à compter du 1er octobre 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [C] [X] née [M] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Madame [C] [X] née [M] à payer à Madame [L] [D] une indemnité de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION