MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 17 Février 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01214 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VJUJ

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : Monsieur [H] [X], [B] [W] C/ [Z] [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Élise POURON, Juge

GREFFIER : lors des débats, Madame Valérie PINTE, Greffier

: lors du prononcé, Madame Maëva MARTOL, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur Monsieur [H] [X], [B] [W] né le 14 Janvier 1963 à VILLEJUIF (VAL-DE-MARNE), nationalité française, demeurant 89 Boulevard Maxime Gorki – 94800 VILLEJUIF

représenté par Maître Jérôme DOULET, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : C2316

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [Y] EXERÇANT SOUS LA DÉNOMINATION [Y] EIRL CONTRÔLE TECHNIQUE ECO N° 7

immatriculé au RCS de CRETEIL sous le numéro 452 328 214

demeurant 80 Boulevard Maxime Gorki – 94800 VILLEJUIF

représenté par Maître Jacques MENENDIAN, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : E0211

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Débats tenus à l’audience du : 20 Janvier 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 17 Février 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 17 Février 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 mai 2012, Monsieur [H] [W] a donné à bail commercial à Monsieur [Z] [Y] des locaux situés 80 boulevard Maxime Groki 94800 Villejuif, moyennant un loyer annuel en principal de 46 800,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Le contrat de bail contient une clause d’échelle mobile.

Par lettre recommandée du 27 novembre 2023, Monsieur [H] [W] a notifié à Monsieur [Z] [Y] le montant du loyer revalorisé pour le mois de novembre 2023 pour un montant de 4.909,28 euros et a sollicité le paiement du reliquat des loyers dus par application de cette clause du 1er septembre 2018 au 30 novembre 2023 pour un montant de 9.367,92 euros.

Par lettre recommandée du 14 décembre 2023, Monsieur [Z] [Y] a proposé de régler la somme de 11.241,50 euros correspondant à la somme totale d’indexation du loyer sur les 5 dernières années en 15 mensualités. Il a également proposé de retenir la somme revalorisée de 4.847,58 euros HT pour l’échéance de décembre 2023.

Par courrier du 10 janvier 2024, Monsieur [H] [W] a accepté que le nouveau loyer à compter du 1er septembre 2023 soit de 4.847,71 euros HT ainsi que l’échelonnement des paiements sur 15 mois sur les sommes de :

—  3.411,76 euros TTC correspondant à la différence pour les mois de septembre 2023 à novembre 2023 et la TVA associée,

—  19.629,67 euros TTC correspondant à la différence du 1er septembre 2019 au 31 août 2023 et la TVA associée.

Par courriel du 10 janvier 2024, Monsieur [Z] [Y] a sollicité de Monsieur [H] [W] les demandes et quittances de loyer corrigées pour pouvoir effectuer un virement rectificatif pour les loyers de décembre 2023 et janvier 2024 prévoyant comme nouveau loyer la somme de 4.857,58 euros et non 4.909,28 euros.

Par courrier intitulé « quittance » du 22 janvier 2024, Monsieur [H] [W] a déclaré avoir reçu de Monsieur [Z] [Y] la somme de 5.043,61 euros au titre du loyer de janvier 2024, du réajustement de l’application de la clause d’échelle mobile sur la période comprise entre le 1er septembre 2018 et le 30 novembre 2023 et de la provision sur taxe foncière de l’année 2024.

Par courrier intitulé « demande de règlement » du 28 janvier 2024, Monsieur [H] [W] a sollicité le paiement de la somme de 30.923,43 euros au titre du paiement du loyer TTC pour la période du 1er février 2024 au 29 février 2024 ainsi que l’application de la clause d’échelle mobile pour la période du 1er septembre 2018 au 30 novembre 2023 et le solde du loyer restant dû pour décembre 2023 et janvier 2024.

Par courrier intitulé « quittance » du 20 février 2024, Monsieur [H] [W] a déclaré avoir reçu de Monsieur [Z] [Y] la somme de 6.173,67 euros au titre du loyer de février 2024 et a précisé que la somme de 24.749,76 euros restait due au titre de l’application de la clause d’échelle mobile et des loyers de décembre 2023 et janvier 2024 et de la quote-part sur taxe foncière de l’année 2024.

Le 28 février 2024, Monsieur [Z] [Y] a fait signifier à Monsieur [H] [W] par exploit de commissaire de justice une demande de renouvellement de son bail commercial du 15 mai 2012.

Par courrier intitulé « demande de règlement » du 29 février 2024, Monsieur [H] [W] a sollicité le paiement de la somme de 30.923,43 euros au titre du paiement du loyer TTC pour le mois de mars 2024 ainsi que l’application de la clause d’échelle mobile pour la période du 1er septembre 2018 au 30 novembre 2023 et le solde du loyer restant dû pour décembre 2023 et janvier 2024.

Par courrier intitulé « quittance » du 7 mars 2024, Monsieur [H] [W] a déclaré avoir reçu de Monsieur [Z] [Y] la somme de 6.173,67 euros au titre du loyer de mars 2024 et a précisé que la somme de 24.749,76 euros restait due au titre de l’application de la clause d’échelle mobile et des loyers de décembre 2023 et janvier 2024 et de la quote-part sur taxe foncière de l’année 2024.

Par courrier intitulé « demande de règlement » du 29 mars 2024, Monsieur [H] [W] a sollicité le paiement de la somme de 30.923,43 euros au titre du paiement du loyer TTC pour le mois d’avril 2024 ainsi que l’application de la clause d’échelle mobile pour la période du 1er septembre 2018 au 30 novembre 2023 et le solde du loyer restant dû pour décembre 2023 et janvier 2024.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 mars 2024, Monsieur [Z] [Y] a rappelé à Monsieur [H] [W] que le loyer indexé accepté par les parties était de 4.847,71 euros HT et a contesté les calculs effectués pour l’indexation des loyers entre 2019 et 2023, retenant une somme due de 11.118,70 euros TTC et non 24.735,12 euros.

Par courrier intitulé « quittance » du 7 avril 2024, Monsieur [H] [W] a déclaré avoir reçu de Monsieur [Z] [Y] la somme de 6.173,67 euros au titre du loyer d’avril 2024 et a précisé que la somme de 24.749,76 euros restait due au titre de l’application de la clause d’échelle mobile et des loyers de décembre 2023 et janvier 2024 et de la quote-part sur taxe foncière de l’année 2024.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 avril 2024, Monsieur [Z] [Y] a de nouveau rappelé à Monsieur [H] [W] que le loyer indexé accepté par les parties était de 4.847,71 euros et que la somme totale due au titre de l’indexation quinquennale sur la période 2019 à 2023 était de 11.118,70 euros TTC, exposant les calculs effectués.

Par courrier intitulé « demande de règlement » du 29 avril 2024, Monsieur [H] [W] a sollicité le paiement de la somme de 30.923,43 euros au titre du paiement du loyer TTC pour le mois de mai 2024 ainsi que l’application de la clause d’échelle mobile pour la période du 1er septembre 2018 au 30 novembre 2023 et le solde du loyer restant dû pour décembre 2023 et janvier 2024.

Monsieur [H] [W] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à Monsieur [Z] [Y] par acte de commissaire de justice du 10 mai 2024 pour une somme de 24 749,76 € au titre de l’arriéré locatif au 25 avril 2024.

Par exploit de commissaire de justice du 7 juin 2024, Monsieur [Z] [Y] a assigné Monsieur [H] [W] devant le tribunal judiciaire de Créteil statuant au fond aux fins de :

— juger Monsieur [H] [W] mal fondé en son commandement de payer,

— débouter Monsieur [H] [W] de sa demande de paiement en principal et frais de 24.972,36 euros,

— à titre subsidiaire : suspendre les effets de la clause résolutoire et lui accorder les plus larges délais de paiement,

— en tout état de cause : condamner Monsieur [H] [W] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 6 août 2024, Monsieur [H] [W] a fait assigner Monsieur [Z] [Y] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— constater la résiliation de plein droit du bail consenti le 15 mai 2012 à compter du 11 juin 2024,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [Y] et de tout occupant introduit de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard pendant trois mois à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’à la libération des locaux et la remise des clés volontaire ou forcée,

— condamner Monsieur [Z] [Y] à lui payer la somme provisionnelle de 29.815,98 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 1er août 2024, terme du mois d’août 2024 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer pour les causes de celui-ci et de l’assignation pour le surplus,

— condamner Monsieur [Z] [Y] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation à titre provisionnel fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et ce jusqu’à complète libération des lieux,

— condamner Monsieur [Z] [Y] à lui payer une somme provisionnelle de 2.981,59 euros représentant 10 % des sommes dues au titre de la clause pénale,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— ordonner que le dépôt de garantie soit conservé par le bailleur à titre de dommages et intérêts conventionnels,

— condamner Monsieur [Z] [Y] à lui payer la somme de 1.470,68 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens incluant le coût du commandement de payer du 10 mai 2024.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 20 janvier 2025, à laquelle les parties étaient représentées par leur conseil respectif.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, Monsieur [H] [W] maintient ses demandes introductives d’instance mais actualise la somme provisionnelle due à 20.702,57 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 19 janvier 2025 [terme de janvier 2025 inclus] et la somme provisionnelle due au titre de la clause pénale à 2.070,25 euros.

A l’audience Monsieur [H] [W] ne s’oppose pas aux délais de paiement sollicités, avec clause de déchéance en cas de non-paiement.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, Monsieur [Z] [Y] exerçant sous la dénomination [Y] EIRL CONTROLE TECHNIQUE ECO N°7 sollicite du juge des référés de :

— dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de Monsieur [H] [W],

— débouter Monsieur [H] [W] de ses demandes,

— condamner Monsieur [H] [W] à payer à Monsieur [Z] [Y] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience, Monsieur [H] [W] sollicite les plus larges délais de paiement à titre subsidiaire.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 17 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Monsieur [Z] [Y] soulève l’irrecevabilité des demandes au motif que l’assignation en référé est postérieure à son assignation délivrée devant le juge du fond en contestation du commandement de payer du 10 mai 2024.

Monsieur [H] [W] soutient la recevabilité des demandes, Monsieur [Z] [Y] ne justifiant pas de la saisine du juge de la mise en état avant la saisine du juge des référés.

Sur ce,

En vertu de l’article 789 du code de procédure civile, « lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ;

2° Allouer une provision pour le procès ;

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;

5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir ».

En l’espèce, il existe devant la 3ème chambre civile du tribunal judiciaire de Créteil une procédure en contestation de la validité du commandement de payer qui a été délivré le 10 mai 2024, acte qui sert de fondement à la demande d’acquisition de clause résolutoire présentée par Monsieur [H] [W] dans le cadre de la présente procédure.

Le juge de la mise en état a été désigné et il est justifié par Monsieur [Z] [Y] que l’affaire est renvoyée à l’audience de la mise en état du 30 janvier 2025 à 9H30 pour « faire le point sur la médiation en cours ».

Il ressort de l’assignation délivrée au fond par Monsieur [Z] [Y] dans le cadre de la procédure pendante devant la 3ème chambre qu’il conteste la validité du commandement de payer du 10 mai 2024, et principalement la somme réclamée au titre des arriérés de loyers, aux motifs que les calculs d’indexation effectués par Monsieur [H] [W] sont erronés.

Il s’ensuit qu’au regard de la procédure actuellement pendante devant le juge de la mise en état, dont l’objet est identique, et des dispositions précitées, il n’y a lieu à référé sur les demandes présentées par Monsieur [H] [W] qui d’une part relèvent d’une contestation sérieuse et par ailleurs s’agissant des demandes de provision, relèvent des seuls pouvoirs du juge de la mise en état déjà saisi.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [H] [W], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, listés par l’article 695 du code de procédure civile.

Il sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de Monsieur [H] [W] ne permet d’écarter la demande de Monsieur [Z] [Y] formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes présentées par Monsieur [H] [W] à l’encontre de Monsieur [Z] [Y],

CONDAMNONS Monsieur [H] [W] aux dépens,

CONDAMNONS Monsieur [H] [W] à payer à Monsieur [Z] [Y] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 17 février 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,