MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 29 Septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00718 – N° Portalis DB3T-W-B7J-V7UF

CODE NAC : 71I – 5B

AFFAIRE : S.D.C. 98 BOULEVARD DE BELLECHASSE – 94100 SAINT MAUR DES FOSSES, S.A. CABINET [Z] C/ S.A.S. CABINET [K] représenté la SAS [C] prise en la personne de Maître [J] [C], ès qualité de liquidateur judiciaire désigné par l’arrêt de la Cour d’appel du 27 février 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 98 BOULEVARD DE BELLECHASSE – 94100 SAINT MAUR DES FOSSES, représenté par son syndic le Cabinet [Z], SA immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 672 018 454, dont le siège social est sis 60 boulevard de Charonne – 75020 PARIS

et CABINET [Z], SA immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 672 018 454 dont le siège social est sis 60, boulevard de Charonne – 75020 PARIS

représentés par M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1811

DEFENDEUR

CABINET [K], SAS immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 692 035 322, représenté par la SAS [C] prise en la personne de Maître [J] [C], ès qualité de liquidateur judiciaire désigné par l’arrêt de la Cour d’appel du 27 février 2024, dont le siège social est sis SAS [C] – 7-9 Place de la Gare de la Varenne Chennevières – 94100 SAINT-MAUR DES FOSSES

non représenté

*******

Débats tenus à l’audience du : 1er Septembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 29 Septembre 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 29 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

La SAS Cabinet [Z] a été désignée en qualité de syndic de l’immeuble sis 98, boulevard de Bellechasse à SAINT-MAUR-DES-FOSSES (94100) par décision d’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 3 décembre 2024, en remplacement de la SAS Cabinet [K].

La SAS Cabinet [K] a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal judiciaire de Créteil en date du 11 septembre 2024.

Vu l’assignation délivrée le 2 mai 2025 à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 98, boulevard de Bellechasse à SAINT-MAUR-DES-FOSSES (94100), représenté par son syndic la SAS Cabinet [Z] et de la SAS Cabinet [Z] citant à comparaître devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil la SAS Cabinet [K], représentée par la SAS [C] prise en la personne de Maître [J] [C] en qualité de liquidateur judiciaire afin de :

— déclarer le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 98 boulevard de Bellechasse – 94100 SAINT MAUR DES FOSSES et le Cabinet [Z] recevables et bien fondés en leurs demandes,

en conséquence :

— ordonner au Cabinet [K] de restituer au syndicat des copropriétaires du 98 boulevard de Bellechasse – 94100 SAINT MAUR DES FOSSES représenté par son syndic le Cabinet [Z], l’ensemble des documents relatifs à la copropriété ainsi que l’ensemble des documents comptables et bancaires, sous astreinte de 500,00 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à savoir :

• les documents généraux relatifs à la Copropriété

* Registre des Procès-verbaux des Assemblées Générales de la copropriété avec les pièces annexes (Article 17 alinéa 4 du Décret du 17 mars 1967) ;

* convocations et Procès-verbaux des assemblées générales des 10 dernières années ; accusés réception des convocations aux Assemblées Générales et des notifications aux copropriétaires des Procès-verbaux des 10 dernières années ;

* état descriptif de division ;

* la fiche cadastrale et la fiche hypothécaire générale de l’immeuble ;

* carnet d’entretien (Article 18 alinéa 1 de la Loi du 10 juillet 1965) ;

* liste de contrats potentiels : (digicode/interphone, entretien ménager des parties communes, entretien des espaces verts, dératisation, désinfection vide-ordures, désinsectisation, porte parking, entretien toiture-terrasse, entretien vmc, entretien porte, entretien antenne collective, syndic, blocs issue…) ;

* dossier complet des compteurs d’eau avec l’historique ;

* dossier EDF ;

* dossier des travaux réceptionnés en cours de décennale ;

* liste des entreprises ;

* badges/émetteurs (nombre) ;

* clés VIGIK (nombre) ;

* émetteurs de parking (nombre) ;

* liste des détenteurs de badges/émetteurs ;

* organigramme des clés / cartes de propriété ;

* clés d’accès aux parties communes (nombre) ;

* documents ou notices servant pour la reproduction des clés ou moyens d’accès ;

* matériel de protection ;

* dossier mutation en cours et archivés depuis 10 ans, y compris les seconds originaux des oppositions article 20 de la Loi du 10 juillet 1965) ;

* dossier contentieux en cours (actes de procédure en cours, correspondances avocats, seconds originaux, jugements,…) ;

• Les documents comptables et bancaires

* dernier budget voté en Assemblée Générale ;

* de détail de l’avance permanente ;

* pour les copropriétaires débiteurs, les justificatifs des appels de fonds depuis l’origine du de la dette ;

* répartition des charges générales ;

* appels de fonds adressés à chaque copropriétaire pour les 10 dernières années ;

* les Grands Livres Comptables des 10 dernières années ;

* journaux des 10 dernières années ;

* les carnets de chèques et souches ;

* la liste des factures payés non reparties ou correspondantes à des comptes de dépenses non approuvés en assemblée générale ;

* originaux des factures de l’exercice en cours, réglées et comptabilisées ainsi que des 10 dernières années ;

* originaux des factures de l’exercice en cours, non comptabilisées et non réglées ainsi que des 10 dernières années ;

* le détail des provisions pour travaux ;

* le détail des appels de fonds des travaux votés ;

* les documents afférents aux fonds placés au profit du SDC ;

* les documents afférents aux emprunts ;

* les états de rapprochement bancaire ;

* le dossier du personnel de l’immeuble (livre des cotisations, avertissements).

— se réserver la possibilité de liquider l’astreinte,

— condamner le Cabinet [K] à verser au syndicat des copropriétaires du 98 boulevard de Bellechasse – 94100 SAINT MAUR DES FOSSES et au Cabinet [Z] la somme de 2.500,00 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit et dire n’y avoir lieu à l’écarter pour quelque motif que ce soit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 1 septembre 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 98, boulevard de Bellechasse à SAINT-MAUR-DES-FOSSES et la SA Cabinet [Z] a maintenu ses demandes.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à personne, la SAS Cabinet [K], représentée par la SAS [C] prise en la personne de Maître [J] [C] en qualité de liquidateur judiciaire n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de remise des documents

En vertu de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, « En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts ».

En vertu de l’article 33-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat, ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés figurant dans l’espace en ligne sécurisé prévu au dixième alinéa du I de l’article 18, doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces. Copie de ce bordereau est remise au conseil syndical ».

L’ancien syndic n’a pas à se faire juge de l’opportunité de transmettre ou non les pièces prévues par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de ces dispositions, l’ancien syndic a l’obligation de transmettre spontanément et dans les délais requis, au nouveau syndic, l’entier dossier du syndicat des copropriétaires, sans avoir la possibilité de faire le tri entre les pièces et documents qu’il entendait communiquer ou non.

La charge de la preuve de ce que l’ancien syndic a rempli l’obligation légale lui incombant en vertu de l’article 18-2 susvisé repose sur ce dernier, qui ne saurait prétendre être libéré par la seule allégation selon laquelle il ne disposerait plus des pièces ou qu’un tiers les détient.

Il est constant que le syndic sortant doit établir qu’il a par tous les moyens cherché à satisfaire à l’obligation qui lui incombait en application de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, et est garant de la conservation des archives du syndicat, y compris de celles de ses prédécesseurs.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 mars 2025 (pli distribué contre signature le 18 mars 2025), syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 98, boulevard de Bellechasse à SAINT-MAUR-DES-FOSSES et la SA Cabinet [Z] a mis en demeure la SAS Cabinet [K], représentée par la SAS [C] prise en la personne de Maître [J] [C] en qualité de liquidateur judiciaire de lui remettre les documents administratifs et comptables afférents à la copropriété.

L’ensemble des documents réclamés n’ayant pas été communiqué en dépit des demandes réitérées, il convient de condamner la SAS Cabinet [K], représentée par la SAS [C] prise en la personne de Maître [J] [C] en qualité de liquidateur judiciaire à remettre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 98, boulevard de Bellechasse à SAINT-MAUR-DES-FOSSES (94100), représenté par son syndic la SAS Cabinet [Z], dans un délai de 30 jours à compter de la signification de l’ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard et ce pendant un délai de 90 jours, les documents suivants :

* le registre des procès-verbaux des assemblées générales de la copropriété avec les pièces annexes (Article 17 alinéa 4 du Décret du 17 mars 1967),

* les convocations et procès-verbaux des assemblées générales des 10 dernières années (accusés réception des convocations aux assemblées générales et des notifications aux copropriétaires des procès-verbaux des 10 dernières années),

* l’état descriptif de division,

* la fiche cadastrale et la fiche hypothécaire générale de l’immeuble,

* le carnet d’entretien,

* la liste de contrats potentiels (digicode/interphone, entretien ménager des parties communes, entretien des espaces verts, dératisation, désinfection vide-ordures, désinsectisation, porte parking, entretien toiture-terrasse, entretien vmc, entretien porte, entretien antenne collective, syndic, blocs issue…),

* le dossier complet des compteurs d’eau avec l’historique,

* le dossier EDF,

* le dossier des travaux réceptionnés en cours de décennale,

* la liste des entreprises,

* les badges/émetteurs,

* les clés VIGIK,

* les émetteurs de parking,

* la liste des détenteurs de badges/émetteurs,

* l’organigramme des clés / cartes de propriété,

* les clés d’accès aux parties communes (nombre),

* les documents ou notices servant pour la reproduction des clés ou moyens d’accès,

* le matériel de protection ;

* le dossier mutation en cours et archivés depuis 10 ans, y compris les seconds originaux des oppositions,

* le dossier contentieux en cours (actes de procédure en cours, correspondances avocats, seconds originaux, jugements,…),

* le dernier budget voté en assemblée générale,

* le détail de l’avance permanente,

* pour les copropriétaires débiteurs, les justificatifs des appels de fonds depuis l’origine du de la dette,

* la répartition des charges générales,

* les appels de fonds adressés à chaque copropriétaire pour les 10 dernières années,

* les grands livres comptables des 10 dernières années,

* les journaux des 10 dernières années,

* les carnets de chèques et souches,

* la liste des factures payées non réparties ou correspondantes à des comptes de dépenses non approuvés en assemblée générale,

* les originaux des factures de l’exercice en cours, réglées et comptabilisées ainsi que des 10 dernières années,

* les originaux des factures de l’exercice en cours, non comptabilisées et non réglées ainsi que des 10 dernières années,

* le détail des provisions pour travaux,

* le détail des appels de fonds des travaux votés,

* les documents afférents aux fonds placés au profit du syndicat des copropriétaires,

* les documents afférents aux emprunts,

* les états de rapprochement bancaire,

Il convient que ces pièces soient accompagnées d’un bordereau récapitulatif.

Rien ne justifie que le juge de céans se réserve la liquidation de la présente astreinte.

Sur les autres demandes

La SAS Cabinet [K], représentée par la SAS [C], prise en la personne de Maître [J] [C], en qualité de liquidateur judiciaire, sera condamnée aux dépens de la présente procédure de référé.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la SAS Cabinet [K], représentée par la SAS [C] prise en la personne de Maître [J] [C] en qualité de liquidateur judiciaire sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 98, boulevard de Bellechasse à SAINT-MAUR-DES-FOSSES (94100), représenté par son syndic la SAS Cabinet [Z], et à la SAS Cabinet [Z] une indemnité de procédure qu’il est équitable de fixer à la somme de 2.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNONS la SAS Cabinet [K], représentée par la SAS [C] prise en la personne de Maître [J] [C] en qualité de liquidateur judiciaire à remettre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 98, boulevard de Bellechasse à SAINT-MAUR-DES-FOSSES (94100), représenté par son syndic la SAS Cabinet Massondans un délai de 30 jours à compter de la signification de l’ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard ce pendant un délai de 90 jours, les documents suivants :

* le registre des procès-verbaux des assemblées générales de la copropriété avec les pièces annexes (Article 17 alinéa 4 du Décret du 17 mars 1967),

* les convocations et procès-verbaux des assemblées générales des 10 dernières années (accusés réception des convocations aux assemblées générales et des notifications aux copropriétaires des procès-verbaux des 10 dernières années),

* l’état descriptif de division,

* la fiche cadastrale et la fiche hypothécaire générale de l’immeuble,

* le carnet d’entretien,

* la liste de contrats potentiels (digicode/interphone, entretien ménager des parties communes, entretien des espaces verts, dératisation, désinfection vide-ordures, désinsectisation, porte parking, entretien toiture-terrasse, entretien vmc, entretien porte, entretien antenne collective, syndic, blocs issue…),

* le dossier complet des compteurs d’eau avec l’historique,

* le dossier EDF,

* le dossier des travaux réceptionnés en cours de décennale,

* la liste des entreprises,

* les badges/émetteurs,

* les clés VIGIK,

* les émetteurs de parking,

* la liste des détenteurs de badges/émetteurs,

* l’organigramme des clés / cartes de propriété,

* les clés d’accès aux parties communes (nombre),

* les documents ou notices servant pour la reproduction des clés ou moyens d’accès,

* le matériel de protection ;

* le dossier mutation en cours et archivés depuis 10 ans, y compris les seconds originaux des oppositions,

* le dossier contentieux en cours (actes de procédure en cours, correspondances avocats, seconds originaux, jugements,…),

* le dernier budget voté en assemblée générale,

* le détail de l’avance permanente,

* pour les copropriétaires débiteurs, les justificatifs des appels de fonds depuis l’origine du de la dette,

* la répartition des charges générales,

* les appels de fonds adressés à chaque copropriétaire pour les 10 dernières années,

* les grands livres comptables des 10 dernières années,

* les journaux des 10 dernières années,

* les carnets de chèques et souches,

* la liste des factures payées non réparties ou correspondantes à des comptes de dépenses non approuvés en assemblée générale,

* les originaux des factures de l’exercice en cours, réglées et comptabilisées ainsi que des 10 dernières années,

* les originaux des factures de l’exercice en cours, non comptabilisées et non réglées ainsi que des 10 dernières années,

* le détail des provisions pour travaux,

* le détail des appels de fonds des travaux votés,

* les documents afférents aux fonds placés au profit du syndicat des copropriétaires,

* les documents afférents aux emprunts,

* les états de rapprochement bancaire,

le tout accompagné d’un bordereau récapitulatif ;

DISONS n’y avoir lieu à ce que le juge de céans se réserve la liquidation de la présente astreinte,

CONDAMNONS la SAS Cabinet [K], représentée par la SAS [C] prise en la personne de Maître [J] [C] en qualité de liquidateur judiciaire à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 98, boulevard de Bellechasse à SAINT-MAUR-DES-FOSSES (94100), représenté par son syndic la SAS Cabinet [Z], et à la SAS Cabinet [Z] la somme de 2.000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la SAS Cabinet [K], représentée par la SAS [C] prise en la personne de Maître [J] [C] en qualité de liquidateur judiciaire aux dépens de l’instance en référé,

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 29 septembre 2025.

LE GREFFIER, LE JUGE DES REFERES