MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 27 Mars 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01821 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VSX4

CODE NAC : 50G – 0A

AFFAIRE : S.A.R.L. LCA IMMOBILIER C/ S.A.S.U. REALITES MAITRISE D’OUVRAGE, S.N.C. DOCTEUR [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Elise POURON, Juge

GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S. A. R. L. LCA IMMOBILIER

immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 388 929 259

dont le siège social est sis 93 rue du Docteur Roux – 94100 SAINT-MAUR DES FOSSES

représentée par Maître Jacques DESGARDIN, avocat au barreau de PARIS, – Vestiaire : D1283

DEFENDERESSES

S. A. S. U. REALITES MAITRISE D’OUVRAGE

immatriculée au RCS de NANTES sous le numéro 480 772 326

dont le siège social est sis 1 Impasse Claude Nougaro – 44800 SAINT-HERBLAIN

S. N. C. DOCTEUR [Y]

immatriculée au RCS de NANTES sous le numéro 953 679 362

dont le siège social est sis 1 Impasse Claude Nougaro – 44800 SAINT-HERBLAIN

toutes deux non représentées

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Débats tenus à l’audience du : 20 Février 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : le 27 Mars 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2025

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Par acte notarié du 29 février 2024, la SARL LCA IMMOBILIER (promettant) et la SASU REALITES MAITRISE D’OUVRAGE (bénéficiaire) ont signé une promesse unilatérale de vente portant sur les lots de copropriété n°1, 26, 46, 47, 48, 49, 74 et 79 dépendant de l’ensemble immobilier situé 93 rue du Docteur Roux 94100 SAINT MAUR DES FOSSES.

Aux termes de cet acte, une indemnité d’immobilisation a été fixée à la somme forfaitaire de 345.000 euros, dont 150.000 euros devant être versée par le bénéficiaire au promettant dans les conditions suivantes :

— à concurrence de 50.000 euros au plus tard dans un délai de 25 jours suivant la réalisation des conditions suspensives stipulées aux articles 12.2.4 (prorogation des PC et PCM1), 12.2.5. (transfert des PC et PCM1) et 12.2.9 (caractère définitif de l’AG des propriétaires) de l’acte,

— à concurrence de 50.000 euros au plus tard dans un délai de trois mois suivant la réalisation des conditions suspensives stipulées aux articles 12.2.4. (prorogation des PC et PCM1), 12.2.5 (transfert des PC et PCM1) et 12.2.9. (caractère définitif de l’AG des copropriétaires),

— à concurrence de 50.000 euros au plus tard dans un délai de cinq mois suivant la réalisation des conditions suspensives stipulées aux articles 12.2.4. (prorogation des PC et PCM1), 12.2.5 (transfert des PC et PCM1) et 12.2.9. (caractère définitif de l’AG des copropriétaires).

Par courrier du 29 juillet 2024, la SNC DOCTEUR [Y] s’est substituée à la SASU REALITES MAITRISE D’OUVRAGE dans le cadre de la promesse unilatérale de vente.

La SARL LCA IMMOBILIER n’a reçu aucun paiement.

Par actes de commissaire de justice du 13 décembre 2024, la SARL LCA IMMOBILIER a fait assigner la SASU REALITES MAITRISE D’OUVRAGE et la SNC DOCTEUR [Y] devant le juge des référés aux fins de :

— condamner solidairement la SASU REALITES MAITRISE D’OUVRAGE et la SNC DOCTEUR [Y] à lui payer une provision de 100.000 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir,

— condamner solidairement la SASU REALITES MAITRISE D’OUVRAGE et la SNC DOCTEUR [Y] à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 février 2025, à laquelle la SARL LCA IMMOBILIER, représentée par son conseil, a maintenu sa demande de condamnation à titre provisionnel à hauteur de 100.000 euros mais uniquement à l’encontre de la SNC DOCTEUR [Y], la SASU REALITES MAITRISE D’OUVRAGE ayant été placée en redressement judiciaire par décision du 5 février 2025.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des faits et moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignées par actes remis à personne morale, la SASU REALITES MAITRISE D’OUVRAGE et la SASU REALITES MAITRISE D’OUVRAGE n’ont pas comparu, de sorte qu’il sera statué par décision réputée contradictoire.

A l’issue des débats, il a été indiqué à la partie présente que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de rappeler que, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de condamnation à titre provisionnel

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente.

L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de la décision rendue et non à celle de la saisine.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

Au cas présent, la promesse de vente du 29 février 2024 comporte, en son article 13.3, une faculté de substitution, aux termes de laquelle il est convenu que :

— le bénéficiaire reste solidairement tenu avec son ou ses substitués de toutes les obligations nées de la promesse et ce jusqu’à la signature de l’acte de vente,

— le substitué sera tenu des obligations et engagements du bénéficiaire aux termes de la promesse.

Il en ressort que la SASU REALITES MAITRISE D’OUVRAGE et la SASU REALITES MAITRISE D’OUVRAGE, sa substituée, sont tenus solidairement aux obligations de la promesse de vente et notamment au versement de l’indemnité d’immobilisation prévue à l’article 10.5.3. dans les conditions suivantes :

— à concurrence de 50.000 euros au plus tard dans un délai de 25 jours suivant la réalisation des conditions suspensives stipulées aux articles 12.2.4 (prorogation des PC et PCM1), 12.2.5. (transfert des PC et PCM1) et 12.2.9 (caractère définitif de l’AG des propriétaires) de l’acte,

— à concurrence de 50.000 euros au plus tard dans un délai de trois mois suivant la réalisation des conditions suspensives stipulées aux articles 12.2.4. (prorogation des PC et PCM1), 12.2.5 (transfert des PC et PCM1) et 12.2.9. (caractère définitif de l’AG des copropriétaires),

— à concurrence de 50.000 euros au plus tard dans un délai de cinq mois suivant la réalisation des conditions suspensives stipulées aux articles 12.2.4. (prorogation des PC et PCM1), 12.2.5 (transfert des PC et PCM1) et 12.2.9. (caractère définitif de l’AG des copropriétaires).

Il convient donc de vérifier l’absence de contestation sérieuse au versement de cette indemnité et donc à la réalisation des conditions suspensives.

a) condition de l’article 12.2.4. : caractère définitif de la prorogation des permis de construire et permis de construire modificatif

L’article 12.2.4. de la promesse prévoit que la promesse est conclue sous la condition suspensive que la prorogation de la durée de validité de permis de construire et du permis de construire modificatif ait acquis un caractère définitif.

La demanderesse justifie d’une demande de prorogation du permis de construire et de son modificatif déposée le 13 novembre 2023, d’un certificat de prorogation tacite délivré par la commune de Saint Maur des Fossés le 12 mars 2024 et d’une attestation de non retrait délivré par la commune de Saint Maur des Fossés le 12 septembre 2024.

Il n’est justifié d’aucun recours de tiers en annulation formé ni d’aucun élément allant dans le sens de l’exercice d’un déféré préfectoral ou d’une demande d’information.

La condition suspensive de l’article 12.2.4 est donc acquise, sans contestation sérieuse possible.

b) condition de l’article 12.2.5. : obtention d’un transfert de permis de construire et de permis de construire modificatif devenu définitif

L’article 12.2.5 de la promesse prévoit que la promesse est conclue sous la condition suspensive que le bénéficiaire obtienne les arrêtés de transfert des autorisations administratives suivantes à son profit ou au profit de toute personne substituée et que ce transfert ait acquis un caractère définitif :

— l’arrêté de permis de construire délivré par le Maire de la commune de Saint Maur des Fossés le 20 décembre 2019 sous le numéro PC 094 068 19 M1120, et le cas échéant sa prorogation,

— l’arrêté de permis de construire modificatif délivré par le Maire de la commune de Saint Maur des Fossés le 10 juillet 2020 sous le numéro PC 094 068 19 M1120 M01, et le cas échéant sa prorogation.

Le dépôt de la demande de transfert devait se faire au plus tard le 29 mars 2024.

La SARL LCA IMMOBILIER justifie du dépôt de la demande de transfert le 25 mars 2024, d’un transfert délivré par le Maire de la commune de Saint Maur des Fossés le 21 mai 2024, d’un affichage les 2 et 4 juin 2024, d’un certificat de non recours délivré par le tribunal administratif de Melun le 13 septembre 2024 et d’une attestation de non retrait délivrée par la commune de Saint Maur des Fossés le 12 septembre 2024. En outre, par courriel transmis, la SASU REALITES MAITRISE D’OUVRAGE a reconnu que le délai de recours était échu.

La condition suspensive de l’article 12.2.5 est donc acquise, sans contestation sérieuse possible.

c) condition de l’article 12.2.9 : caractère définitif des résolutions de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier en date du 22 décembre 2023, contenant diverses autorisations nécessaires à la réalisation du projet

L’article 12.2.9 de la promesse prévoit que la promesse est conclue sous la condition suspensive du caractère définitif des résolutions ayant trait à la mise en œuvre du PC et du PCM1 et aux modifications à apporter en conséquence à l’état descriptif de division et règlement de copropriété.

Il stipule que « le caractère définitif desdites résolutions de l’assemblée générale des copropriétaires s’entend de l’absence de recours formé contre les résolutions de cette assemblée générale dans les conditions définies par l’article 42, 2ème alinéa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, modifiée ».

Or, au cas présent, si la SARL LCA IMMOBILIER soutient la réalisation de cette condition en indiquant que l’assemblée générale a été notifiée le 3 janvier 2024, elle n’en justifie aucunement, ne produisant pas même le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires.

Il existe donc une contestation sérieuse quant à la réalisation de cette condition et à l’obligation de paiement de l’indemnité d’immobilisation, laquelle est sujette à la réalisation des conditions suspensives stipulées aux articles 12.2.4, 12.2.5 et 12.2.9.

Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur la demande de la SARL LCA IMMOBILIER.

Sur les demandes accessoires

La SARL LCA IMMOBILIER, succombant en ses demandes, sera condamnée aux dépens de la présente procédure de référé.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SARL LCA IMMOBILIER,

REJETONS la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la SARL LCA IMMOBILIER aux dépens,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 27 mars 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES,