TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [L] [R]

Préfecture de [Localité 4]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Nathalie ORPHELIN BARBERON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/03911 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7TRL

N° MINUTE :

11/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 28 juillet 2025

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [U]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Nathalie ORPHELIN BARBERON, avocat au barreau de PARIS,vestiaire B361

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [R]

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 mai 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 juillet 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 28 juillet 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/03911 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7TRL

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 30/09/2016 à effet au 5/10/2016, M. [U] [Z] a donné à bail meublé pour un an , à M. [R] [L] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 2] ,avec garage n° 9 ( lot 39) pour un loyer de 1310 euros et 100 euros de provisions sur charges mensuelles.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 22/10/ 2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 5057,88 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 11/03/2025, M. [U] [Z] a fait assigner M. [R] [L] aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges

— voir ordonner l’expulsion de M. [R] [L] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier,

— voir ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers contenus dans le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [R] [L]

— voir condamner M. [R] [L] au paiement :

— d’une somme de 8527,83 euros, au titre de l’arriéré dû au 3/ 03/ 2025, à titre provisionnel,

— d’une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer contractuel , charges en ses, soit 1618,35 euros , à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux, y compris la remise des clés

— d’une somme de 1440 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET DE [Localité 4] le 12/03/ 2025.

A l’audience du 20/05/2025, le bailleur maintient sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 8527,83 euros au 3/ 03/ 2025 , mars 2025 inclus et ses autres demandes.

Il s’oppose à des délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire, en précisant que la dette augmente.

Bien que régulièrement assigné selon les formes de l’article 656 à 658 du Code de Procédure Civile, M. [R] [L] n’a pas comparu ni été représenté, l’assignation étant déposée en étude de commissaire de justice.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer , délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement , le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le bailleur ne justifie pas du signalement du commandement de payer à la CCAPEX . Il n’a pas satisfait à son obligation de ce chef, qui cependant n’est pas prévue à peine d’irrecevabilité de la demande.

L’assignation a été dénoncée au Préfet de [Localité 4] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi , si bien qu’il est donc recevable en son action.

Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 22/10/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Selon les termes de l’avis rendu le 13/06/2024 par la Cour de cassation, il a été observé que la loi 2023-668 du 27/07/2023 ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon lequel une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours , qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail , et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il s’en déduit que si le bail a été renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 29/07/2023 , la clause résolutoire prévoit alors un délai de 6 semaines.

Le bail date du 05/10/2016 (date d’effet) et stipule une durée de 1 an. Il a été reconduit la dernière fois le 05/10/2024 , après l’entrée en vigueur de la loi du 27/07/2023.

Lors de la délivrance du commandement de payer le 22/10/2024, il était donc soumis à la loi nouvelle . Le délai au commandement était de six semaines .

En l’absence de nullité soulevée de ce commandement avec preuve de grief, il convient de substituer le délai légal au délai erroné.

M. [R] [L] n’ayant pas réglé la dette dans les six semaines du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 3/12/2024 à minuit , soit à compter du 4/12/2024.

La situation d’impayé locatif a augmenté depuis cette date. Le versement intégral du loyer courant n’est pas repris , puisque les derniers versements remontent à décembre 2024.L’absence du locataire à l’audience ne permet pas de connaître sa situation financière.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de M. [R] [L] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [R] [L] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation au départ effectif de M. [R] [L] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner M. [R] [L] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que M. [R] [L] [G] devoir une somme de 8527,83 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 3/ 03/ 2025, mars 2025 inclus et hors frais.

Il convient en conséquence de condamner M. [R] [L] au paiement de cette somme à titre provisionnel sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 22/10/2024 sur la somme de 5057,88 euros et de l’assignation pour le surplus.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il convient de condamner M. [R] [L] à payer à M. [U] [Z] la somme de 600 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que le bailleur a dû engager pour obtenir un titre exécutoire.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner M. [R] [L] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé réputée contradictoire en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

RENVOIE les parties à se pourvoir et dès à présent,

DIT que le bailleur est recevable à agir

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 4/12/2024 portant sur les lieux situés au [Adresse 2] ,avec garage n° 9 (lot 39)

DIT que l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion sera égale au montant des loyers indexés et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNE M. [R] [L] à payer à M. [U] [Z] la somme provisionnelle de 8527,83 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation dus au 03/03/2025, mars 2025 inclus, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 22/10/2024 sur la somme de 5057,88 euros et de l’assignation pour le surplus ,

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, M. [U] [Z] pourra faire procéder à l’expulsion de M. [R] [L], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

AUTORISE M. [U] [Z] à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [R] [L] à défaut de local désigné

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit

ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE [Localité 4] de la présente décision

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE M. [R] [L] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 22/10/2024.

CONDAMNE M. [R] [L] à payer à M. [U] [Z] la somme de 600 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

LE GREFFIER LE PRESIDENT