MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 15 Septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00368 – N° Portalis DB3T-W-B7J-VWPT

CODE NAC : 56B – 0A

AFFAIRE : S.C.I. GADOL INVESTISSEMENTS C/ S.D.C. RESIDENCE VILLA MARGERIE 16-18 RUE GASTON MARGERIE 94130 NOGENT SUR MARNE, S.A.S.U. CABINET IMMOBILIER [Z] [J] (C.I.A.G.)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Monsieur Nicolas NOVION, Juge placé

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S. C. I. GADOL INVESTISSEMENTS

immatriculée au RCS de ANNECY sous le numéro 490 582 814

dont le siège social est sis 78 allée Primavera Pringy – 74370 ANNECY

représentée par Maître Jean-David COHEN, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : G0834

DEFENDEURS

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE RESIDENCE VILLA MARGERIE SIS 16-18 RUE GASTON MARGERIE 6 94130 NOGENT SUR MARNE

représenté par son syndic la SASUl CABINET IMMOBILIER [Z] [J] (C.I.A.G.) immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 527 703 805

dont le siège social est sis 20 Bis rue Faidherbe – 93360 NEUILLY PLAISANCE

S. A. S. U. CABINET IMMOBILIER [Z] [J] (C.I.A.G.)

immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 527 703 805

dont le siège social est sis 20 Bis rue Faidherbe – 93360 NEUILLY PLAISANCE

tous deux représentés par Maître Eric SIMONNET, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : E0839

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Débats tenus à l’audience du : 15 Juillet 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : le 15 Septembre 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 15 Septembre 2025

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant acte authentique du 26 juillet 2024, un compromis de vente a été signé par la SCI GADOL INVESTISSEMENTS en vue de la vente des lots n° 3, 4, 42, 61 et 62 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété situés dans la résidence Villa Margerie, 16-18 rue Gaston Margerie à NOGENT-SUR-MARNE (94130).

L’état daté du 29 octobre 2024 adressé au notaire en charge de la vente, la SELARL ATTIAS ASSOR & [Y], par le syndic de l’immeuble, a mentionné une créance de 1.634.675,01 euros au titre des sommes dues par la SCI GADOL INVESTISSEMENTS.

Selon acte authentique du 30 décembre 2024, la vente desdits biens et droits immobiliers est intervenue entre la SCI GADOL INVESTISSEMENTS et la SCI BRET pour un prix de 710.000,00 euros.

Par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2025, la SASU CABINET IMMOBILIER [Z] [J], ès qualités de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence Villa Margerie 16-18 rue Gaston Margerie 94130 NOGENT-SUR-MARNE, a fait opposition au paiement du prix de vente, mettant en œuvre le privilège spécial immobilier du syndicat.

Le prix de vente est demeuré séquestré chez le notaire.

Par actes de commissaire de justice du 5 mars 2025, la SCI GADOL INVESTISSEMENTS a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence Villa Margerie 16-18 rue Gaston Margerie 94130 NOGENT-SUR-MARNE et la SASU CABINET IMMOBILIER [Z] [J] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— déclarer l’opposition du syndicat des copropriétaires mal fondée et irrégulière,

— ordonner la mainlevée de l’opposition formulée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence Villa Margerie 16-18 rue Gaston Margerie 94130 NOGENT- SUR-MARNE,

— ordonner que la SCI GADOL INVESTISSEMENTS soit autorisée à toucher l’intégralité du solde du prix de vente des mains de Maître [L] [Y], notaire, ès qualités, lequel sera valablement libéré à compter de l’exécution dudit jugement,

— juger l’opposition abusive, sans titre ni cause, ainsi que la mauvaise foi du syndicat des copropriétaires,

— condamner tant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence Villa Margerie 16-18 rue Gaston Margerie 94130 NOGENT-SUR-MARNE que la SASU CABINET IMMOBILIER [Z] [J] chacun à lui verser la somme provisionnelle de 5.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par l’immobilisation injustifiée du profit de la vente,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence Villa Margerie 16-18 rue Gaston Margerie 94130 NOGENT-SUR-MARNE au paiement de la somme de 6.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 avril 2025, puis la réouverture des débats a été ordonnée par décision en date du 5 mai 2025 afin de permettre aux défendeurs de formuler leurs observations et leurs moyens de défense.

L’affaire a donc été plaidée de nouveau à l’audience de réouverture des débats du 15 juillet 2025, au cours de laquelle la SCI GADOL INVESTISSEMENTS a maintenu les termes de son assignation.

De leur côté, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence Villa Margerie 16-18 rue Gaston Margerie 94130 NOGENT-SUR-MARNE et la SASU CABINET IMMOBILIER [Z] [J], par conclusions en défense n° 1 déposées et soutenues lors de l’audience, ont sollicité de voir débouter la SCI GADOL INVESTISSEMENTS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’issue des débats il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

SUR CE,

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de mainlevée de l’opposition au paiement du prix de vente

En application de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965,

I. – Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé.

Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l’alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.

L’opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre de l’hypothèque légale mentionnée à l’article 19-1.

L’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 précise que pour l’application des dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n’est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation.

En l’espèce, si les défendeurs mettent en évidence le coût des travaux chiffrés à hauteur de 1.616.037,99 euros par l’expert judiciaire désigné par le juge des référés le 27 juillet 2016, consécutif aux désordres et malfaçons affectant l’immeuble, il convient de relever d’une part que cette somme constitue une « appréciation des coûts de reprise » (page 293 du rapport du 8 février 2021) qui ne détermine nullement une créance précise et certaine, et d’autre part que l’expert souligne que plusieurs intervenants ont concouru à l’apparition desdits désordres et malfaçons (pages 294 et suivantes du même rapport) et peuvent se trouver redevables à l’égard de la copropriété.

Par ailleurs, les risques de non-recouvrement mis en exergue par les défendeurs sont inopérants au regard des critères légaux et réglementaire rappelés ci-dessus.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires ne dispose pas d’une créance effectivement liquide et exigible à l’encontre de la SCI GADOL INVESTISSEMENTS à la date de la mutation.

Dès lors, la demande de mainlevée de l’opposition ne se heurte à aucune contestation sérieuse, les critères permettant au syndicat des copropriétaires d’exercer une telle opposition au paiement du prix de vente n’étant manifestement pas satisfaits.

Par conséquent, la mainlevée de l’opposition au paiement du prix de vente formée le 17 janvier 2025 par la SASU CABINET IMMOBILIER [Z] [J], ès qualités de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence Villa Margerie 16-18 rue Gaston Margerie 94130 NOGENT-SUR-MARNE, sera ordonnée.

La SCI GADOL INVESTISSEMENTS sera dès lors autorisée à percevoir l’intégralité du solde du prix de vente des mains de Maître [L] [Y].

Sur la demande de dommage et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1241 du même code précise que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

La mise en œuvre de la responsabilité extracontractuelle suppose que soit établi un fait générateur de responsabilité, un préjudice et un lien de causalité les reliant.

En l’espèce, l’immobilisation injustifiée des fonds résultant de la vente durant plus de six mois a nécessairement causé un préjudice à la SCI GADOL INVESTISSEMENTS, de sorte que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence Villa Margerie 16-18 rue Gaston Margerie 94130 NOGENT-SUR-MARNE et la SASU CABINET IMMOBILIER [Z] [J] seront condamnés à lui verser, chacun, la somme provisionnelle de 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les mesures de fin d’ordonnance

Parties perdantes, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence Villa Margerie 16-18 rue Gaston Margerie 94130 NOGENT-SUR-MARNE et la SASU CABINET IMMOBILIER [Z] [J] seront condamnés in solidum aux dépens de la présente procédure de référé.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence Villa Margerie 16-18 rue Gaston Margerie 94130 NOGENT-SUR-MARNE sera condamné à payer à la SCI GADOL INVESTISSEMENTS une indemnité de procédure qu’il est équitable de fixer à la somme de 2.000,00 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

ORDONNONS la mainlevée de l’opposition au paiement du prix de vente formée le 17 janvier 2025 par la SASU CABINET IMMOBILIER [Z] [J], ès qualités de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence Villa Margerie 16-18 rue Gaston Margerie 94130 NOGENT-SUR-MARNE,

AUTORISONS la SCI GADOL INVESTISSEMENTS à percevoir l’intégralité du solde du prix de vente des mains de Maître [L] [Y],

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence Villa Margerie 16-18 rue Gaston Margerie 94130 NOGENT-SUR-MARNE à payer à SCI GADOL INVESTISSEMENTS la somme provisionnelle de 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNONS la SASU CABINET IMMOBILIER [Z] [J] à payer à la SCI GADOL INVESTISSEMENTS la somme provisionnelle de 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence Villa Margerie 16-18 rue Gaston Margerie 94130 NOGENT-SUR-MARNE à payer à la SCI GADOL INVESTISSEMENTS une somme de 2.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence Villa Margerie 16-18 rue Gaston Margerie 94130 NOGENT-SUR-MARNE et la SASU CABINET IMMOBILIER [Z] [J] aux dépens de l’instance en référé,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 15 septembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES,