TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [T] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/03313 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7P7R

N° MINUTE :

2/2025

JUGEMENT

rendu le mardi 16 décembre 2025

DEMANDERESSE

Société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [Y], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Audrey BELTOU, Greffier lors de l’audience

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 juillet 2025

Délibéré initialement mis à disposition au 07 octobre 2025, prorogé au 16 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 décembre 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffier lors du délibéré

Décision du 16 décembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/03313 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7P7R

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 mai 2003, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) a donné à bail à Monsieur [T] [Y] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3]) à [Localité 8] moyennant un loyer mensuel hors charges de 227,84 euros.

Informée que le locataire n’habiterait plus le logement donné à bail, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) a fait appel à un détective privé qui lui a indiqué que Monsieur [T] [Y] résiderait désormais [Adresse 5] à [Localité 7]. Puis, après avoir tenté le 19 novembre 2024 de lui faire délivrer une sommation interpellative, la bailleresse a par ordonnance sur requête du 19 décembre 2024 obtenu la désignation d’un commissaire de justice qui a établi un procès-verbal de constat le 16 janvier 2025

Par acte de commissaire de justice du 24 février 2025, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a fait assigner Monsieur [T] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le prononcé de la résiliation du bail aux torts du preneur pour inoccupation personnelle et abandon des lieux,

— l’expulsion de Monsieur [T] [Y] ainsi que celle de tout occupant de son chef avec l’assistance du commissaire de police et d’un serrurier sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé ou à défaut de la signification du jugement à intervenir, et ce pendant un délai de trois mois en se réservant la liquidation de l’astreinte,

— la suppression du délai de deux mois prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— la condamnation de Monsieur [T] [Y] au paiement de la somme de 1 321,04 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré de 30 % et des charges locatives récupérables jusqu’à libération des lieux avec capitalisation des intérêts,

— la condamnation de Monsieur [T] [Y] au paiement de la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant notamment le coût de la sommation et du procès-verbal de constat.

Au soutien de ses prétentions, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) fait valoir au visa des articles L.441 à L.441-2-6, R.441-1 à R.441-5 du code de la construction et de l’habitation et 2, 7,14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 que le logement donné à bail ne constitue plus l’habitation principale de Monsieur [T] [Y] qu’il l’a abandonné, ce qui justifie la résiliation du bail à ses torts et fait par ailleurs état d’un arriéré locatif.

À l’audience du 9 juillet 2025, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP), représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation et a actualisé sa créance à la somme de 2 608,93 euros selon décompte arrêté au 25 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse.

Assigné selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile faute pour le commissaire de justice d’avoir pu déterminer son domicile actuel, Monsieur [T] [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. La lettre recommandée adressée par le commissaire de justice lui est revenue avec la mention « pli avisé et non réclamé ».

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens de la demanderesse à l’appui de ses prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 7 octobre 2025 puis a été prorogée à ce jour.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation du bail et ses conséquences

Il résulte de l’article 1134 du code civil, devenu l’article 1103, que les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites

Aux termes de l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements et il ressort de l’article 1184 du même code, devenu 1224, que la résolution doit être demandée en justice, la juridiction saisie devant apprécier si le manquement reproché est suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat.

S’agissant plus précisément d’un contrat de bail, il sera rappelé qu’en vertu des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit occuper personnellement les lieux, lesquels doivent constituer sa résidence principale. Par ailleurs, en application des articles L.442-3-5, L.442-6 et R.641-1 du code de la construction et de l’habitation, les locaux loués doivent être occupés au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle notamment.

Cette obligation est rappelée en page 4 du contrat de location qui énonce que l’occupation des locaux loués étant strictement réservée au locataire, il doit y établir son habitation principale et y résider à ce titre au moins huit mois par an.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

S’agissant de la preuve d’une absence d’habitation dans les lieux, la preuve peut être rapportée par la réception de documents administratifs à une autre adresse, la justification de la propriété d’un autre domicile ou encore un constat d’huissier. À ce titre, il sera rappelé qu’en application de l’article 1382 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l’appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes.

En l’espèce, il n’est pas démontré que Monsieur [T] [Y] aurait déménagé au [Adresse 4] à [Localité 7] comme l’a indiqué le détective privé de la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP). En effet, le commissaire de justice chargé de délivrer l’assignation à cette adresse a été contraint de dresser un procès-verbal de difficultés, le nom de défendeur ne figurant ni sur la boîte aux lettres, ni sur l’interphone.

Toutefois, il ressort des pièces versées aux débats que la bailleresse a demandé à son commissaire de justice de délivrer à l’occupant une sommation interpellative, puis a obtenu la désignation par le tribunal d’un autre commissaire de justice, lesquels se sont rendus sur place au total à cinq reprises, les 5, 6 et 19 novembre 2024 et 9 et 16 janvier 2025 et n’ont jamais pu rencontrer Monsieur [T] [Y], constamment absent de son logement.

De plus, le commissaire de justice désigné par le tribunal constate que l’appartement est poussiéreux (notamment les assiettes, couverts et ustensiles de cuisine) avec la présence de nombreux insectes morts et de denrées alimentaires périmées, et qu’il n’y a aucun document administratif ni signe d’occupation, les courriers plus récents laissés sur la table du salon datant d’avril et mai 2023.

La consommation d’eau du logement est nulle depuis mars 2019 ainsi que cela ressort des relevés produits. Enfin, les trois voisins rencontrés par les commissaires de justice ont déclaré que Monsieur [T] [Y] était « rarement présent » ou « n’habitait plus le logement ».

Le cumul de l’ensemble de ces éléments fait présumer d’un défaut d’occupation. Le locataire, non comparant, n’apporte par définition aucun élément pour renverser cette présomption et le simple paiement – du reste irrégulier – des loyers est insuffisant à démontrer une occupation réelle des lieux à titre de résidence principale.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande de la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) et de prononcer la résiliation du bail aux torts de Monsieur [T] [Y] pour défaut d’occupation des lieux.

Selon l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, mais le juge peut réduire ou supprimer ce délai.

En l’espèce, le défaut d’occupation du bien à titre de résidence principale justifie que le délai légal soit supprimé afin que le logement social puisse être récupéré au plus vite par la bailleresse afin qu’il puisse être réattribué à une personne répondant aux conditions sociales requises et le nécessitant plus que le défendeur qui manifestement habite ailleurs.

Afin de garantir la bonne exécution de la décision, il y a lieu conformément aux dispositions de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution d’assortir cette condamnation d’une astreinte provisoire de 25 euros par jour de retard, passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision. En revanche, il n’y a pas lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte, la compétence naturelle étant celle du juge de l’exécution.

Il est enfin rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement des loyers, des charges et d’une indemnité d’occupation

Monsieur [T] [Y] est redevable des loyers et charges impayés jusqu’à la date de la résiliation du bail en application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, sur le fondement de l’article 1382 du code civil, devenu l’article 1240, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [T] [Y] reste lui devoir la somme de 2 608,93 euros à la date du 25 juin 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et des charges impayés échus à juin 2025 inclus. Monsieur [T] [Y], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe et le montant de sa dette.

Il sera donc condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 321,04 euros à compter de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code de procédure civile.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers des charges qui auraient été du si le bail s’était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera fixé au 24 février 2025.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [T] [Y], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût de la sommation interpellative et du procès-verbal de constat.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile à laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en premier ressort par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 20 mai 2003 entre la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) et Monsieur [T] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3],) à [Localité 8] à compter du présent jugement, aux torts du locataire,

PRONONCE la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

ORDONNE en conséquence à Monsieur [T] [Y] de libérer les lieux dans les 15 jours de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [T] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, sous astreinte de 25 euros par jour de retard, dans la limite d’une durée de trois mois, et avec le concours en tant que de besoin de la force publique et d’un serrurier,

DIT n’y avoir lieu à se réserver la liquidation de l’astreinte,

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est régi par les articles L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [T] [Y] à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) la somme de 2 608,93 euros au titre des loyers et des charges impayés au 25 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 321,04 euros à compter du 24 février 2025,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil à compter du 24 février 2025,

CONDAMNE Monsieur [T] [Y] à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

CONDAMNE Monsieur [T] [Y] à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) de ses demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Monsieur [T] [Y] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection.