MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 13 Novembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00580 – N° Portalis DB3T-W-B7J-V5JG

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.A. CDC HABITAT SOCIAL C/ S.A.R.L. LA BELLE BOULANGE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S. A. CDC HABITAT SOCIAL

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro B552 046 484

dont le siège social est sis 33 Avenue Pierre Mendès-France – 75013 PARIS

représentée par Maître Isabelle HUGUES, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : D0872

DEFENDERESSE

S. A. R. L. LA BELLE BOULANGE

dont le siège social est sis 94 rue Pasteur – 94120 FONTENAY SOUS BOIS

représentée par Maître Jacques CARTELIER, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : E 1453 – non comparant à l’audience

*******

Débats tenus à l’audience du : 13 Octobre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : le 13 Novembre 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2025

*******

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 7 janvier 2013, la société EFIDIS, devenue la SA CDC HABITAT SOCIAL, a donné à bail commercial à la SARL PERE ET FILS des locaux situés 94, rue Pasteur à FONTENAY-SOUS-BOIS (94120), moyennant un loyer annuel de 15 600,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Par acte du 7 août 2017, la SARL PERE et FILS a cédé son fonds de commerce à la SARL LA BELLE BOULANGE.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 6 février 2025 à la SARL LA BELLE BOULANGE pour une somme de 16 839,32 € au titre de l’arriéré locatif. Au 3 février 2025.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 2 avril 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner la SARL LA BELLE BOULANGE devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins notamment de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la SARL LA BELLE BOULANGE et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la SARL LA BELLE BOULANGE au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmentée des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner la SARL LA BELLE BOULANGE à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme provisionnelle de 16 936,84 € au titre de l’arriéré locatif, à parfaire au jour de la décision à intervenir, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner la SARL LA BELLE BOULANGE au paiement d’une somme de 2 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

A l’audience du 13 octobre 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a actualisé sa créance à la somme de 12 386,06 € au titre des arriérés locatifs au mois d’octobre 2025 inclus et indiqué accepter que soit suspendue l’acquisition de la clause résolutoire sous réserve du paiement, par la défenderesse, du loyer courant, ainsi que de la somme mensuelle de 1 032,17 € pendant 12 mois à compter de la signification de la présente ordonnance, en paiement de sa dette locative, étant précisé que toute mensualité impayée entraînera l’exigibilité immédiate de l’intégralité de la somme due.

Bien que régulièrement assignée, la SARL LA BELLE BOULANGE n’a pas constitué avocat.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 12 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

En faisant délivrer le commandement de payer, la SA CDC HABITAT SOCIAL n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 16 839,32 €, conformément au décompte qui y est annexé.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

A l’audience, la demanderesse a indiqué que sa créance s’élevait désormais à la somme de 12 386,06 €.

Il y a donc lieu de condamner par provision la SARL LA BELLE BOULANGE au paiement de la somme de 12 386,06 €, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, sous réserve des règlements intervenus, au titre de l’arriéré locatif.

Eu égard à l’accord de la demanderesse confirmé à l’audience, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à la SARL LA BELLE BOULANGE des délais de paiement sur une période de12 mois pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer la somme de 1 032,17 € par mois pendant 11 mois, la 12ème mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL LA BELLE BOULANGE, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SARL LA BELLE BOULANGE ne permet d’écarter la demande de la SA CDC HABITAT SOCIAL formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS la SARL LA BELLE BOULANGE à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme provisionnelle de 12 386,06 € au titre de l’arriéré locatif au mois d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

AUTORISONS la SARL LA BELLE BOULANGE à se libérer en 12 mensualités de sa dette en réglant 11 mensualités de 1 032,17 € et la 12ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 5 de chaque mois, en plus du loyer courant et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision,

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais,

DISONS que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial,

DISONS que, faute pour la SARL LA BELLE BOULANGE de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

— le tout deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire sera acquise,

— il sera procédé à l’expulsion immédiate de la SARL LA BELLE BOULANGE et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués au 94, rue Pasteur à FONTENAY-SOUS-BOIS (94120),

— en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

— une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés,

CONDAMNONS la SARL LA BELLE BOULANGE aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la SARL LA BELLE BOULANGE à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS toutes les autres demandes des parties,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 12 novembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES,