MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 16 Septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00415 – N° Portalis DB3T-W-B7J-VWN5

CODE NAC : 72I – 0A

AFFAIRE : UNION DES SYNDICATS “LES JARDINS D’ARCADIE A SAINT MAURICE” 1 AVENUEDU CHEMIN DE PRESLES 94410, S.D.C. LES JARDINS D’ARCADIE A SAINT MAURICE A.B.C.D SIS 1 AVENUE DU CHEMIN DE PRESLES 94410 SAINT MAURICE C/ [W] [X] [D] épouse [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

LE PRESIDENT : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDEURS

UNION DES SYNDICATS “LES JARDINS D’ARCADIE A SAINT MAURICE” sise 1 AVENUEDU CHEMIN DE PRESLES 94410, représenté par son Président la société CHEMIN DU VALAIS, SCI immatriculée au RCS de PARIS sous le n° B 921 081 709, dont le siège social est sis 16 boulevard Auguste Blanqui – 75013 PARIS

et S.D.C. LES JARDINS D’ARCADIE A SAINT MAURICE A.B.C.D SIS 1 AVENUE DU CHEMIN DE PRESLES 94410 SAINT MAURICE, représenté par la société CHEMIN DU VALAIS, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° B 921 081 709, dont le siège social est sis 16 boulevard Auguste Blanqui – 75013 PARIS

représentés par M^e Natacha SODJI, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 213

DEFENDERESSE

Madame [W] [X] [D] épouse [K] née le 1er Juillet 1972 à SAINT MAUR DES FOSSES (94), demeurant 8 rue Blanchette – 94100 SAINT MAUR DES FOSSES

représentée par M^e Asma FRIGUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : 121

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Débats tenus à l’audience du : 17 Juin 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 12 Aoüt 2025

Prorogé au 16 Septembre 2025, nouvelle date indiquée par le Président

Jugement rendu par mise à disposition au greffe le 16 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 13 février 2025, l’UNION des syndicats « Les jardins d’Arcadie à Saint Maurice », et le syndicat des copropriétaires des jardins d’Arcadie à Saint Maurice A.B.C.D, sis 1 avenue du chemin de Presles à Saint-Maurice (94410) ont fait assigner Mme [W] [D] épouse [K], copropriétaire des lots 74 et 200 dans ledit immeuble, devant le président du tribunal judiciaire de Créteil statuant selon la procédure accélérée au fond afin de la condamner au paiement de :

—  10 712,87 € au titre des charges de copropriété et des appels de travaux impayés arrêtés au 4ème trimestre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;

—  1 000 € à titre de dommages et intérêts ;

—  3 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été entendue à l’audience du 17 juin 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’UNION des syndicats « Les jardins d’Arcadie à Saint Maurice », et le syndicat des copropriétaires des jardins d’Arcadie à Saint Maurice A.B.C.D, sis 1 avenue du chemin de Presles à Saint-Maurice (94410) ont actualisé la dette locative à la somme de 5 218, 58 €.

Par conclusions visées et soutenues à l’audience, Mme [W] [D] épouse [K] a sollicité l’octroi des plus larges délais de paiement et le rejet des demandes accessoires.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires de participer, d’une part, aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, d’autre part, aux charges relatives à l’entretien des parties communes.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements courants de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’article 19-2 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2.

Au cas présent, il est versé aux débats une lettre recommandée avec accusé de réception (antérieure d’un mois à la délivrance de l’assignation) du 19 août 2024 mettant en demeure Mme [W] [D] épouse [K] de régler la somme de 10 750,95 € au titre des charges de copropriétés dues par Mme [W] [D] épouse [K] au 29 juillet 2024, suivant décompte annexé à cette mise en demeure.

Cette mise en demeure est restée infructueuse et le demandeur produit les pièces justifiant le bien fondé de sa créance, à savoir :

— un relevé de propriété,

— le contrat de syndic,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 30 juin 2023 et 29 mars 2024, ayant approuvé les budgets des exercices et le budget prévisionnel concernés, ainsi que les fonds travaux,

— les appels de fonds sur la période,

— l’historique du compte de copropriétaire arrêté au 29 juillet 2024.

Les parties s’accordent sur l’actualisation de la dette à la somme de 5 218,58 €.

Il convient donc de condamner la partie défenderesse au paiement de la somme de cette somme, au titre des charges de copropriétés dues par Mme [W] [D] épouse [K] au 17 juin 2025, avec intérêts au taux légal courant à compter du 19 août 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le demandeur n’établit en rien l’existence d’un préjudice distinct de celui représentant du retard dans les paiements et qui se trouve réparé par les intérêts moratoires ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts. La demande formée de ce chef sera rejetée.

Sur la demande relative aux frais

Concernant les frais exposés par le syndicat des copropriétaires et dont il réclame le paiement, il résulte de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, commandement, et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, seront imputables au seul copropriétaire concerné.

Si les frais de mise en demeure et commandement de payer, tels que prévus au contrat de syndic à hauteur de 70 € chacun, ne sont pas contestables, en revanche, la constitution du dossier pour l’avocat et l’huissier ne se justifient qu’en cas de diligences exceptionnelles.

La diligence exceptionnelle s’entend d’une démarche rendant l’action du syndic plus difficile et plus complexe, justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir.

La constitution et la transmission du dossier, comportant certes les appels de fonds et les procès-verbaux d’assemblées générales ne sauraient être qualifiées de diligences exceptionnelles.

Les frais d’avocat sont par ailleurs inclus dans l’indemnité versée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi, par application des dispositions susvisées et de celles de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’UNION des syndicats « Les jardins d’Arcadie à Saint Maurice », et le syndicat des copropriétaires des jardins d’Arcadie à Saint Maurice A.B.C.D, sis 1 avenue du chemin de Presles à Saint-Maurice (94410) est fondé à réclamer le paiement des frais nécessaires pour recouvrer les sommes dues à hauteur de la somme de 140 €.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil relève du pouvoir d’appréciation du juge.

Au cas présent, Mme [W] [D] épouse [K] justifie de sa bonne foi, démontrant avoir procédé à des versements depuis l’assignation et avoir sollicité amiablement des délais auprès du syndic. Elle justifie également de sa situation économique lui permettant de respecter un échéancier de paiement.

Ainsi, il convient d’accorder à Mme [W] [D] épouse [K] des délais de paiement sur 24 mois pour s’acquitter du paiement de sa dette en réglant la somme de 200 € pendant 23 mois, la 24ème mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Mme [W] [D] épouse [K], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’équité commande d’allouer au syndicat des copropriétaires l’UNION des syndicats « Les jardins d’Arcadie à Saint Maurice », et le syndicat des copropriétaires des jardins d’Arcadie à Saint Maurice A.B.C.D, sis 1 avenue du chemin de Presles à Saint-Maurice (94410) la somme de 1 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en procédure accélérée au fond, par décision réputée contradictoire susceptible d’appel assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

CONDAMNE Mme [W] [D] épouse [K] à payer à l’UNION des syndicats « Les jardins d’Arcadie à Saint Maurice », et le syndicat des copropriétaires des jardins d’Arcadie à Saint Maurice A.B.C.D, sis 1 avenue du chemin de Presles à Saint-Maurice (94410) la somme de 5 218,58 € avec intérêts au taux légal courant à compter du 19 août 2024, au titre des provisions et des cotisations du fonds travaux dues au 17 juin 2025,

AUTORISE Mme [W] [D] épouse [K] à se libérer en 23 mensualités de 200 €, la 24ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 5 de chaque mois, en plus des charges courantes et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision,

DIT que, faute pour Mme [W] [D] épouse [K] de payer à bonne date, en sus des charges courantes, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, le tout deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE solidairement Mme [W] [D] épouse [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’UNION des syndicats « Les jardins d’Arcadie à Saint Maurice », et le syndicat des copropriétaires des jardins d’Arcadie à Saint Maurice A.B.C.D, sis 1 avenue du chemin de Presles à Saint-Maurice (94410) la somme de 140 € au titre des frais,

REJETTE la demande au titre des dommages et intérêts,

CONDAMNE Mme [W] [D] épouse [K] à payer à l’UNION des syndicats « Les jardins d’Arcadie à Saint Maurice », et le syndicat des copropriétaires des jardins d’Arcadie à Saint Maurice A.B.C.D, sis 1 avenue du chemin de Presles à Saint-Maurice (94410) la somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 16 septembre 2025.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT