Min N° 25/00160

N° RG 24/04083 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDVUY

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

Mme [K] [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 février 2025

DEMANDERESSE :

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [K] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 6]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel, Magistrat

Greffier : M^me DEMILLY Florine,

DÉBATS :

Audience publique du : 04 décembre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Roger LEMONNIER

Copie délivrée

le :

à : Madame [K] [Y]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 décembre 2023, ayant pris effet le même jour, M. [X] [W] a consenti à Mme [K] [Y] un bail portant sur un logement situé [Adresse 3]) pour un loyer mensuel initial de 690 euros, des provisions mensuelles sur charges de 10 euros, outre un dépôt de garantie de 690 euros.

Par contrat de cautionnement du 02 janvier 2024 la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES (ci-après, la SAS ALS) s’est portée caution pour le paiement des sommes dues au titre d’un impayé de loyer, dans le cadre du dispositif VISALE, selon application de la convention conclue entre l’État et l’union des entreprises et des salariés pour le logement du 24 décembre 2015.

Se prévalant d’échéances impayées par le locataire pour les mois d’avril et mai 2024, M. [X] [W] a sollicité leur paiement par la caution et lui a délivré quittance subrogative le 13 mai 2024, faisant état du montant payé.

Par acte de commissaire de justice du 18 juin 2024, la SAS ALS a fait signifier à Mme [K] [Y] un commandement d’avoir à payer la somme de 1 525,87 euros dont 1 400 euros au titre des loyers et charges impayés pour les mois d’avril et mai 2024.

Se prévalant de nouveaux impayés, M. [X] [W] a de nouveau sollicité la caution et lui a délivré quittances subrogatives.

Par acte de commissaire de justice du 03 septembre 2024, la SAS ALS a fait assigner Mme [K] [Y] à l’audience du 04 décembre 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et subsidiairement, prononcer la résiliation du bail ;

— ordonner l’expulsion de Mme [K] [Y] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner Mme [K] [Y] à lui régler la somme de 2 800 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 juin 2024 sur la somme de 1 400 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

— condamner Mme [K] [Y] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— condamner Mme [K] [Y] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Lors de l’audience du 04 décembre 2024, la SAS ALS, représentée par son conseil, s’en rapporte à l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 5 600 euros selon décompte arrêté au 03 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse. Elle indique s’opposer à tous délais de paiement indiquant que le loyer de novembre 2024 n’a pas été réglé.

Mme [K] [Y], comparant en personne, reconnaît le montant de la dette. Elle sollicite de plus larges délais de paiement afin d’apurer la dette et propose de régler 400 euros par mois en plus des loyers courants. Elle décrit ses revenus et charges à cette fin. Elle indique ne pas souhaiter se maintenir dans les lieux.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la subrogation

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En application de ces dispositions, la caution est subrogée à la fois dans le droit du bailleur à agir en paiement de loyers, mais également dans son droit d’agir en résiliation du bail, cette subrogation lui permettant de recouvrer les sommes payées au bailleur, mais également, de limiter le montant de la dette cautionnée en évitant, par l’exercice d’une action en résiliation de bail, que de nouveaux loyers ne viennent à échéance.

En l’espèce, la SAS ALS produit le contrat de cautionnement du 02 janvier 2024 et les quittances subrogatives dont la dernière en date du 13 novembre 2024, visant les sommes versées par elle ainsi que le décompte locatif du bailleur.

La SAS ALS est en conséquence subrogée dans les droits de la bailleresse et est fondée à agir dans la présente instance.

La subrogation ne lui conférant pas plus de droits que n’en dispose la bailleresse, la SAS ALS doit se conformer aux obligations procédurales auxquelles cette dernière est soumise en cas d’ action en résiliation du bail pour motif d’impayés.

2. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application du I de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique.

En l’espèce, alors que la dette locative était supérieure à deux fois le montant du loyer mensuel, la SAS ALS justifie avoir saisi la CCAPEX le 20 juin 2024.

Aux termes des III et IV de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans leur rédaction applicable au jour de l’assignation, chaque bailleur, personne morale ou physique, doit également, à peine d’irrecevabilité, dénoncer à la préfecture l’assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail au plus tard six semaines avant l’audience, lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur, aux fins d’établissement d’un diagnostic social et financier.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 05 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 04 décembre 2024.

La SAS ALS est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

3. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant six semaines consécutives.

L’article 1162 du code civil dispose que le contrat ne peut déroger à l’ordre public ni par ses stipulations, ni par son but, que ce dernier ait été connu ou non par toutes les parties.

Il ne peut être dérogé aux règles d’ordre public de la loi du 06 juillet 1989 au motif que les parties à un bail se sont entendus sur des dispositions plus favorables au locataires (Cass. Civ. 3e, 01er octobre 2008, n° 07-13.008)

Pour autant, il est admis que trois conditions doivent être réunies pour que les parties au bail soient réputés avoir renoncé à l’application de tout ou partie des dispositions d’ordre public de la loi du 06 juillet 1989 :

— la renonciation doit intervenir postérieurement à l’acquisition du droit ;

— la renonciation doit être certaine et non-équivoque ;

— la renonciation doit intervenir en toute connaissance de cause.

En l’espèce, le contrat de bail du 30 décembre 2023 comporte, à l’article XII de ses conditions générales, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Ces stipulations sont contraires aux dispositions d’ordre public de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 susmentionnée, dans leur rédaction en vigueur à la date de rédaction du bail.

Cependant, le commandement de payer du 18 juin 2024 rappelle que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régler les causes du commandement de payer. L’assignation évoque également un délai de deux mois pour le locataire pour apurer sa dette. Il s’en déduit donc que le bailleur a entendu renoncer à invoquer le délai de six semaines postérieurement à l’acquisition de ce droit.

Par ailleurs, cette renonciation est non-équivoque dès lors qu’aussi bien dans le bail que dans le commandement de payer et dans l’assignation, la mention d’un délai de deux mois est reprise.

Pour autant, aucun élément ne permet de retenir que bailleur et locataire auraient dérogé aux dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à compter du 29 juillet 2023, en toute connaissance de cause.

Il s’en déduit que les dispositions de ce texte, en ce qu’elles prévoient que c’est à l’issue d’un commandement de payer resté infructueux pendant un délai de six semaines, doivent s’appliquer.

Par acte délivré le 18 juin 2024, la SAS ALS, subrogée dans les droits de M. [X] [W], a fait commandement à Mme [K] [Y] de payer la somme de 1 400 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire précitée.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines suivant la signification de ce dernier puisque la SAS ALS a dû régler, au nom du locataire, les loyers et charges des mois de juin à novembre 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 30 juillet 2024.

Par conséquent, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Mme [K] [Y] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’autoriser la SAS ALS, subrogée dans les droits de M. [X] [W], à faire procéder à son expulsion à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Le sort du mobilier garnissant le logement sera régi par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

4. Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 30 juillet 2024 et Mme [K] [Y] est donc occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de condamner Mme [K] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation à la SAS ALS à compter de cette date, égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit 700 euros au mois de novembre 2024) jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou au mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, dès lors qu’il en sera justifié par une quittance subrogative.

5. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Il résulte de l’article 2305 du code civil que la caution qui a payé à son recours contre le débiteur principal, soit que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur, tant pour le principal que pour les intérêts et les frais exposés depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle.

L’article 2306 du même code dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Selon ces textes, les intérêts sont dus, sur les sommes versées pour le compte du débiteur principal, à compter de ces versements, au taux légal à défaut de convention contraire conclue entre la caution et le débiteur.

Par ailleurs, en application des articles 1346-3 et 1346-4 du code civil, la subrogation est à la mesure du paiement ce qui implique que le paiement avec subrogation ne transfère légalement la créance que jusqu’à concurrence de la somme payée par le subrogé qui ne peut prétendre, outre le paiement de sa créance, qu’aux intérêts produits au taux légal par la dette qu’il a acquittée. Le débiteur poursuivi peut opposer au créancier subrogé les mêmes exceptions et moyens de défense dont il aurait pu bénéficier contre le créancier originaire.

Selon l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le bail signé le 30 décembre 2023, le commandement de payer délivré le 18 juin 2024 et le décompte de la créance actualisé au 03 décembre 2024, démontrent l’existence d’une dette locative de Mme [K] [Y].

En outre, il ressort de l’examen des quittances subrogatives, notamment celle du 13 novembre 2024 que la caution a réglé un total de 5 600 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation au bailleur sans que Mme [K] [Y] ne règle d’acompte en déduction de cette dette.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la SAS ALS est donc bien fondée à demander le paiement à Mme [K] [Y] des sommes que le bailleur pouvait lui-même solliciter, dans la limite de ce qu’elle a effectivement versé, en tant que caution, au bailleur.

En conséquence, il convient de condamner Mme [K] [Y] à payer à la SAS ALS la somme de 5 600 euros, au titre de la dette locative, composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 03 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 juin 2024 sur la somme de 1 400 euros, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

6. Sur la demande en délais de paiement

En application du V de l’article 24 n°89-462 de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il est relevé que l’affaire a été plaidée dans le courant du mois de mai 2024, de sorte que la dernière échéance devant servir à déterminer une reprise du loyer courant sera celle de novembre 2024. Or, il résulte du décompte produit que la SAS ALS a réglé le loyer pour cette échéance, permettant de conclure que la locataire n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Dans ces conditions, Mme [K] [Y] sera déboutée de sa demande en délais de paiement.

7. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [K] [Y] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer 18 juin 2024.

Compte tenu de la situation financière de Mme [K] [Y], l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La SAS ALSA sera dès lors déboutée de sa demande à ce titre.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du Code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en sa demande de résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 décembre 2023 entre M. [X] [W], d’une part, et Mme [K] [Y], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 2] à [Localité 7] sont réunies à la date du 30 juillet 2024, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

ORDONNE à Mme [K] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

AUTORISE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de M. [X] [W], à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l’expulsion de Mme [K] [Y] et de tous occupants de son chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles étant régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [K] [Y] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit 700 euros au mois de novembre 2024), à compter du 30 juillet 2024 et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, dans la limite des sommes qu’elle aura elle-même payées à la bailleresse, dès lors qu’il en sera justifié pas une quittance subrogative ;

CONDAMNE Mme [K] [Y] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5 600 euros au titre de la dette locative arrêtée au 03 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 400 euros à compter du 18 juin 2024 et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision ;

DÉBOUTE Mme [K] [Y] de sa demande en délais de paiement ;

CONDAMNE Mme [K] [Y] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 18 juin 2024 ;

DÉBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 12 février 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION