MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 06 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00869 – N° Portalis DB3T-W-B7J-WAPW

CODE NAC : 72I – 0A

AFFAIRE : S.D.C. 26 AMEDEE SIMON – 26 RUE AMEDEE SIMON – 94290 VILLENEUVE LE ROI C/ [V] [W] [B] [I]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

LE PRESIDENT : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES 26 AMEDEE SIMON SIS 26 RUE AMEDEE SIMON – 94290 VILLENEUVE LE ROI

représenté par son syndic la SAS SERGIC immatriculée au RCS de LILLE METROPOLE sous le numéro 428 748 909

dont le siège social est sis 6 rue Konrad Adenauer – Rond Point Europe – ZAC du Grand Cottignies – 59447 WASQUEHAL CEDEX

représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER, avocat au barreau d’ESSONNE

DEFENDEUR

Monsieur [V] [W] [B] [I] né le 28 Janvier 1999 à PARIS 14ème, demeurant 26 rue Amédée Simon – 94290 VILLENEUVE-LE-ROI

non représenté

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Débats tenus à l’audience du : 11 Septembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : le 06 Octobre 2025

Jugement rendu par mise à disposition au greffe le 06 Octobre 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 2 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 26, rue Amédée Simon à VILLENEUVE-LE-ROI (94290), représenté par son syndic la société SERGIC, a fait assigner M. [V] [I], copropriétaire des lots n°5 et 11 dans ledit immeuble, devant le Président du tribunal judiciaire de Créteil statuant selon la procédure accélérée au fond afin de le voir condamné, avec exécution provisoire, au paiement des sommes de :

—  4 714,32 € selon arrêté de compte du 14 avril 2025, Provision charges:01/10/25-31/12/25 et Fonds travaux Alur trim4/2025 0005 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure,

—  3 000 € a titre de dommages-intérêts,

—  336,00 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure Civile,

avec intérêt au taux légal dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter de la mise en demeure du 10 mars 2025 sur une somme de 428,30 € et de l’acte introductif d’instance pour le surplus.

Il est également demandé que si par impossible des délais étaient accordés, il soit jugé qu’à defaut de respecter une échéance fixée par 1e jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

L’affaire a été entendue à l’audience du 11 septembre 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu ses demandes.

Bien que régulièrement assigné par acte remis selon les formes de l’article 659 du code de procédure civile, M. [V] [I] n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires de participer, d’une part, aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, d’autre part, aux charges relatives à l’entretien des parties communes.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements courants de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’article 19-2 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2.

Au cas présent, il est versé aux débats une lettre recommandée avec accusé de réception antérieure d’un mois à la délivrance de l’assignation (revenue avec la mention destinataire inconnu à l’adresse) du 10 mars 2025 mettant en demeure M. [V] [I] de régler la somme de 428,30 € au titre des charges de copropriétés dues par M. [V] [I] au 1 janvier 2025, suivant décompte annexé à cette mise en demeure arrêté au 1 janvier 2025.

Cette mise en demeure précise qu’à défaut de règlement dans le délai de 30 jours, les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourront être mise en œuvre rendant exigibles les provisions à échoir évaluées à la somme de 1284,90 € et des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents, évaluées à 3429,42 €.

Cette mise en demeure est restée infructueuse et le demandeur produit les pièces justifiant le bien fondé de sa créance, à savoir :

— un relevé de propriété,

— le contrat de syndic,

— un décompte arrêté au 11 avril 2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 24 avril 2023 et 16 mai 2024 ayant approuvé le budget de l’exercice du 1 janvier 2023 au 31 décembre 2023 et les budgets prévisionnels des exercices du 1 janvier 2024 au 31 décembre 2024 et du 1 janvier 2025 au 31 décembre 2025 ainsi que les fonds travaux,

— les appels de fonds sur la période du 1er juillet 2023 au 31 mars 2025.

Par conséquent, il convient de condamner M. [V] [I] au paiement de la somme de 3 857,72 € au titre des charges de copropriétés dues au 1 avril 2025.

En outre le syndicat des copropriétaires est fondé à réclamer le paiement de la somme de 856,60 € au titre des provisions sur charges et cotisations au fonds travaux devenues exigibles sur la base du budget prévisionnel approuvé par l’assemblée générale du 16 mai 2024 pour l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2025 le syndicat des copropriétaires ayant réclamé en vain le paiement du premier appel de cet exercice.

M. [V] [I] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale de 4714,32 €, avec intérêts au taux légal courant à compter du 10 mars 2025, date de la mise en demeure pour la somme de 428,30 € et de l’acte introductif d’instance pour le surplus.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée, conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande relative aux frais

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sollicite le paiement de la somme de 336 euros sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, correspondant aux frais de constitution de dossier par l’avocat et d’envoi d’une mise en demeure.

Concernant les frais exposés par le syndicat des copropriétaires et dont il réclame le paiement, il résulte de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, commandement, et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, seront imputables au seul copropriétaire concerné.

Les frais de mise en demeure par avocat à hauteur de 144 € ne sont pas contestables et sont couverts par l’article précité.

En revanche, la constitution du dossier pour l’avocat et l’huissier ne se justifient qu’en cas de diligences exceptionnelles.

La diligence exceptionnelle s’entend d’une démarche rendant l’action du syndic plus difficile et plus complexe, justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir.

Aucune diligence exceptionnelle n’étant en l’espèce justifiée, il ne sera pas fait droit à la demande.

Ainsi, par application des dispositions susvisées et de celles de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est fondé à réclamer le paiement des frais nécessaires pour recouvrer les sommes dues à hauteur de la somme de 144 €.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le demandeur n’établit ni l’existence d’un préjudice distinct de celui constitué par le retard dans le paiement des charges et qui se trouve réparé par les intérêts moratoires ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur, qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts.

La demande formée de ce chef sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. M. [V] [I], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’équité commande d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en procédure accélérée au fond, par décision réputée contradictoire susceptible d’appel assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

CONDAMNE M. [V] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 26, rue Amédée Simon à VILLENEUVE-LE-ROI (94290), représenté par son syndic la société SERGIC, la somme de 4714,32 €, avec intérêts au taux légal courant à compter du 10 mars 2025, date de la mise en demeure pour la somme de 428,30 € et de l’acte introductif d’instance pour le surplus. au titre des charges de copropriétés dues au 1 avril 2025 et des provisions sur charges et cotisations au fonds travaux devenues exigibles,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

CONDAMNE M. [V] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 26, rue Amédée Simon à VILLENEUVE-LE-ROI (94290), représenté par son syndic la société SERGIC, la somme de 144 € au titre des frais nécessaires pour recouvrer les sommes dues,

DEBOUTE syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 26, rue Amédée Simon à VILLENEUVE-LE-ROI (94290), représenté par son syndic la société SERGIC, du surplus de sa demande au titre des frais nécessaires pour recouvrer les sommes dues,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble «Les parisiennes de THIAIS» sis 7, rue des 15 Arpents à THIAIS (94320), représenté par son syndic la société SERGIC, de sa demande en dommages-intérêts,

CONDAMNE M. [V] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 26, rue Amédée Simon à VILLENEUVE-LE-ROI (94290), représenté par son syndic la société SERGIC, la somme de 1 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 6 octobre 2025.

LE GREFFIER LE PRESIDENT