MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 13 Février 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01820 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VPP2

CODE NAC : 72I – 0A

AFFAIRE : S.D.C. de l’immeuble 2 AVENUE DU MARÉCHAL FAYOLLE – 94130 NOGENT-SUR-MARNE C/ [O] [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

LE PRESIDENTB: Madame Élise POURON, Juge

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

S.D.C. de l’immeuble 2 AVENUE DU MARÉCHAL FAYOLLE – 94130 NOGENT-SUR-MARNE, représenté par son syndic en exercice la société SGA SOCIETE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION – IMMOBILIERE exerçant sous le nom commercial CITYA SGA, SAS immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 388 450 660, dont le siège social est sis 4 bis avenue du Val de Beauté – 94130 NOGENT-SUR-MARNE

représenté par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2444

DEFENDEUR

Monsieur [O] [Y], demeurant 5 rue du Maréchal Vaillant – 94130 NOGENT-SUR-MARNE

non représenté

Débats tenus à l’audience du : 16 Janvier 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 13 Février 2025

Jugement rendu par mise à disposition au greffe le 13 Février 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 26 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2 avenue du Maréchal FAYOLLE 94130 NOGENT SUR MARNE a fait assigner Monsieur [O] [Y], copropriétaire des lots 53 et 83 dans ledit immeuble, devant le Président du tribunal judiciaire de Créteil statuant selon la procédure accélérée au fond afin de :

– le recevoir en son action et l’en déclarer bien fondé,

– condamner Monsieur [O] [Y] au paiement de :

* 11 265,35 € au titre des charges de copropriété et des appels de travaux impayés arrêtés au 25 novembre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 octobre 2024,

* 2 684,64 € au titre des provisions sur charges 2024/2025 devenue exigibles,

* 480 € au titre des frais de poursuite,

* 3 000 € à titre de dommages et intérêts,

* 1 944 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

– dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts,

– ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’affaire a été entendue à l’audience du 16 janvier 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 2 avenue du Maréchal FAYOLLE 94130 NOGENT SUR MARNE a maintenu ses demandes conformément à son acte introductif d’instance.

Monsieur [O] [Y], régulièrement assigné par acte déposé à l’étude, n’a pas constitué avocat.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la partie représentée a été avisée que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires de participer, d’une part, aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, d’autre part, aux charges relatives à l’entretien des parties communes.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements courants de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’article 19-2 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2.

Au cas présent, il est versé aux débats une lettre recommandée avec accusé de réception du 4 octobre 2024 mettant en demeure Monsieur [O] [Y] de régler la somme de 11 894,84 € au titre des charges de copropriétés dues. Cette mise en demeure précise qu’à défaut de règlement dans le délai de 30 jours, les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourront être mise en œuvre rendant exigibles les provisions à échoir évaluées à la somme de 2 684,64 euros.

Cette mise en demeure est restée infructueuse et le demandeur produit les pièces justifiant le bien fondé de sa créance, à savoir :

– un relevé de propriété,

– le contrat de syndic,

– les procès-verbaux des assemblées générales des 3 avril 2023, 23 juin 2023 et 20 mars 2024 ayant approuvé les budgets des exercices du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et les budgets prévisionnels des exercices du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 et du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 ainsi que les fonds travaux,

– les attestations de non contestation desdites assemblées générales,

– les appels de fonds sur la période du 1er avril 2023 au 31 décembre 2024,

– l’historique du compte de copropriétaire arrêté au 25 novembre 2024,

Il convient de condamner Monsieur [O] [Y] au paiement de la somme de 10 692,35 € au titre des charges de copropriétés dues par Monsieur [O] [Y] au 25 novembre 2024, avec intérêts au taux légal courant à compter du 4 octobre 2024.

Il sera précisé qu’a été déduite la somme de 573 euros demandée au titre de la rénovation de la chaudière dans la mesure où l’appel de fonds du 25 juin 2024 fait état d’un trop perçu de 573 euros.

En outre, le syndicat des copropriétaires est fondé à réclamer le paiement de la somme de 2 684,64 € au titre des provisions sur charges et cotisations au fonds travaux devenues exigibles sur la base du budget prévisionnel approuvé par l’assemblée générale du 20 mars 2024 pour la période du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025, le 1er trimestre de cet exercice ayant été dûment appelé.

Par ailleurs, la capitalisation des intérêts est ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 26 novembre 2024, date de l’assignation formulant cette prétention pour la première fois.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le demandeur produit au débat un jugement du 4 septembre 2023 du tribunal judiciaire de Nogent sur Marne, lequel condamne Monsieur [O] [Y] pour non paiement des charges de copropriété.

Ainsi, il établit l’existence d’un préjudice distinct de celui représentant du retard dans les paiements et montre l’existence d’une mauvaise foi du défendeur justifiant l’allocation de dommages-intérêts distincts.

Dès lors, Monsieur [O] [Y] sera condamné à payer la sommes de 800 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2 avenue du Maréchal FAYOLLE 94130 NOGENT SUR MARNE à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande relative aux frais

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2 avenue du Maréchal FAYOLLE 94130 NOGENT SUR MARNE fait état de frais à hauteur de 480,00 euros au titre :

— des relances effectuées avant la mise en demeure,

— de la lettre de mise en demeure,

— de la transmission du dossier à l’auxiliaire de justice.

Concernant les frais exposés par le syndicat des copropriétaires et dont il réclame le paiement, il résulte de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, commandement, et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, seront imputables au seul copropriétaire concerné.

Ainsi, la constitution du dossier pour l’avocat et l’huissier ne se justifient qu’en cas de diligences exceptionnelles.

La diligence exceptionnelle s’entend d’une démarche rendant l’action du syndic plus difficile et plus complexe, justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir.

La transmission du dossier, comportant certes les appels de fonds et les procès-verbaux d’assemblées générales sur une période de deux années, ne sauraient être qualifiées de diligences exceptionnelles.

Les frais d’avocat sont par ailleurs inclus dans l’indemnité versée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les frais de mise en demeure doivent quant à eux être retenus à hauteur de 33,72 euros TTC conformément au contrat de syndic.

Ainsi, par application des dispositions susvisées et de celles de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il convient de condamner Monsieur [O] [Y] à payer au syndic des copropriétaires la somme de 33,72 euros.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Monsieur [O] [Y], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’équité commande d’allouer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2 avenue du Maréchal FAYOLLE 94130 NOGENT SUR MARNE la somme de 1 122,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au vu des notes d’honoraire versées au débat.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en procédure accélérée au fond, par décision réputée contradictoire susceptible d’appel assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

CONDAMNE Monsieur [O] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2 avenue du Maréchal FAYOLLE 94130 NOGENT SUR MARNE la somme de 10 692,35 €, avec intérêts au taux légal courant à compter du 4 octobre 2024, au titre des provisions et des cotisations du fonds travaux dues au 25 novembre 2024,

ORDONNE la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière à compter de la demande à cette fin formée le 26 novembre 2024, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNE Monsieur [O] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2 avenue du Maréchal FAYOLLE 94130 NOGENT SUR MARNE la somme de 2 684,64 € au titre des provisions sur charges et cotisations au fonds travaux devenues exigibles sur la base du budget prévisionnel approuvé par l’assemblée générale du 20 mars 2024 pour l’exercice en cours,

CONDAMNE Monsieur [O] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2 avenue du Maréchal FAYOLLE 94130 NOGENT SUR MARNE la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [O] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2 avenue du Maréchal FAYOLLE 94130 NOGENT SUR MARNE la somme de 33,72 € au titre des frais de recouvrement,

CONDAMNE Monsieur [O] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2 avenue du Maréchal FAYOLLE 94130 NOGENT SUR MARNE la somme de 1 122,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

RAPPELLE que ce jugement a autorité de chose jugée et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 13 février 2025.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT