N° RG 24/00578 – N° Portalis DBYL-W-B7I-DESZ

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 14 Octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Adeline MUSSILLON

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

OFFICE PUBLIC HABITAT DU DEPARTEMENT DES LANDES XL HABITAT, sis [Adresse 1]

représenté par Maître Sabine CAPES de la SELARL TOURRET CAPES, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN

DÉFENDEUR(S) :

Madame [M] [V], dont la dernière adresse connue est : – [Adresse 2]

non comparante ni représentée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 09 Septembre 2025

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 14 Octobre 2025

copie exécutoire délivrée le à M^e CAPES

copie conforme délivrée le à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 06 janvier 2017, l’Office Public de l’Habitat du département des Landes (ci-après l’OPH) a donné à bail à Madame [M] [V] un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 504,35 euros, outre la somme de 41,08 euros à titre de provisions sur charges.

Un état des lieux d’entrée a été effectué le 10 janvier 2017.

Par ordonnance de référé en date du 6 août 2019, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et ordonné l’expulsion de la locataire.

L’OPH et Madame [V] ont régularisé un nouveau bail pour le même logement, à compter du 1er février 2020, moyennant un loyer mensuel initial de 510,65 euros, outre la somme de 41,05 euros à titre de provisions sur charges.

Par ordonnance de référé en date du 02 novembre 2021, suite à de nouveaux impayés de loyers, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et ordonné l’expulsion de la locataire.

Par acte du 28 novembre 2024, l’OPH a assigné Madame [M] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax.

A l’audience du 04 février 2025, l’OPH représentée par son conseil a soutenu ses demandes, visant à voir condamner Madame [M] [V] au paiement de la somme de 8964,58 euros au titre de l’indemnité de réparations locatives, outre la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de reprise des lieux du 21 octobre 2022 et du procès-verbal de constat du 8 février 2023.

Assignée selon les modalités prévues par l’article 659 du code de procédure civile, Madame [M] [V] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Par jugement avant-dire-droit en date du 04 mars 2025, la juridiction a indiqué qu’il ne lui était pas possible de statuer en présence d’éléments incomplets et/ou erronés. Elle a relevé que :

— l’assignation faisait état d’un procès-verbal de reprise des lieux du 21 octobre 2022 qui n’était pas versé aux débats,

— il était sollicité la somme de 8964,58 euros au titre de “l’indemnité de réparations locatives” alors que le décompte produit faisait également état de loyers impayés,

— le montant de la dette locative réclamé n’était pas clair (montants de loyers variables), et il n’était pas expliqué pourquoi la dette était arrêtée au 28 février 2023 alors que les lieux ont été récupérés en octobre 2022,

— la pièce intitulée “état des lieux de sortie” (pièce 7), qui est en réalité un bordereau de réparations locatives, comportait deux fois la même signature, qui ne semblait pas être celle de la locataire (alors que le bailleur invoque un document signé par la locataire),

— le procès-verbal de constat locatif du 8 février 2023 (pièce 6), a été établi hors la présence du bailleur, ce qui paraîssait problématique.

Elle a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 08 avril 2025 en invitant le bailleur à présenter toutes observations utiles pour cette date, et à verser aux débats toute pièce complémentaire utile, et notamment le procès-verbal de reprise des lieux du 21 octobre 2022.

A l’audience de renvoi du 09 septembre 2025, l’OPH représenté par son conseil a sollicité de voir :

— condamner Madame [M] [V] au paiement de la somme de 6766,88 euros au titre de l’indemnité de réparations locatives afférente au logement,

— la condamner au paiement de la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens en ce compris le coût du procès-verbal de reprise des lieux du 21 octobre 2022 et du procès-verbal de constat du 08 février 2023.

Madame [M] [V] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé : (…)

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.(…)

Il en résulte que le locataire est tenu de restituer les lieux dans le même état que celui trouvé lors de la conclusion du bail, sauf ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté.

Conformément à l’article 4 du décret n°2016-382 du 30 mars 2016, entré en vigueur le 1er juin 2016, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

Les parties au contrat de location peuvent convenir de l’application d’une grille de vétusté dès la signature du bail, qui acquiert alors un caractère contractuel. En l’absence d’une telle grille, le juge apprécie souverainement l’état de vétusté et peut, pour ce faire, se référer à des grilles existantes.

Le coefficient de vétusté ne s’applique toutefois pas s’agissant de dégradations volontaires mais seulement aux éléments usés du fait d’un usage répété mais adéquat ou du vieillissement inéluctable de toute chose comme les revêtements sans qu’il y ait intervention humaine.

L’appréciation d’éventuelles dégradations locatives s’effectue par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

Selon la nature des réparations à opérer, la charge de la remise en état du bien varie : le locataire est responsable de sa négligence, d’un défaut d’entretien et d’une utilisation anormale du logement et des équipements, ainsi qualifiés de dégradations locatives, tandis que le bailleur est responsable des travaux rendus nécessaires par la vétusté.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que suite à l’ordonnance rendue par la juridiction en date du 02 novembre 2021 ayant ordonné l’expulsion de Madame [M] [V] du logement donné à bail, il a été procédé dans le cadre de la reprise des lieux, à la requête du bailleur, à un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 21 octobre 2022.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée contradictoire en date du 10 janvier 2017 que si le logement était globalement en état d’usage, les revêtements de sol et les peintures de l’ensemble du logement (murs et plafonds) notamment, se trouvaient dans un état neuf.

A la reprise du logement, il ressort du constat dressé par commissaire de justice en date du 08 février 2023, ainsi que des photographies jointes, que le logement a été incontestablement rendu dans un état de saleté très important, avec des dégradations locatives ; qu’au vu des constatations, les sols, les murs et les plafonds sont en mauvais état (peinturé écaillée, traces, salissures, accrocs) et que le bien n’a manifestement pas été correctement entretenu (joints noircis, moisissures) et qu’il a été détérioré durant la location (prise descellée et/ou cassée, manivelle de volet cassée, colonne du lavabo ébréchée, garnitures de portes manquantes, …).

Si le constat locatif en date du 08 février 2023 a été dressé en la seule présence du commissaire de justice, il constitue un mode de preuve régulièrement versé aux débats concernant l’état du logement à la reprise des lieux ; les constatations qui y sont relevées correspondent aux indemnités de réparations locatives telles qu’elles résultent du bordereau communiqué par l’OPH en date du 20 février 2023.

Compte tenu dudit bordereau de réparations locatives, il apparaît que le montant de la remise en état du logement à la charge de la locataire (nettoyage, remise en peinture, réparations diverses) s’élève à la somme de 9503,61 euros.

Il ressort du dernier décompte communiqué par l’OPH qu’après déduction du dépôt de garantie de 504 euros et des sommes recouvrées par le commissaire de justice dans le cadre de la procédure d’expulsion (dette locative, indemnités d’occupation et frais de procédure), le solde de la dette de Madame [M] [V] au titre des réparations locatives s’élève à un montant de 6766,88 euros.

Il convient par conséquent de condamner la défenderesse au paiement de cette somme.

* * *

Madame [M] [V], parte perdante, sera condamnée aux dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du procès-verbal de reprise des lieux du 21 octobre 2022 et du procès-verbal de constat du 08 février 2023.

Elle devra en outre verser à l’OPH la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [M] [V] à verser à l’OPH la somme de 6766,88 euros au titre des réparations locatives,

CONDAMNE Madame [M] [V] à verser à l’OPH la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

La CONDAMNONS aux dépens de la présente procédure, en ce compris le coût du procès-verbal de reprise des lieux du 21 octobre 2022 et du procès-verbal de constat du 08 février 2023.

La minute a été signée par le Juge et le Greffier aux jour, mois et an énoncés en en-tête.

La Greffière, La Vice Présidente

Delphine DRILLEAUD Adeline MUSSILLON