N° RG 24/00551 – N° Portalis DBYL-W-B7I-DDX5

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 14 Octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Adeline MUSSILLON

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [O] [X], demeurant [Adresse 3]

Madame [Z] [X], demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Stéphanie DULOUT de la SCP GUILHEMSANG – DULOUT, avocats au barreau de DAX

DÉFENDEUR(S) :

Madame [F] [M], demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/1067 du 05/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

Monsieur [B] [M], demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Frédéric DUTIN de la SELARL DUTIN FREDERIC, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN, substitué par Maître BRETHOUX

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 09 Septembre 2025

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 14 Octobre 2025

copie exécutoire délivrée le à M^e DULOUT

copie conforme délivrée le à M^e DUTIN

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé du 29 août 2023, Madame [Z] [X] et Monsieur [O] [X] ont donné à bail à Madame [F] [M] et Monsieur [B] [M] un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 850 euros, outre la taxe sur les ordures ménagères.

La somme de 850 euros a été versée au titre du dépôt de garantie.

Par acte du 21 novembre 2024, Madame [Z] [X] et Monsieur [O] [X] ont assigné Madame [F] [M] et Monsieur [B] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dax, aux fins d’expulsion.

Les locataires ont quitté les lieux le 28 mars 2025, après avoir donné congé aux bailleurs le 23 janvier 2025.

A l’audience du 09 septembre 2025, Madame et Monsieur [X] représentés par leur conseil ont sollicité de voir au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

— ordonner la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers,

— débouter les consorts [M] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner in solidum Madame [F] [M] et Monsieur [B] [M] au paiement de la somme de 3824 euros au titre des loyers selon décompte arrêté au 30 mars 2025, outre les frais d’ordure ménagère pour 242 euros, somme à parfaire jusqu’au règlement total, le tout avec intérêts de retard au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— condamner in solidum Madame [F] [M] et Monsieur [B] [M] au paiement de la somme de 2550 euros (850 euros x 3) au titre du préavis,

— condamner in solidum Madame [F] [M] et Monsieur [B] [M] au paiement de la somme de 1000 euros au titre de la perte locative,

— constater l’acquisition au profit de Madame [D] [X] et Monsieur [O] [X] du dépôt de garantie versé par Madame [F] [M] et Monsieur [B] [M] à titre de dommages-intérêts et les condamner audit règlement,

— condamner in solidum Madame [F] [M] et Monsieur [B] [M] au paiement de la somme de 9489,39 euros au titre des dégradations locatives,

— condamner in solidum Madame [F] [M] et Monsieur [B] [M] au paiement de la somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de la procédure et les frais du commandement de payer du 7 décembre 2023,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Subsidiairement,

— ordonner aux concluants de conserver le dépôt de garantie en compensation des sommes dues par les époux [M].

Madame [F] [M] et Monsieur [B] [M] représentés par leur conseil, ont sollicité de voir :

— constaté que le bail conclu entre Madame et Monsieur [M] et Madame et Monsieur [X] est d’ores et déjà résilié depuis le 28 mars 2025,

— débouter Madame et Monsieur [X] de leur demande en paiement de la somme de 3824 euros au titre des loyers selon décompte arrêté au 30 mars 2025, outre les frais d’ordures ménagères pour 242 euros,

— débouter Madame et Monsieur [X] de leur demande en paiement au titre du préavis,

— débouter Madame et Monsieur [X] de leur demande en paiement au titre de la perte locative,

— débouter Madame et Monsieur [X] de leur demande d’acquisition du dépôt de garantie

à titre de clause pénale en réparation de leur préjudice,

— juger que le montant versé au titre du dépôt de garantie sera déduit de la dette locative,

— débouter Madame et Monsieur [X] de leur demande en paiement au titre des dégradations locatives,

En conséquence,

— constater que la dette locative s’élève à la somme de 2204 euros,

— accorder à Madame et Monsieur [M] un échelonnement de la dette de loyer restante à hauteur de 150 euros par mois dans un délai maximal de deux années,

— juger que les paiements s’imputeront en priorité sur le capital,

— réduire les sommes sollicitées au titre de l’article 700 du code de procédure civile à de plus justes proportions.

MOTIFS

Il convient de constater que la demande relative à la résiliation du bail est devenue sans objet, les locataires ayant quitté les lieux.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

Le locataire est obligé :

a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; (…)

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. (…)

Le locataire est tenu de restituer les lieux dans le même état que celui trouvé lors de la conclusion du bail, sauf ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté.

L’appréciation d’éventuelles dégradations locatives s’effectue par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

Selon la nature des réparations à opérer, la charge de la remise en état du bien varie : le locataire est responsable de sa négligence, d’un défaut d’entretien et d’une utilisation anormale du logement et des équipements, ainsi qualifiés de dégradations locatives, tandis que le bailleur est responsable des travaux rendus nécessaires par la vétusté.

Aux termes de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 : (…) Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois : (…) 4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ; (…) Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois. (…) Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.(…)

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur les sommes réclamées au titre de l’arriéré locatif

Les consorts [X] réclament le paiement de la somme de 3824 euros au titre des loyers impayés, selon décompte arrêté au 30 mars 2025, ainsi que la somme de 242 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères. Ils expliquent que pour le calcul de l’arriéré locatif, ils ont tenu compte des versements effectués par la caisse d’allocations familiales depuis le mois d’avril 2024.

Les consorts [M] reconnaissent être redevables d’une dette de loyers mais soulignent que les bailleurs ne justifient pas des sommes effectivement reçues par la caisse d’allocations familiales au titre des aides au logement perçues directement ; ils précisent qu’ils étaient redevables de la somme de 2762 euros au 19 septembre 2024 ; qu’après déduction du dépôt de garantie et ajout de la somme due au titre de la taxe sur les ordures ménagères (242 euros), ils sont redevables de la somme de 2204 euros. Concernant les sommes dues au titre du préavis (850 x 3), ils exposent que le texte invoqué par les époux [X] est sans lien avec la présente procédure, de sorte qu’ils doivent être déboutés de leur demande.

Concernant la durée du préavis, il convient de relever que si dans un premier temps, les locataires avaient sollicité un préavis réduit dans le congé notifié aux bailleurs le 23 janvier 2025, ils ont ensuite sollicité la poursuite du bail jusqu’au 26 mars 2025, date indiquée pour effectuer l’état des lieux de sortie (courriel de Madame [M] du 25 février 2025).

Dans ces conditions, et en application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, outre le fait que le congé qui a été délivré par les locataires n’était assorti d’aucun justificatif, il est constant que les loyers sont dus jusqu’à la libération effective des lieux.

Concernant la prise en compte des sommes versées directement aux bailleurs par la caisse d’allocations familiales, il résulte des pièces versées aux débats que le solde de loyer restant à la charge des locataires s’élevait à un montant de 177 euros sur la période d’avril 2024 à mars 2025.

Le montant dû au titre de la taxe sur les ordures ménagères n’étant pas contesté, il résulte de ce qui précède, que la dette locative s’élève à un montant de 4066 euros, selon décompte arrêté au 28 mars 2025 (242+ 850 + 850 + 12 X 177).

Sur la demande de délais de paiement

Les époux [M] sollicitent des délais de paiement sur une période de 24 mois.

L’article 1343-5 du code civil prévoit que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, le juge peut également prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En l’espèce, il résulte des justificatifs produits que les défendeurs ne sont pas en mesure, compte tenu de leur situation financière, de régler leur dette dans le délai de 24 mois imparti par la loi. Il convient par conséquent de les débouter de leur demande à ce titre.

Sur les sommes réclamées au titre des dégradations locatives et de la perte locative

Les consorts [X] sollicitent la somme de 9489,39 euros au titre des dégradations locatives, ainsi que la somme de 1000 euros au titre de la perte locative. A l’appui de leurs demandes, ils communiquent des photographies du bien prises avant et après la location, ainsi que divers devis et factures de travaux.

Les consorts [M] font valoir qu’un état des lieux de sortie uniquement signé par Monsieur [X] a été réalisé le 28 mars 2025 ; qu’outre le fait que cet état des lieux non contresigné ne leur est pas opposable, il ne correspond pas aux dégradations signalées ultérieurement par les bailleurs dans le cadre de la procédure ; qu’en particulier, l’état des lieux ne fait pas état de peinture dégradée ; que le justificatif de paiement auprès de l’enseigne Castorama ne renseigne pas sur les travaux correspondants effectués ; qu’au vu de certains travaux tels que listés par les bailleurs, il est permis de s’interroger sur le fait qu’ils profiteraient de la présente procédure pour effectuer des travaux d’embellissement de leur bien. Ils font valoir que les demandeurs ne développent pas les éléments venant à l’appui de leur demande au titre de la perte locative.

En l’espèce, si les consorts [X] soutiennent qu’ils ont constaté des dégradations locatives à la reprise des lieux, il convient de relever que l’état des lieux de sortie en date du 28 mars 2025 tel que communiqué par les défendeurs a exclusivement été signé par Monsieur [X].

Compte tenu du caractère non contradictoire de cet état des lieux de sortie, et des contradictions existantes d’une part, entre les photographies jointes par les bailleurs qui ne sont pas datées et les annotations figurant sur l’état des lieux de sortie susvisé (“très bon état”, “très bon état de propreté”), et d’autre part, entre l’état des lieux de sortie et la liste de dégradations établie ultérieurement par les bailleurs, les dégradations locatives ne sont pas établies.

En conséquence, il convient de débouter Madame et Monsieur [X] de leur demande en paiement au titre des dégradations locatives.

Ils seront également déboutés de leur demande en paiement au titre de la perte locative, celle-ci n’étant pas motivée.

Concernant le dépôt de garantie

Les consorts [X] sollicitent l’acquisition du dépôt de garantie d’un montant de 850 euros à titre de clause pénale en réparation du préjudice subi, et à défaut, en déduction des sommes dues par Madame et Monsieur [M].

Les consorts [M] demandent que le montant versé à titre de dépôt de garantie soit déduit de leur dette locative.

Ainsi que le font valoir les consorts [M], le dépôt de garantie vise exclusivement à garantir l’exécution des obligations du bail.

En conséquence, et compte tenu de l’existence d’une dette locative, il convient de déduire de ladite dette la somme de 850 euros qui a été versée par les locataires à titre de dépôt de garantie.

* * *

Il résulte de ce qui précède que les consorts [M] sont redevables envers les consorts [X] de la somme de 3216 euros (4066 – 850), avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement.

En l’absence de clause de solidarité prévue au bail, les consorts [M] seront condamnés conjointement et non solidairement au règlement de cette somme.

Sur les demandes accessoires

Les consorts [M], parties perdantes, seront condamnés aux dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Ils devront en outre verser à Madame et Monsieur [X] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe de la juridiction,

CONSTATE que la demande de résiliation du bail est devenue sans objet,

CONDAMNE Madame [F] [M] et Monsieur [B] [M] à payer à Madame [Z] [X] et Monsieur [O] [X] la somme de 3216 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Madame [F] [M] et Monsieur [B] [M] à payer à Madame [Z] [X] et Monsieur [O] [X] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Les CONDAMNE aux dépens.

La minute a été signée par le Juge et le Greffier aux jour, mois et an énoncés en en-tête.

La Greffière, La Vice-Présidente

Delphine DRILLEAUD Adeline MUSSILLON