N° RG 25/00269 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DG3M

Minute n° : 25/00312

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 02 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DES LANDES, sis [Adresse 3]

représenté par Maître Sabine CAPES de la SELARL TOURRET CAPES, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN, substitué par Maître BARBE

DÉFENDEUR(S) :

Madame [I] [J], demeurant [Adresse 1]

non comparante ni représenté

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 05 Août 2025

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 02 Septembre 2025

copie exécutoire délivrée le à M^e CAPES

copie conforme délivrée le à Mme [J], DDETSPP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 octobre 2024, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT a donné à bail à Madame [I] [J] un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 126,42 euros incluse, de 536,73 euros payable à terme échu.

Le paiement du loyer étant émaillé d’incidents, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT a fait délivrer à Madame [I] [J], le 17 mars 2025, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, une somme principale de 2 328,99 euros, outre 141,26 euros de frais.

Les causes de ce commandement n’ayant pas été réglées, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT a fait assigner Madame [I] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 30 mai 2025 et sur le fondement des articles 1103 et 1741 du Code civil, 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au 18 mai 2025, jour d’acquisition de ladite clause,

ordonner l’expulsion de corps et de biens de Madame [I] [J] ainsi que de tout occupant de son chef dès que le délai légal sera expiré, au besoin avec le concours et l’assistance de la force publique,

condamner Madame [I] [J] à lui régler la somme de 3 589,43 euros en principal au titre des loyers et charges restés impayés avec intérêts de droit à compter du commandement de payer,

condamner Madame [I] [J] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et subissant les augmentations légales, à compter du 18 mai 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux,

condamner Madame [I] [J] à lui régler une somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Madame [I] [J] aux dépens de l’instance et de ses suites qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 5 août 2025.

Représenté par Maître Sabine CAPES substituée par Maître Marine BARBE, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT a précisé que sa créance locative arrêtée au 31 juillet 2025 s’élève à 1 954,45 euros, indiqué que la défenderesse a repris le paiement du loyer courant et ne s’est pas opposé à sa proposition, formulée dans le cadre de leurs échanges avant l’audience, de solder son arriéré par versements mensuels, en sus du loyer courant, de 60 euros.

Bien qu’ayant été régulièrement assignée par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, Madame [I] [J] n’a pas comparu ni personne pour elle.

Le délibéré a été fixé au 2 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

En application du paragraphe II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation d’un bail, sous peine d’irrecevabilité de la demande, avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés précédemment signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement, et qui s’effectue par voie électronique ;

Conformément au paragraphe III du même article, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande et à la diligence de l’huissier de justice, au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, cette notification se faisant par voie électronique ;

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT rapporte la preuve d’avoir signalé à la CCAPEX, par courrier électronique du 18 mars 2025 dont il produit l’accusé de réception, le commandement de payer délivré la veille à Madame [I] [J] ;

Par ailleurs, l’assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative a été notifiée au préfet par voie électronique le 2 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, l’accusé de réception électronique versé aux débats par l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT l’atteste ;

La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application des dispositions combinées des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;

En vertu du premier alinéa du paragraphe I de l’article 24 de la loi n° 89-462 précédemment citée et dont les dispositions sont d’ordre public, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Le contrat de location conclu entre les parties recèle en son article 5-5 intitulé RÉSILIATION DU BAIL DEMANDEE PAR L’OPH, une disposition prévoyant sa résiliation de plein droit, en cas notamment de défaut de paiement des loyers ou des charges régulièrement appelés, deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT a fait délivrer à Madame [I] [J], le 17 mars 2025, un commandement de payer, visant cette clause, une somme principale de 2 328,99 euros ; celle-ci n’en a pas pour autant régularisé sa situation dans le délai de six semaines dont elle disposait à cet effet, sa dette locative ne cessant au contraire de prospérer puisqu’elle s’élevait à 3 589,43,91 euros le jour de l’assignation et encore à 1 954,45 euros le 31 juillet 2025 ; elle n’en conteste toutefois ni la matérialité ni le montant ;

Il convient dès lors de constater que Madame [I] [J] est redevable envers l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT, au titre des loyers et charges restés impayés au 31 juillet 2025, d’une somme de 1 954,45 euros ;

Madame [I] [J] sollicite l’octroi de délais pour se libérer de cette dette ; l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT accepte sa proposition de l’apurer en lui réglant chaque mois, en sus du loyer et charges courant, une somme de 60 euros ;

Conformément au paragraphe V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, le juge peut, à la demande du bailleur, du locataire ou d’office, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

Tel est bien le cas de Madame [I] [J] qui a repris le règlement du loyer courant et se trouve en situation de se libérer de sa dette ;

Les effets de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties seront par conséquent suspendus et des délais de paiement accordés à Madame [I] [J] selon les modalités fixées au dispositif de cette décision, étant précisé qu’à défaut de paiement d’une seule échéance l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, quinze jours après l’envoi infructueux d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que sa responsabilité est imputable à Madame [I] [J] ;

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT les frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû engager pour ester en justice ;

Madame [I] [J] sera par conséquent condamnée à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT une somme de 100 euros.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Madame [I] [J], qui succombe, sera donc condamnée aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 17 mars 2025.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT recevable en sa demande de résiliation du bail.

Suspend la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties.

Constate que Madame [I] [J] est redevable envers l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT, au titre de sa dette locative arrêtée au 31 juillet 2025, d’une somme de MILLE NEUF CENT CINQUANTE-QUATRE EUROS et QUARANTE-CINQ CENTIMES (1 954,45 euros).

L’autorise à s’en libérer en TRENTE-DEUX (32) versements mensuels de SOIXANTE EUROS (60 euros) chacun, effectués en sus du loyer et charges courant.

Dit que chaque versement devra avoir lieu au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de ce jugement, le dernier étant majoré du solde, des intérêts et des frais éventuellement dus à cette date.

Dit que le tout sera fait sans préjudice de la faculté pour Madame [I] [J] de se libérer de sa dette par anticipation.

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible, quinze jours après l’envoi d’un courrier recommandé avec demande d’avis de réception demeuré infructueux.

Dit qu’en ce cas la clause résolutoire reprendra tous ses effets, le bail étant résilié à la date du 29 avril 2025.

Dit, dans cette hypothèse, que Madame [I] [J] devra immédiatement quitter les lieux, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, sous peine d’expulsion avec le concours, si besoin est, de la force publique.

Dit, toujours dans cette hypothèse, que Madame [I] [J] sera condamnée au paiement, à partir du 29 avril 2025 et jusqu’à la complète libération des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges convenu.

Dit, encore dans cette hypothèse, que l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT sera débouté de sa demande d’augmentation de l’indemnité d’occupation mensuelle.

Condamne Madame [I] [J] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT une somme de CENT EUROS (100 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Madame [I] [J] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 17 mars 2025.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE