TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à Me [Localité 9] (W0002)

M^e TEBOUL ASTRUC (A0235)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 23/02249

N° Portalis 352J-W-B7H-CZDAJ

N° MINUTE : 4

Assignation du :

16 Février 2023

JUGEMENT

rendu le 29 Janvier 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. LE CONSERVATOIRE (RCS de [Localité 11] n°429 911 134)

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par Maître Marc MANCIET de la SELEURL MBS Avocats, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #W0002

DÉFENDEURS

Monsieur [S] [U]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Monsieur [T] [U]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentés par M^e Chantal TEBOUL ASTRUC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0235

Décision du 29 Janvier 2026

18° chambre 2ème section

N° RG 23/02249 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZDAJ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Elisette ALVES, Vice-présidente assistée de Vanessa ALCINDOR, Greffière lors des débats et de Paulin MAGIS, Greffier lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS

A l’audience du 09 Octobre 2025 tenue en audience publique devant Lucie FONTANELLA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025, délibéré prorogé au 29 janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

La S.C.I. LE CONSERVATOIRE est propriétaire de locaux à usage commercial situés au deuxième et au troisième étages d’un immeuble sis [Adresse 4], qui sont reliés par un escalier intérieur.

Par acte sous seing privé du 26 décembre 2007, elle a consenti à messieurs [E] et [L] [G] un bail commercial portant sur les locaux du deuxième étage (lot n°16).

Par acte sous seing privé du 27 décembre 2007, elle a consenti à la SOCIÉTÉ D’EXPLOITATION DES ÉTABLISSEMENTS [G] (SEELA) un bail commercial portant sur les locaux du troisième étage (lot n°18).

Les deux baux ont été consentis pour une destination de « bijouterie », pour une durée de trois/six/neuf années à compter du 1er janvier 2006 se terminant le 31 décembre 2014 et moyennant un loyer annuel en principal de 7 000 €.

Selon acte sous seing privé du 1er janvier 2008, le fonds exploité dans les locaux loués a été donné en location-gérance à la SOCIÉTÉ D’EXPLOITATION DES ÉTABLISSEMENTS [G]-SEELA.

Par acte authentique du 30 décembre 2009, les consorts [G] ont vendu à messieurs [T] et [S] [U] leur fonds d’artisanat de bijouterie, incluant « le droit au bail pour le temps restant à courir des locaux sis à [Adresse 12], où le fonds est exploité ».

Cet acte précisait que les locaux dans lesquels le fonds cédé était exploité faisaient l’objet des deux baux précités.

Par acte du même jour (non communiqué), les consorts [G] ont cédé leurs parts sociales de la SOCIÉTÉ D’EXPLOITATION DES ÉTABLISSEMENTS [G]-SEELA, locataire-gérante, aux consorts [U], lesquels en ont changé la dénomination qui est maintenant la S.A.R.L. E.M. SEELA.

Par deux actes extrajudiciaires du 28 mars 2018, la bailleresse a signifié un congé à effet au 30 septembre 2018 sans renouvellement du bail avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction :

— aux consorts [U] pour le local du deuxième étage,

— à la S.A.R.L. E.M. SEELA pour le local du troisième étage.

Par acte du 28 septembre 2020, les consorts [U] et la S.A.R.L. E.M. SEELA ont saisi le juge des référés près le tribunal judiciaire de PARIS, qui par ordonnance du 08 janvier 2021 a confié une mission d’expertise à monsieur [M] [Z] afin de déterminer le montant des indemnités d’éviction et d’occupation réciproquement dues.

Par acte du 30 septembre 2020, la S.C.I. LE CONSERVATOIRE a assigné la S.A.R.L. E.M. SEELA devant le tribunal judiciaire de PARIS, aux fins notamment de paiement d’une indemnité d’occupation ; la procédure a été enregistrée sous le numéro de RG 20/9479.

Par ordonnance du 24 janvier 2022, confirmée par un arrêt de la cour d’appel de PARIS du 30 novembre 2022, le juge de la mise en état a notamment débouté la S.A.R.L. E.M. SEELA de sa demande tendant à voir juger irrecevables les demandes à son encontre, constatant que celle-ci avait bien la qualité de locataire de la S.C.I. LE CONSERVATOIRE en vertu du bail du 26 décembre 2007 (locaux du troisième étage).

Monsieur [M] [Z] a rendu un rapport d’expertise judiciaire en date du 06 octobre 2022, proposant de fixer les indemnités dues de la façon suivante :

— indemnité d’éviction dans l’hypothèse d’un transfert :

*consorts [U] : 28 150 €

*société SEELA : « 34 750 €

— indemnité d’éviction dans l’hypothèse d’une perte du fonds : 267 500 € pour les lots 16 et 18

— indemnité d’occupation au 30 septembre 2018 :

*lot 16 : 11 250 €/an HT et HC

*lot 18 : 11 250 €/an HT et HC.

Par actes du 16 février 2023, la S.C.I. LE CONSERVATOIRE a fait assigner messieurs [T] et [S] [U] devant le tribunal judiciaire de PARIS, aux fins de fixation et de paiement d’une indemnité d’occupation pour le lot n°16 du deuxième étage ; cette procédure, objet du présent jugement, a été enregistrée sous le numéro de rôle RG 23/2249.

Dans ses dernières conclusions du 03 juin 2024, la S.C.I. LE CONSERVATOIRE sollicite du tribunal de :

« 1. Dire et juger que MM. [T] et [S] [B] ne sont titulaires du seul bail du 2 ème étage de l’immeuble [Adresse 2] ;

En conséquence les déclarer irrecevables et en tous les cas mal fondés en leurs demandes et les en débouter à toutes fins qu’elles comportent.

2. Déclarer la SCI LE CONSERVATOIRE recevable et bien fondée en ses demandes et y faisant droit :

—  Fixer l’indemnité d’occupation due par MM. [T] et [S] [B] à la SCI LE CONSERVATOIRE à la somme de 12.500 € € HT par an, à compter du 1er octobre 2018, jusqu’à la libération effective des lieux par elle et tous occupants de son chef.

—  Dire et juger que cette indemnité sera augmentée tous les 1 er octobre de chaque année, en fonction de l’évolution de l’indice des loyers commerciaux et pour la première fois, le 1 er octobre 2019.

—  Condamner solidairement MM. [T] et [S] [B] à payer cette indemnité à la SCI LE CONSERVATOIRE,

—  Les condamner également solidairement à payer à la SCI LE CONSERVATOIRE la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

—  Les condamner solidairement en tous les dépens dont distraction au profit de la SELARL MBS Avocats, avocat aux offres de droit ».

Dans leurs dernières conclusions du 02 avril 2024, messieurs [T] et [S] [U] sollicitent du tribunal :

« JUGER que les consorts [U] sont titulaires du droit au bail portant sur chacun des locaux sis au 2ème et au 3ème étage de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 14], comme tels propriétaires du fonds de bijouterie exploité dans ces locaux en location gérance par la société EM SEELA et comme tels bénéficiaires de l’indemnité d’éviction

➢ FIXER L’INDEMNITE D’EVICTION comme suit :

—  Indemnité principale : 349.516€

—  Indemnités accessoires :

—  Frais de remploi : 38.477€

—  Trouble commercial : 5.200€

—  Frais de déménagement :6.288€

—  Frais de réinstallation : 10.000€ à parfaire sur devis

—  Frais administratifs : 3.000€

—  Frais de licenciement : sur justificatifs

➢ FIXER L’INDEMNITE D’OCCUPATION pour chacun des deux lots à la somme annuelle HT HC de 9.000€ déduction faite de l’abattement pour précarité

➢ DEBOUTER la société LE CONSERVATOIRE de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions contraires

➢ LA CONDAMNER au paiement de la somme de 10.000€ en vertu de l’article 700 du Code de Procédure Civile, en sus des dépens y inclus les frais d’expertise et du référé préalable, avec distraction au profit de la SAS ASTRUC AVOCATS en application de l’article 699 du CPC ».

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 09 octobre 2024, l’audience de plaidoiries a été fixée au 09 octobre 2025 et à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025, prorogé au 29 janvier 2026.

Le tribunal a rendu un jugement le 15 janvier 2026 dans l’instance enregistrée sous le numéro RG 20/9479 opposant la S.C.I. LE CONSERVATOIRE à la S.A.R.L. E.M. SEELA.

Il a notamment :

— dit que le congé signifié le 28 mars 2018 portant sur les locaux du 3ème étage est opposable à la S.A.R.L. E.M. SEELA,

— constaté que par l’effet de ce congé le bail du 27 décembre 2007 liant la SCI LE CONSERVATOIRE à la S.A.R.L. EM SEELA a pris fin le 30 septembre 2018 à minuit,

— ordonné l’expulsion de la S.A.R.L. EM SEELA,

— fixé l’indemnité d’occupation statutaire due par celle-ci à la somme annuelle de 11 250 € hors taxes, hors charges pour la période du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2020,

— condamné la S.A.R.L. EM SEELA au paiement de la somme totale de 22 500 € au titre de l’indemnité d’occupation statutaire pour la période du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2020, en deniers ou quittances,

— condamné la S.A.R.L. EM SEELA à payer une indemnité d’occupation de droit commun annuelle de 12 780 € hors taxes, hors charges à compter du 1er octobre 2020 et ce, jusqu’à libération effective des lieux,

— condamné la S.A.R.L. EM SEELA au paiement des frais de procédure,

— rejeté le surplus des demandes,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il est précisé, au préalable, que les demandes tendant à voir « constater » ou « dire et juger », « prononcer l’exception d’inexécution » ne constituent pas de véritables prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, auxquelles le tribunal doit répondre, en ce qu’elles se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel.

Il s’agit de simples moyens au soutien des demandes, qui seront examinés en tant que tels.

Le tribunal relève également que le nom patronymique des consorts [U] est parfois orthographié [B] par la demanderesse ; cette orthographe, n’apparaissant cependant pas exacte, a été rectifiée d’office par le tribunal.

Sur la demande de paiement d’une indemnité d’éviction

*Sur la situation locative

Les parties s’accordent pour dire que les consorts [U] sont titulaires du droit au bail des locaux du deuxième étage, mais les défendeurs prétendent également être titulaires du droit au bail des locaux du troisième étage, tandis que la demanderesse soutient que ces derniers sont loués à la S.A.R.L. E.M. SEELA, locataire-gérante du fonds exploité dans les lieux.

La S.C.I. LE CONSERVATOIRE expose que le bail portant sur les locaux au troisième étage a été consenti à la société ÉTABLISSEMENTS [G], maintenant dénommée la S.A.R.L. E.M. SEELA, dont les consorts [U] ont acquis les parts sociales, et fait l’objet d’une instance distincte dans le cadre de laquelle le juge de la mise en état, par ordonnance du 24 janvier 2022, et la cour d’appel, par arrêt confirmatif du 30 novembre 2022, ont rendu des décisions, maintenant revêtues de l’autorité de chose jugée, jugeant de la recevabilité de l’action envers cette société, seule locataire desdits locaux.

Messieur [T] et [S] [U] font valoir que l’ordonnance du juge de la mise en état dans l’instance opposant la bailleresse à la S.A.R.L. E.M. SEELA ne leur est pas opposable et qu’ils sont les locataires en titre des locaux litigieux que cette société n’occupe qu’en qualité de locataire-gérante.

Ils soutiennent que la mention de la société ÉTABLISSEMENTS [G] au lieu des consorts [G] dans l’acte du 26 décembre 2007 relève d’une erreur matérielle, comme il ressort des indications données dans l’acte notarié de cession de fonds artisanal du 30 décembre 2009 selon lesquelles elle n’est que locataire-gérante, et non propriétaire, du fonds, ainsi que de la mention des deux baux (portant sur les locaux du deuxième et du troisième étage) dans ledit acte de cession et de la mention dans la clause « intervention du bailleur » « qu’il reconnaissait les cessionnaires comme nouveaux locataires ».

Elle ajoute que le pouvoir donné par monsieur [G] annexé à cet acte énonce expressément que les deux baux sont compris dans la cession et que l’avenant non daté au contrat de location-gérance du 1er janvier 2008 confirme encore sa position.

Sur ce,

Le tribunal observe que les décisions rendues dans l’instance enregistrée sous le numéro RG 20/9479 ne sont pas opposables aux consorts [U], dès lors que si une décision d’une juridiction de mise en état statuant sur une fin de non-recevoir a bien autorité de chose jugée au principal en vertu de l’article 794 du code de procédure civile dans sa version applicable depuis le 1er janvier 2020, ce n’est qu’envers les parties entre lesquelles elle a été rendue selon l’article 1355 du code civil, donc à l’endroit de la S.C.I. LE CONSERVATOIRE et la S.A.R.L. E.M. SEELA.

Néanmoins, il rappelle que selon l’ancien article 1165 du code civil, dans sa version applicable aux actes litigieux signés en 2009 et devenu l’article 1199, « Les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes ; elles ne nuisent point au tiers, et elles ne lui profitent que dans le cas prévu par l’article 1121 ».

En outre, en vertu de l’article 1589 du même code, nul ne peut vendre la chose d’autrui.

Il s’évince de ces deux textes que l’on ne peut vendre un bien dont on n’est pas propriétaire.

Or, en l’espèce, le bail du 27 décembre 2007 portant sur les locaux litigieux du troisième étage a été consenti à la SOCIÉTÉ D’EXPLOITATION DES ÉTABLISSEMENTS [G] (SEELA), maintenant dénommée S.A.R.L. E.M. SEELA, et non aux consorts [G].

Aucun élément de la cause ne démontre que la mention de cette société à la place des consorts [G] résulte effectivement, comme le soutiennent les défendeurs, d’une erreur matérielle, laquelle n’a jamais été dénoncée et ne saurait se déduire du contenu d’actes postérieurs de deux années dont les auteurs ont pu simplement ne pas prêter d’attention à la mention de locataires différents sur les deux baux.

Si, par la suite, les consorts [G] ont vendu aux consorts [U] le fonds d’artisanat de bijouterie, par un acte indiquant que cela inclut « le droit au bail pour le temps restant à courir des locaux sis à [Adresse 12], où le fonds est exploité », ainsi que leurs parts sociales de la SOCIÉTÉ D’EXPLOITATION DES ÉTABLISSEMENTS [G]-SEELA, locataire-gérante dudit fonds, la cession n’a pu produire effet que pour le bail du 27 décembre 2007 relatif aux locaux du deuxième étage ; ils ne peuvent avoir cédé le droit au bail sur les locaux du troisième étage, qui ne leur appartenait pas.

En effet, la société SEELA, titulaire du bail du 26 décembre 2007 portant sur les locaux du troisième étage n’a jamais cédé son droit au bail, comme elle seule pouvait le faire, et a donc conservé cette qualité.

La propriété du fonds artisanal cédé par les consorts [G] aux consorts [U] ne leur confère pas nécessairement la titularité du droit au bail sur l’ensemble des locaux loués, de même que la qualité de la société SEELA de locataire-gérante du fonds exploité dans les lieux loués n’exclut pas nécessairement qu’elle soit locataire d’une partie desdits lieux.

Il est indifférent que l’acte de cession de fonds artisanal par les consorts [G] ait mentionné les deux baux, de même que le pouvoir donné par monsieur [G] annexé audit acte.

Dans ces conditions, le tribunal jugera que les défendeurs ne sont locataires que des locaux du deuxième étage et ne peuvent prétendre à une indemnité d’éviction au titre du bail afférent aux locaux du troisième étage.

*Sur les locaux loués

Les locaux loués sont situés dans le 3ème arrondissement de [Localité 11], [Adresse 3].

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que :

— ils se situent dans le quartier Arts et Métiers,

— la [Adresse 18] est une longue voie (1 335m) à sens unique de circulation automobile, commençant [Adresse 17] et se terminant [Adresse 15],

— l’emplacement a une bonne commercialité historique, dans une portion de la rue concentrant majoritairement des activités de joaillerie et de grossiste en bijouterie fantaisie, avec un flux de chalands important lié à la proximité du marché des Enfants Rouges, du Carreau du temple au [10] au Sud, sans enseigne nationale ni réelle locomotive,

— le [Localité 5] arrondissement, centre historique de [Localité 11], est constitué de rues étroites, bordées d’immeubles anciens à vocation mixte d’habitation, de bureaux et de commerces en rez-de-chaussée, avec des constructions d’une relative variété de modes constructifs et d’époques,

— les locaux bénéficient d’une desserte par le métro (stations Arts et Métiers, [Adresse 16]), d’une desserte routière satisfaisante mais encombrée, et le stationnement est relativement difficile.

Les locaux étudiés dépendent d’un immeuble de 1780, élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée, de quatre étages droits et d’un cinquième mansardé, avec une toiture zinc, un gros-œuvre en bon état apparent.

Les locaux du deuxième étage (lot n°16) sont accessibles par l’escalier principal (à gauche) et relié aux locaux du troisième étage par un escalier intérieur.

L’expert judiciaire les décrit comme étant en mauvais état d’usage, avec diverses marques et salissures dues à la vétusté, des bureaux qui sont tous en premier jour sur cour (HSP : 2,40 à 2,60m), des prestations dans l’ensemble « standards » (sol carrelé ou revêtu de linoléum, murs peints ou couverts de papier peint, etc) et constate une absence d’ascenseur, un interphone à l’entrée, un chauffage au gaz, des huisseries bois simple vitrage, une vidéosurveillance, un bloc de climatisation partielle, des barreaux aux fenêtres, une grille de protection à l’accueil et des portes renforcées.

Il conclut aux avantages et inconvénients suivants :

*avantages :

— situation en plein cœur de [Localité 11],

— bonne commercialité historique,

— activité en adéquation avec l’emplacement,

— très bonne desserte par les transports en commun,

— lots 16 et 18 reliés par un escalier privatif,

— locaux globalement bien configurés, et fonctionnels (pour l’activité), dans la mesure où un unique accueil au deuxième étage sert l’intégralité des locaux sur deux niveaux,

— petite surface de bureau très liquide,

— présence d’une cave,

*inconvénients :

— situation dans une portion de la [Adresse 18] moins recherchée que la partie plus au Nord,

— stationnement difficile en surface,

— prestations des locaux « standards »,

— espace de circulation relativement étroit,

— locaux en état d’usage avancé,

— immeuble au dessin architectural sommaire ne participant pas à la mise en valeur des entreprises occupantes,

— immeuble dépourvu d’ascenseur,

— locaux non accessibles aux PMR.

*Sur le montant de l’indemnité d’éviction

L’article L.145-14 du code de commerce prévoit que :

« Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »

L’indemnité s’apprécie au jour le plus proche du départ des lieux du locataire évincé, soit, en l’espèce, dès lors qu’il s’y trouve toujours, au plus proche de la présente décision.

— L’indemnité principale

Il s’agit d’une indemnité de remplacement si l’éviction du locataire entraîne la disparition du fonds de commerce (par perte de la clientèle) et d’une indemnité de transfert si ledit fonds peut être exploité ailleurs.

L’indemnité de remplacement est fixée à la plus importante des deux valeurs entre celle du fonds de commerce perdu et celle du droit au bail.

La valeur du fonds de commerce perdu est estimée en pratique selon un pourcentage du chiffre d’affaires fixé en fonction des usages de la profession, ou alors en considération de sa rentabilité en prenant en compte son excédent brut d’exploitation.

L’évaluation selon les usages de la profession consiste à appliquer au chiffre d’affaires moyen des derniers exercices représentatifs de l’activité exercée un coefficient variable selon la situation du fonds, la nature des activités exercées, la qualité des aménagements, le résultat d’exploitation.

La valeur du droit au bail correspond à la différence entre la valeur locative de marché et le loyer, plafonné ou déplafonné, qui aurait été fixé si le bail avait été renouvelé à la date d’effet du congé, à laquelle est appliqué un coefficient en fonction de l’emplacement des locaux.

L’indemnité de transfert compense au minimum la perte, pour le preneur, du droit au bail, soit des avantages que ledit bail lui procure, notamment l’intérêt de l’emplacement, les surfaces, la destination du bail et le loyer.

La perte du fonds est présumée et il appartient au bailleur qui la conteste de démontrer que ledit fonds est transférable.

En l’espèce, l’expert judiciaire a observé que la société exploitant son activité dans les lieux loués est spécialisée dans la création d’articles de bijouterie, qu’elle s’occupe également de réparation et de transformation de bijoux et est amenée à vendre des pierres précieuses, mais seulement sur demande (pas de stock) ; sa clientèle, principalement constituée d’habitués ou issue de recommandations, est composée à près de 90% de particuliers qui commandent des bijoux pour des évènements (mariages, fiançailles, cadeaux, etc) ou lui confient la transformation ou la réparation de bijoux reçus en héritage.

Il est précisé que pour procéder à une analyse du marché des locations de locaux similaires, il a examiné les locations et les offres de location de locaux à usage de bureaux.

Il a conclu qu’il apparaissait possible que cette société transfère son activité dans d’autres locaux de taille semblable et dans un périmètre relativement proche, étant donné qu’un tel déménagement n’était pas de nature, à son sens, à menacer sa pérennité.

Il a expliqué, notamment, que l’activité de fabrication d’articles de joaillerie et de bijouterie n’exige pas de proximité immédiate, qu’elle repose sur un savoir-faire, que la clientèle, aux origines géographiques variées, n’est pas reçue significativement dans les locaux loués, et que les locaux étant standards et sans équipement spécifique, elle pourrait trouver des locaux similaires par une recherche réalisable dans un délai raisonnable, compte tenu de l’offre de locaux disponibles.

Il a simplement ajouté qu’un transfert nécessiterait l’obtention de l’accord d’un bailleur tiers sur sa destination contractuelle et qu’il existait un risque de difficulté liée au fait que les bailleurs privilégient les activités de type intellectuel pour les locaux à usage de bureaux.

La bailleresse sollicite que l’indemnité principale d’éviction soit fixée à la valeur du droit au bail, au motif que les locaux sont des bureaux.

Les défendeurs sollicitent le paiement d’une indemnité de remplacement, faisant valoir que la demanderesse ne rapporte pas la preuve, lui incombant, que le fonds exploité dans les lieux loués pourrait être transféré dans d’autres locaux sans perte de sa clientèle et que l’expert judiciaire a relevé un risque que des bailleurs tiers privilégient une activité intellectuelle à son activité artisanale.

Sur ce,

Le tribunal rappelle que la perte du fonds exploité dans les lieux loués lors du transfert de l’activité vers d’autres locaux n’est pas caractérisée à défaut de perte significative de clientèle.

Or, en l’espèce, comme l’a justement relevé l’expert judiciaire, l’activité exercée dans les lieux loués pourrait se poursuivre dans d’autres locaux, s’agissant d’une activité artisanale dont la clientèle n’est pas attachée à sa situation géographique.

En outre, l’activité s’exerce en étage, donc sans effet d’enseigne, ni vitrine, ni signalétique particulière et ne fait donc pas appel aux clients.

Le risque d’un refus de certains bailleurs propriétaires de bureaux de louer leurs locaux à des preneurs exerçant des activités qui ne sont pas purement intellectuelles est non seulement hypothétique et non généralisé, mais apparaît en outre d’autant plus faible que l’activité de création, de réparation et de transformation de bijoux de la société E.M. SEELA n’est pas de nature à créer des nuisances telles que le bruit de machines ou les désagréments liés à la manutention d’objets volumineux, ou à exiger des modifications conséquentes des lieux, dissuasives pour un propriétaire.

Dans ces conditions, il convient de constater que le fonds de commerce exploité dans les lieux est transférable et d’allouer aux consorts [U] une indemnité principale correspondant à la valeur du droit au bail.

La valeur du droit au bail est la différence entre la valeur locative de marché et le loyer, plafonné ou déplafonné, qui aurait été fixé si le bail avait été renouvelé à la date d’effet du congé, à laquelle est appliqué un coefficient en fonction de l’emplacement des locaux, soit selon le calcul suivant :

(valeur locative de marché – loyer du bail renouvelé) x coefficient de capitalisation.

L’expert judiciaire a estimé la valeur locative de marché des locaux expertisés à 14 358,20 €, arrondie à 14 400 € HT/HC par an, compte tenu d’une valeur unitaire de 340 € par mètre carré par an et d’une surface utile de 42,23 m2 :

340 € x 42,23 m2 = 14 358,20 €, arrondie à 14 400 € HT/HC par an.

Il a estimé la valeur locative unitaire de marché des locaux à 340 € par mètre carré par an par comparaison avec de nouvelles locations de bureaux, considérant qu’il s’agit des références les plus pertinentes.

Il a néanmoins expliqué que ces références ne pouvaient constituer qu’une valeur haute, les exigences quant à l’adaptation du réseau électrique, l’état d’entretien et les prestations étant plus élevées pour des locaux à usage de bureaux.

Ces termes de comparaison portent sur des locaux présentant presque tous un état ancien, sur le troisième arrondissement de [Localité 11] de 2018 à 2022, dont les valeurs vont de 310 €/m2 à 625 €/m2, l’expert observant que les valeurs sont allées à la hausse depuis le 30 septembre 2018, avec une valeur médiane de 395 €/m2 avant cette date et de 460 €/m2 après, et précisant que celui dont la valeur unitaire est la plus élevée (625 €/m2), décorrélée des autres, correspond à un immeuble très élégant, avec de belles prestations, dans une partie très commerciale de la [Adresse 18].

L’expert judiciaire a chiffré le montant du loyer que les locataires auraient dû régler si le bail avait été renouvelé au 1er octobre 2018 en considérant que celui-ci aurait été déplafonné (la durée du bail expiré, tacitement prolongé, ayant excédé douze ans), de sorte que la valeur locative unitaire de renouvellement pouvait être fixée, au vu des éléments de comparaison relevés dans le secteur, à 300 € par mètre carré par an, de la façon suivante :

300 € x 42,23 m2 = 12 669 €, arrondie à 12 500 € HT/HC par an.

La valeur estimée et la méthode de calcul, qui ne font l’objet d’aucune contestation des parties, seront retenues.

Ainsi, il convient de retenir l’économie de loyer théorique à capitaliser conformément au calcul de l’expert judiciaire, également non discuté par les parties :

14 400 € – 12 500 € = 1 900 € HT/HC/an.

Enfin, l’expert judiciaire a proposé de retenir un coefficient de valorisation à appliquer de 5, lequel correspond à des locaux commerciaux situés à un emplacement de commercialité correcte en centre-ville ou à des locaux d’activité très bien situés ; ce coefficient, qui n’est pas non plus discuté par les parties, sera retenu.

L’indemnité principale, correspondant à la valeur du droit au bail, sera donc fixée à :

1 900 € x 5 = 9 500 €.

— Les indemnités accessoires

*L’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi couvre les frais d’acquisition d’un nouveau titre locatif, notamment les frais (commission) d’agence et de rédaction d’acte.

L’expert judiciaire a estimé cette indemnité à une somme arrondie de 5 200 €, somme correspondant à 15% de la valeur locative de marché des locaux couvrant les honoraires de l’agence chargée de trouver de nouveaux locaux pour reloger les preneurs, auxquels il propose d’ajouter un forfait de 3 000 € pour d’éventuels honoraires juridiques.

La bailleresse, qui admet que l’indemnité d’éviction soit fixée à la somme évaluée par l’expert judiciaire, accepte le paiement d’une indemnité de remploi de ce montant.

Les locataires ne la contestent pas mais demandent à ce titre une somme de 38 477 €, correspondant à 11% de l’indemnité principale pour perte du fonds qu’ils réclament.

Leur demande n’étant pas fondée, il convient de fixer l’indemnité de remploi à la somme admise par la bailleresse, soit 5 200 €.

*Le trouble commercial

Cette indemnité compense la perte de revenus consécutive au temps passé pour la gestion de l’éviction (arrêt d’exploitation pendant un déménagement ou perte de temps pour la recherche de nouveaux locaux notamment) ainsi que le moindre investissement dans le commerce et est usuellement évaluée selon l’EBE ou la masse salariale.

L’expert judiciaire a proposé d’estimer le trouble commercial à hauteur de 5 200 € correspondant à trois mois d’EBE, mais uniquement au profit de la société SEELA qui exploite le lot du troisième étage.

Les consorts [U] réclament cette somme, cependant il s’agit d’une perte qui ne peut être subie que par la société qui exploite les locaux.

À défaut de subir un dommage à ce titre, leur demande d’indemnité sera rejetée.

*L’indemnité pour double loyer

L’expert judiciaire a proposé d’allouer une somme de 3 600 € à ce titre, correspondant à trois mois de valeur de marché.

Cependant, les locataires n’ont pas présenté de demande de ce chef et si la bailleresse a admis dans le corps de ses conclusions la pertinence d’une telle indemnité, elle n’a pas fait d’offre d’indemnisation dans le dispositif de ces écritures qui lierait le tribunal .

Ainsi, le tribunal, qui ne peut statuer ultra petita, soit au-delà de ce qui lui est demandé, n’allouera aucune indemnité pour double loyer.

*Les frais de déménagement

L’indemnité allouée à ce titre est chiffrée sur devis ou justificatif.

Les locataires réclament une indemnité de 6 288 € de ce chef, comprenant le déménagement des coffres-forts.

La bailleresse entend voir cette indemnité fixée conformément à l’estimation de l’expert judiciaire, qui a proposé une estimation à hauteur de 1 840 € à partir d’un devis de la société DÉMÉNAGEMENTS BLONDEAU, dont il a retranché les coûts pour les locaux du troisième étage et pour le déménagement des coffres-forts qui relèvent des dommages subis par la société SEELA.

Il convient d’allouer une somme de 1 840 € chiffrée par l’expert judiciaire pour le déménagement du seul deuxième étage et sans le coût du déplacement des coffres-forts, censé être supporté par la société SEELA, et n’est donc pas un dommage subi par les consorts [U] personnellement.

*Les frais de réinstallation

L’expert judiciaire a chiffré ce poste de dommage à 5 000 €, « à parfaire sur devis », pour les locaux du deuxième étage, notamment pour les portes renforcées et les grilles de protection.

La bailleresse accepte de payer une indemnité de 5 000 €.

Les locataires réclament une indemnité de 10 000 € à parfaire « sur factures acquittées ».

Il convient de leur allouer à ce titre une indemnité de 5 000 € puisqu’ils ne peuvent prétendre à une indemnisation que pour les locaux du deuxième étage ; il ne sera pas jugé que cette somme sera, au-delà, « à parfaire sur factures acquittées », dès lors qu’il leur appartenait de fournir et de soumettre aux débats des devis pour affiner l’estimation de l’expert judiciaire, ce qu’ils n’ont pas fait, l’ajout d’une mention « à parfaire » n’ayant pas vocation à leur permettre de se prévaloir, a posteriori, de factures d’un montant supérieur pour des coûts qu’ils pouvaient faire évaluer avant.

*Les frais administratifs

L’indemnité à ce titre couvre les frais liés au déménagement et au changement d’adresse (frais des actes et formalités de changement de siège, frais de transfert de lignes de télécommunications, frais d’impression des documents commerciaux et emballages, frais d’information de la clientèle et des fournisseurs, etc…).

L’expert judiciaire a évalué forfaitairement l’indemnité à ce titre à 3 000 €, somme qui est admise par les deux parties et sera donc retenue.

*Les frais de licenciement

Il convient de retenir en mémoire des frais de licenciement éventuellement induits par l’éviction, qui devront être remboursés à partir des justificatifs produits par les locataires.

* * *

Ainsi, le montant de l’indemnité d’éviction revenant aux consorts [U] est fixé à :

9 500 € (indemnité principale)

+5 200 € (indemnité de remploi)

+1 840 €(indemnité de déménagement)

+5 000 € (indemnité pour frais de réinstallation)

+3 000 € (indemnité pour frais administratifs et commerciaux)

+pour mémoire, les frais de licenciement qui seront indemnisés sur la base des justificatifs fournis

= 24 540 € + frais de licenciement en mémoire.

Il y a lieu de condamner la bailleresse au paiement de cette indemnité, sous réserve toutefois de l’absence d’exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées par l’article L.145-58 du code de commerce.

Sur la demande de fixation d’une indemnité d’occupation

L’article L145-28 du code de commerce dispose que :

« Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.(…) »

Il est constant que l’indemnité d’occupation due par le locataire évincé doit être fixée à la valeur locative chiffrée en application de l’article L.145-33 du code de commerce, donc à la valeur locative d’un bail renouvelé ou révisé, non à la valeur locative de marché, et que le plafonnement prévu par l’article L.145-34 du même code est exclu.

L’occupation étant précaire, il est d’usage d’y appliquer un abattement pour précarité d’au moins 10%.

Cette indemnité est due à compter du lendemain de la date d’effet du refus de renouvellement du bail expiré et jusqu’à la libération effective des lieux ; soit en l’espèce du 1er octobre 2018 jusqu’à la libération des locaux loués, caractérisée par la remise des clés.

L’expert judiciaire a évalué l’indemnité d’occupation due au 1er octobre 2018 de la façon suivante :

— valeur locative statutaire : 300 € x 42,23 m2 = 12 669 €, arrondie à 12 500 € HT/HC par an,

— aucun correctif appliqué,

— abattement de précarité de 10% : 12 500 € – 10% = 11 250 € HT/HC/an.

La bailleresse sollicite la fixation de l’indemnité d’occupation à 12 500 €/an, contestant l’application de tout abattement, au motif que les locataires étant restés dans les lieux pendant presque la durée d’un bail, ils n’ont pas subi de précarité.

Elle entend également voir cette indemnité augmentée annuellement selon l’évolution de l’indice des loyers commerciaux.

Les locataires demandent de limiter l’indemnité d’occupation à 9 000 €/an, abattement de précarité inclus, soutenant que l’évaluation par l’expert de 300 €/m2 par an est surestimée et doit être réduite d’au moins 20%, dès lors que cette valeur a été fixée par comparaison avec des baux de locaux à usage de bureaux exigeant un réseau électrique adapté, des prestations et un état d’entretien qui ne sont pas ceux des locaux loués, situés dans un immeuble ancien, avec des prestations « standards » et sont en premier jour sur cour, donc ne donnent pas sur la rue et sont peu lumineux.

La valeur locative statutaire annuelle de 300 €/m2/an proposée par l’expert sera néanmoins retenue, dès lors que celui-ci a bien tenu compte des différences entre les locaux expertisés et les locaux à usage de bureaux objets des baux de référence, comme il l’a expressément indiqué et comme il apparaît au vu de la valeur unitaire qu’il a chiffrée en bas de la fourchette de leurs prix.

Il y a lieu d’appliquer l’abattement pour précarité de 10% malgré la contestation de la bailleresse, celui-ci étant justifié par la situation d’incertitude dans laquelle se sont trouvés les locataires depuis le refus de renouvellement de leur bail, ce qui est nécessairement pénalisant.

L’indemnité d’occupation due au 1er octobre 2018 sera donc fixée, comme l’a proposé l’expert judiciaire, à 11 250 € HT/HC/an.

Cette indemnité d’occupation ne sera pas indexée comme le sollicite la bailleresse, le tribunal relevant que l’indexation n’est pas imposée contractuellement ni légalement et n’apparaît pas indispensable compte tenu de la durée de l’occupation et du montant de l’indemnité d’occupation fixée.

Il convient en conséquence de condamner les locataires à payer à la bailleresse une indemnité d’occupation annuelle de 11 250 € HT/HC/an depuis le 1er octobre 2018 et jusqu’à la libération des locaux loués, caractérisée par la remise des clés.

Co-responsables, par leur occupation commune des locaux, ils seront condamnés in solidum au paiement de cette indemnité.

Sur les demandes accessoires

La demanderesse, dont le refus de renouvellement du bail est à l’origine de la présente procédure, sera condamnée aux dépens de l’instance, lesquels comprendront les frais de l’expertise judiciaire de monsieur [M] [Z] et de la procédure de référé aux fins d’expertise, ainsi qu’à payer une somme aux défendeurs au titre de leurs frais irrépétibles qu’il convient de fixer à 5 000 €.

Il est rappelé que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

JUGE que messieurs [T] et [S] [U] ne sont titulaires que d’un bail commercial portant sur les locaux du deuxième étage de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 13] et ne peuvent prétendre à une indemnité d’éviction au titre du bail afférent aux locaux du troisième étage ;

CONDAMNE la S.C.I. LE CONSERVATOIRE à payer à messieurs [T] et [S] [U], sous réserve de l’absence d’exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées par l’article L.145-58 du code de commerce, une indemnité d’éviction des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 13] d’un montant total de vingt-quatre mille cinq cent quarante euros (24 540 €), outre frais de licenciement en mémoire, se décomposant comme suit ;

-9 500 € (indemnité principale)

-5 200 € (indemnité de remploi)

-1 840 €(indemnité de déménagement)

-5 000 € (indemnité pour frais de réinstallation)

-3 000 € (indemnité pour frais administratifs et commerciaux)

— indemnité pour licenciements liés à l’éviction : en mémoire, à payer selon justificatifs produits par les locataires ;

CONDAMNE in solidum messieurs [T] et [S] [U] à payer à la S.C.I. LE CONSERVATOIRE une indemnité d’occupation, depuis le 1er octobre 2018 et jusqu’à leur départ effectif des lieux, caractérisée par la remise des clés, d’un montant de onze mille deux cent cinquante euros (11 250 €), hors taxes et hors charges, par an ;

REJETTE la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation ainsi que la demande de la S.C.I. LE CONSERVATOIRE en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.C.I. LE CONSERVATOIRE aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais de l’expertise judiciaire de monsieur [M] [Z] et de la procédure de référé aux fins d’expertise, ainsi qu’à payer une somme de cinq mille euros (5 000 €) à messieurs [T] et [S] [U] en application de l’article 700 du code de procédure civile :

AUTORISE maître Chantal TEBOUL-ASTRUC, de la S.A.S. ASTRUC AVOCAT, à procéder au recouvrement direct des dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 11] le 29 Janvier 2026

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA