N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 26 Février 2025

N° RG 24/00181 – N° Portalis DB22-W-B7I-SEG6

DEMANDEUR :

S.A. IN’LI ANCIENNEMENT DENOMMEE OGIF

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par M^e Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

DEFENDEUR :

Monsieur [F] [H]

[Adresse 4]

[Adresse 8] [Adresse 2] [Adresse 1]

[Localité 6]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me Myrtille SURAN

Greffier : M^me Rosette SURESH

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Février 2025 par M^me Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Rosette SURESH, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement .

Copie exécutoire à : M^e HALIMI

Copie certifiée conforme à l’original à : M.[H]

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

La société SOCALOG, aux droits de laquelle vient la société IN’LI, a donné à bail à M. [F] [H] et Mme [O] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] par contrat du 5 mai 2017, moyennant un loyer mensuel de 591,54€, outre 189€ de provision sur charges.

Par avenant en date du 23 septembre 2022, M. [F] [H] est devenu seul titulaire du bail.

Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 3059,49€ a été délivré à M. [F] [H] le 27 février 2024.

Le commandement de payer a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 29 février 2024.

Devant l’absence de régularisation, la SA IN’LI, par acte du 29 mai 2024, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 3 juin 2024, a fait assigner M. [F] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir :

La condamnation de M. [F] [H] à lui payer la somme de 4872,13€ au titre de l’arriéré locatif ;Le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ; subsidiairement, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail ;L’expulsion de M. [F] [H] et de tous occupants de son chef des lieux ;La condamnation de M. [F] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges ; subsidiairement, que cette indemnité ne soit pas inférieure au montant du loyer ;La condamnation de M. [F] [H] à lui payer une astreinte définitive de 8€ par jour de retard au cas où il ne quitterait pas les lieux dans les deux mois de la signification de la décision à intervenir ;L’autorisation de séquestrer les biens et objets mobiliers se trouvant dans les lieux aux frais, risques et périls du défendeur ;La condamnation de M. [F] [H] à lui payer la somme de 330€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 décembre 2024.

La SA IN’LI, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée au 3 décembre 2024 à la somme de 6813,53€, échéance de décembre 2024 incluse. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement au défendeur.

M. [F] [H] comparaît en personne et reconnait le montant de la dette locative, expliquant que depuis la séparation avec sa compagne il a des difficultés financières. Il demande à se maintenir dans les lieux, et propose de verser 100€ en sus du loyer courant pour apurer sa dette. A terme, il souhaite quitter les lieux et trouver un logement avec un loyer moins onéreux, n’étant pas en mesure de s’acquitter seul de son loyer actuel. Il perçoit un salaire de 2200€ et a 3 enfants à charge qui habitent chez leur mère.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie électronique le 29 février 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 3 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 11).

Par acte de commissaire de justice du 27 février 2024, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 3059,49€ au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les loyers n’ont pas été réglés par M. [F] [H] dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 28 avril 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SA IN’LI produit un décompte démontrant que M. [F] [H] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 6632,53€ à la date du 3 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse.

M. [F] [H] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette, qu’il reconnait d’ailleurs à l’audience.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, il sera donc condamné au paiement de la somme de 6632,53€, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il sera en outre condamné au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, du 1er janvier 2025, jusqu’à la libération des lieux.

L’expulsion de l’occupant étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d’ordonner une astreinte en vue de le contraindre à quitter les lieux. De surcroît, aux termes de l’article L.421-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, et la SA IN’LI ne rapportant pas la preuve d’un préjudice distinct de celui-ci, ni celle d’une urgence à voir le locataire quitter les lieux, il n’y a pas lieu de prononcer d’astreinte.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, M. [F] [H] sollicite des délais de paiement suspendant la clause résolutoire.

Le bailleur s’y oppose.

M. [F] [H] propose de verser 100€ en sus du loyer courant mais il n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, les deux derniers versements de 788,88€ en novembre 2024 et de 500€ en octobre 2024 au profit du bailleur ne correspondant pas à l’intégralité du loyer chargé, lequel s’élève à 798,50€.

Il ressort par ailleurs du dossier et des éléments du débat que le défendeur n’est pas en situation de régler sa dette locative et de continuer à régler un loyer aussi élevé, ce qu’il reconnait d’ailleurs lui-même à l’audience, affirmant souhaiter déménager dans un logement moins onéreux. En effet, il indique à l’audience percevoir un salaire de l’ordre de 2200€ (1650€ déclaré lors de l’établissement du rapport social), avec trois enfants à charge qui vivent chez leur mère, mais qu’il accueille durant les vacances scolaires et pour lesquels il participe aux frais éducatifs. Ses charges sont par ailleurs évaluées à environ 1150€.

Enfin et en tout état de cause, la somme que M. [F] [H] propose de verser en sus du loyer courant ne permettrait pas de solder la dette dans le légal de 36 mois.

Dans ces conditions, force est de constater qu’il ne répond pas aux exigences de l’article susvisé, qui permettent l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. M. [F] [H] sera donc débouté de sa demande en ce sens.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

M. [F] [H], partie perdante au principal, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

L’équité et la situation économique des parties commandent en revanche de rejeter la demande de la SA IN’LI sur le fondement de ce texte.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 28 avril 2024 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

ORDONNE à M. [F] [H] et à tous occupants de son chef de quitter les lieux loués situés [Adresse 3] ;

DIT que faute de départ volontaire des lieux loués, situés [Adresse 3], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de M. [F] [H] et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNE M. [F] [H] à payer à la SA IN’LI, une somme de 6632,53€ à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 3 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE M. [F] [H] à payer à la SA IN’LI à compter du 1er janvier 2025 et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux, l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges ;

DEBOUTE la SA IN’LI de sa demande d’astreinte ;

DEBOUTE M. [F] [H] de sa demande de délais de paiement ;

DEBOUTE la SA IN’LI de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M. [F] [H] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe, le 26 février 2025.

La Greffière La juge