N° RG 25/00121 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DGBY

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 01 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DES LANDES, sis [Adresse 2]

représenté par Maître Sabine CAPES de la SELARL TOURRET CAPES, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN

DÉFENDEUR(S) :

Madame [N] [E], demeurant [Adresse 1]

non comparante ni représentée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 03 Juin 2025

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 01 Juillet 2025

copie exécutoire délivrée le à M^e CAPES

copie conforme délivrée le à DDETSPP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 mars 2024 à effet du 18 mars suivant, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT a donné à bail à Madame [N] [E] un local à usage d’habitation principale avec garage et jardin situé [Adresse 1] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 17,49 euros incluse, de 376,62 euros payable à terme échu.

Le paiement du loyer étant émaillé d’incidents, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT a fait délivrer à Madame [N] [E], le 4 décembre 2024, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, une somme principale de 856,70 euros, outre 84,45 euros de frais.

Les causes de ce commandement n’ayant pas été réglées, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT a fait assigner Madame [N] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 17 février 2025 et sur le fondement des articles 1103 et 1741 du Code civil, 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

constater par le jeu de la clause le jeu résolutoire la résiliation du contrat de location au 6 février 2025, jour d’acquisition de ladite clause,

ordonner l’expulsion de corps et de biens de Madame [N] [E] et de tout occupant de son chef dès que le délai légal sera expiré, au besoin avec le concours et l’assistance de la force publique,

condamner Madame [N] [E] à lui régler la somme de 1 707,41 euros en principal au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation avec intérêts de droit à compter du commandement de payer,

condamner Madame [N] [E] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et subissant les augmentations légales à compter du mois de janvier 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux,

condamner Madame [N] [E] à lui régler une somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Madame [N] [E] aux dépens de l’instance et de ses suites qui comprendront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 4 décembre 2024.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 3 juin 2025 au cours de laquelle le demandeur, représenté par Maître Sabine CAPES, a sollicité le bénéfice intégral de l’acte introductif d’instance en précisant que sa créance locative arrêtée au 30 avril 2025 s’élève à 4 364,13 euros et que la défenderesse n’a pas repris le paiement du loyer courant.

Bien qu’ayant été régulièrement assignée par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, Madame [N] [E] n’a pas comparu ni personne pour elle.

Le délibéré a été fixé au 3 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

En application du paragraphe II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation d’un bail, sous peine d’irrecevabilité de la demande, avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés précédemment signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement, et qui s’effectue par voie électronique ;

Aux termes du paragraphe III du même article, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande et à la diligence de l’huissier de justice, au représentant de l’é

Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, cette notification s’effectuant par voie électronique;

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT prouve avoir signalé à la CCAPEX, par courrier électronique du 5 décembre 2024 dont il produit l’accusé de réception, le commandement de payer délivré la veille à Madame [N] [E] ;

Par ailleurs, l’assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative a été notifiée au préfet par voie électronique le 18 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, l’accusé de réception électronique versé aux débats par l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT l’atteste ;

La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la résiliation du bail

En application combinée des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;

Aux termes du premier alinéa du paragraphe I de l’article 24, précédemment cité, de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie qui ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Le contrat de location conclu entre les parties recèle, au deuxième alinéa de son paragraphe 5-5 intitulé RÉSILIATION DU BAIL DEMANDÉE PAR L’OPH, une disposition prévoyant sa résiliation de plein droit, en cas notamment de défaut de paiement des loyers ou des charges régulièrement appelés, deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT a fait délivrer à Madame [N] [E], le 4 décembre 2024, un commandement de payer, visant cette clause, une somme principale de 856,70 euros ; celle-ci n’en a pas pour autant régularisé sa situation dans le délai imparti ni proposé à son bailleur la moindre solution d’apurement de sa dette locative qu’elle a au contraire laissé prospérer puisqu’elle s’élevait à 1 707,41 euros le jour de l’assignation ;

Il convient par conséquent de constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties et d’enjoindre à Madame [N] [E], qui les occupe sans droit ni titre depuis le 5 février 2025, de libérer les lieux, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique.

Sur la dette locative

Selon l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

L’article 7 a) de la loi précédemment citée du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Les pièces du dossier, notamment le commandement de payer, l’assignation et le dernier décompte de la créance locative de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT arrêté au 30 mai 2025, démontrent que Madame [N] [E] n’a jamais respecté son obligation essentielle de locataire de payer le loyer et charges au terme contractuellement convenu puisque son compte a été sans discontinuer débiteur depuis sa prise à bail, au mois de mars 2024, et que sa dette locative n’a cessé de progresser, passant de 310 euros lors de son entrée dans les lieux à 1 233,32 euros le 31 octobre 2024, 2 093,12 euros le 5 février 2025, 3 161,76 euros le 31 mars 2025, et 4 364,13 euros le 30 avril 2025 ;

La somme de 4 364,13 euros réclamée par l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT au titre de sa créance arrêtée au 30 avril 2025, est ainsi parfaitement justifiée ;

Le silence observé par Madame [N] [E] depuis la naissance du litige, y compris en ne répondant pas à la proposition de rendez-vous de L’ADIL des Landes pour faire le point de sa situation, et son absence aux débats tendent à démonter qu’elle n’a en réalité aucun argument sérieux à faire valoir ;

En application combinée des articles 1231-6 et 1344 du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s’ils n’ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d’un acte équivalent, le même effet devant être attaché à la demande en justice ;

Madame [N] [E] sera par conséquent condamnée à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT, au titre de sa dette locative arrêtée au 30 avril 2025, une somme de 4 364,13 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2024 sur celle de 856,70 euros, du 17 février 2025 sur celle de 1 707,41 euros et de cette décision pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Le contrat de location conclu entre les parties le 14 mars 2024 est résilié de plein droit depuis le 5 février 2025 ; Madame [N] [E] est depuis redevable, envers son bailleur et jusqu’à son départ effectif des lieux, d’une indemnité mensuelle d’occupation ; sa dette locative, toutefois, a été arrêtée au 30 avril 2025 ;

Elle sera donc condamnée à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT, à partir du 1er mai 2025 et jusqu’à sa complète libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer et charges convenu et dont la demande d’augmentation, qu’aucun texte ne prévoit, sera par ailleurs rejetée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que sa responsabilité est imputable à Madame [N] [E] ;

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT les frais, non compris dans les dépens, qu’il a été contraint d’engager pour ester en justice ;

Madame [N] [E] sera donc condamnée à lui payer une somme de 150 euros.

Sur les dépens

Conformément à l’article 699 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Madame [N] [E], qui succombe, sera donc condamnée aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le commandement de payer qui lui a été délivré le 4 décembre 2024.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT recevable en sa demande de résiliation du bail.

Constate la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties.

Ordonne à Madame [N] [E] de libérer les lieux dans un délai de HUIT JOURS à compter de la signification de cette ordonnance.

À défaut d’exécution spontanée, ordonne l’expulsion de Madame [N] [E], tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, par le commissaire de justice le premier requis, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique.

Condamne Madame [N] [E] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT, au titre de sa dette locative arrêtée au 30 avril 2025, une somme de QUATRE MILLE TROIS CENT SOIXANTE-QUATRE EUROS et TREIZE CENTIMES (4 364,13 euros) abondée des intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2024 sur celle de 856,70 euros, du 17 février 2025 sur celle de 1 707,41 euros et de cette décision pour le surplus.

Condamne Madame [N] [E] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT, à partir du 1er mai 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant strictement égal à celui du dernier loyer et charges convenu.

Rejette la demande d’augmentation de l’indemnité d’occupation mensuelle.

Condamne Madame [N] [E] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES LANDES XL HABITAT une somme de CENT CINQUANTE EUROS (150 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Madame [N] [E] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 4 décembre 2024.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette ordonnance est de droit.

Dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département des Landes en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE