Minute n° 25/134

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

O R D O N NA N C E D E R É F É R É

du 18 DECEMBRE 2025

— ------------------

N° du dossier : N° RG 25/00102 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DF4S

A l’audience publique des référés tenue le 18 Novembre 2025,

Nous, Madame Adeline MUSSILLON, Vice-Présidente, du tribunal judiciaire de DAX, juge des référés, assistée de Madame Cristine MARTINS, Greffière, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.C.I. CEZALIE

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Maître Philippe LALANNE de la SCP LALANNE-JACQUEMAIN LALANNE, avocat au barreau de DAX

ET :

S.A.S. DELACROIX DNC

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par Maître Marie-Thérèse DE PINHO, avocat postulant, avocat au barreau de DAX et par Maître Blandine LECOMTE, avocat plaidant, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 14 juin 2019, la SCI CEZALIE a consenti à la SAS DELACROIX DNC un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 6] à CAPBRETON (40), pour une durée de neuf ans à compter du 14 juin 2019, moyennant un loyer annuel de 11 280 euros HT.

Selon acte sous seing privé en date du 06 septembre 2019, la SCI CEZALIE a également consenti à la SAS DELACROIX DNC un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 5] à CAPBRETON (40), à compter du 06 septembre 2019, moyennant un loyer mensuel initial de 550 euros, outre la somme de 20 euros à titre de provision pour charges.

Dans le cadre du bail commercial, la bailleresse a fait délivrer au preneur le 21 février 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte du 27 mars 2025, la SCI CEZALIE a assigné la SAS DELACROIX DNC devant la présidente du tribunal judiciaire de DAX, statuant en référé, aux fins de résiliation du bail et d’expulsion.

A l’audience du 18 novembre 2025, la SCI CEZALIE représentée par son conseil a soutenu ses conclusions telles que notifiées par RPVA le 28 octobre 2025. Elle a sollicité de voir :

— constater la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial liant les parties,

— prononcer l’expulsion de la SAS DELACROIX DNC et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si nécessaire,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 1157,70 euros par mois,

— condamner la SAS DELACROIX DNC au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux,

— la condamner au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives déposées à l’audience, la SAS DELACROIX DNC représentée par son conseil a demandé à la juridiction de :

— juger qu’aucune dette de la société DELACROIX n’est établie par la SCI CEZALIE,

— prendre acte de l’absence de demande au titre d’un quelconque arriéré de loyer,

— en tout état de cause, juger que la SCI CEZALIE a fait preuve de mauvaise foi dans la demande d’application de la clause résolutoire,

— en conséquence, débouter purement et simplement la SCI CEZALIE de ses demandes,

— enjoindre à la SCI CEZALIE d’avoir à actualiser la situation comptable de la société DELACROIX DNC dans un délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé ce délai,

— condamner la SCI CEZALIE à verser à la société DELACROIX DNC la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais inhérents à l’exécution de la décision à intervenir,

A titre infiniment subsidiaire et reconventionnel,

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire,

— accorder à la société DELACROIX DNC le délai de la procédure pour apurer sa dette locative,

— constater que la société DELACROIX DNC a acquitté sa dette,

— en conséquence, juger que la clause résolutoire ne doit pas trouver application,

— juger qu’il n’apparaît pas inéquitable que chacune des parties conserve ses frais de défense.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article L143-2 du code de commerce, le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

En l’espèce, la bailleresse justifie de ce que le fonds de commerce exploité dans le cadre du bail commercial consenti n’est grevé d’aucune inscription.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

La SCI CEZALIE fait valoir qu’elle n’a jamais reçu les versements allégués par le preneur ; qu’en tout état de cause, les arriérés ont été réglés en cours de procédure et au-delà du délai imparti par le commandement de payer, de sorte que la clause résolutoire est acquise ; que dans ces conditions, le preneur étant de mauvaise foi, il sera débouté de sa demande de délais et de suspension de la clause résolutoire.

La SAS DELACROIX DNC ssoutient qu’elle n’est redevable d’aucune dette et qu’au contraire, elle est en réalité créancière. Elle explique que certains de ses règlements n’ont pas été pris en compte par la bailleresse pour un montant total de 4534 euros (versements des 31 mai 2023, 18 juillet, 26 août et 20 novembre 2024) ; que d’autres règlements ont été imputés à tort sur les loyers du bail d’habitation en lieu et place des loyers commerciaux ; que la dette ainsi réclamée dans le commandement de payer était erronée. Elle précise qu’à supposer l’existence effective d’une dette, la clause résolutoire ne pourra s’appliquer dans la mesure où elle a été mise en oeuvre de mauvaise foi.

Selon les articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. (…) Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater l’application d’une clause résolutoire de plein droit, sans qu’il ait à relever l’urgence.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement des loyers dans le délai d’un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte du 21 février 2025, la SCI CEZALIE a fait délivrer à la SAS DELACROIX DNC un commandement de payer la somme de 4510,58 euros en principal, visant la clause résolutoire.

Si la bailleresse admet qu’à ce jour l’arriéré de loyers a été réglé, elle fait valoir néanmoins que la clause résolutoire a pu jouer, compte tenu du caractère tardif de la régularisation intervenue.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Or il résulte des éléments du dossier que :

— il existe des divergences dans les pièces produites par le bailleur lui-même, puisque la somme réclamée en principal dans le commandement de payer du 21 février 2025 (4510,58 euros) ne correspond pas à celle qui apparaît dans son historique comptable (pièce 11) à la même date (3492,04 euros),

— s’agissant des paiements invoqués par la locataire, qui n’auraient pas été pris en compte : s’il apparaît que le règlement du 18 juillet 2024 (1176,61 euros) n’était manifestement pas destiné à la SCI CEZALIE, il existe néanmoins un doute quant autres virements, dont les montants correspondent au montant du loyer commercial, qui apparaissent dans la comptabilité du preneur,

— il ressort des échanges entre les parties qu’il a pu y avoir des erreurs dans l’affectation des sommes versées par le preneur du fait de la coexistence des baux commercial et d’habitation,

— la comparaison des grands livres de compte respectifs des sociétés Century 21 et Delacroix DNC atteste du fait qu’il existe des divergences.

Ainsi, il n’est pas possible de savoir avec certitude, en l’état des éléments communiqués, quel était le montant exact de la dette à la date du commandement de payer, de sorte que le tribunal n’est pas en mesure de déterminer si les règlements effectués dans le mois de la délivrance du commandement ont pu apurer la dette.

Il convient dans ces conditions de débouter la SCI CEZALIE de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire et de ses demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Dès lors qu’aucune somme n’est aujourd’hui réclamée par la bailleresse, il convient de débouter la société DELACROIX DNC de sa demande visant à lui enjoindre d’actualiser la situation comptable de la société locataire.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, compte tenu de la solution apportée au présent litige, il convient de dire que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Adeline MUSSILLON, juge des référés du tribunal judiciaire de Dax, statuant publiquement par mise à disposition au greffe de la décision, par décision contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTONS la SCI CEZALIE de ses demandes,

DEBOUTONS la SAS DELACROIX DNC de sa demande reconventionnelle,

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

DISONS que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

La présente ordonnance a été signée le 18 décembre 2025, par Madame Adeline MUSSILLON, vice-présidente, et par Madame Cristine MARTINS, greffière, et portée à la connaissance des parties par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE, LA VICE-PRÉSIDENTE