TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

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O R D O N NA N C E D E R É F É R É

du 29 MAI 2026

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N° du dossier : N° RG 26/00059 – N° Portalis DBYL-W-B7K-DKOU

A l’audience publique des référés tenue le 14 Avril 2026,

Nous, Madame Adeline MUSSILLON, Vice-Présidente, du tribunal judiciaire de DAX, juge des référés, assistée de Madame Cristine MARTINS, Greffière, en présence de [X] [H], greffier-stagiaire, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Monsieur [D] [Y]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représenté par Maître Lydie VILAIN-ELGART de la SELARL ASTREA, avocat au barreau de DAX, substituée par Maître Pierre-Olivier DILHAC, avocat au barreau de DAX

ET :

Monsieur [P] [G]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représenté par Maître Nathalie BRETHOUX, avocat au barreau de DAX, substituée par Maître Frédéric LONNE, avocat au barreau de DAX

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte notarié du 21 décembre 2023, Monsieur [D] [Y], assisté de Monsieur [P] [C], son curateur, a acquis auprès de Monsieur [P] [G] une maison à usage d’habitation sise [Adresse 1].

En décembre 2024, lors de son emménagement, Monsieur [D] [Y]a constaté des infiltrations d’eau, notamment en sous-sol de l’immeuble.

A l’occasion d’une visite en vue d’entreprendre des travaux d’embellissement de la maison, le cabinet d’architecte ATELIER ARCAD a également constaté des infiltations, relevant deux zones distinctes, l’une dans le local dit “rangement”, et la seconde à proximité immédiate de l’escalier, selon rapport daté du 24 novembre 2025.

Les 9 et 27 janvier 2026 un procès verbal de constat de commissaire de justice a été dressé à la demande de Monsieur [Y]. Il y est fait état de divers désordres : infiltrations, retenue d’eau, humidité, présence de remontées capillaires et de salpêtre, coloration du sol dans l’escalier menant au sous-sol, dans le garage et dans une pièce aveugle attenante à celui-ci.

Par acte en date du 6 mars 2026, Monsieur [D] [Y] assisté de son curateur, a assigné Monsieur [P] [G] devant la présidente du tribunal judiciaire de Dax, statuant en référé, aux fins de voir :

— ordonner une mesure d’expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, avec mission habituelle en la matière,

— condamner Monsieur [P] [G] à lui verser une indemnité de 2000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 14 avril 2026, Monsieur [D] [Y] assisté de son curateur Monsieur [C], représenté par son conseil, a soutenu ses demandes telles que développées dans son acte d’assignation.

Il explique que :

— le constat de commissaire de justice et le rapport de visite du cabinet ATELIER ARCAD ont mis en évidence d’importantes infiltrations d’eau, lesquelles peuvent éventuellement provenir d’un défaut d’isolation et d’étanchéité du sous-sol ; qu’il n’a pas été informé de ces désordres lors de la vente,

— l’expertise judiciaire permettra une analyse technique et objective de la situation qui nécessite, de manière impérative, des travaux.

Selon conclusions notifiées le 13 avril 2026, Monsieur [P] [G] représenté par son conseil demande à la juridiction de :

— lui donner acte de ses plus vives protestations et réserves d’usages sur les faits exposés et qu’il s’en rapporte à justice en ce qui concerne le mesure sollicitée,

— préciser les chefs de missions,

— débouter Monsieur [D] [Y] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il explique que :

— s’il ne s’oppose pas à l’organisation de la mesure d’expertise sollicitée, il conteste néanmoins sa responsabilité et rappelle que l’acte notarié de vente de l’immeuble contient une clause de non garantie des vices cachés et vices apparents,

— la mission doit se limiter à la constatation des désordres d’infiltration (localisation, ampeur, causes techniques probables) ; que l’expert devra se prononcer sur la date probable d’apparition des désordres, sur la gravité de ceux-ci au regard de l’usage normal du bien (impropriété totale ou simple gêne), et sur la distinction entre entretien normal / vétusté et véritable vice de construction ou défaut structurel.

La décision a été mise en délibéré au 29 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’appréciation du motif légitime n’implique pas de se prononcer sur les responsabilités ou garanties ni sur les chances de succès des futures prétentions des demandeurs. Il suffit que le demandeur justifie d’éléments rendant crédibles ses suppositions ou allégations et que les preuves à obtenir ou conserver soient de nature à alimenter un procès.

En l’espèce, il ressort du rapport de visite du cabinet ATELIER ARCAD établi le 24 novembre 2025 et du procès verbal de constat dressé par commissaire de justice des 9 et 27 janvier 2026 que l’immeuble acquis par Monsieur [Y] auprès de Monsieur [G] est affecté de divers désordres (dont des infiltrations constatés au niveau du garage semi-enterré du bâtiment) ; qu’au vu de leur ampleur, notamment en période de fortes intempéries, il apparaît que ceux-ci pourraient être de nature évolutive et qu’ils étaient possiblement connus du vendeur avant la vente.

Dans ces conditions, il est nécessaire de connaître les circonstances et causes exactes des désordres, ainsi que l’état de l’immeuble lors de la vente afin d’apprécier l’existence d’éventuels vices cachés au moment de celle-ci.

En conséquence, il convient d’ordonner la mesure d’expertise sollicitée, selon les chefs de mission spécifiés au dispositif de la présente décision, sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux responsabilités et garanties encourues.

L’expertise sera réalisée aux frais avancés du demandeur, qui a seul intérêt à voir la mesure menée à son terme.

Sur l’article 700 et les dépens

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il n’y a pas lieu à condamnation de ce chef.

Il convient de laisser les dépens à la charge du demandeur.

PAR CES MOTIFS

Nous, Adeline MUSSILLON, juge des référés du tribunal judiciaire de Dax, statuant publiquement par mise à disposition au greffe de la décision, par décision contradictoire et en premier ressort,

ORDONNONS une mesure d’expertise,

COMMETTONS pour y procéder :

SB2I SARL, prise en la personne de son gérant [W] [R],

[Adresse 3],

[Adresse 3],

Port : [XXXXXXXX01]

Mèl : [Courriel 1]

expert près la cour d’appel de Pau, avec pour mission de :

• convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise,

• se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, ainsi que le cas échéant les rapports des examens techniques et des expertises déjà effectuées,

• se rendre sur les lieux, situés [Adresse 1], les parties et leurs conseils dûment convoqués, et en faire la description, y compris au besoin, l’environnement immédiat

• relever et décrire les désordres, malfaçons et inachèvements affectant l’immeuble litigieux, dénoncés dans l’assignation, dans le procès-verbal des 9 et 27 janvier 2026 ainsi que dans le rapport de visite du 24 novembre 2025, en considération des documents contractuels liant les parties (acte de vente) ; en indiquer la nature et la date d’apparition ; préciser s’agissant d’un immeuble, si ces désordres compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination,

• en détailler les causes et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels fournisseurs ou intervenants ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables, et dans quelles proportions; indiquer à cette fin, l’identité des intervenant concernés (maitres d’ouvrage, maitrise d’oeuvre, contrôleur technique, entreprises adjudicataires, sous traitants…) en mentionnant pour chacun d’eux l’étendue de leur mission ou le lot dont ils étaient en charge, la ou les polices de la compagnie d’assurance les garantissant au titre de la responsabilité décennale et la responsabilité civile au moment des travaux,

• dire si les travaux ont été réalisés conformément aux règles de l’art applicables en la matière et s’ils ont respectés les prescriptions contractuelles (plan, descriptifs techniques, devis, factures….),

• dire si les désordres constituent techniquement un vice au sens de l’article 1641 du code civil,

• dire si les désordres étaient cachés ou apparents au jour de la vente et ce, notamment pour un acquéreur profane,

• dire si le vendeur pouvait ignorer l’état de l’immeuble au jour de la vente,

• indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu,

• indiquer si les désordres présentent un danger pour la solidité de l’ouvrage et/ou pour la sécurité des occupants,

• indiquer les solutions appropriées pour y remédier, en chiffrer le coût approximatif, par une estimation ou à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre de leur choix; préciser la durée prévisible des travaux de remise en état,

• dire si des travaux urgents sont nécessaires, soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes et aux biens ; dans l’affirmative, organiser à brève échéance une réunion contradictoire destinée à évoquer les mesures conservatoires à mettre en oeuvre en urence, décrire les travaux qui doivent être réalisés, et les faire chiffrer, et déposer sans délai, suite à cette première réunion d’expertise, une note expertale n°1,

• préciser la nature des préjudices induits, en caractérisant les éventuels liens de causalité entre ceux-ci et les désordres, malfaçons, inachèvements et solutions préconisées pour y remédier,

• rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties,

• mettre, en temps utile, au terme des opérations d’expertise, les parties en mesure de faire valoir leurs observations, qui seront annexées au rapport,

DISONS que l’expert devra déposer son rapport au service du contrôle des mesures d’instruction dans un délai de 6 mois à compter de la notification de sa mission et de la consignation,

DISONS que l’expert devra solliciter du magistrat chargé du contrôle des mesures d’instruction une prorogation de ce délai si celui-ci s’avère insuffisant,

FIXONS à 2000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que Monsieur [D] [Y] devra consigner à la régie de ce tribunal dans le délai de 40 JOURS à compter de la date de la présente ordonnance,

DISONS qu’en cas de défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert deviendra caduque de plein droit, sauf pour la partie défaillante à obtenir d’être relevée de cette sanction sur justification d’un empêchement légitime ,

DISONS que, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, au vu des diligences faites ou à venir, l’expert en fera sans délai rapport au juge qui, s’il y a lieu, ordonnera la consignation d’une provision complémentaire à la charge de la partie qu’il déterminera ; il joindra à sa demande de provision complémentaire le calendrier prévisible de ses opérations et une évaluation détaillée du coût des opérations d’expertise avec copie aux avocats des parties -ainsi qu’aux parties qui n’auraient pas d’avocat- auxquels il devra indiquer qu’ils disposent d’un délai de 15 jours pour faire valoir leurs éventuelles observations auprès du juge chargé du contrôle des mesures d’instruction ,

DISONS que l’expert pourra s’adjoindre l’avis d’un sapiteur,

DISONS que l’expert devra adresser aux parties, au moins un mois avant le dépôt du rapport définitif, un pré-rapport détaillé en invitant les parties à lui faire part de leurs observations auxquelles il devra répondre ,

DISONS que le dépôt par l’expert de son rapport sera accompagné de sa demande de rémunération, dont il adressera un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception. S’il y a lieu, celles-ci adressent à l’expert et à la juridiction ou, le cas échéant, au juge chargé de contrôle les mesures d’instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception;

DISONS que les opérations d’expertise se dérouleront sous le contrôle du juge chargé du contrôle des mesures d’instruction,

DISONS que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

LAISSONS les dépens à la charge du demandeur.

DEBOUTONS Monsieur [Y] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente ordonnance a été signée le 29 mai 2026 par Adeline MUSSILLON, vice-présidente, juge des référés, et par Cristine MARTINS, greffière, et portée à la connaissance des parties par mise à disposition au greffe.

La greffière La vice-présidente