TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Affaire : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “DUGUAY TROUIN” représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET SOULARD

c/

[S] [T]

N° RG 24/00131 – N° Portalis DBXJ-W-B7I-IIDZ

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :

à :

la SCP LDH AVOCATS – 16-1

la SCP MANIERE – PAGET – CHAMPENOIS – 74

JUGEMENT DU : 02 DECEMBRE 2024

JUGEMENT

Nathalie POUX, Présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, Greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “DUGUAY TROUIN” représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET SOULARD

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Delphine HERITIER de la SCP LDH AVOCATS, demeurant [Adresse 6], avocats au barreau de Dijon,

DEFENDERESSE :

Mme [S] [T]

née le 18 Décembre 1934 à [Localité 10] (BOUCHES-DU-RHONE)

[Adresse 13]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Maxime PAGET de la SCP MANIERE – PAGET – CHAMPENOIS, demeurant [Adresse 1], avocats au barreau de Dijon,

A rendu le jugement suivant :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 9 octobre 2024 et mise en délibéré au 27 novembre 2024, puis prorogé au 2 décembre 2024 où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Mme [S] [T] est propriétaire de biens et droits immobiliers (respectivement les lots n° 5-325, 8-326, 10- 327, 13-328, 15-329, 18-330, 20-331) dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété dénommé «[Adresse 11]» , situé [Adresse 7] à [Localité 8].

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11], représenté par la SAS Cabinet Soulard, son syndic, a assigné Mme [S] [T] devant le président du tribunal judiciaire de Dijon, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir :

— juger recevable et bien fondée sa demande ;

— condamner Mme [T] à payer la somme de 29 979,16 € arrêtée au 21 février 2024 correspondant aux arriérés de charges au titre des divers lots dont elle est propriétaire au sein de la copropriété, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er mars 2024 ;

— condamner Mme [T] à payer la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts, la résistance dans le paiement des charges de copropriété créant un préjudice au requérant dont a trésorerie se trouve déséquilibrée ;

— condamner Mme [T] sous la même solidarité à régler la somme de 1 500 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner enfin Mme [T] aux entiers dépens.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11], représenté par la SAS Cabinet Soulard, son syndic, a de nouveau assigné Mme [T] devant le président du tribunal judiciaire de Dijon, statuant selon la procédure accélérée au fond, en maintenant sa demande principale et en portant sa demande de dommages et intérêts à 5 000 € et sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à 2 500 €.

Le syndicat des copropriétaires expose que Mme [T] ne paie qu’irrégulièrement ses charges de copropriété. Le 8 décembre 2020, elle a été condamnée une première fois à régler la somme de 12 874,18 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er septembre 2018. Cette somme a été recouvrée dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière. Toutefois, Mme [T] a continué de ne pas payer ses charges. Elle a donc de nouveau été condamnée le 27 juillet 2022 à régler la somme de 14 757,66 € au titre de l’arriéré de charges, frais et appels provisionnels sur charges arrêtés au 15 mars 2022.

Nonobstant une mise en demeure payer les charges de copropriété du 1er mars 2024, Mme [T] persiste à ne pas régler ses charges de copropriété, ni même ses appels de provision sur charges pour l’année en cours, ni même ses appels de fonds travaux.

Mme [T] reste ainsi débitrice de la somme principale de 44 733,82 € selon décomptes arrêtés au 21 février 2024. Le Syndicat des copropriétaires précise toutefois en soustraire la somme de 14 754,66 € pour laquelle il dispose d’un titre exécutoire.

Le Syndicat des copropriétaires soutient également que la résistance de Mme [T] dans le paiement de ses charges de copropriété lui cause un préjudice en déséquilibrant sa trésorerie.

Il précise que Mme [T] a été convoquée à l’ensemble des assemblées générales postérieures au 1er septembre 2018, que les comptes de copropriété y ont été approuvés et que les procès-verbaux lui ont été notifiés.

Le Syndicat des copropriétaires réplique au moyen d’irrecevabilité soulevée par Mme [T] que celle-ci ne saurait invoquer l’irrecevabilité de sa demande pour non-respect des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Il ressort en effet de cet article que l’audience, et non la délivrance de l’assignation, doit avoir lieu après un délai minimal de trente jours à compter de la mise en demeure. Ainsi, dans la mesure où l’audience était fixée au 2 mai 2024, ce délai a été respecté.

Le Syndicat des copropriétaires fait valoir qu’ il a fait signifier une nouvelle assignation le 31 mai 2024 pour l’audience du 5 juin 2024. Le délai de trente jours entre la date de délivrance de la sommation de payer et celle de l’assignation a donc aussi été respecté.

Il soutient enfin que ce délai de trente jours n’existe que pour rendre exigible les provisions non échues et qu’il ne concerne pas les charges de copropriété qui sont déjà exigibles ; que Mme [T] ne s’est toujours pas acquittée des sommes dues au titre des provisions exigibles.

Mme [T] a demandé au président du tribunal judiciaire de :

— juger irrecevable et mal fondé le [Adresse 12] [Adresse 9] en ses demandes ;

— le débouter de l’ensemble de ses demandes dirigées contre elle ;

— condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] à lui payer la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le [Adresse 12] [Adresse 9] aux entiers dépens de l’instance.

Mme [T] soutient en premier lieu que l’action engagée par le Syndicat des copropriétaires est irrecevable en raison du non-respect des conditions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. En effet, il ressort de cet article que l’assignation devant le président du tribunal judiciaire doit avoir lieu au moins trente jours après la délivrance du courrier de mise en demeure. C’est donc une interprétation erronée de l’article que fait le demandeur en prenant en compte la date d’audience. Dès lors, ce délai n’a pas été respecté. Elle souligne que le demandeur n’a pas non plus mentionné ce délai dans sa mise en demeure alors que cette mention est prescrite par la loi. Elle estime également que la notification d’une nouvelle assignation ne peut faire obstacle à l’irrecevabilité de l’action.

Mme [T] estime en second lieu que la demande du Syndicat des copropriétaires est en tout état de cause mal fondée. En effet, la soustraction de la somme pour laquelle il dispose d’un titre exécutoire n’a été explicitée que dans son assignation. En outre, le décompte reprend un solde antérieur pour chaque lot sans permettre de savoir s’ils sont justifiés.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’irrecevabilité de la demande du Syndicat des copropriétaires

L’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire, statuant en la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. »

Cet article rend immédiatement exigibles les provisions non encore échues en cas de non-paiement des charges et provisions déjà exigibles, passé le délai d’un mois après mise en demeure d’avoir à payer les sommes d’ores et déjà exigibles.

Il convient dès lors de constater que l’irrecevabilité soulevée ne s’appliquerait qu’aux demandes de paiement des provisions non encore échues à la date du commandement de payer et non aux sommes exigibles à cette date.

Par lettre recommandée d’avocat avec avis de réception du 1er mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] a mis en demeure Mme [S] [T] de payer la somme de 29 979,16 € avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2024, selon relevés de compte à la date du 21 février 2024.

Pour autant, il résulte de l’examen des sept relevés de compte détaillés, un pour chacun des biens immobiliers propriété de Mme [T], que les sommes réclamées sont des provisions d’ores et déjà exigibles et Mme [T] ne prétend pas le contraire au soutien de son moyen d’irrecevabilité.

Il en résulte qu’aucune irrecevabilité tant sur le délai d’un mois, qui au demeurant est respecté, que sur le contenu du commandement n’a vocation à s’appliquer.

Le moyen d’irrecevabilité est dès lors rejeté.

Sur la demande en paiement

L’ article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 énonce : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Le syndicat des copropriétaires versent aux débats :

— convocations aux assemblées générales et procès-verbaux d’assemblées générales de 2018, 2019 et 2020 ;

— procès-verbal d’assemblée générale du 3 mai 2023 ;

— courrier de mise en demeure du 1er mars 2024 ;

— décomptes des sommes dues arrêtés au 21 février 2024.

Mme [T] ne conteste pas le montant des sommes dues apparaissant sur chaque relevé de compte, sauf à contester le solde antérieur au 1er janvier 2023 sur chacun de ces décomptes, ce qui représente un total pour les 7 décomptes de 14 053, 48 €, somme globale sur laquelle le tribunal ne dispose effectivement pas du détail: toutefois, il convient d’observer que le syndicat des copropriétaires retire de la somme totale obtenue après addition des 7 décomptes, soit 44 733,72 €, la somme de 14 754,66 € pour laquelle il a déjà un titre exécutoire ; ainsi la somme réclamée, soit 29 976,16 € ne souffre d’aucune contestation de la part de Mme [T] et est parfaitement détaillée dans les décomptes, les sommes apparaissant dans les décomptes au titre du solde antérieur ne lui étant pas réclamées.

Il est dès lors fait droit à la demande de condamnation de Mme [T] à la somme de 29 976,16 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, soit le 1er mars 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts

Par sa carence à acquitter les sommes dues au titre des charges de copropriété, et alors qu’elle a déjà été condamnée à deux reprises à s’acquitter de ses charges de copropriété pour les 7 lots dont elle dispose dans cette copropriété, Mme [T] fait subir un préjudice à la collectivité des copropriétaires, lesquels sont contraints de devoir supporter les conséquences d’une telle faute, la situation d’impayé pesant sur la trésorerie de la collectivité des copropriétaires.

En conséquence, une somme de 2 500 € sera allouée au syndicat des copropriétaires à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [T] qui succombe en supportera donc la charge.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Mme [T] qui succombe, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 € sur ce fondement ; elle est déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, suivant la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire en dernier ressort :

Rejette le moyen d’irrecevabilité soulevé par Mme [S] [T] ;

Condamne Mme [S] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11], la somme de 29 979, 16 € arrêtée au 21 février 2024 correspondant aux arriérés de charges, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er mars 2024 ;

Condamne Mme [S] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11], la somme de 2 500 € à titre de dommages et intérêts ;

Condamne Mme [S] [T] payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11], la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Mme [S] [T] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [S] [T] aux entiers dépens.

Le Greffier Le Président