TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Rémi HOUDAIBI

M^e Ali DERROUICHE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Rémi HOUDAIBI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/09744 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6DY3

N° MINUTE :

5 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 20 novembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. HENEO, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Ali DERROUICHE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [R], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Rémi HOUDAIBI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0265

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 22 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 novembre 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 20 novembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/09744 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6DY3

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 8 octobre 2021, la société HENEO a donné en sous-location un logement meublé n°120 à M. [U] [R] situé au [Adresse 1], moyennant le paiement d’une redevance mensuelle de 405,58 euros, charges et prestations incluses, pour une durée d’un an renouvelable sous condition de justification de son statut d’étudiant boursier, logement qu’il occupait depuis le 19 septembre 2019.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mars 2024, la société HENEO a fait délivrer à M. [U] [R] un congé pour le 30 avril 2024 à minuit pour dépassement de la durée du séjour et perte du statut d’étudiant boursier.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 octobre 2024, la société HENEO a fait assigner M. [U] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater que le contrat de résidence a pris fin le 30 avril 2024 à la suite du congé,

— subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du titre d’occupation pour dépassement de la durée maximale de séjour et défaut de paiement des redevances,

— ordonner l’expulsion sans délai et sous astreinte de M. [U] [R] et de tout occupant de son chef,

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers,

— condamner M. [U] [R] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation correspondant à la redevance actualisée à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à parfaite libération des locaux,

— condamner M. [U] [R] à lui payer la somme de 1015,35 euros au titre des redevances et indemnités d’occupation impayées au 7 octobre 2024,

— condamner M. [U] [R] à payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Appelée à l’audience du 5 novembre 2024, l’affaire a fait l’objet de trois renvois afin de permettre aux parties de se mettre en état.

A l’audience du 22 septembre 2025, la société HENEO, représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites partiellement soutenues oralement et a sollicité de:

— condamner M. [U] [R] à lui payer la somme de 904 euros au titre des redevances et indemnités d’occupation impayées selon décompte du 18 septembre 2025,

— condamner M. [U] [R] à lui payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société HENEO a exposé que M. [U] [R] avait quitté les lieux le 2 septembre 2025 et qu’elle ne maintenait ainsi pas ses demandes d’expulsion et de séquestration des meubles. S’agissant des demandes reconventionnelles, elle a d’une part fait valoir ses diligences dès qu’un désordre lui avait été signalé et a d’autre part soutenu que M. [U] [R] ne prouvait pas le lien entre ses difficultés de santé et l’appartement litigieux.

M. [U] [R], représenté par son conseil, a déposé des conclusions écrites partiellement soutenues oralement et a sollicité de :

— condamner la société HENEO à lui verser la somme de 5000 euros au titre de son préjudice moral,

— condamner la société HENEO à lui verser la somme de 601,75 euros au titre de son préjudice financier,

— condamner la société HENEO à lui verser la somme de 4393 euros au titre de son préjudice de jouissance,

— condamner la société HENEO aux dépens de la présente instance,

— débouter la société HENEO de ses demandes plus amples ou contraires.

Au soutien de ses prétentions, il a indiqué se désister de sa demande de délai pour quitter les lieux en raison de son départ du logement. Il a fait valoir l’existence de désordres dès son entrée dans les lieux, ayant eu une incidence sur sa santé. Il a enfin indiqué avoir apuré sa dette locative.

À l’issu des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré autorisée en date du 26 septembre 2025, la société HENEO a communiqué un décompte actualisé au 22 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [U] [R] est soumis à la législation résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique et au droit commun du louage.

Sur les demandes en expulsion, indemnités d’occupation, séquestration de meubles

Il convient de constater le désistement de la demanderesse.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Il convient de constater le désistement du défendeur.

Sur la dette locative

Le locataire est redevable des loyers impayés en application de l’articles 1103 du code civil.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, il ressort du décompte communiqué en cours de délibéré que M. [U] [R] a apuré sa dette locative.

La société HENEO sera déboutée de sa demande.

Sur les demandes de dommages et intérêts

L’article 1719 du code civil prévoit que le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière ;

« 1° De délivrer au preneur la chose louée et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent (…)

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; (…) ».

Aux termes de l’article 1217 du même code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les conditions générales du bail prévoient que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation, de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparations ainsi que les équipements mentionnés au contrat en bon état de fonctionnement, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

Les critères de décence de logement sont définis par le décret n°2012-120 du 30 janvier 2002, notamment en son article 2 selon lequel le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; 5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Sur le préjudice de jouissance

En l’espèce, M. [U] [R] explique avoir été privé d’eau chaude à plusieurs reprises entre 2021 et 2024, avoir eu en location un logement infesté d’insectes nuisibles (cafards et rats), et ne pas avoir bénéficié d’un système de chauffage normal. Il sollicite la somme de 4393 euros en réparation de son préjudice de jouissance, soit 20% de sa redevance du 17 septembre 2019 au 30 avril 2024, date de la fin de son contrat. Il verse à l’appui de sa demande :

— des courriels envoyés à la bailleresse,

— un avis de passage de la direction du logement et de l’habitat, service technique de l’habitat de la ville de [Localité 4] en date du 24 octobre 2024 ainsi qu’un courriel de ce service en date du 20 décembre 2024,

— des mesures de température non datées,

— deux attestations de témoins.

La société HENEO ne conteste pas les dysfonctionnements et présence ponctuelle de nuisibles mais indique réagir promptement à toute sollicitation. Elle produit à l’appui de ses dires :

— des courriels échangés avec M. [U] [R],

— des courriels échangés avec des prestataires de service.

S’agissant de la privation d’eau chaude, il ressort des pièces versées aux débats que plusieurs pannes ont été relayées à la société HENEO par M. [U] [R] et d’autres résidents entre août 2021 et avril 2024. Certaines ont duré quelques heures et d’autres plusieurs jours selon les éléments produits. Mis à part deux coupures de quelques heures, aucune n’a été signalée en période hivernale. Si ces coupures sont certainement contrariantes, leurs durées, mises en perspectives de la durée de la période concernée, ne justifient pas l’attribution de dommages et intérêts.

S’agissant du chauffage, M. [U] [R] ne transmet que des échanges de mails postérieurs à la fin du bail selon le congé délivré par la société HENEO et qui n’a pas été contesté. M. [U] [R] a continué à occuper le logement après ce terme de telle sorte qu’il ne saurait faire valoir le moindre trouble de jouissance.

S’agissant enfin de la présence de nuisibles, M. [U] [R] l’a signalée dès le mois de juillet 2020. Il a de nouveau alerté la bailleresse en octobre 2020, puis en avril 2024. Entre octobre 2020 et avril 2024, il n’apparaît pas au dossier de nouveaux mails de M. [U] [R], mais ce dernier produit toutefois deux attestations de témoins également locataires de l’immeuble, qui font état de la présence récurrente de nuisibles. S’il est certain que la société HENEO organise des interventions de désinfection (1 en 2022, 2 en 2023, 3 en 2024), il apparaît d’une part qu’il n’est pas indiqué de passages en 2020 et 2021 et d’autre part que la présence de nuisibles s’est poursuivie en 2024 malgré trois passages en sept mois. S’agissant d’un motif d’indécence d’un logement, il convient de considérer que M. [U] [R] a subi un trouble de jouissance pour ce motif entre le 17 juillet 2020, date de son premier courriel, et le 30 avril 2024, date de la fin du bail. Il paraît équitable de l’indemniser à hauteur de 10% de la redevance payée par M. [U] [R] durant 45 mois et 13 jours. Il sera pris en compte les sommes appelées au titre des redevances, selon les décomptes communiqués, soit :

—  2020 : 1309,74 euros du 17 juillet au 31 décembre,

—  2021 : 1650,32 euros,

—  2022 : 1781,62 euros,

—  2023 : 1835,04 euros,

—  2024 : 590,36 euros du 1er janvier au 30 avril,

soit un total de 7167,08 euros. La société HENEO sera condamnée à payer à M. [U] [R] 10% de cette somme soit 716,71 euros au titre de son préjudice de jouissance.

Sur le préjudice moral

M. [U] [R] indique que l’état de son logement a fortement atteint sa santé physique et mentale. Il verse à l’appui de ses déclarations cinq certificats médicaux en date des 28 mai 2021 (deux certificats du même jour), 10 août 2021, 23 janvier 2023 et 21 février 2023, ainsi que deux autres des 26 juin 2024 et 29 juillet 2024 qui ne sont pas inclus dans la période de la convention d’occupation. Si certains certificats médicaux indiquent que l’état de santé de M. [U] [R] rend nécessaire qu’il vive dans un logement sécurisé et sans nuisibles, ils ne permettent pas d’établir un lien entre les suivis médicaux et psychiatriques de M. [U] [R] et sa situation locative. Il sera débouté de sa demande au titre du préjudice moral.

Sur le préjudice financier

M. [U] [R] expose avoir été contraint de dormir ailleurs que dans son logement à plusieurs reprises en raison de l’état dégradé de l’appartement et communique trois factures Airbnb et Hôtel Ibis pour quatre nuitées (du 27 au 29 novembre 2019, 31 mars 2022 et 30 novembre 2023). Rien ne permet cependant d’établir un lien quelconque avec le logement litigieux.

Il sera débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Il résulte de l’article 696 du Code de procédure civile que les dépens sont mis à la charge de la partie perdante, à moins que le juge, par décision motivée, n’en décide autrement. En l’espèce, la société HENEO succombe à la cause. Toutefois, il apparaît que l’instance a été nécessaire afin de permettre le départ du défendeur des lieux occupés sans titre. Au regard de la solution du litige, chaque partie conservera ses dépens.

La société HENEO sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement de la société HENEO au titre de sa demande d’expulsion, de condamnation à une indemnité d’occupation et de séquestration des meubles,

DEBOUTE la société HENEO de sa demande au titre de l’impayé locatif,

CONSTATE le désistement de M. [U] [R] de sa demande de délai pour quitter les lieux,

CONDAMNE la société HENEO à verser à M. [U] [R] la somme de 716,71 euros euros au titre de son préjudice de jouissance,

DEBOUTE M. [U] [R] de ses demandes de dommages et intérêt au titre de son préjudice moral et de son préjudice financier,

DEBOUTE la société HENEO de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que chaque partie conservera ses dépens,

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 novembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge