TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

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N° RG 24/50731 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3UPN

N° : 7

Assignation du :

23 Janvier 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 06 novembre 2024

par Rachel LE COTTY, 1ère vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La société S.N.C. MACDONALD COMMERCES

[Adresse 6]

[Localité 4]/FRANCE

représentée par M^e Jean-bernard LUNEL, avocat au barreau de PARIS – #A0924

DEFENDERESSE

La société SUCCESSO S.A.R.L.

dont le siège social es sis

[Adresse 9],

[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Localité 5]

prise en la personne de son gérant, M. [H] [C]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître Richard ruben COHEN de la SELASU SELASU RICHARD R. COHEN, avocats au barreau de PARIS – #C1887

DÉBATS

A l’audience du 9 octobre 2024, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, 1ère vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 21 décembre 2018, la société Macdonald commerces a consenti un bail commercial à la société Club’Epil, aux droits de laquelle vient la société Successo, portant sur des locaux dépendant de l’ensemble immobilier Centre commercial Le Parks, [Adresse 2] à [Localité 13], à usage de « restauration, pizzeria ».

Le 7 août 2020, un incendie s’est déclaré dans les locaux et le restaurant a dû cesser son activité.

Une expertise a été ordonnée par décision du président du tribunal judiciaire de Paris du 11 juin 2021. L’expert a déposé son rapport le 13 décembre 2022.

Par acte du 5 juillet 2023, la société Macdonald commerces a fait délivrer à la société Successo une sommation d’avoir à exploiter le local à usage de « restauration, pizzeria » conformément aux dispositions des articles 2.4, 6 et 11.1 du bail du 21 décembre 2018, visant la clause résolutoire du bail.

Par actes du 23 janvier 2024, la société Macdonald commerces a assigné la société Successo devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est ;fixer le montant de l’indemnité d’occupation au dernier loyer contractuel augmenté des charges, taxes et accessoires stipulés au bail jusqu’à la libération des locaux;condamner la défenderesse au paiement d’une somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience du 9 octobre 2024, la demanderesse maintient ses demandes et sollicite le rejet de celles de la société Successo.

Aux termes de ses conclusions remises et développées oralement à l’audience, la société Successo demande à la présente juridiction de :

A titre principal,

débouter la société Macdonald commerces de toutes ses demandes ;A défaut,

condamner par provision la société Macdonald commerces à lui payer les sommes suivantes :100.000 euros à valoir sur les préjudices subis, à savoir les dépenses exposées inutilement par la faute du bailleur au titre de l’aménagement du local, outre la perte de chance de tirer des bénéfices de l’activité prévue ;20.500 euros en remboursement du dépôt de garantie ;3.000 euros en remboursement de l’avance réglée sur la rémunération de M. [S], expert ;En tout état de cause,

condamner la société Macdonald commerces à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, il est renvoyé aux conclusions des parties.

MOTIFS

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans un bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle une sommation d’avoir à exploiter le local à usage de « restauration, pizzeria » conformément aux dispositions des articles 2.4, 6 et 11.1 du bail du 21 décembre 2018, visant la clause résolutoire du bail, a été délivrée à la locataire le 5 juillet 2023.

Cette sommation visait notamment l’article 11.1 du bail liant les parties qui stipule que « le preneur devra : […]

« – entreprendre son exploitation, à compter de cette date [date d’achèvement de ses travaux], pendant les douze mois de l’année sans fermeture annuelle et pendant les jours et horaires d’ouverture fixés par le règlement intérieur de l’ensemble immobilier annexé aux présentes, sous la seule réserve des dispositions législatives ou réglementaires contraires, (le local étant éclairé et les installations individuelles de climatisation fonctionnant) ;

— maintenir à compter de cette mise à disposition le local en état permanent et total d’exploitation effective et normale : en conséquence, garder en magasin une variété complète et suffisante de marchandises et conserver un personnel suffisant pour un service adéquat de la clientèle ».

Il est constant que la locataire n’exploite plus son activité de restauration-pizzeria depuis l’incendie survenu dans les lieux en 2020 et qu’elle a vidé les locaux, ainsi qu’en atteste un procès-verbal de constat du 5 décembre 2023.

Celle-ci conteste la bonne foi de la bailleresse dans la délivrance de la sommation visant la clause résolutoire aux motifs qu’elle est tenue de réaliser des « pizzas au feu de bois » selon les termes de son contrat de licence de marque avec la société Woodiz Corp, ce qui impose l’installation d’un four à bois dans les locaux, élément fondamental de son projet, et qu’il résulte du rapport de l’expert judiciaire M. [S] que le local objet du bail ne peut être exploité avec un mode de cuisson par four à bois, le système d’évacuation des fumées de combustion n’étant pas compatible avec la cuisson à bois.

Elle estime que la bailleresse est de mauvaise foi car, n’ignorant pas son projet de cuisson de pizzas au feu de bois, elle a manqué à son obligation de délivrance, ce qu’a constaté l’expert en retenant une imputabilité des désordres de 7% à la charge de celle-ci.

Cependant, si le bailleur est tenu, en application de l’article 1719 du code civil, de délivrer au preneur des locaux conformes à la destination contractuelle visée au bail et permettant l’exploitation de cette activité, la société Macdonald commerces a, en l’espèce, délivré un local conforme à sa destination contractuelle de « restauration – pizzeria », dès lors qu’il résulte des pièces versées aux débats que l’exploitation d’un restaurant-pizzeria demeure possible avec cuisson par four électrique ou à gaz. Le bail ne contenant pas de mention relative à une cuisson par four à bois, il ne peut être reproché à la bailleresse de ne pas avoir fourni un local conforme à la destination prévue au bail.

A cet égard, l’engagement pris par la société Successo auprès de la société Woodiz Corp de réaliser des pizzas cuites exclusivement au feu de bois n’est pas opposable à la bailleresse, qui n’était pas partie au contrat de licence de marque signé entre la société Successo et la société Woodiz Corp.

Il n’est pas davantage établi que la société Macdonald commerces se soit engagée à fournir un local permettant la cuisson au feu de bois, même si elle a été informée des projets de sa locataire.

Il appartenait à la société Successo, au moment du changement d’enseigne et de la signature du contrat de licence de marque avec la société Woodiz Corp, de s’assurer que le projet était techniquement réalisable.

L’absence de délivrance n’est donc pas établie et la mauvaise foi de la bailleresse, qui n’a perçu aucun loyer depuis l’origine du bail, n’est pas démontrée, celle-ci souhaitant légitimement récupérer son local inexploité depuis 2020 et qui a été vidé de tous ses meubles et marchandises par la locataire.

En outre, des démarches amiables ont été entreprises par la société Macdonald commerces pour mettre un terme au bail d’un commun accord des parties. Il ne peut donc lui être reproché d’avoir, face au refus de la locataire, mis en oeuvre une action aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, la situation d’absence d’exploitation ne pouvant perdurer.

Dès lors, les contestations de la société Successo ne sont pas sérieuses, de sorte que l’acquisition de la clause résolutoire sera constatée au 5 août 2023 et l’expulsion de la locataire ordonnée, avec toutes conséquences de droit.

L’indemnité d’occupation due au bailleur à compter du 6 août 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La société Successo sollicite une provision de 100.000 euros à valoir sur les préjudices subis, invoquant les dépenses exposées inutilement par la faute du bailleur au titre de l’aménagement du local et la perte de chance de tirer des bénéfices de l’activité prévue.

Cependant, l’expert judiciaire chargé d’examiner les causes de l’incendie et leur imputabilité a retenu une imputabilité de 70% pour la société Socotec, contrôleur technique ayant émis un avis sur le projet d’aménagement du local, une imputabilité de 23% pour la société Successo et une imputabilité limitée à 7% pour la bailleresse.

En l’état de ces éléments, la demande de provision à l’égard de la bailleresse se heurte à une contestation sérieuse et nécessitera un débat devant le juge du fond.

Il en est de même de la demande de restitution du dépôt de garantie et de la demande de remboursement de l’avance réglée sur la rémunération de l’expert, qui ne relèvent pas de l’évidence requise en référé.

Il n’y a donc pas lieu à référé de ce chef.

Sur les frais et dépens

La société Successo, partie perdante, sera tenue aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande toutefois de la dispenser de toute condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition, à la date du 5 août 2023 à 24h00, de la clause résolutoire du bail liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux situés au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 10] à [Localité 12], la société Successo pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixons l’indemnité d’occupation provisionnelle due par la société Successo à la société Macdonald commerces au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 6 août 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provisions formées par la société Successo ;

Condamnons la société Successo aux dépens ;

Rejetons les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 11] le 06 novembre 2024

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Rachel LE COTTY