Tribunal Judiciaire de Dijon, 2e chambre, 9 septembre 2025, n° 23/03451

TJ Dijon 9 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Manquement contractuel de l'acheteur
Le tribunal a constaté que le manquement de l'acheteur à signer l'acte authentique a causé un dommage à l'agence, justifiant ainsi l'indemnisation pour perte de chance de percevoir ses honoraires.
Accepté
Dépenses engagées pour la défense
Le tribunal a jugé équitable de condamner le défendeur à verser une somme au titre des frais irrépétibles, conformément aux dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
Accepté
Condamnation aux dépens
Le tribunal a condamné le défendeur aux dépens, conformément à l'article 699 du Code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Dijon, 2e ch., 9 sept. 2025, n° 23/03451
Numéro(s) :	23/03451
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Juliette CHARDON
Cabinet(s) :	SCP DUCHARME
Parties :	La SASU JMMR IMMOBILIER

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

de [Localité 4]

2ème Chambre

MINUTE N°

DU : 09 Septembre 2025

AFFAIRE N° RG 23/03451 – N° Portalis DBXJ-W-B7H-IEGU

Jugement Rendu le 09 SEPTEMBRE 2025

AFFAIRE :

S.A.S.U. JMMR IMMOBILIER

[Y] [L]

ENTRE :

La SASU JMMR IMMOBILIER, exerçant sous l’enseigne ERA [Localité 5], immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 893 994 137, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Christophe CHATRIOT de la SCP SCP D’AVOCATS PIZZOLATO – CHATRIOT, avocats au barreau de DIJON postulant

DEMANDERESSE

ET :

Monsieur [Y] [L], demeurant [Adresse 1]

défaillant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Laetitia TOSELLI, Vice-Présidente, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile, en présence de Madame [K] [C], Candidate à l’intégration directe

GREFFIER : Madame Catherine MORIN,

L’avocat de la demanderesse a déposé son dossier de plaidoirie conformément à l’article 799 du code de procédure civile ;

DEBATS :

Vu l’avis en date du 20 mars 2025 ayant fixé l’affaire à l’audience de plaidoiries à juge unique du 13 Mai 2025 date à laquelle l’affaire a été appelée en audience publique ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 25 mars 2025 ;

Le prononcé du jugement a été mis en délibéré au 09 Septembre 2025.

JUGEMENT :

— Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— Réputé contradictoire

— en premier ressort

— rédigé par Laetitia TOSELLI

— signé par Laetitia TOSELLI, Présidente et Catherine MORIN, greffière principale, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrée le

Maître Christophe CHATRIOT de la SCP SCP D’AVOCATS PIZZOLATO – CHATRIOT

* * *

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant contrat sous seing privé du 14 juin 2022, M. [Y] [L] a confié à la SASU JMMR Immobilier, exerçant sous le nom “ERA [Localité 5] Immobilier”, un “mandat de recherche non exclusif d’un bien à acquérir n° 100” pour une maison individuelle d’au minimum 200 m² avec terrain et dépendances à un prix maximal de 700 000 euros, d’une durée de six mois, renouvelable tacitement par période d’un mois, sans pouvoir dépasser douze mois à compter de la date de signature, avec des honoraires de 4% TTC du prix de vente, sauf accord ultérieur entre les parties par avenant.

M. [Y] [L] a émis une lettre de proposition d’achat d’une maison individuelle qui lui avait été présentée par la SASU JMMR Immobilier, située [Adresse 3] à [Localité 5], au prix de 645 000 euros, outre des honoraires de 25 000 euros, le 29 juillet 2022, acceptée par les vendeurs, et signée par le représentant d’Era [Localité 5] Immobilier.

Selon acte sous seing privé du 4 août 2022 rédigé par notaire, les vendeurs et M. [Y] [L] ont conclu un compromis de vente du bien immobilier au prix de 645 000 euros, outre des honoraires de 25 000 euros, sans condition suspensive. La signature de l’acte authentique était prévue au plus tard le 15 octobre 2022.

Par lettre recommandée avec accusé de réception non réclamée, le notaire en charge de la signature de l’acte authentique a mis en demeure M. [Y] [L] de venir signer l’acte le 25 octobre 2022.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 décembre 2022, le directeur de la société JMMR Immobilier a mis en demeure M. [Y] [L] de verser à celle-ci la somme de 25 000 euros d’indemnité en indemnisation de la perte de chance de percevoir les honoraires.

Deux nouvelles lettres recommandées avec accusé de réception des 11 janvier et 10 mai 2023, de l’assureur protection juridique puis du conseil de la société JMMR Immobilier, l’ont également mis en demeure de régler cette somme, en vain.

Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2023, la SASU JMMR Immobilier a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Dijon M. [Y] [L] aux fins de voir, sur le fondement des articles 1240 et suivants du code civil :

— déclarer sa demande recevable et bien fondée,

— se déclarer territorialement compétent en ce que le dommage a été subi dans le ressort de la juridiction saisie,

— constater que M. [Y] [L] a commis une faute et lui a causé un préjudice,

En conséquence,

— condamner M. [Y] [L] à lui payer la somme de 25 000 euros de dommages et intérêts,

En tout état de cause,

— dire et juger qu’il serait inéquitable de lui laisser la charge des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer en justice aux fins de défendre ses intérêts,

En conséquence,

— condamner M. [Y] [L] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner M. [Y] [L] aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Juliette Chardon, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

La SASU JMMR Immobilier soutient qu’elle a accompli ses obligations en présentant à M. [L] un bien, conformément au mandat confié, lequel a fait l’objet d’une offre et d’un compromis. Elle fait valoir qu’en s’abstenant volontairement de réitérer l’acte de vente alors qu’il s’y était engagé dans l’avant-contrat, M. [L] a commis une faute dont elle peut solliciter réparation par l’allocation de dommages et intérêts correspondant aux honoraires convenus.

°°°°°

Assigné en étude, M. [Y] [L] n’a pas constitué avocat.

°°°°°

La clôture de la procédure est alors intervenue par ordonnance du juge de la mise en état du 25 mars 2025. L’affaire a été fixée à l’audience publique du 13 mai 2025 puis mise en délibéré au 9 septembre 2025.

MOTIFS :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Le défendeur n’ayant pas comparu, le présent jugement sera réputé contradictoire car susceptible d’appel.

A titre liminaire :

A défaut de contestation du fondement de la demande et de la compétence territoriale de la présente juridiction, il n’y a pas lieu de s’interroger sur la recevabilité de la première ni sur la compétence territoriale de la seconde.

1/ Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1240 du code civil, “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

Il est de droit constant que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage (cf AP, 6 octobre 2006, 05-13.255).

Il est également constant que le tiers au contrat qui établit un lien de causalité entre un manquement contractuel et le dommage qu’il subit n’est pas tenu de démontrer une faute délictuelle ou quasi délictuelle distincte de ce manquement (cf AP, 13 janvier 2020, 17-19.963).

En l’occurrence, un compromis de vente a été signé entre M. [L] et les vendeurs le 4 août 2022, concernant le bien immobilier présenté par l’agence Era [Localité 5] Immobilier. Aux termes de ce compromis, M. [L] s’engageait à signer l’acte authentique de vente au plus tard le 15 octobre 2022 (page 18), moyennant versement du prix et des frais. A défaut, une clause pénale au profit des vendeurs était prévue.

Cette absence de signature de l’acte authentique constitue ainsi un manquement contractuel de M. [L] dans ses obligations à l’égard des vendeurs. Or, ce manquement contractuel a empêché la conclusion de la vente.

Il a donc causé à la SAS JMMR Immobilier, tiers au contrat, qui a effectué des diligences en pure perte car la vente immobilière n’a pas été réalisée, un dommage consistant dans une perte de chance de percevoir sa rémunération, rémunération qui ne peut être touchée qu'“en cas de réalisation de l’opération”, à partir de la signature de l’acte authentique de vente (cf page 2/6 du mandat). Cette vente, malgré l’absence de conditions suspensives prévues au compromis de vente, ne pouvait être considérée comme certaine, dès lors que ce compromis prévoyait une clause pénale, témoignant de la prévoyance au contrat de la possibilité d’un aléa pouvant l’empêcher.

Il est de principe que lorsque le juge constate qu’une faute a privé la victime d’une chance d’empêcher que son dommage se réalise, il doit condamner le responsable à réparer ce préjudice. Il ne peut refuser cette indemnisation au motif que la victime demandait la réparation de son dommage et non de la perte de chance de l’éviter (cf Assemblée plénière, 27 juin 2025, pourvois n° 22-21.812 et 22-21.146). La question de la perte de chance est dans les débats, puisqu’elle avait été évoquée dans la pièce 5 de la demanderesse, le courrier recommandé du directeur de la SAS JMMR Immobilier évoquant “un

préjudice lié à la perte de chance de percevoir mes honoraires”. Il n’y a donc pas lieu de rouvrir les débats sur ce point.

Il y a donc lieu d’indemniser la perte de chance de percevoir sa rémunération, qui sera considérée comme très forte et évaluée, en raison de l’absence de condition suspensive dans le compromis de vente, à 90 % de la rémunération soit : 25 000 x 0,9 = 22 500 euros.

M. [Y] [L] sera donc condamné à verser cette somme à la SAS JMMR Immobilier. Cette condamnation ayant un caractère indemnitaire, elle produira intérêts à compter de la présente décision.

2/ Sur les demandes accessoires :

M. [Y] [L] perdant le procès, il sera condamné aux dépens.

L’équité commande de condamner M. [Y] [L] à verser à la SAS JMMR Immobilier la somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

— CONDAMNE M. [Y] [L] à verser à la SAS JMMR Immobilier la somme de 22 500 euros (vingt deux mille cinq cents euros) en indemnisation de sa perte de chance de percevoir sa rémunération ;

— CONDAMNE M. [Y] [L] à verser à la SAS JMMR Immobilier la somme de 1 200 euros (mille deux cents euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE M. [Y] [L] aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés par M^e Juliette Chardon, avocate, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Greffier et la Présidente.

Le Greffier La Présidente