TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Yves CLAISSE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Madame [N] [A]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/09659 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBEMO

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 28 avril 2026

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par M^e Yves CLAISSE, avocat au barreau de Paris,

DÉFENDERESSE

Madame [N] [A], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 février 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 avril 2026 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 28 avril 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/09659 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBEMO

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 14 août 2012, l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH a donné à bail à Mme [N] [A] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Des locataires du même immeuble se sont plaint auprès du bailleur de son comportement.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 octobre 2025, l’établissement public PARIS HABITAT – OPH a fait assigner Mme [N] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de:

— constater le comportement agressif, violent et menaçant ainsi que les nuisances avérées et répétées causées par Mme [N] [A],

— prononcer la résiliation du contrat de bail à compter du jugement à intervenir,

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, à défaut d’avoir quitté les lieux dans un délai de 48 heures à compter de la signification de la décision, sous astreinte 80 euros par jour de retard,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles aux frais risques et périls de la défenderesse en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

— condamner Mme [N] [A] à payer à l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant outre les charges, à compter de la date de résiliation jusqu’à complète libération des lieux, avec revalorisation de droit,

— rejeter toute demande de délai,

— condamner Mme [N] [A] à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 9 février 2026, l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH, représenté par son conseil, a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, il a expliqué que Mme [N] [A] était à l’origine de graves troubles affectant la jouissance paisible des autres habitants de l’immeuble, ce qui justifiait le prononcé de la résiliation judiciaire immédiate du bail.

Mme [N] [A], comparante en personne, a demandé de débouter l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH de l’ensemble de ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, elle a contesté tout trouble de sa part dans l’occupation des lieux, a indiqué que de nombreux locataires ne l’appréciaient pas et a soutenu être victime de la part de certains.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 28 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat , il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat , en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En application de l’article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Ces dispositions sont d’ordre public et en cas de non respect de ces obligations, le bailleur est autorisé à demander la résiliation judiciaire du bail.

En l’espèce, l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH produit aux débats:

— une pétition débutée le 31 octobre 2023 et émanant de 25 locataires,

—  5 attestations de témoins (locataires) en date des 13 octobre 2023, 8 décembre 2023, 10 décembre 2023, 24 mai 2025 et 26 mai 2025, certains ayant également signé la pétition,

— deux courriers de locataires adressés au bailleur, datés d’octobre 2023,

— trois dépôts de plainte émanant de locataires à l’encontre de Mme [N] [A], en date des 29 septembre 2023, 3 septembre 2024 et 14 mars 2025,

— un courrier du bailleur adressé à la défenderesse en date du 27 novembre 2023,

— une sommation de respecter la tranquillité de l’immeuble et de cesser les nuisances causées en date du 15 mai 2025, délivré par commissaire de justice à Mme [N] [A] à la demande du bailleur,

— un compte rendu d’une intervention de police en date du 21 mai 2025.

Mme [N] [A] produit :

— une attestation en date du 8 février 2026 communiquée sans pièce d’identité et ne répondant ainsi pas aux prescriptions légales,

— un dépôt de plainte contre personne non dénommée en date du 19 janvier 2026.

Les éléments produits aux débats par l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH établissent que Mme [N] [A], locataire en titre, est à l’origine de faits troublant gravement la tranquillité des autres occupants de l’immeuble dans lequel se trouve le logement qui lui a été donné à bail. En effet, le nombre de locataires se plaignant de son comportement, ainsi que les dépôts de plainte décrivant des comportements particulièrement dangereux et inquiétants, notamment des violences, y compris avec arme (couteau, marteau), permettent d’estimer qu’il ne s’agit pas seulement d’une inimitié comme l’indique Mme [N] [A]. Il apparaît que ces comportements peuvent avoir lieu en présence d’enfant voire être dirigés contre eux. Enfin, des troubles psychiatriques sont évoqués.

Mme [N] [A] ne verse aux débats qu’une attestation dont il ne peut être tenu compte, et qui en tout état de cause serait insuffisante comme étant un témoignage unique, et un dépôt de plainte postérieur à l’assignation, visant une personne non dénommée et extérieure à l’immeuble, qui aurait selon la plaignante été engagée par des voisins pour lui porter atteinte, sans qu’aucun élément communiqué n’établisse ses dires.

S’il n’est pas versé en procédure par le bailleur d’éléments postérieurs au mois de mai 2025, la durée sur laquelle s’inscrivent ces comportements, sans que Mme [N] [A] n’apporte d’éléments rassurants puisqu’elle conteste toute faute de sa part, permet d’estimer qu’il existe un manquement extrêmement grave aux obligations du bail, et notamment à l’obligation de jouissance paisible des lieux par le locataire.

Il y a lieu de considérer que la gravité du manquement aux obligations légales permet de prononcer la résiliation judicaire du bail d’habitation consenti à Mme [N] [A] sur l’appartement situé [Adresse 4], escalier 20, 12ème étage, porte 0507 à compter de la présente décision.

Mme [N] [A] étant devenu occupante sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur l’astreinte

Aux termes de l’article L131-2 du code des procédures civiles d’exécution, l’astreinte est indépendante des dommages-intérêts. Par ailleurs, selon l’article L421-1 du même code, les astreintes fixées pour obliger l’occupant d’un local à quitter les lieux ont toujours un caractère provisoire et sont révisées et liquidées par le juge une fois la décision d’expulsion exécutée.

En l’espèce, le bailleur sollicite le prononcé d’une astreinte sans motiver sa demande, alors que Mme [N] [A] était jusqu’alors titulaire d’un bail de telle sorte que le prononcé d’une astreinte doit être particulièrement justifié.

Le bailleur sera débouté de sa demande.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois

Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. Le juge peut réduire ou supprimer ce délai. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, si le comportement de Mme [N] [A] conduit à un climat délétère voire violent au sein de l’immeuble et à une crainte des autres locataires, il doit être relevé pour rejeter la demande que le bailleur n’a fait délivrer son assignation que deux ans après les premières plaintes. L’urgence sous-tendue par sa demande est ainsi à relativiser et il convient de laisser les délais légaux à Mme [N] [A] pour quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

En l’espèce, Mme [N] [A] sera condamnée à payer une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, d’un montant égal au montant du loyer tel qu’il résulterait du bail et augmenté des charges, jusqu’à complète libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

Mme [N] [A], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre de provision conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 14 août 2012 entre l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH et Mme [N] [A] portant sur des locaux situés [Adresse 4], escalier 20, 12ème étage, porte 0507, à compter de la présente décision,

ORDONNE à Mme [N] [A] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 4], escalier 20, 12ème étage, porte 0507, ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DEBOUTE l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH de sa demande d’astreinte,

CONDAMNE Mme [N] [A] à payer à l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer résultant du contrat résilié augmenté des charges locatives récupérables, applicable si le contrat de bail était resté en vigueur, à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle se traduira par la remise des clés au bailleur ou au mandataire désigné,

DEBOUTE l’établissement public [Localité 1] HABITAT – OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [N] [A] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe le 28 avril 2026, et signé par la juge et la greffière.

LA GREFFIERE LE JUGE