TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Affaire : [E] [P]

[M] [H] épouse [P]

c/

S.A.R.L. ETABLISSEMENT ZANOTTI-AUFFRAY

N° RG 25/00176 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-IXC3

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :

à :

M^e Eric RUTHER – 106

ORDONNANCE DU : 11 JUIN 2025

ORDONNANCE DE REFERE

Nathalie POUX, Présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée lors des débats de Caroline BREDA, Greffier et lors du prononcé de Josette ARIENTA, Greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDEURS :

M. [E] [P]

né le 26 Mars 1966 à [Localité 7] ([Localité 12]-ET-[Localité 10])

[Adresse 8]

[Localité 5]

Mme [M] [H] épouse [P]

née le 10 Juillet 1964 à [Localité 11] (MEURTHE-ET-MOSELLE)

[Adresse 8]

[Localité 5]

représentés par M^e Eric RUTHER, demeurant [Adresse 1], avocat au barreau de Dijon,

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. ETABLISSEMENT ZANOTTI-AUFFRAY

[Adresse 3]

[Localité 2]

non représentée

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 7 mai 2025 et mise en délibéré à ce jour, où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 15 novembre 2001, M. [E] [P] et Mme [M] [H] épouse [P] ont donné à bail commercial à la SARL Établissements Zanotti un local situé [Adresse 4] à [Localité 6] pour une durée de 9 années entières à compter du 1er novembre 2001.

Par acte authentique du 21 janvier 2011, la SARL Établissements Zanotti a cédé son fonds de commerce à la SARL Zanotti-Filleule, désormais dénommée SARL Établissement Zanotti-Auffray. En outre, par acte authentique du même jour, le contrat de bail du 15 novembre 2001 a été renouvelé pour une durée de 9 années complètes à compter du 21 janvier 2011, moyennant un loyer annuel de 16 101,24 € HT. Étant révisable par période triennale, ce loyer s’élevait à la 1 849,53 € en 2023 et 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2025, les époux [P] ont assigné la SARL Établissement Zanotti-Auffray en référé devant le tribunal judiciaire de Dijon aux fins de voir, au visa de l’article L145-1 du code de commerce et de l’article 834 du code de procédure civile :

— constater la résiliation du bail commercial en cours entre les parties ;

— condamner la SARL Établissement Zanotti-Auffray à libérer les locaux dans le mois de la décision à intervenir et à défaut, d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin ;

— condamner la SARL Établissement Zanotti-Auffray à régler :

les loyers et charges impayés au 18 mars 2025, sauf à parfaire au jour du jugement, soit la somme de 27 868, 71 €,les dépens, soit la somme de 418, 57 €,les intérêts légaux à compter du commandement de payer resté infructueux ; – condamner la SARL Établissement Zanotti-Auffray à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges conventionnels et ce jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamner la SARL Établissement Zanotti-Auffray à lui payer la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SARL Établissement Zanotti-Auffray aux entiers dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Les époux [P] exposent que :

la société défenderesse ne paie pas régulièrement ses loyers depuis août 2023. Un accord a été trouvé entre les parties pour échelonner le remboursement de l’arriéré locatif sur un délai de 10 mois. Ainsi, la société preneuse avait repris le paiement de loyers, augmentés des sommes impayées restant dues ;

cependant, à compter d’avril 2024, la SARL Établissement Zanotti-Auffray a de nouveau cessé de régler ses loyers et ses charges. En outre, elle ne s’est pas acquittée du montant des impôts fonciers des années 2023 et 2024 ;

un commandement de payer portant sur la somme totale de 22 306, 04 € et visant la clause résolutoire du bail commercial a été délivré à la SARL Établissement Zanotti-Auffray le 10 décembre 2024. Ce commandement de payer est demeuré infructueux dans le délai d’un mois prévu au contrat ;

ils sont donc fondés à faire constater la résiliation du bail commercial et l’expulsion de la société preneuse. En outre, celle-ci leur est redevable de la somme de 27 868, 71 € d’arriéré locatif, augmentée des intérêts légaux, ainsi que d’une indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des lieux.

À l’audience du 7 mai 2025, les époux [P] ont maintenu l’ensemble de leurs demandes.

Bien que régulièrement assignée, la SARL Établissement Zanotti-Auffray n’a pas constitué avocat. Il convient donc de statuer par ordonnance réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 834 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire, statuant en référé, d’ordonner dans tous les cas d’urgence toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différent.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. ».

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est constant que le contrat de bail commercial liant les parties stipule en sa page 9 une clause résolutoire de plein droit en cas de défaut de paiement d’un seul terme du loyer et après un mois suivant la délivrance du commandement de payer visant ladite clause demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, signifié le 10 décembre 2024, portait sur la somme principale de 22 088, 60 € au titre de l’impayé locatif, outre 217, 44 € au titre du coût dudit acte, soit une somme totale de 22 306, 04 €.

Il est constant que les sommes dues n’ont pas été acquittées par la SARL Établissement Zanotti-Auffray dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer, lequel mentionnait ce délai, la locataire n’ayant en outre pas constitué avocat et n’ayant pas fait valoir des paiements ou sollicité des délais de paiement.

Il convient dès lors de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 11 janvier 2025.

Du fait de la résiliation du bail, la SARL Établissement Zanotti-Auffray est devenue occupante des lieux sans droit ni titre et n’est plus tenue au paiement du loyer, ce qui justifie :

— d’une part, de lui ordonner de libérer les lieux et de dire qu’à défaut d’exécution spontanée, elle pourra être expulsée, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— d’autre part, de la condamner à titre provisionnel au paiement à compter du 1er février 2025, d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération des lieux.

Il n’est pas sérieusement contestable que la SARL Établissement Zanotti-Auffray soit ainsi redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer mensuel actuel, soit 1 849,53 €.

Dans la mesure où la SARL Établissement Zanotti-Auffray ne peut être tenue que du paiement d’une indemnité d’occupation et non d’un loyer après la date du 11 janvier 2025, il y a lieu de déduire l’échéance de février 2025 du décompte du 18 mars 2025. En outre, les frais de commandement de payer et de levée des états d’inscriptions seront compris dans les dépens et doivent aussi être déduits du décompte. Il résulte ainsi des pièces versées par la demanderesse qu’il n’est pas sérieusement contestable que l’obligation de la SARL Établissement Zanotti-Auffray au titre des loyers et charges arrêtés au 18 mars 2025, s’élève à la somme de 26 019,18 € et la SARL Établissement Zanotti-Auffray est condamnée à payer cette somme aux demandeurs à titre provisionnel avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

La SARL Établissement Zanotti-Auffray qui succombe est condamnée aux dépens de l’instance qui comprend le coût du commandement de payer du 10 décembre 2024 ainsi que les frais de levée des états des créanciers inscrits.

Elle est condamnée à payer aux demandeurs une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Vu les articles 834 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail entre la SARL Établissement Zanotti-Auffray et M. [E] [P] et Mme [M] [P] née [H] ;

Ordonnons à la SARL Établissement Zanotti-Auffray et à tous occupants de son chef de libérer les locaux objet du bail, situés [Adresse 4] à [Localité 6] dans les meilleurs délais et au plus tard dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

À défaut d’exécution de cette obligation dans ce délai, ordonnons l’expulsion de la SARL Établissement Zanotti-Auffray et de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Condamnons la SARL Établissement Zanotti-Auffray à payer à titre provisionnel à M. [E] [P] et Mme [M] [P] née [H] la somme de 26 019,18 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 décembre 2024 ;

Condamnons la SARL Établissement Zanotti-Auffray à payer à titre provisionnel à M. [E] [P] et Mme [M] [P] née [H] la somme mensuelle de 1 849, 53 € au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 1er février 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamnons la SARL Établissement Zanotti-Auffray à payer à M. [E] [P] et Mme [M] [P] née [H] la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SARL Établissement Zanotti-Auffray aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et les frais de levée des états d’inscription.

Le Greffier Le Président