Minute n°

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

RG n° N° RG 25/00084 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-IW5R

M. [W] [Z]

C/

M. [D] [I]

JUGEMENT DU 19 Septembre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON

DEMANDEUR :

M. [W] [Z], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Fanny XAVIER-BONNEAU, avocat au barreau de DIJON

assignation en date du 12 Mars 2025

DEFENDEUR :

M. [D] [I], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Olivier PERRIN

Greffier : Géraldine BAZEROLLE

DEBATS :

Audience publique du : 16 Juin 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire, premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le 19 Septembre 2025

Copies délivrées aux parties

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :

le :

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon bail à usage d’habitation signé le 31 mai 2017, Monsieur [W] [Z] a donné en location à Monsieur [D] [I] un logement situé au [Adresse 3].

Des incidents de paiements non régularisés ont eu lieu à compter de juillet 2021.

Il a quitté le logement le 14 mars 2022, date à laquelle un état des lieux de sortie a été réalisé contradictoirement.

***

Le 12 mars 2025, Monsieur [Z] a fait délivrer à Monsieur [I] une assignation d’avoir à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon, aux fins de paiement des loyers restés impayés et de réparation de désordres locatifs.

***

À l’audience du 16 juin 2025, l’avocat de Monsieur [W] [Z] (qui n’était pas présent à l’audience) a comparu et a exposé ses moyens. Il a maintenu ses prétentions.

Assigné dans le cadre des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [D] [I] était absent à l’audience.

Le présent litige comportant des demandes supérieures à 5.000 euros, le jugement sera réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 19 septembre 2025.

MOTIVATION

1.- Sur le paiement des loyers impayés

Aux termes de l’article 1728 du code civil et des articles 7, b, et 24 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, « le preneur est tenu (…) de payer le prix du bail aux termes convenus (…) ».

Sur le fondement de ces textes, et au regard des stipulations contractuelles, les cours et tribunaux sont amenés, en fonction des éléments de preuve qui leur sont apportés, de prononcer la résiliation du bail si, par exemple, le locataire n’a pas payé régulièrement les loyers dus, et si un commandement de payer lui a été régulièrement notifié.

***

En l’occurrence, Monsieur [Z] a notamment versé aux débats :

— le contrat de bail signé le 31 mai 2017 ;

— un décompte analytique et chronologique des sommes dues ;

— l’état des lieux de sortie du 14 mars 2022 par lequel le locataire a reconnu le montant de sa dette.

Ces pièces versées aux débats montrent que Monsieur [I] n’a pas payé régulièrement les loyers.

Il a contrevenu aux dispositions légales précitées et aux stipulations contractuelles.

Monsieur [Z] est donc bien fondé à solliciter le paiement des loyers demeurés impayés qui s’élèvent à la somme de 4.610 euros et dont le montant n’est pas contesté.

2.- Sur le paiement des réparations locatives

Aux termes de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure par le bailleur ou par le fait d’un tiers.

Sur le fondement de ces textes, et au regard des stipulations contractuelles, les cours et tribunaux sont amenés, en fonction des éléments de preuve qui leur sont apportés, de condamner le locataire si les locaux n’ont pas été restitués en bon état.

***

En l’occurrence, Monsieur [Z] a notamment versé aux débats :

— le contrat de bail signé le 31 mai 2017 ;

— l’état des lieux de sortie du 14 mars 2022 par lequel le locataire a reconnu l’état du logement lors de son départ ;

— des courriels envoyés par le locataire qui reconnaît allusivement des dégradations (courriels du 27 décembre 2021 à 18 h 22 et du 26 janvier 2022 à 7 h 51) ;

— des photographies des lieux ;

— deux devis et une facture rédigés par des professionnels du bâtiment.

Ces pièces versées aux débats montrent que Monsieur [I] n’a pas rendu le logement en bon état.

Il a contrevenu aux dispositions légales précitées et aux stipulations contractuelles.

Monsieur [Z] est donc bien fondé à solliciter le paiement :

* de la somme de 6.196,30 euros TTC (devis « BATIFLASH » du 18 avril 2022) au sujet de diverses dégradations locatives ;

* de la somme de 424,80 euros (facture 22-0571 du 05 avril 2022 de la société ACA CHAUFFAGE) concernant l’entretien de la chaudière et la réparation d’une fuite.

S’agissant du devis de la SARL SANCHEZ du 18 mars 2022, le juge n’a pas la certitude qu’il représente le coût réel et effectif de la réparation du préjudice. Selon l’état des lieux de sortie du 14 mars 2022, seul le verrou de la porte d’entrée devait être remplacé. Cet état des lieux ne mentionnait pas la nécessité de changer la porte d’entrée ou de faire des travaux structurels la concernant. Ainsi le juge ignore si l’état de la porte lors de l’état des lieux de sortie devait emporter la nécessité de faire des réparations à hauteur de 2.949,39 euros. Enfin le juge ignore si Monsieur [Z] a effectivement engagé les réparations en question et a versé la somme précitée pour remettre en état la porte. Dans ces conditions, la demande en paiement à hauteur de la somme de 2.949,39 euros est rejetée.

3.- Sur la réparation du préjudice moral

Il résulte des pièces versées aux débats et des explications du bailleur que le préjudice moral du bailleur peut être évalué à la somme de 400 euros (attente du paiement des loyers, démarches administratives et judiciaires, nécessité de consulter des entreprises pour faire établir des devis, paiement d’une facture).

4.- Sur les autres demandes

Compte tenu de l’équité, Monsieur [I] est condamné à payer à Monsieur [Z] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile (frais de procédure et d’avocat).

Les faits de l’espèce justifient de ne pas écarter l’exécution provisoire qui est de droit et qui, en l’occurrence, est compatible avec la nature du litige.

« Partie perdante » au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [I] est tenu au paiement des dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, rendu par mise à disposition et en premier ressort :

— CONDAMNE Monsieur [D] [I] à payer à Monsieur [W] [Z] :

— la somme de 4.610 euros au titre des loyers impayés ;

— la somme de 6.196,30 euros au titre des dégradations locatives ;

— la somme de 424,80 euros au titre de l’entretien de la chaudière et de la réparation d’une fuite ;

ces trois sommes portant intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 12 mars 2025 ;

— DÉBOUTE Monsieur [W] [Z] de sa demande en paiement de la somme de 2.949,39 euros (réparation de la porte d’entrée) ;

— CONDAMNE Monsieur [D] [I] à payer à Monsieur [W] [Z] :

— la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

— la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

ces deux sommes portant intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

— DÉBOUTE Monsieur [Z] de ses autres demandes ;

— DIT n’y avoir pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

— CONDAMNE Monsieur [D] [I] à supporter les dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût de l’assignation.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 19 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Olivier PERRIN, magistrat, et par Madame Géraldine BAZEROLLE, greffière.

La greffière Le juge