TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 24]

Affaire : [B] [H] [S]

c/

[K] [S]

[X] [S]

[O] [S]

N° RG 24/00641 – N° Portalis DBXJ-W-B7I-IS53

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :

à :

M^e Catherine BATAILLARD – 12

JUGEMENT DU : 26 FEVRIER 2025

JUGEMENT

Nathalie POUX, Présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, Greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE :

Mme [B] [H] [S]

née le [Date naissance 2] 1962 à [Localité 28] (ALGERIE)

[Adresse 4]

[Localité 19]

représentée par M^e Catherine BATAILLARD, demeurant [Adresse 20], avocat au barreau de Dijon,

DEFENDEURS :

M. [K] [S]

né le [Date naissance 13] 1959 à [Localité 27] (ALGERIE)

[Adresse 17]

[Localité 11]

non représenté

Mme [X] [S]

née le [Date naissance 5] 1969 à [Localité 24] (COTE D’OR)

[Adresse 14]

[Localité 12]

non représentée

M. [O] [S]

né le [Date naissance 15] 1960 à [Localité 24] (COTE D’OR)

[Adresse 6]

[Localité 10]

non représenté

A rendu le jugement suivant :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 janvier 2025 et mise en délibéré à ce jour, où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

Mme [C] [W] veuve non remariée de M. [F] [S] est décédée à [Localité 24] le [Date décès 16] 2013.

De cette union sont nés quatre enfants : M. [K] [S], M. [O] [S], Mme [B] [S], Mme [X] [S].

À la suite du décès de Mme [W], des démarches ont été entreprises auprès de Me [N], notaire, ainsi qu’auprès de Me [A], notaire.

L’indivision successorale est composée comme suit :

— Une maison située au [Adresse 9] (21), constituant l’ancienne résidence principale de la défunte ; elle est construite sur les parcelles cadastrées [Cadastre 22], BD n° [Cadastre 3] et BD n° [Cadastre 18] ;

— Des parcelles agricoles situées sur la commune de [Localité 25] (21) et sur la commune d'[Localité 21] (21).

Bien que l’attestation immobilière ait été signée par les héritiers, la succession est bloquée en raison d’un désaccord persistant entre eux.

Par acte de commissaire de justice du 17 et 18 décembre 2024, Mme [B] [S] a fait assigner M. [K] [S], M. [O] [S] et Mme [X] [S] à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Dijon selon la procédure accélérée au fond au visa des articles 815-5 et 815-6 du code civil aux fins de :

— se voir autorisée à vendre seule, sans le concours des défendeurs, la maison sise [Adresse 8] (21) cadastrée [Cadastre 22], [Cadastre 3] et [Cadastre 18] au prix minimum de 300 000 € ;

— voir condamner solidairement les mêmes à lui payer la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Mme [B] [S] fait valoir que :

un jugement a été rendu le 14 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Dijon, lequel prévoit dans son dispositif l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de la communauté ayant existé entre M. [F] [S] et Mme [W] et enfin le règlement de la succession de Mme [W], décédée le [Date décès 16] 2013 ;

en sa qualité de notaire, Me [D] [J] a été désigné pour procéder aux différentes opérations successorales ;

le 15 septembre 2022, un rendez-vous a été organisé par Me [J] entre les indivisaires, lequel a permis de constater l’existence de nombreuses difficultés à surmonter pour parvenir à un règlement amiable du litige. Une autre réunion est intervenue le 22 novembre 2022 laquelle a donné lieu à l’établissement d’un procès-verbal de difficultés ;en date du 5 janvier 2023, Me [J] a établi un procès-verbal constatant la carence de M. [O] [S] qui occupe la maison indivise et les difficultés persistantes entre les parties. Dans ledit procès-verbal, en ses pages 6 et 7, Mme [B] [S] a confirmé son souhait de vendre le bien dès que possible, tandis que M. [K] [S] et Mme [X] [S] ont également confirmé leur souhait de voir la maison libérée de toute occupation et vendue à bref délai ;

par une lettre du 27 décembre 2024, l’assurance [26] intervenant pour les intérêts de M. [T] [E], a signalé des désordres causés par la chute sur sa propriété d’un arbre du jardin de la maison en question ;

par une lettre du 6 janvier 2025, la ville de [Localité 29] lui a signalé des problèmes d’entretien des espaces verts autour de la maison, dont les branchages débordent largement sur l’espace public ;

le bien fait l’objet d’un entretien défaillant et se dégrade progressivement, en plus de générer un coût fiscal dont elle doit supporter la charge. Les dégradations entraînent une perte progressive de la valeur du bien qui est actuellement estimé par le notaire entre 300 000 et 400 000 € ;

tous ces éléments justifient de mettre en vente la maison rapidement et l’inertie des défendeurs va à l’encontre de l’intérêt commun de l’indivision ;

Mme [B] [S] sollicite dès lors l’autorisation de vendre seule la maison au prix minimum de 300 000 €.

Bien que régulièrement assignés, M. [K] [S], M. [O] [S] et Mme [X] [S] n’ont pas constitué avocat; il convient ainsi de statuer par jugement réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 815-5 du code civil prévoit que : « un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un co-indivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun.

L’acte passé dans les conditions fixées par l’autorisation de justice est opposable à l’indivisaire dont le consentement a fait défaut. »

L’article 815-6 du code civil prévoit notamment que : « Le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun ».

L’application de cette disposition impose que soient réunies deux conditions cumulatives, à savoir que la mesure sollicitée soit justifiée par l’urgence et par l’intérêt commun de l’indivision.

Il résulte des pièces versées aux débats et notamment du procès-verbal de carence du 5 janvier 2023 établi par Me [J], notaire, que s’il existe des difficultés persistantes entre les indivisaires, Mme [B] [S], M. [K] [S] et Mme [X] [S] partagent l’objectif commun de procéder à la réalisation dudit bien.

Il résulte également des pièces versées qu’il existe un défaut d’entretien dès lors que des arbres sont tombés sur le mur et la clôture de la propriété voisine des époux [E], ce qui a entraîné une demande de l’assureur des époux [E] d’enlèvement des arbres et de communication des coordonnées de l’assureur de la propriété [S] pour l’indemnisation des époux [E]; que ces derniers s’inquiètent dans un courrier du 27 décembre 2024 adressé au maire de la commune de [Localité 29] du risque de chute sur leur maison, d’autres arbres proches et de grande hauteur; que la [23] [Localité 29] a également demandé aux consorts [S] dans un courrier du 6 janvier 2025 de prendre des mesures pour un arbre qui empiète sur le domaine public et crée une gêne aux piétons.

Il résulte enfin du procès-verbal du notaire du 5 janvier 2023 que lors de la réunion qu’il a tenue le 15 septembre 2022 avec les quatre héritiers, M. [O] [S] s’est opposé à la visite de la maison par le notaire pour estimer le bien immobilier et aider à sa commercialisation ; que pour autant, il ne dispose pas des moyens financiers pour garder la maison.

Il existe dès lors, faute d’entretien du bien immobilier, un risque réel de perte de valeur du bien immobilier et il est de l’intérêt commun de l’indivision que ce bien immobilier puisse être vendu, étant rappelé que trois des héritiers sont en faveur de cette vente tandis que M. [O] [S], occupant de la maison bloque cette vente tout en n’entretenant pas la propriété comme établi par l’état des extérieurs. Il existe une réelle urgence eu égard aux évènements de décembre 2024 et à la nécessité d’éviter que le bien immobilier ne continue à perdre de la valeur par son défaut d’entretien.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande de Mme [B] [S] et de l’autoriser à vendre seule sans le concours des autres défendeurs le bien litigieux à un prix minimum de 300 000 € net vendeur, le notaire ayant estimé, sans pouvoir visiter les lieux compte tenu du refus de M. [O] [S], que le bien immobilier pouvait être évalué entre 300 000 et 400 000 €.

Il convient de prévoir que le prix de vente devra être versé et consigné en la comptabilité de Maître [D] [J] en charge des opérations de comptes, liquidation et partage, après prélèvement éventuel des frais exposés pour faire procéder à la vente, dans l’attente du partage.

Les dépens seront comptabilisés en frais privilégiés de partage et supportés par chaque partie à proportion de ses droits dans l’indivision.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [B] [S] les frais de la présente procédure. En conséquence, M. [K] [S], M. [O] [S] et Mme [X] [S] sont condamnés solidairement à lui payer la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire en premier ressort :

Autorise Mme [B] [H] [S] à vendre seule, sans le concours de M. [K] [S], de M. [O] [S] et de Mme [X] [S], le bien immobilier situé [Adresse 7] (21) cadastrée BD n°[Cadastre 1] -141 et [Cadastre 18] ,à un prix minimum de 300 000 € net vendeur ;

Dit le prix de vente devra être versé et consigné en la comptabilité de Maître [D] [J], notaire, en charge des opérations de comptes, liquidation et partage, après prélèvement éventuel des frais exposés pour faire procéder à la vente, dans l’attente du partage ;

Condamne solidairement M. [K] [S], M. [O] [S] et Mme [X] [S] à payer à Mme [B] [S] la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que les dépens seront comptabilisés en frais privilégiés de partage et supportés par chaque partie à proportion de ses droits dans l’indivision.

Le Greffier Le Président